Дело № 11-4547/2026 УИД 74RS0002-01-2025-006271-38

судья Атяшкина Е.Н.

дело № 2-4991/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 марта 2026 года г. Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Норик Е.Н.

судей Чернышовой С.С., Кутырева П.Е.

при секретаре Белобородовой И.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Центрального районного суда г. Челябинска от 19 декабря 2025 года по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Привилегия Партнерс» о возложении обязанности восстановить герметичность кровли.

Заслушав доклад судьи Чернышовой С.С. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, представителя ответчика ФИО2, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Привилегия Партнерс» (далее – ООО СЗ «Привилегия Партнерс») о возложении обязанности восстановить герметичность кровли над квартирой №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, мкр. Привилегия, 

<

адрес> течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В обоснование требований указано, что истец является собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, мкр. Привилегия, 

<

адрес> на основании договора №ДДУ-99-7.1-2/23 участия в долевом строительстве жилого дома от 17 августа 2023 года, акта приема-передачи квартиры от 14 октября 2024 года, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 27 декабря 2023 года. С момента приобретения жилого помещения в квартире происходит протечка кровли. 14 октября 2024 года истец направил ответчику претензию с требованием об устранении течи кровли. 17 апреля 2024 года ООО УК «Привилегия» был составлен акт осмотра квартиры, которым зафиксировано намокание стены гардеробной, наличия воды в натяжном потолке, в связи с течью кровли.

Истец ФИО1, представитель ответчика ООО СЗ «Привилегия Партнерс», представители третьих лиц ООО УК «Привилегия», ООО «ТехноХолдинг» при надлежащем извещении участия в судебном заседании суда первой инстанции не принимали.

Суд постановил решение, которым отказал ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ООО СЗ «Привилегия Партнерс» о возложении обязанности восстановить герметичность кровли.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить его исковые требования. В обоснование доводов указывает, что при вынесении решения оставил без внимания заключение и пояснения эксперта ИП ФИО3 о том, что при устройстве кровли над квартирой истца установлены нарушения нормативных требований, а предпринятые ответчиком меры для устранения течи кровли недостаточны, экспертом указан способ устранения течи.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Парковый Премиум» ФИО2 в судебном заседании суда апелляционной инстанции полагал, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Истец ФИО1, представители третьих лиц ООО УК «Привилегия», ООО «ТехноХолдинг» в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в его отсутствие. Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Челябинского областного суда в сети Интернет.

Судом апелляционной инстанции для проверки доводов апелляционной жалобы приобщены к материалам дела в качестве новых доказательств в порядке абз. 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации актуальная выписка из ЕГРН о переходе прав на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, акт от 16 июля 2025 года, договор поставки от 01 июня 2022 года, спецификация, поскольку данные документы необходимы для установления юридически значимых обстоятельств по делу.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, проверив материалы дела и исследовав дополнительные доказательства, представленные по запросу суда апелляционной инстанции, заслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует что, 09 августа 2023 года между ООО СЗ «Привилегия Партнерс» и ФИО1 был заключен договор №№ участия в долевом строительстве, по условиям которого истец приобрел квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. (л.д. 10-13)

Объект долевого строительства передан участнику долевого строительства по акту приема-передачи от 14 октября 2024 года. (л.д. 14)

Право собственности ФИО1 на квартиру, которой присвоен адрес: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, зарегистрировано 24 октября 2024 года. (л.д. 16-17, 222)

Управление многоквартирным жилым домом по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес> осуществляет управляющая организация – ООО УК «Привилегия».

Из акта обследования квартиры истца от 17 апреля 2025 года следует, что в гардеробной имеется намокание стены (стена покрашена), в натяжном потолке вода. Течь предположительно с кровли. Повреждение окрасочного слоя. (л.д. 15)

14 октября 2024 года истцом ответчику вручена претензия с требованиями об устранении недостатков. (л.д. 19-20)

Как следует из акта об устранения замечаний от 16 июля 2025 года, договора поставки от 01 июня 2022 года, спецификации, ответчиком были проведены работы по ремонту кровли над 

<

адрес>. 

<

адрес>. (л.д. 224-229)

В связи с возникшим спором о наличии нарушений герметичности кровли по ходатайству ответчика ООО СЗ «Привилегия Партнерс» судом была назначена по делу судебная строительно-техническая экспертиза. (л.д. 68-70)

Согласно заключению эксперта ИП ФИО6 № от 07 октября 2025 года, над квартирой, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, имеются нарушения герметичности кровли, а именно швов пароизоляционного слоя.

Выявлены следующие нарушения нормативных требований, произошедшие при устройстве кровли над исследуемой квартирой:

- устройство гидроизоляционного слоя кровли по стяжке, влажность которой превышает допустимое значение по ГОСТ 59122-2020 (5 %). Повышенная влажность слоев кровли приводит к увеличению давления во внутреннем пространстве кровли в жаркое время года, так как вода при нагревании расширяется. Повышенное давление является причиной нарушения герметичности швов пароизоляции, проникновения воды в исследуемое помещение через межпанельные швы перекрытия.

- отсутствие уклона на участке кровли, расположенном над помещением гардеробной исследуемой квартиры - нарушение требований СП 17.13330.2017 к устройству кровель (уклон не менее 1,5 %), что является причиной застоя воды на данном участке.

