Дело № 2-176/2020

УИД 86RS0013-01-2020-000246-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 мая 2020 года город Радужный

Радужнинский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Сусловой А.В., при секретаре Амировой А.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к муниципальному образованию Ханты-Мансийского автономного округа - Югры городской округ город Радужный о заключении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к муниципальному образованию г. Радужный в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Радужный о заключении договора аренды земельного участка, указывая в обоснование исковых требований, что 23 марта 2011 года муниципальное образование г. Радужный и арендатор ОАО «Варьеганэнергонефть» заключили договор аренды № 143/2011 земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1376 кв.м, расположенного по адресу 

<

адрес> на срок с 05 мая 2010 года по 05 сентября 2011 года. Дополнительным соглашением к договору аренды № 143-1Д от 01 сентября 2011 года срок действия договора аренды продлен до 05 сентября 2014 года. 24 июля 2012 года между ним и ОАО «Варьеганэнергонефть» заключено соглашение о передаче права аренды земельного участка. Дополнительным соглашением к договору аренды № 143-2Д от 07 июля 2014 года срок аренды земельного участка продлен по 04 сентября 2019 года. 30 декабря 2016 года управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Радужный ему выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - индивидуального одноквартирного жилого дома, сроком действия до 30 декабря 2026 года. Согласно экспертному заключению по результатам комплексного обследования технического состояния конструкций объекта незавершенного строительства по указанному адресу, техническое состояние характеризуется как работоспособное, готовность жилого дома составляет 60 %. 16 января 2020 года он обратился в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Радужный с заявлением о предоставлении земельного участка по договору аренды на срок три года для завершения строительства жилого дома. Согласно ответу от 13 февраля 2020 года, в связи с обращением с заявлением после истечения срока действия договора аренды земельного участка им утрачено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Считает, что ответчик в силу своих полномочий обязан заключить с ним договора аренды земельного участка, оснований для принятия решения об отказе в предоставлении ему земельного участка в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства не имеется, объект принадлежит ему, строительство начато в период действия договора аренды земельного участка, соответствует виду разрешенного использования земельного участка, отсутствие зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства не может являться препятствием для заключения договора аренды земельного участка. Кроме того, он являлся арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01 марта 2015 года, в связи с чем имеет право на однократное продление договора аренды земельного участка для завершения строительства. Ссылаясь на ст.ст. 218, 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ст.ст. 1, 39.6, 39.8, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, просит обязать ответчика заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1376 кв.м, расположенного по адресу 

<

адрес> на срок три года для завершения строительства одноквартирного жилого дома (л.д. 5-9).

В возражениях на исковое заявление представитель комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Радужный просит в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на отсутствие совокупности условий, предусмотренных п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, при наличии которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов (л.д. 53-55).

В судебном заседании истец ФИО1 не присутствовал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д. 108), представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д. 109).

В судебном заседании представитель комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Радужный не присутствовал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д. 107), сведений о причинах неявки не представил, об отложении рассмотрения дела или о рассмотрении дела в его отсутствие не просил.

С учетом требований ч. 4 и ч. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гражданское дело рассмотрено в отсутствие истца и представителя ответчика.

Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что решением Радужнинского городского суда ХМАО - Югры от 23 декабря 2019 года, вступившим в законную силу 31 января 2020 года, отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации г. Радужный, муниципальному образованию г. Радужный в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Радужный о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 376 кв.м, расположенного по адресу 

<

адрес> (л.д. 110-114).

При повторном обращении с иском истцом в качестве основания иска указаны обстоятельства, возникшие после принятия судом решения по ранее рассмотренному делу, таким образом, основания настоящего и ранее рассмотренного исков являются различными, в связи с чем оснований прекращения производства по делу, предусмотренных ст. 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Из материалов гражданского дела следует, что 23 марта 2011 года между муниципальным образованием г. Радужный в лице председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Радужный (арендодатель) и ОАО «Варьеганэнергонефть» (арендатор) на основании распоряжения администрации г. Радужный от 25 апреля 2011 года № 918р заключен договор аренды № 143/2011 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 1 376 кв.м, расположенного по адресу 

<

адрес>, с видом разрешенного использования под одноквартирный жилой дом, на срок с 05 мая 2010 года по 05 сентября 2011 года (л.д. 28-32, 33-36).

Согласно п. 3.3.5 договора аренды земельного участка, арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за один месяц до истечения срока действия договора.

Дополнительным соглашением № 143-1Д от 01 сентября 2011 года изменен срок договора аренды с 05 мая 2010 года по 05 сентября 2014 года (л.д. 37-38), 24 июля 2012 года между ОАО «Варьеганэнергонефть» и истцом ФИО1 заключено соглашение о передаче последнему права аренды земельного участка по договору аренды № 143/2011 от 23 марта 2011 года и дополнительному соглашению № 143-1Д от 01 сентября 2011 года (л.д. 39-40).

На основании дополнительного соглашения № 143-Д2 от 07 июля 2014 года, заключенного между муниципальным образованием г. Радужный и ФИО1, изменен срок действия договора аренды с 05 мая 2010 года по 04 сентября 2019 года (л.д. 41-43), сведений о том, что до истечения срока действия договора истец обращался к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок, как и сведений о том, что после истечения срока договора арендодателем предъявлялось истцу требование об освобождении земельного участка, материалы гражданского дела не содержат.

