Дело № 2-1962/2024 25 января 2024 года

78RS0001-01-2023-007466-60

Решение

Именем Российской Федерации

Василеостровский районный суд г. Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Минихиной О.Л.,

при секретаре Ивановой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный Застройщик «Пушкинский-92» о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

Установил:

ФИО1 обратилась в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО «Специализированный Застройщик «Пушкинский-92» о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа. В обоснование заявленных требований истец указала, что 07.09.2021 между ней и ООО «Специализированный Застройщик «Пушкинский-92» заключен договор № П2/9/1/5/74/1/АНФСК участия в долевом строительстве. Согласно п.п. 2.1, 2.2 договора, застройщик обязуется построить многоквартирный дом и передать объект долевого строительства, а именно: квартиру (студия) XXX, на пятом этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: ... Общая площадь указанной квартиры по проекту согласно п. 2.2 договора составляет 24.25 кв.м. В соответствии с полученным от застройщика сообщением о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и о готовности долевого строительства к передаче (исх. № 99-П92/23/86) от 15.05.2023, в результате произведенных обмеров вышеуказанного многоквартирного дома, а также Объекта долевого строительства по договору, фактическая площадь Объекта долевого строительства составила 23.40 кв.м. 07.08.2023 между истцом и застройщиком был подписан Акт приема-передачи Объекта долевого строительства, общая площадь которого составила на момент подписания Акта приема-передачи – 23.40 кв.м. Таким образом, фактическая площадь Объекта долевого строительства (квартиры) уменьшилась на 0,85 кв.м. по сравнению с проектной площадью, указанной в договоре. Согласно п. 4.4 договора, цена договора подлежит изменению в порядке, установленном договором, после получения застройщиком технической документации в отношении многоквартирного дома по правилам, установленным законодательством Российской Федерации. Стороны после получения участником долевого строительства от застройщика сообщения о получении застройщиком технической документации (технического плана), обязаны произвести между собой следующие расчеты: сумма, подлежащая доплате или возврату, рассчитывается следующим образом: разница в площади между площадью Объекта, установленной по данным технической документации и общей приведенной площадью Объекта, указанной в п. 2.2 договора, умножается на стоимость 1 кв.м. равную 158 227 руб. 13 коп. При этом, стороны договорились, что разница в площади между площадью Объекта по данным технической документации и общей приведенной площадью Объекта, указанной в п. 2.2 договора в размере до 0,5 кв.м. включительно не влечет изменения цены договора и осуществления взаиморасчетов сторон по договору. Поскольку размер общей площади квартиры после завершения строительства уменьшился на 0,85 кв.м., а это более чем на предусмотренные договором 0,5 кв.м., цена договора подлежит перерасчету в соответствии с п. 4.4 договора в следующем порядке: фактическая площадь квартиры – 23,4 кв.м. х стоимость одного квадратного метра – 158 227 руб. 13 коп = 3 702 514 руб. 84 коп.

Истцом по договору было оплачено 3 837 008 руб. (из расчета 158 227 руб. 13 коп./ за 1 кв.м. х 24,25 кв.м.). Площадь квартиры после завершения строительства уменьшилась на 0,85 кв.м. 

Таким образом, цена договора на момент завершения строительства и подписания Акта приема-передачи квартиры составляет 3 702 514 руб. 84 коп. (из расчета 23,4 кв.м. х 158 227 руб. 13 коп.), а сумма, подлежащая возврату застройщиком участнику долевого строительства составляет 134 493 руб. 06 коп. (из расчета 0,85 кв.м. х 158 227 руб. 13 коп.).

В согласованный с застройщиком день – 19.06.2023 для осмотра квартиры и подписания Акта приема-передачи квартиры, истцу был представлен Акт, в котором была отражена стоимость квартиры 3 781 628 руб. 50 коп. Также ответчиком истцу было предложено подписать Акт взаиморасчетов, содержащий указание на ту же стоимость квартиры – 3 781 628 руб. 50 коп., с указанием на уменьшение фактической площади квартиры на 0,85 кв.м., в связи с чем цена договора уменьшилась на 55 379 руб. 50 коп. и составила 3 781 628 руб. 50 коп.

