Дело № 2-10/2025

УИД 69RS0023-01-2024-000588-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 октября 2025 года г. Осташков

Осташковский межрайонный суд Тверской области в составе председательствующего судьи Изгородиной О. А., при секретаре судебного заседания Фадеевой В. В., 

с участием представителя ответчика ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Главного управления архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области к ФИО2 о признании объекта самовольной постройкой, ее сносе или приведении в соответствие с требованиями закона,

установил:

Главархитектура Тверской области обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании объекта капитального строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, самовольной постройкой; возложении на ответчика обязанности своими силами и за счет собственных средств снести указанный объект или привести его в соответствие с установленными требованиями в течение трех месяцев с даты вступления решения суда в законную силу. 

В обоснование иска указано, что администрация Осташковского муниципального округа (ранее администрация Осташковского городского округа) уведомила истца о выявлении самовольной постройки на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>.

В ходе проведенной истцом проверки установлено, что в границах указанного земельного участка расположен ранее учтенный объект капитального строительства (здание) 2017 года постройки (как указано в иске) с кадастровым номером №, поставленное на кадастровый учет 04.07.2011, правообладателем которого является ФИО2 Из акта представленного администрацией следует, что дом находится в процессе реконструкции. Земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположен спорный объект, находится в границах выявленного объекта культурного наследия «Посад г. Осташков, XIV-XIX вв.» (объект археологического наследия), однако правообладателем работы по реконструкции с ГУ ГО ОКН Тверской области не согласованы, проектная документация и уведомление в порядке ст. 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации не предоставлялись.

Кроме того, в ЕГРН содержатся сведения о расположении земельного участка ответчика в прибрежной защитной полосе, то есть об ограничениях права на земельный участок, предусмотренных статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации с 07.02.2022, возникших на основании документа об установлении границ береговой линии, водоохраной зоны и прибрежной защитной полосы озера Селигер Осташковского городского округа от 05.09.2019 № 141-кв.

При изложенных обстоятельствах истец полагает, что спорный объект обладает признаками самовольного строительства, поскольку не соответствует установленным требованиям о получении градостроительных согласований и разрешений.

Главархитектура Тверской области извещалась судом надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в отсутствие стороны истца, ранее в судебном заседании представитель истца ФИО3 заявленные требования поддержал по изложенным в иске и письменных пояснениях к нему основаниям, указав, что поводом обращения в суд послужило нарушение ответчиком порядка проведения реконструкции объекта капитального строительства, предусмотренного статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, допущено пренебрежение к установленному административному порядку получения необходимых разрешений и согласований. Также пояснил, что в случае необходимости применения такой крайней меры к спорному реконструированному объекту как снос, он должен быть снесен полностью, а при возможности его сохранения, путем устранения допущенных нарушений приведением в соответствие с установленными требованиями, при этом способ и порядок устранения должен быть определен и установлен судом самостоятельно, в связи с чем полагал, что оснований для уточнения исковых требований в указанной части не имеется.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя по доверенности ФИО1, который исковые требования не признал, пояснив, что спорный объект расположен в границах земельного участка для индивидуального жилищного строительства; и земельный участок, и жилой дом принадлежат ответчику на праве собственности, следовательно, в силу действующего законодательства ответчик вправе осуществлять строительство и реконструкцию без согласования с уполномоченными органами в области градостроительства. Сведений о наличии ограничений, связанных с нахождением земельного участка в границах объекта археологического наследия, ЕГРН на момент начала реконструкции не содержал. Ограничения, связанные с нахождением земельного участка в границах прибрежной защитной полосы, зарегистрированы в 2022 году, а жилой дом возведен в 1917 году и поставлен на кадастровый учет в 2011 году. В результате реконструкции площадь застройки не изменилась, увеличение площади здания связано с возведением второго этажа. В настоящее время внесены сведения о кадастровом учете спорного дома измененной площади.

Иные участвующие в деле лица, будучи надлежащим образом извещенными, в судебное заседание не явились; третьи лица администрация Осташковского муниципального округа Тверской области, Росрыболовство просили о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.

Выслушав представителя ответчика, исследовав и оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В соответствии с требованиями части 2 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производительные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. 

В соответствии с пунктом статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее – установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 29.05.2021 ФИО2 перешло право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 851 кв. м и одноэтажный жилой дом с кадастровым номером № площадью 71,8 кв. м, расположенные по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно выпискам из ЕГРН право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано за ФИО2 09.06.2021.

