К делу № 2-2511/2025 

УИД: 23RS0029-01-2025-002720-59

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Заочное

г. Туапсе 15 августа 2025 год

Лазаревский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

Судьи Трухана Н.И.,

при секретаре Айдаровой К.М.,

с участием представителя истца адвоката Карпенкова В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края о признании незаконным решения о возврате документов, признании договора продленным, обязании заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, в котором просит: - признать решение Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ номер.01-39 о возврате документов незаконным; - считать договор аренды земельного участка площадью 594 кв.м., с кадастровым номером номер, по адресу: 

<

адрес>, земельный участок номер продленным; - обязать Департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт 

<

адрес> заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером номер, находящегося в муниципальной собственности, на новый срок.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и администрацией муниципального образования город-курорт Сочи был заключен договор номер аренды земельного участка площадью 594 кв.м., с кадастровым номером номер, для индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящий жилой дом на одну семью) по адресу: 

<

адрес>, земельный участок номер. Земельный участок расположен в зоне «Ж-2» (зона застройки малоэтажными жилыми домами коттеджного и блокированного типа до 15 м), в соответствии с ПЗиЗ, категория земель - земли населенных пунктов. Согласно п. 1.2 договора, он заключен сроком на 10 (десять) лет, при этом срок действия договора устанавливается с 26 декабря 2014 года до 26 декабря 2024 года. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, зарегистрированный в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации номер-23/236/2021-2. 

В течение периода действия договора аренды земельного участка ФИО3 заключил договор электроснабжения, подготовил участок для выполнения строительно-монтажных работ, огородил его.

Также истец указал, что только 07.05.2024 г. постановлением администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи номер было установлено соответствие вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером номер, расположенного по адресу: 

<

адрес>, район Лазаревский, 

<

адрес>, земельный участок номер, площадью 594 кв.м, классификатору видов разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1), отсутствие которого также не давало возможности своевременно получить уведомление о соответствии параметров строительства индивидуального жилого дома, произвести его строительство, ввод в эксплуатацию и зарегистрировать право на него.

Таким образом, предоставив правопредшественнику истца в аренду земельный участок в 2014 году с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)», административный ответчик только в 2024 году по обращению ФИО3 изменил этот вид в соответствии с действующими правилами землепользования и застройки. В результате столь долгого бездействия последний не мог по вине собственника (арендодателя) реализовать возможность полноценного использования спорного земельного участка, а именно своевременно приступить к строительству жилого дома и произвести его правовую регистрацию.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в администрацию 

<

адрес> с уведомлением о начале строительства жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт 

<

адрес> выдано Уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке с кадастровым номером номер за номер сроком на 10 лет до ДД.ММ.ГГГГ, возвел объект незавершенного строительства. На дату окончания срока действия договора аренды земельного участка готовность объекта незавершенного строительства составила 45,2 %. 

Заблаговременно до окончания договора аренды номер обратился сначала в администрацию Лазаревского внутригородского района муниципального образования городской округ город-курорт 

<

адрес>, затем повторно в администрацию муниципального образования городской округ город-курорт 

<

адрес> с заявлением о заключении договора аренды указанного выше земельного участка с кадастровым номером номер на новый срок без проведения торгов, однако ДД.ММ.ГГГГ получил решение Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ номер.01-39 о возврате документов, которым администрация 

<

адрес> в лице уполномоченного органа фактически отказала ФИО3 в заключении договора аренды земельного участка под возведенным им объектом, чем нарушила права заявителя, так как в силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, а с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ, которые прямо распространяются на договор аренды, заключенный до ДД.ММ.ГГГГ по результатам торгов, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Посчитав решение о возврате документов формальным отказом в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером номер на новый срок, ФИО3 обратился в Лазаревский районный суд 

<

адрес> края с заявлением о судебной защите своих прав и законных интересов, в котором просит признать решение незаконным и необоснованным, поскольку на земельном участке на основании уведомления о соответствии параметрам строительства возведен объект незавершенного строительства и в соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ истец имеет право на использование спорного земельного участка.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, будучи извещенным надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела. О причинах неявки суду не сообщил. Направил представителя.

Представитель истца адвокат ФИО5, действующий на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ номер, в судебном заседании доводы и требования искового заявления поддержал.

