Дело № 2 – 830/18

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Владикавказ 09 июня 2018 года.

Советский районный суд г.Владикавказа РСО-А в составе председательствующего судьи Тлатова К.А., при секретаре Слановой Р.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 и ФИО5 о признании договора купли-продажи квартиры незаключённым, признании договора купли-продажи квартиры недействительным,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО5 и ФИО4 о признании договоров купли-продажи 

<

адрес> недействительными, приведении сторон в первоначальное положение.

В обоснование требований в исковом заявлении ФИО2 указано на следующее.

ФИО1, ... года рождения, зарегистрированный по месту жительства по адресу: 

<

адрес>, завещал ФИО2 всё своё имущество, принадлежащее ему на момент его смерти. ...г. нотариусом Владикавказского нотариального округа ему (ФИО2) было выдано свидетельство о праве на наследство, на основании которого, отмечает истец, он вступил в права наследования. После этого для регистрации своего права он обратился в регистрационную палату, но ему было отказано на том основании, что на момент его обращения право собственности на наследственное имущество было зарегистрировано за ФИО4 Он считает, что его права и законные интересы были нарушены действиями ФИО3, который при заключении договоракупли-продажи спорной квартиры .... не имел права эту сделку заключать, так как на момент её заключения сторона по договору – ФИО1 скончался. На момент совершения этой сделки выданная им ФИО3 доверенность была недействительна в силу того, что выдавшее её лицо скончалось. Таким образом, полагает истец, названная сделка недействительна ввиду того, что заключена между сторонами, не наделёнными надлежащим образом полномочиями. В связи с этим, ссылаясь на положения п.п.1, 2 ст.166, п.2 ст.167, п.2 ст.170, подпунктов 4, 5 п.1 ст.188, ст.ст.301, 302 ГК РФ, ФИО2 просил суд признать недействительным договор купли-продажи 

<

адрес> от .... между ФИО3 и ФИО5 и признать недействительным договор купли-продажи этой же квартиры, заключённый .... между ФИО5 и ФИО4, с приведением сторон в первоначальное положение.

В ходе разбирательства дела к производству суда в порядке ст.39 ГПК РФ было принято заявление ФИО2 об изменении иска (его предмета) с требованиями о признании незаключённым договора купли-продажи спорной квартиры от .... между ФИО1 в лице ФИО3 и ФИО5 и о признании недействительным договора купли-продажи этой же квартиры от .... между ФИО5 и ФИО4.

Исковые требования в новой редакции ФИО2 обосновал следующим.

В ходе слушания дела судом было исследовано дело правоустанавливающих документов на 

<

адрес>, в 

<

адрес>, в результате чего установлено, что эта квартира принадлежала ФИО1 на основании договора купли-продажи от .... (право собственности было зарегистрировано в БТИ за № от ....). ...г. ФИО1 подписал доверенность, которой уполномочил ФИО3 управлять и распоряжаться всем его имуществом, в чём бы оно не заключалось и где бы не находилось, заключать все разрешённые законом сделки, в частности – покупать, продавать, принимать в дар, обменивать, закладывать и принимать в залог строение и другое имущество и т.д. Названная доверенность была удостоверена нотариусом округа ФИО6 и зарегистрирована в реестре за №. При этом право на продажу конкретно спорной квартиры, которая являлась единственным жильём ФИО1., он ФИО3 не передавал. В этот же день ФИО3, действуя от имени ФИО1 на основании этой доверенности, с одной стороны и ФИО5 – с другой, заключили договор купли-продажи спорной квартиры, при этом согласно п.7 этого договора следует, что право собственности на спорную квартиру у ФИО5 возникает с момента регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра по РСО-А. Это же положение содержится в п.2 ст.223 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. При жизни ФИО1 стороны по оспариваемой сделке не обращались в Управление Росреестра по РСО-А для осуществления госрегистрации сделки и перехода права собственности на спорную квартиру. ...г. ФИО1 умер, и с этого дня в силу п.5 ч.1 ст.188 ГК РФ действие выданной им на имя ФИО3 доверенности было прекращено, следовательно, ФИО3 не имел правовых оснований на её использование и передачу документов в регистрирующий орган. Между тем из расписки в получении документов на государственную регистрацию от 20.02.2015г. №, имеющейся в деле правоустанавливающих документов, усматривается, что .... в 18.00 ФИО3 представил на основании этой доверенности необходимые для госрегистрации указанной сделки документы, то есть договор купли-продажи спорной квартиры от 02.12.2014г. был сдан в Управление Росреестра по РСО-А спустя 17 дней после смерти собственника квартиры, при этом представитель Управления Росреестра по РСО-А в судебном заседании пояснила, что если бы Управление на момент подачи ФИО3 документов для госрегистрации было поставлено в известность о смерти ФИО1, то последовал бы отказ в осуществлении госрегистрации перехода права на спорную квартиру. В связи с этим и ссылаясь на положения ст.ст.131, 153, 154, 168, 223, 433, 549, 554 ГК РФ, а также п.7 ст.17 Закона РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, полагает оспариваемый договор купли-продажи квартиры от 02.12.2014г. незаключённым, так как он был сдан в Управление Росреестра через 17 дней после смерти собственника квартиры. При этом, указывает истец, после заключения договора ФИО1 продолжал проживать в спорной квартире вплоть до своей смерти, откуда и был похоронен, что, по мнению ФИО2, свидетельствует о недостоверности акта приёма-передачи спорной квартиры от 02.12.2014г., так как эта квартира из владения и пользования ФИО1 не выходила. Более того, доказательств получения денежных средств в размере 