16 января 2020 года истец обратился в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Радужный с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу 

<

адрес>, по договору аренды на срок три года для завершения строительства одноквартирного жилого дома (л.д. 12).

Согласно сообщению комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Радужный от 13 февраля 2020 года, в предоставлении истцу земельного участка отказано по тем основаниям, что с заявлением он обратился после истечения срока действия договора аренды земельного участка, в связи с чем им утрачено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (л.д. 13).

В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как разъяснено в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. Правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. 

Как следует из материалов гражданского дела, управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Радужный истцу выдано разрешение № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство индивидуального одноквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу 

<

адрес> (строительный), на срок до 30 декабря 2026 года (л.д. 44-46).

Согласно экспертному заключению №, выполненному ООО «ЭНСЕНКО», по результатам обследования объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу 

<

адрес>, установлено, что объект отвечает требованиям действующих норм, не создает угрозу жизни и здоровью его эксплуатирующих и иных граждан, находится в работоспособном техническом состоянии и безопасен для дальнейшей эксплуатации, не ущемляет прав смежных землепользователей, степень готовности объекта составляет 60 %, площадь застройки 151,8 кв.м (л.д. 14-48).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 17 марта 2020 года, земельный участок по адресу 

<

адрес> имеет вид разрешенного использования под одноквартирный жилой дом, 20 мая 2011 года в отношении земельного участка зарегистрировано ограничение права в виде аренды на срок с 05 мая 2010 года по 04 сентября 2019 года, на основании договора аренды земельного участка № 143/2011 от 23 марта 2011 года (л.д. 91-94).

Сведения о зарегистрированных правах на здание, расположенное по адресу 

<

адрес>, в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют (л.д. 89-90).

В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с п.п. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются, в том числе, на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Распоряжение и управление земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляются органами местного самоуправления (п. 2 ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст.ст. 9-11 настоящего Кодекса.

В соответствии с положением о комитете по управлению муниципальным имуществом администрации г. Радужный, утвержденным решением Думы г. Радужный от 08 июня 2018 года № 359, комитет является органом администрации г. Радужный, реализующим полномочия собственника имущества от имени муниципального образования г. Радужный, в том числе, по распоряжению муниципальными земельными участками, земельными участками, расположенными на территории муниципального образования, государственная собственность на которые не разграничена; в пределах своих полномочий заключает и расторгает договоры аренды земельных участков (л.д. 57-83).

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

В соответствии с п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи.

Согласно п.п. 1 и 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в п.п. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта (п.п. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с п. 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 года № 1, для предоставления земельного участка в аренду по основаниям, предусмотренным п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», при отсутствии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Таким образом, собственнику объекта незавершенного строительства на земельном участке, предоставленном для строительства жилого дома по договору аренды, заключенному до 01 марта 2015 года, предоставляется право приобрести такой земельный участок в аренду на срок три года однократно для завершения строительства без проведения торгов, и данное право не поставлено в зависимость от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

При рассмотрении дела установлено, что объект незавершенного строительства возведен истцом в период действия договора аренды земельного участка, заключенного до 01 марта 2015 года, в соответствии с выданным ему в установленном порядке разрешением на строительство индивидуального жилого дома, следовательно, в силу приведенных положений закона истец является собственником данного объекта и имеет право приобрести такой земельный участок в аренду на срок три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрены ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, таких оснований при рассмотрении дела судом не установлено, а сообщение комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Радужный не содержит правовое обоснование отказа в предоставлении истцу спорного земельного участка, установленное указанной нормой закона.

Возражения представителя ответчика об отсутствии совокупности условий, предусмотренных п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, при наличии которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, в связи с подачей истцом заявления о предоставлении земельного участка для завершения строительства после истечения срока действия договора аренды земельного участка, суд находит несостоятельными, поскольку положения данной нормы закона применяются при заключении нового договора аренды земельного участка в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, тогда как в данном случае применению подлежат положения п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Сведений о том, что спорный земельный участок ранее предоставлялся в аренду в порядке, предусмотренном п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», материалы гражданского дела не содержат.

Кроме того, после истечения срока действия ранее заключенного сторонами договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, истец продолжал пользоваться земельным участком, доказательств того, что арендодатель заявлял требование об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, ставил вопрос об освобождении земельного участка, а также сведений о предоставлении земельного участка иным лицам, суду не представлено.

При установленных по делу обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оснований для принятия ответчиком решения об отказе в предоставлении истцу земельного участка в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства не имелось, и находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к муниципальному образованию Ханты-Мансийского автономного округа - Югры городской округ город Радужный о заключении договора аренды земельного участка удовлетворить.

Обязать муниципальное образование Ханты-Мансийского автономного округа - Югры городской округ город Радужный в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Радужный заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1376 кв.м, расположенного по адресу 

<

адрес>, без проведения торгов на срок три года для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Радужнинский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Решение в окончательной форме принято 29 мая 2020 года.

Судья /подпись/ А.В. Суслова