УИД 65RS0001-01-2025-003371-92

Дело № 2-3635/2025

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

18 августа 2025 года г. Южно-Сахалинск 

Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе: председательствующего судьи Плесковой В.А., при ведении протокола помощником судьи Ли З.М.,

с участием истицы и ее представителя ФИО1, представителя ПАО Сбербанк ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 ФИО8 к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о нечинении препятствий увеличения площади земельного участка, даче согласия на перераспределение земельного участка с изменением кадастрового номера, неповышении льготной годовой процентной ставки по кредитному договору,

установил:

26 марта 2025 года ФИО4 обратилась в суд с иском к ПАО Сбербанк о нечинении препятствий увеличению площади земельного участка, даче согласия на перераспределение земельного участка с изменением кадастрового номера, неповышении льготной годовой процентной ставки по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ №.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Сбербанк и истицей был заключен кредитный договор № на сумму 5 000 000 рублей, под 8% годовых, на строительство жилого дома. По условиям кредитного договора если через год истица не подтвердит целевое использование кредитных средств, не будет построен жилой дом, то годовой процент по договору повысится до 19%. Жилой дом должен быть построен на земельном участке, площадью 1580кв.м, с кадастровым номером №. Указанный земельный участок по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенному между сторонами, передан в залог ПАО Сбербанк. 

Однако, из-за кадастровой ошибки часть построенного жилого дома оказалась за пределами земельного участка, что препятствует оформлению дома в собственность. По заявлению истицы, Администрация ГО Долинск постановлением от ДД.ММ.ГГГГ № разрешила выкупить часть неразграниченных земель, на которой оказалась часть дома.

11 сентября 2024 года истица через платформу Домклик обратилась к ответчику с заявлением на получение согласия на присоединение к залоговому земельному участку земельного участка, одобренного Администрацией ГО Долинск. ПАО Сбербанк дал свое согласие на перераспределение участка, с оговоркой - без изменения кадастрового номера.

После получения согласия ПАО Сбербанк по заданию истицы кадастровым инженером был составлен межевой план, и дано разъяснение, что при объединении двух земельных участков будет присвоен новый кадастровый номер. Истица обратилась в МФЦ для регистрации перераспределения, но получила отказ.

03 ноября 2024 года истица через платформу Домклик повторно обратилась к ответчику с заявлением о согласовании перераспределения земельного участка с увеличением его площади и изменением кадастрового номера, в чем ей было отказано. 

В настоящее время истица лишена возможности оформить в собственность построенный жилой дом, что повлекло увеличение годовой процентной ставки по кредитному договору с 8% до 19%.

Протокольным определением Южно-Сахалинского городского суда от 16 июня 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, на стороне ответчика, привлечена ФИО2.

Протокольным определением Южно-Сахалинского городского суда от 26 июня 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на стороне ответчика, привлечено Управление Росреестра по Сахалинской области.

В судебном заседании истица и ее представитель ФИО1, действующий на основании доверенности, иск поддержали.

Представитель ПАО Сбербанк ФИО3, действующая на основании доверенности, с иском не согласилась, представила письменные возражения, в которых указано, что кредитный договор между сторонами был заключен в рамках государственной программы «Льготная ипотека на цели: «строительство индивидуальных жилых домов заемщиками своими силами на земельных участках, расположенных на территории Российской Федерации, или приобретение заемщиками по договорам купли-продажи земельных участков, расположенных на территории Российской Федерации». Условия государственной программы регламентированы постановлением Правительства РФ от 23 апреля 2020 года № 566 «Об утверждении правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020- 2024 годах».

Пунктом 10 Постановления предусмотрено, что для получения выплат кредитор представляет в АО «Дом.РФ» не позднее 10-го рабочего дня месяца следующего за расчетным месяцем заявление о получении выплат на возмещение кредитным и иным организациям недополученных ими доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 – 2024 годах. Кредиторы несут ответственность за достоверность документов и сведений, представленных в общество.

Программа определяет порядок и условия возмещения недополученных доходов (субсидирование процентной ставки) по кредитам (займам), выданным на цели строительства индивидуального жилого дома заемщиком-гражданином Российской Федерации своими силами.

Пунктом 4 Программы предусмотрено возмещение недополученных доходов, которое осуществляется обществом ежемесячными выплатами кредитору за период с даты выдачи кредита (займа) до даты окончания срока действия кредитного договора (с учетом положений абзаца пятого подпункта «ж» пункта 5 настоящих Правил), начиная с календарного месяца, следующего за месяцем, в котором обществом получены средства, указанные в пункте 2 Постановления № 566.

