Дело № 2-407/17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 марта 2017 года г. Барнаул

Центральный районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего Кайгородовой О.Ю.

при секретаре Борисовой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Комитету жилищно – коммунального хозяйства г. Барнаула об определении возмещения за изымаемое жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с указанным иском к Комитету жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула. Уточнив требования после проведения экспертизы просит определить возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 2 244 970 руб. путем возложения на Комитет жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула обязанность включить в выкупную цену изымаемого имущества: рыночную стоимость жилого помещения, квартиры №, многоквартирного жилого .... в размере 1 803 276 руб., стоимость доли в праве на земельный участок, расположенный по вышеуказанному адресу с кадастровым номером 22:63:020328:17 в размере 371 694 руб., стоимость ремонтно-строительных работ по неисполненным обязательствам по капитальному ремонту многоквартирного жилого дома, услуги агентства недвижимости по подбору жилого помещения в размере 50 000 руб., стоимость услуг по переезду в размере 20 000 руб.

В обоснование требований указано, что истцу на праве собственности принадлежит указанная квартира. В связи с признанием дома аварийным ответчиком направлено истцу соглашение о выкупе, предложенная выкупная цена составила 1 587 000 руб. Полагают, что данная цена не соответствует действительной стоимости, в нарушение положений закона в нее не включены стоимость доли земельного участка под многоквартирным домом, стоимость не проведенного капитального ремонта, а также не учтены стоимость услуг по переезду, стоимость услуг агентства по подбору жилого помещения.

В судебном заседании представитель истца на требованиях иска, с учетом уточнения, настаивал.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. 

Представитель ответчика КЖКХ города г.Барнаула возражала против удовлетворения иска, заключение судебной экспертизы не оспаривала, указывая, что возмещение стоимости жилого помещения носит компенсационный характер и не может расцениваться как обогащение граждан за счет органа местного самоуправления. В случае удовлетворения иска полагала, что выкупная стоимость подлежит установлению на дату проведения экспертизы. Не отрицала, что соглашения о выкупе жилых помещений с истцами не заключалось. 

Представитель третьего лица Администрации г.Барнаула в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, указав, что выкупная стоимость указанная в уточненном иске является завышенной, в нее необоснованно включена стоимость земельного участка и стоимость ремонтно-строительных работ по не проведенному капитальному ремонту.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в судебном заседании, изучив материал дела, суд приходит к следующим выводам.

В ходе рассмотрения дела установлено и подтверждено материалами дела, что истцу на праве собственности принадлежит квартира № в многоквартирном .... в .... общей площадью 45,2 кв.м. 

Указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу распоряжением администрации города от ДД.ММ.ГГГГ №-р, в связи с чем администрацией г. Барнаула принято постановление от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии земельного участка и жилых помещений многоквартирного жилого дома по ....», в том числе жилого помещения принадлежащего ФИО2, которой направлен проект соглашения о выкупе жилого помещения, в пункте 2 которого предусмотрен размер возмещения за жилое помещение в сумме 1 587 000 руб.

Размер возмещения определен органом местного самоуправления на основании отчета об оценке рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГГГ №. 

Не согласившись с размером возмещения, ФИО2 обратилась в суд с настоящим иском.

Процедура изъятия жилого помещения в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу установлена в ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно части 10 которой признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Согласно частям 6,7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции на дату постановления об изъятии от 28 мая 2015 года) возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Действовавшая до 01 апреля 2015 года редакция частей 6,7 ст.32 Кодекса предусматривала вместо возмещения за жилое помещение понятие выкупной цены, которая формировалась также.

Разъяснения о порядке определения выкупной цены (возмещения) даны в пп. «з» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" о том, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ).