Представитель ответчика, Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, в судебное заседание не явился, будучи извещенным надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела. О причинах неявки суду не сообщил, возражения не представил.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в судебное заседание не явился, будучи извещенным надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела. О причинах неявки суду не сообщил.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, будучи извещенным надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела. О причинах неявки суду не сообщил.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Согласно ч. 1 ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

По правилам п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Таким образом, судом предприняты меры к надлежащему извещению ответчика о дате, времени и месте рассмотрения дела по существу. Однако ответчик в судебное заседание не явился, о причинах своей неявки суду не сообщил, доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки, не представил, об отложении разбирательства дела не ходатайствовал.

В соответствии со ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте его проведения, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с соответствием со ст. 67 ГПК РФ, выслушав представителя истца, суд приходит к выводу, что требования иска подлежат частичному удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования город-курорт Сочи в лице директора департамента имущественных отношений администрации 

<

адрес> ФИО2, действующего на основании постановления Главы 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ номер «О делегировании полномочий комитету по управлению имуществом администрации 

<

адрес> на право подписания договоров аренды и купли-продажи недвижимого имущества» (редакция от 05.02.2009г. номер), в соответствии с постановлением Главы администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ номер «О передаче функций по вопросам регулирования земельно-правовых отношений комитету по управлению имуществом 

<

адрес>», Федеральным Законом от ДД.ММ.ГГГГ № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо.охраняемых природных территориях», согласно протоколу заседания комиссии по торгам по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков в городе Сочи от ДД.ММ.ГГГГ номер, заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ номер ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды номер земельного участка площадью 594 кв.м., с кадастровым номером номер, для индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящий жилой дом на одну семью) по адресу: 

<

адрес>, земельный участок номер. Земельный участок расположен в зоне «Ж-2» (зона застройки малоэтажными жилыми домами коттеджного и блокированного типа до 15 м), в соответствии с ПЗиЗ, категория земель - земли населенных пунктов. В соответствии с п. 1.2 договора срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с, который был зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации номер-23/236/2021-2, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из положений пункта 2 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», запрет на уступку прав и обязанностей по договору, заключенному на торгах, установленный пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, статьей 39.11 ЗК РФ, на договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не распространяется, вне зависимости от даты заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по нему, поскольку на момент его заключения действовали положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, согласно которым при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Учитывая, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ номер заключен на срок более 5 лет, федеральным законом запрет на уступку прав и обязанностей арендатора по договору, действующий на момент его заключения, установлен не был, все права и обязанности по вышеуказанному договору аренды правомерно перешли на ФИО3 с момента государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с постановлением администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи от ДД.ММ.ГГГГ номер был установлено соответствие вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером номер, расположенного по адресу: 

<

адрес>, район Лазаревский, 

<

адрес>, земельный участок номер, площадью 594 кв.м, классификатору видов разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1)

В течение периода действия договора аренды земельного участка ФИО3 заключил договор электроснабжения, выполнил работы по монтажу наружных сетей электроснабжения, подготовил участок для выполнения строительно-монтажных работ путем выполнения его планировки, огородил его.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт 

<

адрес> уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома или уведомления об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее - уведомление), на земельном участке с кадастровым номером номер, расположенном по адресу: 

<

адрес>, р-н Лазаревский, 

<

адрес>, земельный участок номер.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 выдано Уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке по основаниям отсутствия в предоставленной проектной документации объекта индивидуального жилищного строительства в части графического изображения конфигурации объекта размеров консольно выступающих за плоскость стены элементов здания, что не дает возможности удостовериться в корректности подсчета площади застройки объекта капитального строительства.

Постановлением администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи от ДД.ММ.ГГГГ номер на основании обращения ФИО3 установлено соответствие вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером номер, расположенного по адресу: 

<

адрес>, район Лазаревский, 

<

адрес>, земельный участок номер, площадью 594 кв.м, классификатору видов разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 повторно обратился в администрацию 

<

адрес> с уведомлением о планируемом строительстве.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 выдано уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке с кадастровым номером номер за номер сроком на 10 лет до ДД.ММ.ГГГГ. 