Пунктом 5 предусмотрено возмещение кредиторам недополученных доходов, которое осуществляется при выполнении следующих условий: ж)абз.5 в случае предоставления кредита (займа) на цели, указанные в абзаце седьмом пункта 3 настоящих правил (для строительства индивидуальных жилых домов заемщиками своими силами на земельных участках, расположенных на территории РФ, или приобретения заемщикам по договорам купли-продажи земельных участков, расположенных на территории РФ, и строительства на них индивидуальных жилых домов заемщиками своими силами) государственная регистрация права собственности заемщика (одного из солидарных заемщиков) на индивидуальный жилой дом должна быть осуществлена в срок, не превышающий 12 месяцев со дня заключения кредитного договора. Если государственная регистрация в указанный период не осуществлена условие возмещения недополученных доходов, предусмотренное настоящим подпунктом, считается невыполненным, и возмещение по кредитному договору не осуществляется.

Пунктом 4 кредитного договора предусмотрено увеличение процентной ставки до размера ключевой ставки ЦБ РФ, установленной на дату заключения Договора, увеличенной на 4 процентных пункта, в случае если Заемщик в течение 12 месяцев с даты заключения кредитного договора, не предоставит документы, подтверждающие право собственности на индивидуальный жилой дом, строительство по которому велось самостоятельно.

Право собственности на жилой дом до настоящего времени не зарегистрировано, соответственно, ежемесячный платеж изменился по увеличенной процентной ставке.

Повышение ставки связано с государственной программой, предусмотренной постановлением Правительства РФ № 566, где возмещение недополученных доходов возможно только при регистрации права в течение 12 месяцев. Невыполнение этого условия ФИО4 лишило Банк компенсации, что в соответствии со ст. 819 ГК РФ делает повышение ставки правомерным.

При подписании кредитного договора стороны договорились, что исполнение обязательств по кредитному договору обеспечивается земельным участком с кадастровым номером №. Объединение предмета залога с новым земельным участком повлечет образование нового земельного участка и прекращение существования земельного участка с кадастровым номером №, что в свою очередь влечет для банка наступление следующих рисков:

- образование нового земельного участка требует значительных временных затрат на межевание, внесение изменений в ЕГРН, внесение изменения в условия кредитного договора и договора ипотеки. На период образования нового земельного участка и оформления всей необходимой документации, обязательства заемщика перед банком останутся не обеспеченными, что влечет в свою очередь риск невозврата заемных денежных средств, не исключен в данный период и риск утраты залога,

- изменение кадастрового номера земельного участка, обеспечивающего исполнение обязательств по льготному кредиту с господдержкой, а как следствие изменение условий кредитного договора и договора ипотеки может повлечь риск того, что АО «Дом РФ» откажет банку в выплате субсидии, и банк не дополучит разницу между рыночной и льготной ставкой.

Таким образом, изменение кадастрового номера земельного участка, находящегося в залоге, напрямую затрагивает интересы залогодержателя.

Банк не несет ответственности за ошибки, допущенные кадастровым инженером при подготовке документов для Росреестра, и иных лиц, при строительстве дома.

Предоставление согласия на объединение земельных участков с изменением кадастрового номера является правом, а не обязанностью Банка. Банк дал согласие на перераспределение земельного участка, но без изменения кадастрового номера, в связи с тем, что кредитный договор заключен с учетом условий, определенных Постановлением № 566.

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Сахалинской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен. Представлены письменные пояснения по делу, в которых указано о государственной регистрации перераспределения земельного участка с присвоением ему нового кадастрового номера, а также, что ФИО4 не обращалась с заявлением о государственной регистрации жилого дома на указанном земельном участке.

Заслушав истцу, представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

Согласно п. 2 ст. 809 ГК РФ размер процентов за пользование займом может быть установлен в договоре с применением ставки в процентах годовых в виде фиксированной величины, с применением ставки в процентах годовых, величина которой может изменяться в зависимости от предусмотренных договором условий, в том числе в зависимости от изменения переменной величины, либо иным путем, позволяющим определить надлежащий размер процентов на момент их уплаты.

Из материалов дела следует, что 01 декабря 2023 года между ПАО Сбербанк (Кредитор) и ФИО4 (Заемщик) заключен кредитный договор №, по условиям которого Кредитор предоставил Заемщику целевой кредит в сумме 5 000 000 рублей на индивидуальное строительство объекта недвижимости: жилой дом, находящийся по 

<

адрес> (п. 12 Договора), под 8% годовых, сроком на 240 месяцев, с выплатой кредита путем 240 ежемесячных аннуитетных платежей. 

Пунктом 4 Кредитного договора установлено, что процентная ставка по кредиту может быть увеличена до размера ключевой ставки Центрального Банка РФ, установленного на дату заключения договора, увеличенной на 4 процентных пункта, если Заемщик в течение 12 месяцев с даты заключения кредитного договора не предоставил документы, подтверждающие право собственности на индивидуальный жилой дом, строительство которого велось самостоятельно.

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору Заемщик предоставляет (обеспечивает предоставление) Кредитору до выдачи кредита:

- поручительство гражданина 

<

данные изъяты> - ФИО2,

после выдачи кредита в сроки и в порядке, предусмотренные п. 22 Договора: 

- залог (ипотеку) объекта недвижимости, указанного в п. 12 Договора. (п. 11 Договора).