Однако, при произведении расчета согласно п. 4.4 договора (23,4 кв.м. х 158 227 руб. 13 коп. – стоимость одного кв.м.), стоимость квартиры составит 3 702 514 руб. 84 коп. Неоднократные обращения истца (через личный кабинет на сайте застройщика, а также посредством электронной почты) с 23.05.2023 об исправлении произведенных расчетов ответчиком оставлены без удовлетворения. После получения очередного отказа ответчика в исправлении стоимости квартиры в Акте приема-передачи и Акте взаиморасчетов, истцом 27.06.2023 в офис застройщика была подана претензия с требованием об исправлении вышеуказанных документов и передаче квартиры надлежащим образом.

В ответе на претензию (исх. № 154П-92/23 от 25.07.2023), полученном истцом 28.07.2023, ответчиком сообщено о правильности произведенных расчетов, в удовлетворении требований отказано.

Также, 28.07.2023 истец повторно по согласованию с застройщиком явился на объект для принятия квартиры и подписания Акта приема-передачи, где истцу повторно было отказано в исправлении некорректных документов.

В эту же дату, истцом в адрес застройщика была направлена повторная претензия о передаче квартиры с указанием корректных сумм в Акте приема-передачи и Акте взаиморасчетов, в ответ на которую ответчик сообщил о возможности прибытия для подписания Акта приема-передачи, в котором не будет указана стоимость.

26.07.2023 на счет истца от застройщика поступили денежные средства в размере 55 379 руб. 50 коп., рассчитанные застройщиком за недостающие 0,35 кв.м., без произведения взаиморасчета разницы в площади в размере 0,5 кв.м.

При этом, п. 4.4 договора не предусматривает расчет за вычетом допустимой разницы, а предусматривает само наличие возможности перерасчета цены договора при наличии разницы между проектной и фактической площадями в случае отклонения в размере больше или меньше 0,5 кв.м. в размере площади.

На основании изложенного, истец просил суд взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в счет соразмерного уменьшения стоимости приобретенной квартиры в размере 79 113 руб. 56 коп.; неустойку за нарушение срока удовлетворение требования потребителя за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства; компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.; штраф в размере 50 % от присужденной суммы.

Истец в судебное заседание явился, требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения требований истца по доводам, изложенным в возражениях.

Выслушав и оценив доводы сторон, изучив представленные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из представленных доказательств в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему.

Целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений (ст. 2 ГПК РФ).

В развитие закрепленной в ст. 46 Конституции Российской Федерации гарантии на судебную защиту прав и свобод человека и гражданина часть первая ст. 3 ГПК РФ устанавливает, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться с суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Тем самым гражданское процессуальное законодательство, конкретизирующее положения ст. 46 Конституции Российской Федерации, исходит, по общему правилу, из того, что любому лицу судебная защита гарантируется только при наличии оснований полагать, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат, и при этом указанные права и свободы были нарушены или существует реальная угроза их нарушения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 13.05.2014 года № 998-О).

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. 

В соответствии с ч. 1 ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона №214-ФЗ), указанный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закона №214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 4 ст.4 Закона №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок её уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учётом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Закона №214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По смыслу приведенных выше законоположений, свобода договора означает свободу волеизъявления стороны договора на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании, обязаны исполнять договор надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Пунктами 1 и 2 ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона №214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Ст. 8 Закона №214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (пп. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Закона №214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Согласно п. 9 ст. 4 Закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим Федеральным законом.

Поскольку Законом последствия несоблюдения требования участника долевого строительства о возмещении соразмерном уменьшении цены прямо не предусмотрены, к возникшим отношениям применяются положения законодательства о защите прав потребителей.

Статьей 22 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" предусмотрено, что требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В соответствии с ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

При рассмотрении спора по существу судом установлены следующие обстоятельства.

07.09.2021 между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Пушкинский-92» заключен договор № П2/9/1/5/74/1/АНФСК участия в долевом строительстве (л.д. 10-16). 

Согласно п.п. 2.1, 2.2 договора, застройщик обязуется построить многоквартирный дом и передать Объект долевого строительства, а именно квартиру (студия) XXX, расположенную на пятом этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: ... Общая площадь квартиры по проекту составляет 24,25 кв.м.

