УИД 74RS0004-01-2022-008077-92

Дело № 2-211/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Челябинск 28 июля 2023 года

Ленинский районный суд г.Челябинска в составе:

Председательствующего Барановой Ю.Е.

при секретаре Миллер А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, об обращении взыскания на заложенное имущество, 

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 605 000 руб., неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 513 350 руб.; неустойки в размере 0,1% в день, начисленной на дату вынесения решения суда и до дня фактической уплаты долга; об обращении взыскания на нежилое помещение № с кадастровым номером № площадью 358,60 кв.м., нежилое помещение № с кадастровым номером № площадью 107 кв.м., нежилое помещение № с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости 8 000 000 руб.; взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 43 791,75 руб.

В обоснование иска указал, что заключил с ответчиком договор купли-продажи недвижимого имущества нежилых помещений на общую сумму 8 000 000 руб. Расчет осуществляется частями по графику, последний платеж ДД.ММ.ГГГГ. В счет исполнения обязательств по договору ответчик передал 2 395 000 руб. До настоящего времени остаток долга не возвращен. Договором предусмотрена неустойка за задержку платежей в размере 0,1% от стоимости помещения. Также договором предусмотрен залог спорного имущества.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, извещен. Его представитель ФИО4 заявленные требования поддержал.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен. Его представитель ФИО5 в судебном заседании не согласилась с иском, просила применить положения ст. 333 ГК РФ, мораторий на неустойку. 

На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 488 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО2 заключили договор купли-продажи недвижимого имущества по адресу: 

<

адрес>, а именно: нежилого помещения № (ювелирная мастерская и офис) с кадастровым номером №, нежилого помещения № (столовая, ювелирная мастерская) с кадастровым номером №, нежилого помещения № с кадастровым номером №.

В соответствии с условиями договора стороны согласовали общую стоимость нежилых помещений в размере 8 000 000 руб., расчет должен осуществляться частями в соответствии с графиком, начиная с ДД.ММ.ГГГГ ежемесячно в размере 665 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 зарегистрировал право собственности не указанные нежилые помещения. В ЕГРН внесена запись об ипотеке в пользу залогодержателя ФИО3

Согласно п. 3.4 договора купли-продажи, с момента передачи помещений покупателю и до полной оплаты помещения признаются находящимися в залоге у продавца. В случае просрочки уплаты ежемесячных платежей производится обращение взыскания заложенного имущества путем продажи с торгов. Начальная продажная стоимость составляет 8 000 000 руб.

Ответчик надлежащим образом не исполнял обязанность по внесению платы за нежилые помещения в сроки, установленные графиком. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность составила 5 605 000 руб.

Направленные истцом в адрес ответчика претензии от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ оставлены без удовлетворения.

Доказательств, подтверждающих исполнение условий договора купли-продажи, в нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, исковые требования о взыскании задолженности по договору купли-продажи являются правомерными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 5.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ покупатель в случае задержки платежей, в сроки, установленные договором, уплачивает продавцу неустойку (пени) в размере 0,1% от стоимости помещения за каждый календарный день просрочки.

Истцом начислена неустойка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (270 дней) в размере 1 513 350 руб., исходя из расчета 5 605 000 руб. х 270 дней х 0,1%, заявлено о взыскании неустойки по день вынесения решении.

Суд не может согласиться с периодом неустойки, поскольку расчет произведен без учета положений Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», в соответствии с которым неустойка не начисляется с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, подлежит взысканию неустойка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (81 день) в размере 454 005 руб. (5 605 000 руб. х 81 дней х 0,1%); с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (300 дней) – 1 681 500 руб. (5 605 000 руб. х 300 дней х 0,1%), итого 2 135 505 руб.

Требование о взыскании неустойки с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства также подлежит удовлетворению. 

Ответчик просил применить положения ст. 333 ГК РФ и уменьшить размер неустойки.

Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. 

На основании пункта 2 статьи 333 ГК РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Спорные нежилые помещения не предназначены для использования в личных, семейных целях, приобретены ответчиком для извлечения прибыли.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Вместе с тем, ответчиком не представлено доказательств отсутствия его вина в неисполнении договора. Само по себе неисполнение обязательств не может быть отнесено к числу чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств, которые ответчик не мог предвидеть и преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора и условиям оборота, и не влечет за собой освобождение ответчика от ответственности.

Таким образом, не установлено исключительных случаев и не доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды, в связи с чем суд не применяет к взыскиваемой истцом неустойке положения ст. 333 ГК РФ.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. 

Согласно п.1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

В соответствии с п.1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

В соответствии с ч. 2 ст. 348 ГК РФ, в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

На основании ст. 348 ГК если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В соответствии со ст. ст. 50, ст.54, ст.54.1 ФЗ № от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке» (залоге недвижимости) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения условий договора по возврату суммы задолженности нашел в судебном заседании свое подтверждение, то суд считает возможным обратить взыскание на заложенное имущество – спорные нежилые помещения.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. 

В силу ст. 54 ФЗ «О залоге» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона. 

По ходатайству ответчика судом назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости заложенного имущества.

Согласно заключению эксперта ООО «АЛС Консалтинг» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость нежилого помещения № (ювелирная мастерская и офис) с кадастровым номером №, нежилого помещения № (столовая, ювелирная мастерская) с кадастровым номером №, нежилого помещения № с кадастровым номером № составляет 11 365 000 руб.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным установить общую начальную продажную цену заложенного имущества 9 092 000 руб. (11 365 000 х 80%).

Вместе с тем, заложенное имущество представляет собой несколько самостоятельных объектов.

Согласно дополнительным пояснениям эксперта ООО «АЛС Консалтинг» к заключению № от ДД.ММ.ГГГГ среднерыночная стоимость нежилого помещения № с кадастровым номером № составляет 7 955 500 руб., нежилого помещения № с кадастровым номером № – 1 136 500 руб., нежилого помещения № с кадастровым номером № – 2 273 000 руб.

Таким образом, в целях исполнимости решения, суд полагает возможным обратить взыскание не каждое нежилое помещение в отдельности с применением ст. 54 ФЗ «О залоге» ип. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», установив начальную продажную стоимость нежилого помещения № с кадастровым номером № в размере 6 364 400 руб. (7 955 500х80%), нежилого помещения № с кадастровым номером № – 909 200 руб. (1 136 500х80%), нежилого помещения № с кадастровым номером № 1 818 400 руб. (2 273 000х80%).

На основании статьи 98 ГПК РФ, статьи 333.19 НК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная государственная пошлина.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт № пользу ФИО1 (паспорт №) задолженность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 605 000 руб., неустойку по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 135 505 руб., расходы на уплату государственной пошлины в размере 43 791,75 руб.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №), в пользу ФИО1 (паспорт №) неустойку в размере 0,1 % за каждый день просрочки, начисляемую на сумму основного долга, составляющего по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 605 000 руб., начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической уплаты долга. 

Обратить взыскание на заложенное имущество: 

- нежилое помещение № (ювелирная мастерская и офис) с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену в размере 6 364 400 руб.; 

- нежилое помещение № (столовая, ювелирная мастерская) с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену в размере 909 200 руб.; 

- нежилое помещение № с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену в размере 1 818 400 руб.

Отказать в удовлетворении остальной части требований о взыскании неустойки, об установлении начальной продажной стоимости заложенного имущество в размере 8 000 000 руб.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Ленинский районный суд города Челябинска в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий Ю.Е. Баранова

Мотивированное решение составлено 28 июля 2023 года.