31.05.2024 администрацией Осташковского муниципального округа Тверской области проведено контрольное (надзорное) мероприятие, в ходе которого выявлен объект самовольной постройки – здание, построенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, о чем в этот же день был составлен акт осмотра, составлено уведомление № 3 от 31.05.2024 о выявлении самовольной постройки, которое направлено в Главархитектуру Тверской области.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Главархитектура Тверской области указала, что ответчиком производится реконструкция жилого дома 1917 года постройки без установленной законом процедуры уведомления о планируемом строительстве в границах объекта археологического наследия и прибрежной защитной полосы.

Определением суда от 25.10.2024 по ходатайству истца по делу назначена комплексная судебная землеустроительная, строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ФГБУ «Тверская лаборатория судебной экспертизы», по результатам которой 01.08.2025 подготовлены заключения экспертов № 506-2-16.1 и № 849-2-27.1.

Экспертами было исследовано здание с кадастровым номером № габаритными размерами 13,5 м х 5,6 м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>.

В ходе исследования экспертами установлено, что фактический состав строений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, представляет собой основное строение – 2-хэтажный объект индивидуального жилищного строительства с внутренними габаритными размерами 13,5 м х 5,6 м, общей площадью 143,0 кв. м; пристройка к основному строению – навес (веранда), определить конструктивные параметры, а также площадь которого не представилось возможным, поскольку пристройка к основному строению находилась на стадии строительства. Фактические габаритные размеры основного строения общей площадью 143 кв. м соответствуют техническому плану от 07.10.2024, выполненному кадастровым инженером ФИО4, представленному в материалах дела.

В соответствии с техническим паспортом жилого дома по адресу: 

<

адрес> от 21.06.1993 строение имело общую жилую площадь 71,8 кв. м, в том числе жилую 53,5 кв. м; наружные габаритные размеры основного строения лит. А составляли 8,31 м х 9.07 м; габаритные размеры пристройки лит. а – 5,58 м х 2,04 м; высота этажа составляла 2,4 м. Согласно этому же техническому плану жилой дом состоял из двух этажей двухэтажный (второй этаж – мансардный) с печным отоплением.

Фундамент основного строения представляет собой железобетонную плиту толщиной 300 мм с последующим железобетонным ростверком высотой 300 мм; фундамент пристройки-навеса – железобетонную плиту толщиной 800 мм. 

В результате инструментального обследования с использованием ударно-импульсного измерителя прочности установлено, что значение прочностных характеристик бетона фундамента однородно по периметру фундамента, класс бетона составляет В20, что соответствует требованиям пункта 6.1.6 СП 63.13330.2018 «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 52-01-2003» «Для железобетонных конструкций следует применять класс бетона по прочности на сжатие не ниже В15», а также отсутствие деформаций, просадок, трещин фундамента. В соответствии со СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» фундамент обследуемого строения на момент исследования относится к категории работоспособного технического состояния.

Стены строения выполнены из газосиликатного блока. В результате их обследования установлено, что отклонения от вертикали наружных и внутренних стен обследуемого строения соответствуют требованиям пункта 9.18.5 СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции» и составляет не более 5 мм на высоту этажа, и не более 30 мм на всю высоту здания. Требования пунктов 9.7.4 и 9.7.7 СП 7013330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции» фактически выполнены. Установлены трещины на конструкциях полистеролбетонных перемычек оконных блоков шириной раскрытия более 1 мм, что не соответствует требованиям пункту 5.18.20 СП 70.133302012 «Несущие и ограждающие конструкции». Выявленные трещины на полистиролбетонных перемычках оконных блоков могут привести к деформациям и разрушению конструкции стен, так как данные перемычки являются конструктивным элементом, перекрывающие проем в стене и воспринимающие нагрузку от вышерасположенных конструкций. В соответствии со СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» стены обследуемого строения на момент исследования относятся к категории ограниченно-работоспособного технического состояния.

Перекрытия строения выполнены деревянными по деревянным балкам по монолитному ж/б поясу. В результате осмотра деформаций, прогибов конструкций ж/б перекрытий не выявлено. В соответствии со СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» перекрытия обследуемого строения на момент исследования относятся к категории исправного технического состояния.

Кровля обследуемого строения выполнена деревянной, скатной, утепленной с покрытием металлическим профилированным листом. Протечек на внутренней поверхности элементов кровли, деформаций, прогибов конструкций кровли не установлено. В соответствии со СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» кровля обследуемого строения на момент исследования относятся к категории исправного технического состояния.