Согласно п. 2.3 договора, уточнение общей площади и общей приведенной площади Объекта долевого строительства производится на основании данных, указанных в техническом плане многоквартирного дома (далее – «техническая документация»), составленном управомоченном лицом, осуществляющим кадастровую деятельность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Фактическая площадь Объекта долевого строительства на момент передачи участнику долевого строительства может иметь отступления от общей приведенной площади, указанной в п. 2.2 договора, как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет за собой изменение цены договора в порядке, предусмотренном п. 4.4 договора. При этом изменение размера общей приведенной площади Объекта в сторону увеличения или уменьшения на 5 % и меньше от размера общей приведенной площади, указанного в п. 2.2 договора, не является существенным.

Участнику долевого строительства известно, что в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в том числе в соответствии с порядком ведения кадастрового учета объектов недвижимого имущества и порядком государственной регистрации прав собственности на объект недвижимого имущества, при государственной регистрации права собственности участника на объект долевого строительства в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости указывается только общая сумма площадей жилого и вспомогательного назначения, обозначаемая как «общая площадь», а площадь балконов и лоджий находит свое отражение в техническом плане многоквартирного дома.

Участнику долевого строительства известно, что площадь Объекта долевого строительства может изменяться ввиду сложного технологического процесса строительства и увеличения или уменьшение общей площади и приведенной площади Объекта является допустимым.

Согласно п. 2.4 договора, передача объекта долевого строительства застройщиком участнику долевого строительства осуществляется по Акту приема-передачи не позднее 30 июня 2023 года, после получения Разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, при условии надлежащего исполнения участником долевого строительства обязательств по договору в полном объеме. Обязательства застройщика перед участником по договору в соответствии со ст. 12 Закона № 214-ФЗ считаются выполненными в полном объеме в момент подписания Акта приема-передачи объекта долевого строительства или иного документа о передаче объекта долевого строительства в установленном законом порядке.

Обязательства участника перед застройщиком в соответствии со ст. 12 Закона № 214-ФЗ считаются исполненными с момента внесения в полном объеме цены договора, указанной в п. 4.1 договора, с учетом иных положений договора, в том числе п. 4.4 договора, и подписания Акта приема-передачи Объекта или иного документа о передаче Объекта долевого строительства в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 2.6 договора, в проект многоквартирного дома могут быть внесены изменения и дополнения, в результате чего может быть изменено конструктивное решение, конфигурация, площадь Объекта. При условии сохранения количества комнат Объекта. Стороны пришли к соглашению не признавать такие изменения существенными изменениями Объекта долевого строительства.

О факте изменения проекта, в соответствии с которым осуществляется строительство многоквартирного дома, застройщик проин6формирует участника долевого строительства путем размещения данной информации в Проектной декларации, публикуемой в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Единой информационной системы жилищного строительства (http://наш.дом.рф/).

Как следует из п.4.1 договора, на дату подписания договора цена договора определена сторонами в размере 3 837 008 руб., НДС не облагается.

Согласно п. 4.1.1 договора, стороны пришли к соглашению, что цена договора может быть изменена только в случаях, указанных в п. 4.4 договора.

В соответствии с п. 4.2 договора, цена договора в размере, указанном в п. 4.1 договора оплачивается участником долевого строительства за счет собственных средств в размере 837 008 руб. и кредитных средств в размере 3 000 000 руб., предоставляемых ПАО Сбербанк (публичное акционерное общество), являющимся кредитной организацией по законодательству Российской Федерации, Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций № 1481 от 11.08.2015, местонахождение: почтовый адрес: ... по кредитному договору 

<

***> от 07.09.2021. заключенному между ФИО1 и Банком в городе Санкт-Петербург.

Из п. 4.3 договора, оплата цены договора осуществляется участником до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома путем внесения денежных средств на счет эскроу, открываемый в уполномоченном банке (эскроу-агент0 по договору счета эскроу, заключаемому для учета и блокирования денежных средств, полученных уполномоченным банком от являющегося владельцем счета участника долевого строительства (депонента) в счет оплаты цены договора в целях их перечисления застройщику (бенефициару), условиях, предусмотренных п. 4.3.1 настоящего договора.