<

данные изъяты> рублей ФИО1 от ФИО3 либо от ФИО5 в материалах дела не имеется, что говорит, как полагает истец, о существенных нарушениях исполнения условий п.4 оспариваемого договора от 02.12.2014г. Также в результате изучения дела правоустанавливающих документов выяснилось, что 16.06.2015г. ФИО5 заключила с ФИО4 договор купли-продажи спорной квартиры, который прошёл государственную регистрацию в Управлении Росреестра по РСО-А за № от .... Поскольку договор купли-продажи спорной квартиры от 

<

данные изъяты>. между действовавшим от имени ФИО1 ФИО3 и ФИО5 является, по убеждению истца, незаключённым, следовательно, полагает он, ФИО5 не имела оснований и права на отчуждение спорной квартиры, поэтому договор купли-продажи этой квартиры от 

<

данные изъяты>. между ФИО5 и ФИО4 подлежит признанию недействительным. Из материалов наследственного дела № усматривается, что наследником после смерти ФИО1 является он (ФИО2) как его сын. Поэтому после соответствующего его обращения 03.03.2015г. нотариус 05.08.2015г. выдала ему свидетельство о праве на наследство. Таким образом, подытоживает истец, поскольку к моменту смерти ФИО1 переход права на спорную квартиру зарегистрирован не был, после его смерти она перешла в режим наследственного имущества.

В судебное заседание ФИО2 не явился при надлежащем извещении.

Его представитель ФИО7 поддержал исковые требования по основаниям, приведённым в первоначальном исковом заявлении и заявлении об изменении иска. Относительно заявления представителей ответчиков ФИО3 и ФИО5 о пропуске его доверителем срока исковой давности отметил, что оснований для его применения нет, так как истец не является стороной в оспариваемых договорах, кроме того, с их копиями сторона истца ознакомилась только в ходе рассмотрения настоящего дела. Также, полагает ФИО7, значение в этом вопросе имеет и то, что согласно полученной ФИО2 .... и представленной нотариусу справке№ от .... спорная квартира принадлежала ФИО1 на праве собственности на основании договора купли-продажи, и истцу на данную квартиру было ... выдано свидетельство о праве на наследство по закону; всё это, по его мнению, говорит о том, что срок исковой давности не пропущен.

Ответчики ФИО3 и ФИО5 не явились в судебное заседание при надлежащем их извещении о дате, времени и месте разбирательства дела.

Их представители ФИО8 и ФИО9 иск не признали по основаниям, изложенным в представленных суду письменных возражениях, заявив в том числе о пропуске истцом сроков исковой давности.

Представитель ответчика ФИО4, назначенная судом в порядке ст.50 ГПК РФ, адвокат Чочиева З.А. не признала иск, отметив, что требование о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры между ФИО5 и ФИО4 не подлежит удовлетворению, поскольку последняя является добросовестным приобретателем; оспариваемый договор, на её взгляд, соответствует всем условиям действительности сделок. 