Экспертом установлено, что для устранения выявленных недостатков необходимо выполнить ремонт кровли: осушение слоев утеплителя и стяжки с помощью профессионального оборудования (сушильных машин), обеспечение уклона дефектного участка, с частичной разборкой верхнего слоя кровли, восстановление герметичности верхнего слоя кровли. (л.д. 74-91)

Из письменных пояснений эксперта ИП ФИО6, следует, что гидроизоляционное покрытие кровли (мембраны) спорного дома имеет следы ремонта в виде отдельных заплаток, нарушение герметичности мембраны во время осмотра не выявлено. Кровельный пирог спорного дома имеет два изоляционных слоя. Состав кровли сверху вниз: гидроизоляция – мембрана ПВХ серого цвета, разделительный слой, стяжка цементно-песчаная толщиной 110-1130 мм, утеплитель пенопласт толщиной 250-270 мм, пароизоляция рулонная битумная.

При осмотре экспертом выявлены сухие следы протечек на стене напротив двери в помещении гардеробной квартиры истца. На участке кровли на спорной квартирой имеется нарушение герметичности швов пароизоляционного слоя. Также при осмотре выявлено высокое содержание влаги в стяжке с образованием конденсата на обратной стороне мембраны.

Повышенная влажность слоев кровли привела к увеличению давления во внутреннем пространстве кровли в жаркое время года, так как вода при нагревании расширяется. Повышенное давление явилось причиной нарушения герметичности швов пароизоляции, проникновения воды в квартире истца через межпанельные швы перекрытия.

ООО СЗ «Привилегия Партнерс» предприняты следующие меры для естественного осуществления внутренних слоев кровли: установка кровельных аэраторов, устройство в примыканиях к стенам вентиляционных клапанов. Данные работы произведены в июле 2025 года. Осмотр кровли спорного дома проведен экспертом 23 сентября 2025 года. На момент производства осмотра спорного объекта новые протечки кровли не выявлены.Предпринятые ответчиком меры являются недостаточными. С целью устранения выявленных экспертом недостатков необходимо выполнить осушение внутренних слоев кровли с помощью профессионального оборудования. (л.д. 174)

Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствовался ст. ст. 309, 310, 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей», исходил из того, что ответчик, как организация, осуществляющая строительство жилого дома по договору участия в долевом строительстве, предприняла меры и устранила недостатки герметичности кровли над квартирой истца.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям решение суда не отвечает, подлежит отмене с вынесением нового решения.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 7 вышеуказанного закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Таким образом, кроме условий договора, индивидуализирующих объект долевого участия, он должен соответствовать требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (ч. 6 ст. 7).

Согласно ч. 5 ст. 7 названного Закона Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

09 августа 2023 года между ООО СЗ «Привилегия Партнерс» и ФИО1 был заключен договор №№ участия в долевом строительстве, по условиям которого истец приобрел квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. (л.д. 10-13)

Объект долевого строительства передан участнику долевого строительства по акту приема-передачи от 14 октября 2024 года. (л.д. 14)

Таким образом, установленный законом пятилетний гарантийный срок на момент подачи истцом иска 19 июня 2025 года не истек.

Факт наличия недостатков, допущенных ООО СЗ «Привилегия Партнерс» при устройстве кровли над квартирой истца, а именно нарушение герметичности швов пароизоляционного слоя, установлен заключением эксперта ИП ФИО6 № от 07 октября 2025 года. (л.д. 74-91)

Кроме того, из письменных пояснений эксперта ИП ФИО6 от 16 декабря 2025 года, данных суду первой инстанции, следует, что при устройстве кровли, застройщиком предпринимались меры по приведению кровли над квартирой истца в надлежащее состояние, были установлены кровельные аэраторов, вентиляционные клапаны, однако предпринятых мер недостаточно для устранения выявленных экспертом недостатков, что не было учтено судом первой инстанции. (л.д. 174)

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия считает доказанным факт наличия недостатков, допущенных ООО СЗ «Привилегия Партнерс» при устройстве кровли над квартирой истца.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что требование истца о возложении обязанности на ответчика восстановить герметичность кровли над квартирой №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, подлежит удовлетворению.

При этом судебная коллегия на основании ч. 2 ст. 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает необходимым установить ООО СЗ «Привилегия Партнерс» месячный срок для устранения нарушений, который является разумным и достаточным сроком для исполнения ответчиком требований ФИО1

Руководствуясь ст. ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда г. Челябинска от 19 декабря 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО1 (паспорт №) к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Привилегия Партнерс» (ИНН № о возложении обязанности по восстановлению герметичность кровли удовлетворить.

Возложить на общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Привилегия Партнерс» обязанность в течение 30 (тридцать) дней со дня со дня вступления решения в законную силу восстановить герметичность кровли над квартирой №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, а именно швов пароизоляционного слоя путем выполнения работ по осушению слоев утеплителя и стяжки с помощью профессионального оборудования (сушильных машин), обеспечению уклона дефектного участка, с частичной разборкой верхнего слоя кровли, восстановления герметичности верхнего слоя кровли.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30 марта 2026 года