Пунктом 4.4 договора установлено, что цена договора подлежит изменению в порядке, установленном договором, после получения застройщиком технической документации в отношении многоквартирного дома по правилам. Установленным законодательством Российской Федерации. Стороны после получения участником долевого строительства от застройщика сообщения о получении застройщиком технической документации (технического плана), обязаны произвести между собой следующие расчеты:

Сумма, подлежащая доплате или возврату, рассчитывается следующим образом: разница в площади между площадью Объекта, установленной по данным технической документации (далее «площадь Объекта по данным технической документации» и общей приведенной площадью Объекта, указанной в п. 2.2 договора, умножается на стоимость 1 кв.м. равную 158 227 руб. 13 коп. При этом стороны договорились, что разница в площади между площадью Объекта по данным технической документации и общей приведенной площадью Объекта, указанной в п. 2.2 договора в размере до 0,5 кв.м. включительно не влечет изменения цены договора и осуществления взаиморасчетов сторон по договору.

Дополнительные денежные средства (сумма к доплате) уплачиваются участником за счет собственных средств (без использования кредитных средств Банка) в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней после получения сообщения от застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и о готовности Объекта долевого строительства к передаче, указанного в п. 3.2.2 договора, но в любом случае до подписания Акта приема-передачи Объекта.

Денежные средства, составляющие сумму к возврату, перечисляются застройщиком участнику долевого строительства в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней, с момента получения от участника заявления о возврате денежных средств с указанием реквизитов по которым должен быть осуществлен возврат. 

Согласно полученному истцом от застройщика сообщению о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче (исх. № 99-П92/23/86) от 15.05.2023, в результате произведенных обмеров вышеуказанного многоквартирного дома, а также Объекта долевого строительства по договору, фактическая площадь Объекта долевого строительства составила 23,40 кв.м. (л.д. 20).

07.08.2023 между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Пушкинский-92» подписан Акт приема-передачи объекта долевого строительства, общая площадь которого составила на момент подписания Акта приема-передачи 23,4 кв.м. (л.д. 24).

Таким образом, фактическая площадь Объекта долевого строительства (квартиры) уменьшилась на 0,85 кв.м. по сравнению с проектной площадью, указанной в договоре (общая площадь Объекта долевого строительства по проекту согласно п. 2.2 договора – 24,25 кв.м., фактическая площадь Объекта долевого строительства на момент подписания Акта приема-передачи – 23,4 кв.м.).

Согласно представленному в материалы дела Акту взаиморасчетов к договору № П2/9/1/5/74/1/АНФСК участия в долевом строительстве от 07.09.2021, составленному ответчиком, фактическая площадь Объекта долевого строительства по результатам технической инвентаризации, в соответствии с ведомостью помещен6ий и их площадей составляет 23,4 кв.м. (л.д. 23).

В соответствии с п. 2 Акта взаиморасчетов, в связи с тем, что фактическая площадь Объекта долевого строительства по данным технической инвентаризации уменьшилась на 0,85 кв.м., цена договора уменьшилась на 55 379 руб. 50 коп. и составила 3 781 628 руб. 50 коп., НДС не облагается. Расчет части цены договора, подлежащей возврату произведен на 0,35 кв.м., учитывая не подлежащую взаиморасчетам разницу в площади в размере до 0,5 кв.м. включительно (п. 4.4 договора).

Как следует из п. 2.1 Акта взаиморасчетов, подлежащая возврату часть цены договора в размере 55 379 руб. 50 коп., НДС не облагается, перечисляются застройщиком в предусмотренный договором срок на расчетный счет участника долевого строительства, указанный в заявлении.

27.06.2023 истцом в адрес ООО «Специализированный застройщик «Пушкинский-92» была передана претензия о возврате излишне уплаченных денежных средств в размере 134 493 руб. 06 коп. из расчета: 0,85 кв.м. х 158 227 руб. 13 коп. = 134 493 руб. 06 коп. (л.д. 25-26).

В ответе на претензию (исх. № 154П-92/23 от 25.07.2023), полученном истцом 28.07.2023, ответчиком сообщено о правильности произведенных расчетов, а также подтверждено, что возврату подлежит сумма в размере 55 379 руб. 50 коп., являющаяся разницей в стоимости площади объекта, возведенного по договору № П2/9/1/5/74/1/АНФСК участия в долевом строительстве от 07.09.2021, сверх согласованных отклонений на 0,35 кв.м., в связи с чем расчет части цены договора, подлежащей возврату, произведен за 0,35 кв.м., учитывая не подлежащую взаиморасчетам разницу в площади в размере 0,5 кв.м. включительно (л.д.27-28).

