№ 3а-2/2024 г.Рязань

УИД 62OS0000-01-2022-000289-34

РЕШЕНИЕ

именем

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 января 2024 года Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Воейкова А.А.,

при помощнике судьи – Ельковой Н.А.,

с участием представителя административного истца ООО «Паустовский» - ФИО1,

представителя административного ответчика: ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» и заинтересованного лица: Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области – ФИО2,

рассмотрев дело по административному исковому заявлению ООО «Паустовский» к ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

установил:

ООО «Паустовский» обратилось в суд с административным исковым заявлением к ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В обоснование требований указало, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

В силу постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 № 22-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области» кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена в размере 108 630 498 рублей 40 коп.

Административный истец считает, что результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости затрагивают его права и обязанности, поскольку в соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Решением ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-62/2022/000633 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета ООО «Центр оценки и экспертизы собственности» № 3184/2022 от 25.10.2022. 

Административный истец полагает, что у него имеются правовые основания для оспаривании решения административного ответчика и пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, поэтому с учетом изменений административных исковых требований просил признать решение ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» незаконным и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной в размере, установленном в дополнительном заключении эксперта ООО «Оценка плюс» ФИО4

В судебном заседании представитель административного истца поддержал измененные требования.

Представитель административного ответчика: ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» и заинтересованного лица: Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области заявленные требования не признала.

Представители заинтересованных лиц: филиала ППК «Роскадастр» по Рязанской области, администрации г.Рязани, ООО «В Бору» в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

В силу части 4 статьи 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие заинтересованных лиц.

Суд, исследовав материалы дела, считает возможным удовлетворить заявленные требования в части и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что ООО «Павустовский» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

В силу постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 № 22-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области» кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена в размере 108 630 498 рублей 40 коп.

На основании статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

25 октября 2022 года ООО «Паустовский» обратилось в ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной, предоставив отчет ООО «Центр оценки и экспертизы собственности» № 3184/2022 от 25.10.2022.

ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» отказало административному истцу в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета ООО «Центр оценки и экспертизы собственности» № 3184/2022 от 25.10.2022 (решение № ОРС-62/2022/000633 от 23.11.2022), в связи с тем, что при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки использованы неполные и (или) недостоверные требования, имеются расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки, нарушены требования законодательства об оценочной деятельности. 

В своем отзыве представитель ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» также указал на несоответствие отчета, представленного административным истцом, требованиям действующего законодательства, в связи с чем по ходатайству административного истца судом назначена и проведена экспертом ООО «Оценка плюс» ФИО4 судебная оценочная экспертиза.

В ходе проведения судебной экспертизы эксперт ФИО4 проверил отчет ООО «Центр оценки и экспертизы собственности» № 3184/2022 от 25.10.2022 на соответствие федеральному законодательству об оценочной деятельности, в том числе требованиям федеральных стандартов оценки. 

В соответствии с заключениями эксперта ФИО4 отчет ООО «Центр оценки и экспертизы собственности» № 3184/2022 от 25.10.2022 не соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем, рыночная стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административного истцу, указанная в отчете, не может быть подтверждена.

Эксперт ФИО4 установил, что по состоянию на 18 октября 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 45 264 000 рублей.

Представитель административного ответчика - ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» предоставила письменные возражения на экспертное заключение, в которых указала на отсутствие корректировок по ценообразующему фактору – обеспеченность инженерными коммуникациями. 

Представитель административного истца также возражал против экспертизы, указав, что земельный участок имеет обременения, из заключения эксперта не ясно, влияют ли обременения земельного участка на его рыночную стоимость.

Учитывая возражения и замечания представителей административного ответчика и административного истца о неполноте и недостаточной ясности экспертного заключения, суд назначил дополнительную экспертизу, проведение которой поручил тому же эксперту.

В дополнительной экспертизе эксперт ФИО4 проанализировал возражения ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» и замечания представителя ООО «Паустовский» со ссылками на положения законодательства.

Согласно выводам эксперта ФИО4, обстоятельства, изложенные в возражениях административного ответчика – ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» не повлияли на расчет рыночной стоимости объекта оценка, поскольку земельный участок для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, оценивается без учета расположенных на нем улучшений, зданий, сооружений, сетей и коммуникаций, то есть как условно-свободный. Эксперт проанализировал как объект оценки, так и объекты аналоги и установил, что объекты аналоги как и объект оценки не застроены, коммуникационные сети не подключены, поэтому корректировка не применялась.

Одновременно эксперт ФИО4 сделал вывод о том, что возражения представителя административного истца повлекли изменения экспертного заключения.

В связи с тем, что в отношении объекта оценки зарегистрированы обременения (ограничения) прав собственника земельного участка, а аналоги могут использоваться без ограничений, к ним необходимо применить корректировку на ограничения (обременения). Согласно расчету эксперта значение доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установленного ограничения земельного участка, составила 83%, в связи с чем рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 18 октября 2022 года составила 7 694 900 рублей.

Доводы представителя административного ответчика о том, что эксперт ФИО4 в дополнительном заключении неправильно выбрал методику расчета корректировки на обременение являются необоснованными.

В соответствии с пунктом 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7) оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Эксперт ФИО4 в дополнительном экспертом заключении подробно описал выбранный метод. Кроме того, возможность использования данного метода описана в статье доктора экономических наук, профессора ФИО3 «Экономическая оценка недвижимости и зоны с особыми условиями использования территорий – особенности учета и его методическое обеспечение», опубликованной в издании «Вопросы оценки» № 3, 2020 год.

Также, являются ошибочными доводы представителя административного истца о том, что спорный земельный участок может быть использован на 40%, поскольку расположен в зоне Ж6 (зона застройки зданиями временного проживания), максимальный процент застройки в которой составляет 40%.

Согласно дополнительной информации, представленной эксперту ФИО4 (выписки из ЕГРН по состоянию на 19.05.2022, копии письма инспекции ОКН Рязанской области от 26.07.2022), в силу зарегистрированных ограничений на земельном участке с кадастровым номером № запрещается возведение объектов капитального строительства и сооружений, то есть использование объекта под строительство многоэтажных жилых домов временного пребывания невозможно.

Иных возражений на дополнительное экспертное заключение представитель административного ответчика не имеет.

Оценивая заключения первоначальной и дополнительной экспертизы, а также письменных пояснений эксперта суд учитывает, что они выполнены экспертом ФИО4, имеющим образование в области оценочной деятельности и обладающей правом на проведение подобного рода исследований. Материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В силу указанных обстоятельств, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной в размере, установленном в дополнительном экспертном заключении ФИО4 – 7 694 900 рублей.

Требования о признании незаконным решения ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-62/2022/000633 от 23.11.2022 удовлетворению не подлежит, поскольку отчет ООО «Центр оценки и экспертизы собственности» № 3184/2022 от 25.10.2022, рассмотренный административным ответчиком при принятии оспариваемого решения, имеет недостатки, которые препятствовали ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» принять решение об определении кадастровой стоимости объекта оценки в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд 

решил:

Административное исковое заявление ООО «Паустовский» к ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить в части.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 7 694 900 (Семь миллионов шестьсот девяносто четыре тысячи девятьсот) рублей по состоянию на 18 октября 2022 года.

В остальной части административного искового заявления – отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 18 января 2024 года.

Судья