Кроме того, в обеспечение исполнения обязательств заемщика ФИО4, возникших на основании указанного кредитного договора №, между ПАО Сбербанк (Залогодержатель) и ФИО4 (Залогодатель) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор ипотеки №, предметом залога которого является земельный участок, площадью 1580кв.м, кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальный жилой дом, расположенный по 

<

адрес>.

В силу пункта 4.1.11 Договора ипотеки Залогодатель принял на себя обязательства, в том числе, не производить перепланировку или какие-либо иные изменения предмета залога в течение всего времени действия Договора без письменного согласия Залогодержателя.

04 декабря 2023 года в отношении указанного земельного участка зарегистрировано ограничение (обременение) в виде ипотеки на основании указанного Договора об ипотеке.

11 сентября 2024 года ФИО4 обратилась к ПАО Сбербанк с заявлением о даче согласия на перераспределение земельного участка, находящегося в залоге у Банка, в сторону увеличения площади участка.

ПАО Сбербанк дал письменное согласие на внесение изменений в сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в ЕГРН, а именно, на перераспределение земельного участка с кадастровым номером № (уточнение границ без изменения кадастрового номера).

В соответствии с п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. 2 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).

В абзаце 2 пункта 1 статьи 11.7 Земельного кодекса РФ указано, что при перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок, за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 статьи 39.29 настоящего Кодекса. 

В соответствии с п. 2 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков. При этом указанное соглашение должно содержать сведения о возникновении права государственной или муниципальной собственности и (или) права частной собственности на образуемые земельные участки.

В соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с образованием объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 8 - 10, 12 части 5 настоящей статьи.

Согласно п. 10 части 5 указанной статьи государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется в отношении земельного участка или земельных участков, образуемых путем перераспределения земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, находящегося в частной собственности, на основании решения об утверждении схемы расположения земельного участка или согласия органа государственной власти либо органа местного самоуправления на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Согласно ч. 2 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, перераспределения земельных участков государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков, за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав.

Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости, за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав. В случае, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет образованных объектов недвижимости осуществляется без одновременной государственной регистрации прав на них, снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственной регистрацией прав на образованные объекты недвижимости. (ч. 3 ст. 41 ФЗ № 218-ФЗ).

Согласно информации Управления Росреестра по Сахалинской области 27 сентября 2024 года ФИО4 обратилась в орган регистрации прав с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка.

С заявлением представлен межевой план от 15 сентября 2024 года в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием 1 земельного участка путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером № и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подготовленный на основании, в том числе, Постановления администрации МО ГО «Долинский» от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером №», письма ПАО Сбербанк «О согласии на внесение изменений в сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в ЕГРН путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером №.

01 октября 2024 года осуществлён государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером №, категории «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «Индивидуальный жилой дом», уточненной площадью 1667кв.м.

Таким образом, государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером № осуществлен, одновременность осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (обременений) в отношении земельного участка с кадастровым номером № отсутствует в силу вышеприведенных норм права.

В отношении указанного земельного участка сведения о зарегистрированных правах, ограничениях (обременениях) отсутствует.

ФИО4 с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером № не обращалась.

Как указывает Управление Росреестра по Сахалинской области в информационном письме от 31 июля 2025 года дополнительного согласия залогодержателя – ПАО Сбербанк для государственной регистрации права собственности в отношении указанного земельного участка не требуется. В ЕГРН сведения об объектах недвижимости, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером №, со статусом записи «Актуальная» отсутствует. Согласно подсистемы обработки и приема запросов ФГИС ЕГРН ФИО4 с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости – жилого дома, не обращалась.

Таким образом, государственная регистрация перераспределения земельного участка с кадастровым номером № с землями, находящимися в муниципальной собственности, произведена с автоматическим присвоением земельному участку иного кадастрового номера – №.

В связи с чем, довод истца о препятствии ПАО Сбербанк такому перераспределению не подтвержден.

Также не нашел своего подтверждения довод истца о том, что она лишена возможности поставить на кадастровый учет возведенный ею жилой дом по причине отсутствия согласия ПАО Сбербанк на изменение кадастрового номера земельного участка, находящегося в залоге у Банка, при перераспределении земель. 

Как установлено, с заявлением о государственной регистрации жилого дома истица в Росреестр не обращалась. Технический план здания подготовлен только 30 июля 2025 года, то есть спустя более 18 месяцев с даты заключения кредитного договора.

Поскольку в течение 12 месяцев с даты заключения кредитного договора истицей не представлены кредитору документы, подтверждающие право собственности на жилой дом, постольку в соответствии с условиями заключенного сторонами кредитного договора, Банк правомерно увеличил процентную ставку.

Анализируя изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 -199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 ФИО9 (

<

данные изъяты>) к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (№) о нечинении препятствий увеличения площади земельного участка, даче согласия на перераспределение земельного участка с изменением кадастрового номера, неповышении льготной годовой процентной ставки по кредитному договору, отказать.

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. 

Председательствующий судья В.А. Плескова

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.