Денежные средства в сумме 55 379 руб. 50 коп. ответчиком были перечислены истцу 26.07.2023, что подтверждается Справкой по операции, сформированной в Сбербанк Онлайн 15.10.2023 (л.д. 33).

28.07.2023 истец повторно в адрес ООО «Специализированный застройщик «Пушкинский-92» направил претензию об организации повторной приемки-передачи квартиры, с указанием в Акте приема-передачи и Акте взаиморасчетов корректных сумм (л.д.29-31).

Согласно исковому заявлению, на вышеуказанную повторную претензию ответчиком сообщено истцу о возможности прибытия для подписания Акта приема-передачи, в котором не будет указана стоимость.

Истец просит взыскать с ответчика денежные средства в счет соразмерного уменьшения стоимости приобретенной квартиры в размере 79 113 руб. 56 коп., из расчета: 134 493 руб. 06 коп. (разница между проектной площадью Объекта и фактической площадью 0,85 кв.м. х 158 227 руб. 13 коп.) – 55 379 руб. 50 коп. (перечисленные ответчиком денежные средства истцу).

Утверждение ответчика, что истцу подлежали возврату излишне уплаченные денежные средства в размере 55 379 руб. 50 коп., из расчета 0,35 кв.м., которые и были перечислены ответчиком, поскольку 0,5 кв.м. являются допустимым изменением общей площади согласованной сторонами договора в связи с чем, не подлежат возврату истцу, суд находит ошибочными.

Судом установлено, что истцу застройщиком передана квартира, имеющая отступление от условий договора в части размера общей приведенной площади Объекта долевого строительства, при этом разница между его фактической и проектной общей площадью превышает предусмотренное договором участия в долевом строительстве допустимое изменение общей площади.

Так, в силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Буквальное значение содержащихся в п. 4.4 договора и в тексте всего договора слов и выражений указывает на возможность определения окончательной цены договора в случае уменьшения допустимого изменения проектной площади более чем на 0,5 кв.м.

Представитель ответчика в ходе судебного разбирательства полагал, что окончательная цена объекта долевого строительства подлежит определению за вычетом стоимости предусмотренного договором участия в долевом строительстве допустимого изменения общей площади в размере 0,5 кв.м.

При этом, в п. 4.4 договора указано, что «разница в площади между площадью Объекта по данным технической документации и общей приведенной площадью Объекта, указанной в п. 2.2 договора в размере до 0,5 кв.м. включительно не влечет изменения цены договора и осуществления взаиморасчетов сторон по договору», то есть из буквального толкования условий договора не следует, что перерасчет осуществляется «за вычетом 0,5 кв.м.».

Исходя из вышеуказанных норм закона, произведенный ответчиком расчет цены договора за вычетом 0,5 кв.м. фактически ограничивает права дольщика на соразмерное уменьшение цены договора, нарушает права и законные интересы потребителя.

При таких обстоятельствах, суд находит требования истца в части взыскания 79 113 руб. 56 коп. обоснованными и подлежащими удовлетворению исходя из расчета: 134 493 руб. 06 коп. (разница между проектной площадью объекта и фактической 0,85 кв.м. х стоимость 1 кв.м. 158 227 руб. 13 коп.) – 55 379 руб. 50 коп. (выплаченные денежные средства), соглашается с представленным истцом расчетом в части взыскания денежных средств за соразмерное уменьшение покупной цены квартиры. 

Относительно требования истца о взыскании неустойки за нарушение сроков удовлетворения требования потребителя, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 22 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-I "О защите прав потребителей" требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования. 

В соответствии с п. 1 ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-I "О защите прав потребителей" за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Вместе с тем оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика неустойки, предусмотренной ст. 23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-I "О защите прав потребителей", за нарушение срока возврата компенсации не имеется, поскольку стороны допускали, что фактическая площадь квартиры может быть изменена в результате возникновения неизбежной погрешности по сравнению с проектом при проведении строительно-монтажных работ, передача ответчиком истцу Объекта строительства меньшей площади, чем предусмотрено договором, не свидетельствует о недостатках выполненной работы (услуги), при которых в случае неудовлетворения требований об их устранении, а также соразмерного уменьшения покупной цены наступает предусмотренная Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" ответственность в виде уплаты потребителю неустойки.

