Судья суда первой инстанции: Костина О.В., дело № 44Г-100 /2018

Судебная коллегия: Иванова И.Е., 

ФИО1, ФИО2 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

президиума суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры 

23 ноября 2018 года г. Ханты-Мансийск

Президиум суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего судьи Бушуева Д.Г., 

членов президиума судей Блиновской Е.О., Дука Е.А., Остапенко В.В., Полуяна А.Л.,

при секретаре Колесниковой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «БлицПроект» о соразмерном уменьшении цены квартиры, взыскании неустойки за нарушение срока удовлетворения требования, компенсации морального вреда, штрафа, признании недействительным договора в части установления неизменности цены объекта,

по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «БлицПроект» на решение Ханты-Мансийского районного суда от 15 декабря 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 10 апреля 2018 года,

заслушав доклад судьи Ковалёва А.А., объяснения посредством видеоконференц-связи представителя ответчика ФИО4, поддержавшей доводы кассационной жалобы,

установил:

ФИО3 обратился в суд с указанным иском, мотивируя его тем, что 12 ноября 2015 года между ним и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № М4-546, по условиям которого ООО «БлицПроект» приняло на себя обязательство построить многоквартирный дом по строительному адресу: (адрес), и передать участнику долевого строительства объект строительства, определенный как: секция 3, этаж 7, номер на площадке 3, строительный номер 546, общей строительной площадью 39,37 кв.м. Истец в свою очередь обязался оплатить стоимость объекта долевого строительства в размере 3 606 764 рубля. Стоимость объекта долевого строительства им уплачена в полном объеме и в срок. Между тем, ответчик обязательства по строительству объекта исполнил ненадлежащим образом. В соответствии с передаточным актом № 544 от 21 июня 2017 года ему передана квартира общей площадью с учетом лоджий и балконов 37,50 кв.м., без учета площади лоджий и балконов 35, 50 кв.м. Таким образом, разница между согласованной и фактической площадью квартиры составила 1, 87 кв.м. Исходя из этого, переплата составила 171 314 рублей. 19 мая 2017 года он обратился к ответчику с претензией о соразмерном уменьшении цены договора на указанную сумму. 23 июня 2017 года ответчик отказал в удовлетворении требований. Истец просил признать недействительным договор № М4-546 от 12 ноября 2015 года в той части, в которой он предусматривает изменение цены объекта долевого строительства, взыскать денежные средства в размере 171 314 рублей в счет уменьшения цены по договору, неустойку в размере 3 606 764 рубля, штраф в размере 50 % от взысканной судом суммы и компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей. 

Решением Ханты-Мансийского районного суда от 15 декабря 2017 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 10 апреля 2018 года, иск ФИО3 удовлетворен частично, с ООО «БлицПроект» в пользу ФИО3 взысканы 171 314 рублей в счет соразмерного уменьшения цены квартиры, неустойка в размере 171 314 рублей, компенсация морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в размере 173 814 рублей. Пункт 5.2 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома № М4-546 от 12 ноября 2015 года признан недействительным. 

В удовлетворении остальной части иска отказано.

С ООО «БлицПроект» в бюджет муниципального образования город Ханты-Мансийск взыскана государственная пошлина в размере 7 226 рублей 28 копеек.

В кассационной жалобе, направленной посредством почтовой связи 15 августа 2018 года и поступившей в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры 22 августа 2018 года, ООО «БлицПроект» ставит вопрос о передаче жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании президиума суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры. В обоснование жалобы кассатор указывает на то, что уточнение площади квартиры по данным технической инвентаризации не привело к ухудшению качества объекта долевого строительства, не связано с недостатками, которые делают объект долевого строительства непригодным для предусмотренного договором использования. Многоквартирный дом построен в соответствии с требованиями проектной документации, разрешением на строительство дома. После завершения строительства застройщиком получено заключение Главного управления государственного строительного надзора Московской области о соответствии построенного многоквартирного дома требованиям действующих технических регламентов и проектной документации. По условиям договора площадь квартиры является ориентировочной, а фактическая площадь подлежит определению по результатам обмеров БТИ (п. 2.1 договора). Разница в значениях общей строительной площади объекта и общей площади, образовавшейся за счет исключения из подсчета площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых не влечет пересчета между сторонами. Данное условие договора соответствует требованиям статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) и статьям 16, 18 Федерального закона от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей). Цена объекта долевого строительства определена в твердой денежной сумме, возможность изменения цены договора сторонами не предусматривалась (часть 2 статьи 5 закона об участии в долевом строительстве). Договор подписан истцом добровольно. Указывает на то, что пункт 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве применен судом ошибочно. Кроме того, судом первой инстанции неправомерно взыскана неустойка за неудовлетворение требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу, в то время как истцом предъявлено требование о соразмерном уменьшении покупной цены товара. Срок удовлетворения данного требования и ответственность за его нарушение установлены иными нормами права, а именно: статьями 22 и 23 Закона о защите прав потребителей. Размер неустойки не соразмерен последствиям нарушенного обязательства, а штраф взыскан судом без учета требований разумности и справедливости.

22 августа 2018 года гражданское дело истребовано из суда первой инстанции, 5 сентября 2018 года настоящее дело поступило в суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры. 

Определением судьи суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Ковалёва А.А. от 29 октября 2018 года кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - президиума суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Истец, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседания суда кассационной инстанции не явился, в связи с чем, на основании статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации президиум находит возможным рассмотрение дела в его отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, президиум суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры находит жалобу подлежащей удовлетворению, а обжалуемые судебные постановления отмене в части по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При рассмотрении настоящего дела судебными инстанциями были допущены существенные нарушения норм материального права, выразившиеся в следующем.

