Дело № 2-2415/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«21» августа 2017 года

Октябрьский районный суд гор. Владимира в составе:

председательствующего судьи Киселевой Н.Н., 

при секретаре Журавской К.А.,

с участием:

адвоката Кольчугиной И.В.,

истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Владимире гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении предварительного договора и взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении предварительного договора и взыскании денежных средств.

В обоснование иска указывает, что 09 ДД.ММ.ГГГГ г. заключил с ФИО3 предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок, принадлежащих ответчице на праве собственности, расположенных по адресу: 

<

...>. В соответствии с данным договором им была передана денежная сумма в размере 100 000 рублей, что подтверждается предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ и письменной распиской, подписанной ФИО3 Заключение основного договора купли - продажи у нотариуса ФИО5 было назначено на ДД.ММ.ГГГГ В конце ДД.ММ.ГГГГ г. ему стало известно, что межевание на приобретаемом земельном участке по 

<

...> отсутствует, границы доли земельного участка не определены, акт согласования границ с соседями отсутствует, соседи проблемные, периодически возникают протечки крыши дома. ДД.ММ.ГГГГ он отказался от заключения основного договора и сообщил об этом ответчице и её представителям - риэлторам в агентстве недвижимости «Элит». ДД.ММ.ГГГГ придя в нотариальную контору ФИО5, заявил об отказе от заключения основного договора купли - продажи и попросил возвратить переданную ответчице денежную сумму 100 0000 руб. Ответчица ФИО3 ответила отказом. ДД.ММ.ГГГГ он направил в адрес ответчицы письмо с просьбой возвратить денежные средства. В досудебном порядке урегулировать возникший спор не представилось возможным. Просит расторгнуть предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ заключенный с ФИО3 и взыскать денежные средства оплаченные по предварительному договору в сумме 100 000 руб. 00 коп.

Истец ФИО1, представитель ФИО2, адвокат Кольчугина И.В. в суде поддержали заявленные требования.

Ответчик ФИО3 в суде пояснила, что 09 ДД.ММ.ГГГГ г. с истцом был заключен предварительный договор купли-продажи 308/1000 доли в праве долевой собственности жилого дома и ### доли земельного участка, расположенных по адресу: 

<

...>. В соответствии с п. 2.2.1 предварительного договора денежная сумма в размере 100 000 рублей в счет уплаты приобретаемых долей оплачивается покупателем продавцу за счет средств покупателя в момент подписания настоящего договора. При этом подтверждением оплаты денежных средств является расписка продавца о получении соответствующей суммы. Согласно п. 3.2. предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ Указанная сумма, являющаяся задатком, была передана истцом, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, однако в указанный в предварительном договоре срок, основной договор купли-продажи заключен не был, ввиду отказа истца, как покупателя приобрести объект недвижимого имущества, указанный в предварительном договоре, при этом причины отказа разъяснены не были. При этом ею надлежащим образом были совершены действия по направлению предложения заключить основной договор ДД.ММ.ГГГГ часов у нотариуса ФИО5, что подтверждается отправкой заказного письма с уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ, а так же в неоднократно устной форме по телефону начиная с конца апреля. В соответствии с п. 4.2. предварительного договора, если основной договор не будет заключен по вине покупателя, продавец не возвращает денежные средства, указанные в п. 2.2.1. настоящего предварительною договора покупателю. Считает, что требования истца не подлежат удовлетворению, так как уплаченная истцом сумма по названному предварительному договору купли-продажи в соответствии с его условиями является задатком, при этом основной договор купли-продажи указанных объектов недвижимости не был заключен по независящим от продавца причинам, который совершал действия, направленные на заключение основного договора купли-продажи. Просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Свидетель ФИО8 в суде пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ узнала от ФИО4 И, что назначена сделка по дому. И попросила привезти ей деньги в сумме 25 000 рублей для залога, поскольку сама не успевала снять деньги. Она привезла ей деньги, думала что эти деньги и являются залогом. Но потом И отказалась и ей стали угрожать, что если она не подпишет договор, то 100 000 рублей вы никогда не увидите.

Суд, выслушав участников процесса, свидетеля, исследовав и изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Пунктом 1 ст. 420 ГК РФ определено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей 

На основании ст. 421, 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (п. 5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

На основании ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 3 названной статьи в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

По смыслу указанной нормы, задатком может обеспечиваться исполнение сторонами обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

На основании ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

На основании ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности жилого дома и доли земельного участка.

Согласно данному договору стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи ### доли в праве долевой собственности жилого дома и ### доли земельного участка, расположенных по адресу: 

<

...>.

В соответствии с разделом 2 данного договора по предварительному договору между сторонами стоимость долей, за которую продавец намеревается продать доли по основному договору покупателю, а покупатель намеревается их купить, определена сторонами в сумме 1 150 000 руб. 00 коп. (п. 2.1.).