Третье лицо нотариус Владикавказского нотариального округа ФИО10 просила о рассмотрении дела без её участия.

Третье лицо нотариус ВНО ФИО6 обратилась к суду с заявлением с просьбой о рассмотрении дела в её отсутствие с принятием решения на своё усмотрение.

Выслушав представителей сторон и изучив материалы дела, суд находит иск ФИО2 не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Изложенные в основном и дополнительном исковых заявлениях ФИО2 фактические обстоятельства дела: переход права собственности на спорную 

<

адрес> от ФИО1 к ФИО5 и далее к ФИО4 на основании договоров купли-продажи, осуществление государственной регистрации права собственности ФИО5 на основании первой из этих сделок уже после смерти продавца (ФИО1), выдача нотариусом истцу как наследнику первой очереди (сын) свидетельства о праве на наследство в виде названной квартиры через 5 месяцев после приобретения спорным жилым помещением нового титульного собственника в лице ФИО5 и через месяц после очередной смены собственника на указанный объект недвижимого имущества подтверждены представленными сторонами документами, а также материалами дела правоустанавливающих документов на спорную квартиру, представленного Управлением Росреестра по РСО-А, вследствие чего суд признаёт их установленными.

Настаивая на признании договора от 02.12.2014г. купли-продажи спорной квартиры между ФИО1 (в лице ФИО3) и ФИО5 незаключённым, истец указывает на то, что как обращение в Управление Росреестра по РСО-А для осуществления перехода права собственности на эту квартиру к ФИО5, так и сама госрегистрация этого перехода права произошли уже после смерти продавца – ФИО1

Кроме того, ФИО2 ссылается также на отсутствие, с его точки зрения, доказательств получения покойным ФИО1 за проданную квартиру предусмотренного договором 

<

данные изъяты> рублей и на то, что ФИО1 после заключения данного договора купли-продажи квартиры продолжил в ней проживать.

Однако указанные доводы не могут быть приняты судом ввиду следующего.

Действующим законодательством правило об обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом не применяется, если такие сделки заключены после 01.03.2013г.

При этом, исходя из норм гражданского закона (ст.ст.425, 432, п.2 ст.433 ГК РФ), договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключённым, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и в установленном законом порядке произошла передача имущества.

Таким образом, правовые последствия такой сделки возникают с момента её заключения, покупатель становится законным владельцем приобретённого имущества уже с момента передачи ему этого имущества продавцом, то есть договор купли-продажи недвижимого имущества после этого считается заключённым и становится обязательным для сторон с этого момента в соответствии со.ст.425 ГК РФ; при этом следует иметь в виду, что законодательством не установлено каких-либо сроков обращения по вопросу госрегистрации перехода права собственности граждан в подобных случаях в регистрирующие органы.

При таком положении очевидно, что довод истца об обращении для осуществления госрегистрации перехода права в Управление Росреестра по РСО-А уже после смерти ФИО1 не является поводом для признания сделки купли-продажи спорной квартиры от 02.12.2014г. незаключённой.

Что касается других доводов, то факт полного расчёта между сторонами по договору до его подписания закреплён в самом договоре (п.4), а продолжение проживания продавца в спорной квартире ещё в течение 2-х месяцев после заключения договора в данном случае правового значения не имеет.

Указанное свидетельствует о безосновательности названного искового требования, следовательно, в его удовлетворении должно быть отказано.

При таких установленных по делу обстоятельствах и сделанных судом выводах следует признать, что не основано на законе и требование ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры, заключённого .... между ФИО5 и ФИО4, поэтому и в этой части иск также не может быть удовлетворён. Более того, самостоятельным основанием к этому является и пропуск истцом без уважительных причин срока исковой давности, предусмотренного п.2 ст.181 ГК РФ, о применении которого заявлено стороной ответчиков ФИО3 и ФИО5

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд 

р е ш и л:

В удовлетворении иска ФИО2 к ФИО3, ФИО4 и ФИО5 о признании договора от ...г. купли-продажи 

<

адрес> между ФИО1 и ФИО5 незаключённым, признании договора купли-продажи 

<

адрес>, заключённого между ФИО5 и ФИО4 ...г. недействительным, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РСО-А в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Тлатов К.А.