С учетом несогласия ответчика с размером возмещения за жилое помещение и по ходатайству представителя ответчика судом ООО ЦНПЭ «Алтай-Эксперт» поручено проведение судебной экспертизы для определения рыночной стоимости жилого помещения с учетом доли в земельном участке, размера компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО ЦНПЭ «Алтай-Эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры по ...., определенная с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, включая земельный участок, без учета признака аварийности дома составляет на дату проведения экспертизы 1 620 194 руб., на май 2015 года – 1 803 276 руб.Поскольку соглашение об изъятии подлежит заключению между сторонами непосредственно после принятия постановления об изъятии, суд при определении рыночной стоимости жилого помещения руководствуется выводом экспертов о стоимости помещения на ДД.ММ.ГГГГ – 1 803 276 руб. Суд не находит оснований для суммирования с указанным размером возмещения расходов на капитальный ремонт, указанный в представленном стороной истца техническом заключении. Не находит суд оснований и для суммирования с указанным размером возмещения расходов на капитальный ремонт, указанный в представленном стороной истца техническом заключении. При назначении экспертизы судом предлагалось рассчитать стоимость помещения с учетом расположения его в аварийном многоквартирном доме и без учета такого расположения, в случае снижения стоимости жилья с учетом аварийности многоквартиного дома – определить стоимость затрат по непроведенному капитальному ремонту дома. Согласно исследовательской части заключения изымаемое жилое помещение должно оцениваться в целом не ниже стоимости жилого помещения, приобретаемого собственником, в целях равноценности компенсации, а также с учетом цены одного квадратного метра общей площади жилого помещения. В связи с этим рыночная стоимость оцениваемой квартиры рассчитана с учетом 1 кв.м аналогичного жилья без учета признака аварийности дома; корректировка на техническое состояние помещения не производилась. Допустимые доказательства того, что непринятие мер по капитальному ремонту дома привело к тому, что дом был признан аварийным, в материалах дела отсутствуют. Само по себе признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу в силу раздела 3 "Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47, не свидетельствует о том, что именно отсутствие капитального ремонта дома привело к признанию его аварийным и данное обстоятельство не связано с иными причинами, в том числе с предельным сроком эксплуатации дома. При таких обстоятельствах не имеется оснований для включения в размер возмещения стоимости непроизведенного капитального ремонта.Также не подлежит включению в выкупную цену стоимость доли земельного участка, на котором находится многоквартирный в силу следующего. В соответствии ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Согласно ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. Статьей 38 ЖК РФ установлено, что при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Из анализа ч. 7 ст. 32, ч. 1 ст. 36, ч. 2 ст. 37, ст. 38 ЖК РФ следует, что общее имущество в многоквартирном доме и земельный участок под многоквартирным домом, являющийся элементом общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, неразрывно связаны с ним, и не могут самостоятельно оцениваться и отчуждаться, лишены самостоятельной оборотоспособности. Действующее жилищное законодательство не предусматривает включения в состав выкупной цены отдельно стоимости общего имущества многоквартирного дома, в том числе земельного участка. Стоимость земельного участка как общего имущества учтена экспертами в стоимости жилого помещения согласно постановленным судом вопросам, в связи с чем его стоимость не может дополнительно суммироваться со стоимостью помещения, как того просит представитель истцов. Оснований не доверять выводам судебной экспертизы у суда не имеется, экспертиза проведена в установленном законом порядке; заключение эксперта соответствует предъявляемым требованиям, проведена экспертами, имеющими достаточный стаж работы; их выводы обоснованы, аргументированы, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.В связи с чем, определяя размер возмещения за жилые помещения, принадлежащие истцам, суд полагает правильным принять за основу заключение эксперта, которое соответствует требованиям закона, мотивировано.

Вместе с тем, суд находит обоснованными доводы истцов о включении в размер возмещения расходов на оплату услуг риэлтора по подбору иного жилого помещения и расходов по оплате стоимости услуг по переезду как согласующихся с разъяснениями, содержащими в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, и являющихся необходимыми для истцов.

В тоже время суд полагает необходимым при определении стоимости указанных услуг также исходить из стоимости, рассчитанной в заключение экспертов ООО ЦНПЭ «Алтай-Эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ, которые составляют: риэлтерские услуги по подбору жилого помещения с сопровождением сделки – 30 000 руб., услуги по переезду – 5200 руб.

Таким образом, общий размер возмещения за жилое помещение № по .... составит 1 838 476 руб. ( 1 803 276 +30 000+5200).

Возникший между сторонами спор является спором об условиях соглашения об изъятии, в связи с чем суд, удовлетворяя исковые требования в части, определяет размер возмещения за принадлежащее истцу жилое помещение по адресу ...., подлежащего указанию в соглашении об изъятии жилого помещения между сторонами. После подписания соглашения соответствующая обязанность КЖКХ ...., срок исполнения которой установлен в пункте 2 соглашения (14 рабочих дней) будет считаться возникшей.

При установленных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в части.

С учетом положений статьи 98 ГПК РФ, суд взыскивает с КЖКХ г.Барнаула в пользу ФИО2, расходы на оплату государственной пошлины в размере 3000 руб., расходы на проведение судебной экспертизы в размере 12600 руб. Требование об определении размера возмещения является имущественным, не подлежащим оценке. Частичное удовлетворение не подлежащих оценке требований, на полное возмещение судебных не влияет.

На основании ст.100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснений пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя, размер которых исходя из объема проделанной работы (участие представителя в каждом судебном заседании, подготовка искового заявления и уточненного искового заявления), определенной сложности спора, потребовавшего применение специальных познаний, значимости категории дела для истца, требований разумности и справедливости определяется судом в сумме 15 000 руб. 

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Определить размер возмещения за принадлежащее ФИО2 жилое помещение по адресу ...., подлежащего указанию в соглашении об изъятии жилого помещения между ФИО2 и комитетом жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула, в размере 1 838 476 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула в пользу ФИО2 судебные расходы в виде государственной пошлины в сумме 300 руб., по оплате судебной экспертизы в размере 12 600 руб., по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд г. Барнаула Алтайского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Ю. Кайгородова