Окна строений выполнены из ПВХ профиля, конструкция монтажного шва которых не соответствует требованиям ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия». Фактическое расстояние между точками крепления оконных блоков составляет 600-900 мм, а расстояние от внутреннего угла коробки до крепежного элемента составляет 200-700 мм, что также не соответствует приведенному стандарту. В соответствии со СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» окна обследуемых строений на момент исследования относятся к категории ограниченно-работоспособного технического состояния.

В результате визуального осмотра строений экспертом установлены пределы огнестойкости строительных конструкций строений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером № и смежных земельных участках с кадастровыми номерами № и №. Так, экспертом определено, что жилой дом на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> относится к III степени огнестойкости с классом конструктивной пожарной опасности С1; жилой дом на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> относится к IV степени огнестойкости; жилой дом на земельном участке кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> относится к IV степени огнестойкости. Фактическое расстояние между объектом исследования на земельном участке с кадастровым номером № и жилым строением на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, составило 5,35 м, тогда как согласно таблице №1 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» должно составлять не менее 12 м.

Согласно данным кадастрового плана территории кадастрового квартала № КУВИ-001/2025-133600364 от 03.07.2025 земельный участок с кадастровым номером № частично расположен в зоне с особыми условиями использования территории, а именно, в границе прибрежной защитной полосы озера Селигер Осташковского городского округа Тверской области, реестровый номер 69:00-6.665. Ограничения установлены в соответствии со статьей 65 Водного кодекса Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ.

Исследуемый объект недвижимости не соответствует градостроительным нормам в части соблюдения минимальных отступов зданий, строений и сооружений от границ земельных участков и минимальных отступов зданий, строений и сооружений от границ земельных участков со стороны улицы. Отсутствует согласование в соответствии с требованиями статьи 60 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Расстояние от окон жилых комнат до стен соседнего дома и хозяйственных построек (сарая, автостоянки, бани), расположенных на соседних земельных участках менее 6 м, что не соответствует Градостроительному регламенту Осташковского городского округа, определенного Приложением 2 к Постановлению Правительства Тверской области от 19.06.2024 № 281-пп. 

Устранение несоответствий исследуемого объекта требованиям градостроительных норм, предъявляемым к такого рода объектам недвижимости, в части соблюдения минимальных отступов от границ земельного участка невозможно ввиду их неразрывной связи с землей. Необходимо провести согласование с органами, уполномоченными в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, так как г. Осташков входит в перечень исторических поселений, утвержденных приказом Министерства культуры Российской Федерации от 04.04.2023 № 839 «Об утверждении перечня исторических поселений, имеющих особое значение для истории и культуры Российской Федерации».

С учетом проведенного исследования экспертами сделаны выводы о том, что исходя из наличия дефектов конструкций наружных стен фактически выполненных объемов работ, а также частичному отсутствию инженерных систем исследуемого строения (инженерные сети хозяйственно-питьевого и горячего водоснабжения, отопления и вентиляции находятся в не работоспособном состоянии), степень готовности объекта – индивидуального жилого дома составляет менее 100 %, и оно не пригодно к использованию в качестве жилого дома. 

Установлено несоответствие фактических характеристик объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № с данными технического паспорта на жилой дом от 21.06.1993. Несоответствие выражено в части габаритных размеров фактически существующего строения, его высоты, объемно-планировочных решений жилых помещений, отсутствия печного отопления. Указанный объект недвижимости не соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, техническим и иным нормам и правилам, предъявляемым к такого рода объектам недвижимости, поскольку в результате исследования установлены трещины на конструкциях полистеролбетонных перемычек оконных блоков шириной раскрытия более 1 мм, что не соответствует требованиям пункта 5.18.20 СП 70.133302012 «Несущие и ограждающие конструкции».

Фактическое расстояние между точками крепления оконных блоков ПВХ объектов исследования составляет 600-900 мм, а расстояние от внутреннего угла коробки до крепежного элемента составляет 200-700 мм, что не соответствует требованиям ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия» Приложение Г1.

Минимальные расстояния при степени огнестойкости и классе конструктивной пожарной опасности обследуемого строения до смежных жилых строений согласно таблицы № 1 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» должно составлять не менее 12 м, что не соответствует фактическому расстоянию между объектом исследования и жилым строением на земельном участке кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, которое составляет 5,35 м. 