Из пункта 2.2. договора следует, что расчеты между сторонами будут производиться в следующем порядке: денежная сумма в размере 100 000 рублей в счет уплаты приобретаемых долей оплачивается покупателем продавцу за счет собственных средств покупателя в момент подписания настоящего договора. При этом подтверждением оплаты денежных средств является расписка продавца о получении соответствующей суммы (подп. 2.2.1.). Денежная сумма в размере 1 050 000 рублей в счет уплаты за приобретаемые доли оплачивается покупателем продавцу за счет собственных средств покупателя в момент подписания основного договора у нотариуса 

<

...> ФИО5 (подп. 2.2.2.).

Согласно п. 2.7. договора, при заключении сторонами основного договора денежные средства, переданные в соответствии с п. 2.2.1. настоящего договора покупателем, засчитываются в счет оплаты стоимости долей по договору.

Из п. 3.2. договора следует, что стороны обязуются заключить основной договора не позднее ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к нотариусу ФИО5, где истец отказался от заключения основного договора, мотивируя это тем, что ему стало известно об отсутствии межевания приобретаемого земельном участке по 

<

...>.

Также ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику письмо о возврате денежных средств полученных по предварительному договору, в связи с не заключением основного договора. 

Ответчик письмом от ДД.ММ.ГГГГ отказался возвратить полученные по предварительному договору денежные средства в сумме 100 000 рублей, посчитав их задатком.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования условий заключенного между сторонами договора не следует, что денежные средства в размере 100 000 рублей передавались в качестве задатка, по условиям договора указанная сумма входит в цену объекта и фактически является авансом. 

При этом, стороны не заключали письменное соглашение о задатке, как того императивно требуют положения п. 2 ст. 380 ГК РФ, обозначив сумму 100 000 рублей задатком в расписке от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно положениям ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из расписки, датированной ДД.ММ.ГГГГ, в которой ответчик ФИО6 указывает, что получила денежные средства являющиеся задатком в размере 100 000 рублей.

Составленная ФИО6 расписка, не может быть признана соглашением о задатке. При этом, суд исходит из того, что полученная ФИО3 от ФИО1 денежная сумма в размере 100 000 рублей не может быть признана задатком, поскольку денежные средства были переданы в качестве авансового платежа. Указанная сумма в данном случае обеспечивала возникшее из предварительного договора обязательство покупателя ФИО1 перед продавцом ФИО3 заключить основной договор купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи, в зачет которого и поступила бы внесенная им сумма в случае его заключения. Таким образом, данная сумма выполнял и платежную функцию – аванса.

На основании положений ч. 3 ст. 380 ГК РФ оснований для признания данной суммы в размере 100 000 рублей задатком не имеется. Поскольку в срок до ДД.ММ.ГГГГ стороны предварительного договора не заключили основной договор, напротив истец отказался от заключения основного договора, о чем письменно уведомил ответчика, в связи с чем переданная истцом ФИО1 денежная сумма подлежит возврату. 

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. (ч. 2).

В соответствии с ч. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. 

В силу положений п.п. 1, 2 ст. 39 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ, местоположение границ земельного участка подлежит согласованию со смежными землепользователями.

Согласно условиям предварительного договора, договор действует до полного исполнения сторонами своих обязательств (п. 5.1.).

Установлено, что причиной не заключения основного договора явились не действия или бездействия какой-либо из сторон, а несогласованность определенных условий, а именно, отсутствие межевания приобретаемой доли земельного участка, акта согласования границ, которые должен быть представлены ответчиком. При этом ответчик в суде не оспаривал факт отсутствия межевания земельного участка.

Исходя из положений ст. 431 ГК РФ, с учетом буквального значения содержащихся в исследуемом предварительном договоре слов и выражений, а именно, что предварительный договор действует до полного исполнения сторонами своих обязательств, суд при толковании условий предварительного договора приходит к выводу о том, что целью предварительного договора, заключенного между истцом и ответчиком, для истца было приобретение доли в жилом доме и доли в земельном участке, оформленных надлежащим образом. При этом, что при заключении предварительного договора купли-продажи стороны достигли соглашения по существенным его условиям, а именно цене договора, предмете договора – доли жилого дома и доли земельного участка. Однако, отсутствие межевания земельного участка и определения границ, при продаже доли земельного участка является существенными и необходимыми условиями при заключении основного договора. Доводы ответчика в данной части, что межевание участка не является обязательным, суд считает несостоятельным, в связи с чем требование о расторжении предварительного договора подлежат удовлетворению.

С учетом вышеизложенного, предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. заключенный между истцом и ответчиком подлежит расторжению, поскольку в силу ст. ст. 450, 451 ГК РФ истец имеет право расторгнуть договор в случае существенного изменения обстоятельств. Отсутствие межевания земельного участка, определения границ доли продаваемого земельного участка, является существенным обстоятельством, влекущим расторжение договора. При этом суд, учитывает, что в случае не расторжении предварительного договора, ответчик вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении к заключению основного договора.

Руководствуясь ст.ст. 194, 195, 196, 197, 198, 199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО3 и ФИО1.

Взыскать с ФИО3 а пользу ФИО1 денежные средства в сумме 100 000 руб. 00 коп. (сто тысяч рублей 00 коп.), расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 200 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Октябрьский районный суд гор. Владимира в течение месяца.

Председательствующий судья Н.Н. Киселева

Мотивированное решение составлено 25.08.2017 г.

Судья Н.Н. Киселева