В период действия договора аренды истцом возведен объект неоконченного строительства в 2024 году. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ готовность объекта незавершенного строительства составила 45,2 %, что подтверждается техническим паспортом, выполненным Государственным бюджетным учреждением 

<

адрес> «Краевая техническая инвентаризация — Краевое БТИ», выполнен следующий вид строительных работ: возведены фундамент, стены, крыша, проведено остекление, частичное оштукатуривание стен.

Таким образом, строительство объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером номер было практически завершено к дате истечения срока его аренды - ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, понимая, что к этой дате все же нельзя успеть завершить все строительные работы и ввести названный объект строительства в эксплуатацию, ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, то есть за месяц до окончания срока действия договора аренды, обратился с заявлением номер о предоставлении государственной услуги по заключению с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером номер на новый срок в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № 136-ФЗ (предоставление земельного участка земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи).

Решением Администрации Лазаревского внутригородского района муниципального образования городской округ город-курорт 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № О01/2-01-72.П-2030/2024 заявление и документы, необходимые для предоставления муниципальной услуги «Заключение нового договора аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности», по вопросу заключения нового договора аренды земельного участка номер с кадастровым номером номер по 

<

адрес> внутригородского района 

<

адрес> было возвращено, в связи с изданием ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования городской округ город-курорт 

<

адрес> постановление номер «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Заключение нового договора аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности», согласно которому в соответствии с пунктом 16 Регламента уполномоченным органом по оказанию муниципальной услуги по данному основанию является департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ, до окончания срока действия договора аренды земельного участка, истцом повторно через Филиал ГАУ КК «МФЦ КК» в 

<

адрес>, офис на 

<

адрес>, было подано заявление номер о предоставлении услуги «Заключение нового договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности» в котором просил заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером номер на новый срок без проведения торгов для завершения строительства..

Решением Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи от ДД.ММ.ГГГГ номер.01-39 заявление и документы, необходимые для предоставления государственной услуги, были возвращены. 

Решение от ДД.ММ.ГГГГ было вручено ФИО3 только ДД.ММ.ГГГГ после его поступления в Филиал ГАУ КК «МФЦ КК» в 

<

адрес>, офис на 

<

адрес>.

Ссылаясь на то, что формальным препятствием для предоставления земельного участка было озвучено отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ обратился в Лазаревский районный суд 

<

адрес> края с исковым заявлением о признании незаконным решения Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ номер.01-39 о возврате документов и об обязании заключить договор аренды земельного участка, адресовав эти требования как к департаменту, так и к администрации.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются гл. V.1 ЗК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса, в редакции от ДД.ММ.ГГГГ, действовавшей на дату обращения ФИО3 с заявлением о предоставлении муниципальной услуги, в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

Согласно п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ, действующей с 1 марта 2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Кроме того, действовавшим до 1 марта 2015 г. п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно п. 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, действовавшая до 1 марта 2015 г., не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды, оснований считать, что редакция п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, действующая с 1 марта 2015 г., распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 г.).

Согласно данным нормам права применение положений ст. 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в редакции (действующей с 1 марта 2015 г.), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Исходя из положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ следует, что для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до ДД.ММ.ГГГГ (то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации), право на заключение договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Правильность такого подхода к пониманию содержания пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ подтверждается также нормой, предусмотренной пунктом 32 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного Приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № П/0321 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» в редакции от ДД.ММ.ГГГГ, действовавшей на дату обращения ФИО3 с заявлением о предоставлении муниципальной услуги.

Согласно пункту 32 данного Перечня в случае, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства.

В силу изложенного под «собственником», указанным в этом положении Перечня, утвержденного Приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № П/0321, равно, как и под «собственником», упомянутым в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ («в случае, если объект незавершенного строительства.. . собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок...»), понимается не правообладатель объекта (право собственности которого на возводимый объект зарегистрировано), а фактический владелец такого объекта (в отсутствие государственной регистрации права собственности на этот объект).

Таким образом, ФИО3 имел право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером номер без проведения торгов для завершения начатого строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и последующей государственной регистрации прав на него.

В отсутствие действующего договора аренды истец лишен возможности осуществить все эти действия и стать законным собственником объекта строительства, несмотря на то, что вложил свои средства в соответствующий проект.