Исследуемый объект недвижимости не соответствует градостроительным нормам в части соблюдения минимальных отступов зданий, строений и сооружений от границ земельных участков и минимальных отступов зданий, строений и сооружений от границ земельных участков о стороны улицы (Таблица 1), что допускается в отдельных случаях в условиях сложившейся застройки. Отсутствует согласование в соответствии с требованиями статьи 60 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». 

Расстояние от окон жилых комнат до стен соседнего дома и хозяйственных построек (сарая, автостоянки, бани), расположенных на соседних земельных участках менее 6 м, что не соответствует Градостроительному регламенту Осташковского городского округа определенного Приложением 2 к Постановлению Правительства Тверской области от 19.06.2024 № 281-пп. 

Установленные в ходе исследования несоответствия представляется возможным. Для устранения вышеуказанных несоответствий необходимо: усилить полистеролбетонные перемычки оконных проемов; установить дополнительные точки крепления оконных блоков ПВХ в соответствии с требованиями ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия» Приложение Г1.

Для устранения несоответствия в части противопожарных норм и правил собственник объекта добровольно может сделать выбор между одним из пяти возможных условий соответствия. Добровольность применения сводов правил предоставляет возможность использования собственником объекта других правил (условий соответствия), не противоречащих требованиям Федерального закона № 123-ФЗ. Для определения технической возможности устранения негативного влияния необходимо определить меру возможности реализации пожарной опасности объекта защиты и ее последствий для людей и материальных ценностей (пожарные риски), в соответствии с которым разрабатываются решения для должной защиты объектов исследования. Расчет пожарных рисков осуществляется организациями, имеющими соответствующую лицензию МЧС России. 

Также согласно пункту 4.13 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» противопожарные расстояния между домами, домами и хозяйственными постройками на соседних участках не нормируются при применении противопожарных стен в соответствии с пунктом 4.11. Возведение домов, хозяйственных построек на смежных земельных участках допускается без противопожарных разрывов по взаимному согласию собственников (домовладельцев).

Устранение несоответствий исследуемого объекта требованиям градостроительных норм, предъявляемым к такого рода объектам недвижимости, в части соблюдения минимальных отступов от границ земельного участка невозможно ввиду их неразрывной связи с землей. 

Необходимо провести согласование с органами, уполномоченными в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, так как г. Осташков входит в перечень исторических поселений, утвержденных Приказом Министерства культуры Российской Федерации от 04.04.2023 № 839 «Об утверждении перечня исторических поселений, имеющих особое значение для истории и культуры Российской Федерации. 

Данная постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан в части требований пожарной безопасности по обстоятельствам, указанным в исследовательской части. 

Остальные имеющиеся дефекты и повреждения объекта исследования привели к некоторому снижению несущей способности конструкций объекта исследования, однако опасность внезапного разрушения отсутствует, и функционирование конструкции возможно при контроле их состояния, продолжительности и условий эксплуатации. 

Градостроительная, хозяйственная и иная деятельность в историческом поселении осуществляется в соответствии с требованиями статьи 60 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». В связи с тем, что в материалах дела отсутствует согласование о реконструкции (строительстве) исследуемого здания расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, с органами, уполномоченными в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия ответить на данный вопрос не представляется возможным.

В соответствии с частью 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. 

Как указано в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации). 

В ходе рассмотрения дела судом не установлено ни одного объективного факта, предусмотренного частью 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на основании которого можно усомниться в правильности или обоснованности заключения экспертов. Неясности или неполноты заключение эксперта не содержит. Заключение экспертов по поставленным судом вопросам мотивировано, изложено в понятных формулировках и в полном соответствии с требованиями закона. Компетентность, беспристрастность и выводы экспертов у суда сомнений не вызывают. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы сторонами не заявлялось.

При рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует иметь в виду, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. 

Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил должна устанавливаться судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела, при этом к существенным нарушениям строительных норм и правил относятся, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. 

Рассматривая данные дела, суды также должны руководствоваться конституционно-правовыми принципами справедливости, разумности и соразмерности при оценке характера допущенных лицом нарушений при самовольном строительстве и степени нарушения прав и законных интересов иных лиц (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014). 

При рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует иметь в виду, что закрепленные в статьях 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях; самовольное же строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки – санкцию за такое правонарушение, как это предусмотрено статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанная в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации санкция применяется с учетом характера допущенных нарушений, а сама статья направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 101-О, от 24.03.2015 № 658-О, от 27.09.2016 № 1748-О, от 28.03.2017 № 609-О и др.).

Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. 

Как было указано выше, согласно выводам экспертов спорная постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан в части требований пожарной безопасности, поскольку расстояние между исследуемым объектом и жилым строением на смежном земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, составляет 5,35 м, тогда как в силу СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» должно составлять не менее 12 м.

В то же время экспертами установлено, что ширина наружных стен переднего и заднего фасада спорного дома по сравнению с габаритами, зафиксированными техническим паспортом 1993 года, не увеличилась и составила 8,23 м. Таким образом, граница спорного дома по отношению к границе смежного земельного участка с кадастровым номером № в результате реконструкции не изменилась. 

Судом установлено и не оспаривалось стороной истца, что жилой дом ответчика поставлен на кадастровый учет в 2011 году, то есть до введения в действие градостроительного регламента Осташковского городского округа, утвержденного Постановлением Правительства Тверской области от 19.06.2024 № 281-пп, и «СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», утвержденного Приказом МЧС России от 24.04.2013 № 288.

Согласно сведениям, внесенным в ЕГРН, строительство такого дома завершено в 1917 году, его обмер, проведенный в 2024 году, и установленные экспертами параметры указывают на сохранение границы переднего и левого фасадов, определенных техническим паспортом 1993 года, факт же реконструкции выявлен осмотром 31.05.2024.

Каких-либо доказательств того, что с момента обмера дома ответчика в 1993 году и до начала работ по реконструкции возникали препятствия, связанные с невозможностью обеспечить проезд специальной техники, в материалы дела не представлено.

Следует также принять во внимание указание экспертов на то, что в целом несоответствие противопожарных норм и правил возможно устранить в случае определения технической возможности устранения негативного влияния путем установления меры возможности реализации пожарной опасности объекта защиты и ее последствий для людей и материальных ценностей (пожарные риски), в соответствии с которыми разрабатываются решения для должной защиты объектов исследования. Такой расчет осуществляется организациями, имеющими соответствующую лицензию МЧС России.

Оценив представленные в материалы дела, доказательства, в том числе проведенные в рамках настоящего дела экспертные заключения суд приходит к выводу, что проведенная ответчиком реконструкция строения с кадастровым номером № путем надстройки второго этажа и пристройки выполнена без существенных нарушений строительных норм и правил, прав третьих лиц, а также угрозы жизни и здоровья граждан, при этом его демонтаж без несоразмерного ущерба правомерным строениям невозможен, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований по указанным доводам не имеется.

В ходе судебного разбирательства по делу не установлено существенного нарушения градостроительных норм и правил при реконструкции данного объекта, а также данных о том, что сохранением спорного объекта по вине ответчика нарушаются права и законные интересы других лиц, либо создается угроза жизни и здоровью граждан. При таких обстоятельствах отсутствие выданного уполномоченным органом разрешения на реконструкцию жилого дома в тех параметрах, в которых он существует на момент разрешения спора, самостоятельным основанием для удовлетворения требований Главархитектуры Тверской области не является.

Суд также полагает необходимым отметить, что согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации, подразделяющиеся по целевому назначению на категории, указанные в пункте 1 данной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с частью 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельного участка. 

Согласно статье 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам. 

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. 

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. 

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. 

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. 

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов. 

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами. 

В силу пунктов 1 - 3 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. 

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом: фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований; видов территориальных зон; требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов. 

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования. 

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 18 и 19 постановления Пленума Верхового Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 41 Земельного кодекса Российской Федерации). 

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации). 

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 12 части 1 статьи 10 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации). 

Судом установлено и следует из материалов дела, что земельный участок с кадастровым номером № отнесен к категории земель – земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства и отнесен с учетом действующих уже на момент рассмотрения спора градостроительного регламента к функциональной зоне «Ж1.1» - зоне застройки индивидуальными жилыми домами г. Осташков. 

Таким образом, отнесение принадлежащего ответчику земельного участка к указанной выше категории земель и виду разрешенного использования давало застройщику право возводить на нем жилой дом, а также проводить реконструкцию уже существующего. 