В данном случае истец имеет право на взыскание с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В п. 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам ст. 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (п. 3 ст. 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Расчет процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (ч. 1 ст. 7, ст. 8, п. 16 ч. 1 ст. 64 и ч. 2 ст. 70 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве. Размер процентов, начисленных за периоды просрочки, имевшие место с 1 июня 2015 года по 31 июля 2016 года включительно, определяется по средним ставкам банковского процента по вкладам физических лиц, а за периоды, имевшие место после 31 июля 2016 года, - исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды после вынесения решения.

Таким образом, в соответствии с п. 3 ст. 395 ГК РФ и п. 48 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам ст. 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору.

Учитывая, что претензия истца о перечислении разницы между проектной площадью и фактической площадь объекта в размере 1334 493 руб. 06 коп. получена ответчиком 27.06.2023, ответчиком денежные средства были перечислены истцу не в полном объеме, принимая во внимание положения п. 4.4 договора, которым установлен срок возврата денежных средств за недостающие квадратные метры – 15 рабочих дней, следовательно, денежные средства в оставшейся части в размере 79 113 руб. 56 коп. должны были быть перечислены истцу до 18.07.2023. Однако, денежные средства ответчиком до настоящего времени не перечислены на счет истца.

Таким образом, период просрочки уплаты суммы 79 113 руб. 56 коп. ответчиком составляет с 19.07.2023 по 25.01.2024 (191 день).

Следовательно, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 5 497 руб. 65 коп., из следующего расчета:

79 113 руб. 56 коп. х 5 дней х 7,50 %/365,

79 113 руб. 56 коп. х 22 дня х 8,50%/365,

79 113 руб. 56 коп. х 34 дня х 12%/365,

79 113 руб. 56 коп. х 42 дня х 13%/365,

79 113 руб. 56 коп. х 49 дней х 15 %/365,

79 113 руб. 56 коп. х 14 дней х 16%/365,

79 113 руб. 56 коп. х 25 дней х 16%/365.

Также с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами начиная с 26.01.2024, начисляемые на сумму долга в размере 79 113 руб. 56 коп. до дня фактического исполнения обязательств включительно, исходя из ключевой ставки Банка России от неоплаченной суммы за каждый день просрочки. 

Истец просит взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей.

В соответствии со ст. 15 ФЗ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 "Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда", одним из обязательных условий наступления ответственности за причинение морального вреда является вина причинителя.

В соответствии с п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки.

Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае определяется судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Законодательство о защите прав потребителей, предусматривая в качестве способа защиты гражданских прав компенсацию морального вреда, устанавливает общие принципы определения размера такой компенсации, относя определение конкретного размера компенсации на усмотрение суда.

При определении размера компенсации морального вреда подлежащего взысканию в пользу истца, суд учитывал положения ст. ст. 151, 1101 ГК РФ, обстоятельства дела, в том числе: степень вины ответчика, характер допущенного нарушения прав потребителя, период допущенной просрочки исполнения обязательств ответчиком, поведение сторон договора, а также принципы разумности и справедливости, и считает возможным взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в заявленном истцом размере 10 000 рублей.

В соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", согласно которой при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 47 305 руб. 60 коп. (79 113 руб. 56 коп. + 5 497 руб. 65 коп. + 10 000 руб.) / 2).

Согласно п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 038 руб. 33 коп.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный Застройщик «Пушкинский-92» о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа – удовлетворить в части.

Взыскать с ООО «Специализированный Застройщик «Пушкинский-92» в пользу ФИО1 в счет уменьшения цены по договору участия в долевом строительстве №П2/9/1/5/74/1АНФСК от 07.09.2021 денежные средства в размере 79 113 руб. 56 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 19.07.2023 по 25.01.2024 в размере 5 497 руб. 65 коп., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 47 305 руб. 60 коп., а всего 141 916 руб. 81 коп.

Взыскивать ООО «Специализированный Застройщик «Пушкинский-92» в пользу ФИО1 начиная с 26.01.2024 проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, начисляемые на сумму долга в размере 79 113 руб. 56 коп. до дня фактического исполнения обязательств включительно, исходя из ключевой ставки Банка России от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный Застройщик «Пушкинский-92» в доход бюджета государственную пошлину в размере 3 038 руб. 33 коп.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Василеостровский районный суд г. Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение суда изготовлено XX.XX.XXXX.