Необходимость государственной регистрации права собственности объекта незавершенного строительства для заключения договора аренды земельного участка для последующего завершения строительства такого объекта, ввода его в эксплуатацию лишено какого-либо смысла и, по сути, может быть отнесено к излишним административным барьерам при взаимодействии с лицами, заинтересованными в предоставлении земельных участков, препятствующим реализации инвестиционных проектов, в том числе в сфере индивидуального жилищного строительства, в целях устранения которых законодателем и были внесены изменения пункт 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ.

Кроме того, строительство указанного объекта направлено на реализацию истцом своих жилищных прав, гарантированных ст. 40 Конституции Российской Федерации, ч. 1 ст. 1 Жилищного Кодекса РФ.

В соответствии с абзацем первым ч. 2 ст. 1 КАС РФ суды в порядке, предусмотренном названным кодексом, рассматривают и разрешают подведомственные им административные дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающие из административных и иных публичных правоотношений.

Частью 4 ст. 1 КАС РФ предусмотрено, что не подлежат рассмотрению в порядке, установленном данным кодексом, дела, возникающие из публичных правоотношений и отнесенные федеральным законом к компетенции Конституционного Суда Российской Федерации, конституционных (уставных) судов субъектов Российской Федерации, арбитражных судов или подлежащие рассмотрению в ином судебном (процессуальном) порядке в Верховном Суде Российской Федерации, судах общей юрисдикции.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ номер «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» в абзаце пятом п. 1 разъяснено, что, по смыслу ч. 4 ст. 1 КАС РФ и ч. 1 ст. 22 ГПК РФ, а также с учетом того, что гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления (ст. 8 ГК РФ), споры о признании таких актов недействительными (незаконными), если их исполнение привело к возникновению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей, не подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном КАС РФ.

Как следует из искового заявления ФИО3, оспаривая решение функционального органа муниципального управления, просил обязать Департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт 

<

адрес> заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером номер, находящегося в муниципальной собственности на новый срок в связи с наличием у него такого права, что прямо предполагает рассмотрение дела в порядке гражданского судопроизводства.

Суд, установив наличие оснований для предоставления истцу испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, а также принимая во внимание обстоятельства дела и цель обращения ФИО3 в суд по настоящему делу с указанными требованиями, признает надлежащим способом восстановления прав и законных интересов истца возложение на администрацию муниципального образования городской округ город-курорт 

<

адрес> обязанности принять решение о предоставлении ФИО3 земельного участка с кадастровым номером номер в аренду сроком на 3 года со дня вступления настоящего решения суда в законную силу, а также возложение на департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи обязанности заключить с ФИО3 договор аренды земельного участка с кадастровым номером номер в соответствии с решением администрации.

При этом суд принимает во внимание, что возложение обязанности совершить определенные действия рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно соответствовать нарушенному праву с учетом обстоятельств дела. При выборе способа устранения нарушенного права суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения, и не связан конкретными формулировками требования заявителя об устранении нарушения, равно как и выбором им того или иного способа восстановления нарушенных прав и законных интересов.

Руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО3 к Департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края удовлетворить частично.

Признать незаконным решение Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, о возврате заявления и приложенных к нему документов, необходимых для предоставления услуги «Заключение нового договора аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности» в отношении земельного участка с кадастровым номером номер, площадью 594 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, земельный участок номер от ДД.ММ.ГГГГ номер.01-39.

Обязать Администрацию муниципального образования городской округ город-курорт 

<

адрес> принять решение о предоставлении ФИО3 земельного участка с кадастровым номером номер, площадью 594 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, земельный участок номер, в аренду сроком на 3 года со дня вступления в законную силу настоящего решения.

Обязать Департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт 

<

адрес> заключить с ФИО3 договор аренды земельного участка номер, площадью 594 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, земельный участок номер, в аренду сроком на 3 года со дня вступления в законную силу настоящего решения.

В остальной части иска отказать.

Мотивированное заочное решение суда составлено 25 августа 2025 года.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Лазаревского

районного суда г. Сочи Н.И. Трухан

Копия верна:

Судья Лазаревского

районного суда г. Сочи Н.И. Трухан