Само по себе несоблюдение административной процедуры, предполагающей получение уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке, не является основанием для сноса объекта, при отсутствии иных обстоятельств, предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В то же время в ходе рассмотрения установлено, что ответчик предпринимал меры, направленные на получение уведомления о соответствии параметров планируемого строительства, которое письмом Главархитектуры Тверской области от 02.10.2024 оставлено без рассмотрения, а также на согласование работ по реконструкции с ГУ ГО ОКН Тверской области, из ответа от 13.08.2024 которого следует, что особые условия проектирования в границах зоны с сохранившимся модулем исторически ценных построек предусмотрен в случаях выполнения работ по строительству индивидуального жилого дома взамен старого. Из представленных доказательств не следует, что на земельном участке ответчика были выявлены объекты, обладающие признаками объектов археологического наследия.

Нарушение водного законодательства при проведении работ по реконструкции, которые позволяли бы отнести спорную постройку к объекту самовольного строительства, подлежащего сносу, суд также не усматривает, поскольку прибрежная защитная полоса установлена на основании приказа Министерства природных ресурсов и экологии Тверской области от 05.09.2019 № 141-кв, на что указывает сам истец, тогда как исходный объект реконструкции возведен не позже 1993 года.

Кроме того, на день рассмотрения спора спорный объект недвижимости с учетом увеличения площади поставлен на кадастровый учет. При государственном кадастровом учете регистрирующим органом проводилась правовая экспертиза поступивших документов, и оснований для отказа ввода указанного объекта недвижимости в гражданский оборот установлено не было. 

Истцом не представлено достаточных и объективных доказательств наличия существенных нарушений строительных норм и правил, которые не могли бы быть устранены, либо иных обстоятельств, требующих сноса спорного жилого дома. 

При этом выбранный истцом способ защиты, связанный со сносом данного объекта недвижимости, несоразмерен нарушенному праву, в том числе с учетом данных о том, что спорный дом не является вновь созданным объектом. 

Вместе с тем, заявляя требования о приведении спорного объекта в соответствие с установленными требованиями, истцом не указано на способ устранения выявленных несоответствий, то есть исковое заявление не содержит указание на то, какие именно необходимо произвести действия для приведения спорного объекта недвижимости в соответствие с установленными требованиями, несмотря на то, что судом неоднократно было разъяснено право на уточнение исковых требований.

Согласно части 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам, или другие связанные с рассмотрением дела расходы, признанные судом необходимыми, предварительно вносятся на счет, открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации, соответственно Верховному Суду Российской Федерации, кассационному суду общей юрисдикции, апелляционному суду общей юрисдикции, верховному суду республики, краевому, областному суду, суду города федерального значения, суду автономной области, суду автономного округа, окружному (флотскому) военному суду, управлению Судебного департамента в субъекте Российской Федерации, а также органу, осуществляющему организационное обеспечение деятельности мировых судей, стороной, заявившей соответствующее ходатайство. В случае, если указанное ходатайство заявлено обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях

Возмещение таких издержек урегулировано статьей 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации (часть 1).

При отказе в иске издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, взыскиваются с истца, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены (часть 2). 

В случае, если обе стороны освобождены от уплаты судебных расходов, издержки, понесенные судом, а также мировым судьей в связи с рассмотрением дела, возмещаются за счет средств соответствующего бюджета (часть 4).

В соответствии со статьей 34 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лицами, участвующими в деле, являются стороны, третьи лица, прокурор, лица, обращающиеся в суд за защитой прав, свобод и законных интересов других лиц или вступающие в процесс в целях дачи заключения по основаниям, предусмотренным статьями 4, 46 и 47 данного кодекса, заявители и другие заинтересованные лица по делам особого производства.

Согласно части 2 статьи 46 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, подавшие заявление в защиту законных интересов других лиц, пользуются всеми процессуальными правами и несут все процессуальные обязанности истца, за исключением права на заключение мирового соглашения и обязанности по уплате судебных расходов.

В данном случае Главархитектура Тверской области является лицом, обратившимся в суд с иском в порядке статьи 46 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в защиту законных интересов других лиц, что позволяет освободить истца от обязанности по возмещению судебных расходов по уплате государственной пошлины и расходов на проведение судебной экспертизы, обязанность по оплате за счет средств федерального бюджета которой возложена определением суда от 29.09.2025. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 144, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Главного управления архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области к ФИО2 о признании объекта самовольной постройкой, ее сносе или приведении в соответствие с требованиями закона отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением от 15 июля 2024 года, в виде запрещения Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд с подачей жалобы через Осташковский межрайонный суд Тверской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 28.10.2025

Судья О. А. Изгородина