Как установлено судом, между ООО «БлицПроект» и истцом 12 ноября 2015 года заключен договор долевого участия в строительстве, согласно которому застройщик обязался передать истцу объект долевого строительства жилое помещение - секция 3, этаж 7, номер на площадке 3, строительный номер 546, общая площадь квартиры 39,37 кв.м., а истец уплатить стоимость объекта долевого строительства в размере 3 606 764 руля.

Пунктом 5.2. договора установлено, что цена является окончательной и изменению не подлежит.

Условия договора по оплате объекта долевого строительства истцом выполнены своевременно и надлежащим образом, что не оспаривается стороной ответчика.

Площадь переданной ФИО5 квартиры (адрес) фактически менее площади, указанной сторонами в договоре от 12 января 2015 года, на 1,87 кв.м.

19 июня 2017 года истец обратился к ответчику с претензией, в которой предложил пересчитать стоимость квартиры и вернуть переплаченную им сумму, полагая, что уменьшение площади однокомнатной квартиры на 1,87 кв.м. и передача вместо 39,37 кв.м. квартиры, площадью 37,5 кв.м. существенно нарушает договорные условия и его интересы.

23 июня 2017 года ответчик отказал истцу в удовлетворении претензии о возврате уплаченных денежных средств по договору, мотивируя отказ тем, что разница в площади менее чем 5 % допустима, изменение цены после заключения договора не допускается, в договоре не содержится условий о возврате денежных средств, в случае если будет иметь место разница между проектной и фактической площадью; договором стоимость одного квадратного метра не предусмотрена.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, пунктом 1 статьи 4, пунктом 5 статьи 28, статьей 31 Закона о защите прав потребителей, статьями 333 и 400 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о взыскании с ответчика денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, поскольку исходил из того, что пункт 5.2 договора участия в долевом строительстве, предусматривающий неизменность цены договора, ущемляет права истца на передачу объекта строительства, соответствующего условиям договора. 

При этом, суд первой инстанции признал нарушением прав истца как потребителя несоответствие площади квартиры общей площади, определенной условиями договора участия в долевом строительстве.

С указанными выводами суда нельзя согласиться по следующим основаниям. 

В силу части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Согласно статье 16 Закона о защите прав потребителей, условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. 

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене, так и условие о возможности её изменения.

Кроме того, по смыслу пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции Федерального закона от 3 июля 2016 года № 304-ФЗ) цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может быть установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В таком случае общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Суд первой инстанции, толкуя условия заключенного сторонами договора, пришел к выводу, что цена недвижимости установлена исходя из единицы её площади. 

Между тем, данный вывод противоречит фактическим обстоятельствам дела, поскольку из условий договора участия в долевом строительстве (пункт 5.1) следует, что цена объекта долевого строительства определена в твердой денежной сумме, а не за 1 кв.м. площади жилого помещения. Представитель ответчика в отзыве на исковое заявление также ссылался на то, что договором стоимость одного квадратного метра объекта долевого строительства не определена. 

Пункт 5.2 договора участия в долевом строительстве не предусматривает возможности изменения цены договора, что не противоречит положениям действующего законодательства.

Истец был ознакомлен с условиями договора и согласился с ними. 

В этой связи, вывод суда о том, что пункт 5.2 договора участия в долевом строительстве ущемляет права истца основан на неправильном применении норм материального права.

Суд апелляционной инстанции не учел указанные нарушения законодательства, допущенные судом первой инстанции, оставив решение суда без изменения.

При таких обстоятельствах судебные постановления в части признания недействительным пункта 5.2 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома № М4-546 от 12 ноября 2015 года нельзя признать законными, они приняты с существенным нарушением норм материального права, повлиявшим на исход дела, без устранения которых невозможна защита нарушенных прав и законных интересов ООО «БлицПроект», что согласно статье 387 ГПК РФ является основанием для отмены обжалуемых судебных постановлений в указанной части.

Вместе с тем, поскольку судебными инстанциями допущена ошибка в применении норм материального права, для исправления которой не требуется установления новых обстоятельств дела, то в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции полагает необходимым устранить допущенное нарушение, приняв новое решение об отказе в удовлетворении иска ФИО3 в указанной части.

Довод кассационной жалобы об ошибочном применении судом пункта 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве является несостоятельным в силу следующего.

Часть 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, и цена, которая является существенным условием договора.

Исходя из содержания статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).

Таким образом, передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора, что в силу пункта 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При таких обстоятельствах с ООО «БлицПроект» в пользу ФИО3 правомерно взыскано в счет соразмерного уменьшения цены квартиры 171 314 рублей, неустойка в размере 171 314 рублей, компенсация морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в размере 173 814 рублей.

Оснований для снижения неустойки и штрафа не имеется.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум 

постановил:

решение Ханты-Мансийского районного суда от 15 декабря 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 10 апреля 2018 года отменить в части признания недействительным пункта 5.2 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома № М4-546 от 12 ноября 2015 года, заключенного между ООО «БлицПрект» и ФИО3

Принять в указанной части новое решение, которым в удовлетворении иска ФИО3 отказать.

В остальной части решение Ханты-Мансийского районного суда от 15 декабря 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 10 апреля 2018 года оставить без изменения.

Председательствующий Д.Г. Бушуев