Дело № 3а-259/2022 

УИД 76OS0000-01-2022-000170-41

Мотивированное 

решение

 изготовлено 17 июня 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль                                                          8 июня 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Киселевой Н.С.,

с участием представителя административного истца ФИО1, действующей на основании доверенности от 28 января 2022 года,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инкомпроект» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Инкомпроект» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4392 кв.м с кадастровым номером №, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения административно-производственных зданий расположенного по адресу: , в размере равном его рыночной стоимости 17 496 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Требования мотивированы тем, что административному истцу на праве собственности принадлежит вышеуказанный земельный участок. Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н по состоянию на 1 января 2019 года утверждена кадастровая стоимость данного земельного участка, которая значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке от 18 марта 2022 года №15944/22, подготовленного оценщиком ООО «Ярэксперт». Права и обязанности административного истца, как собственника объекта недвижимости и плательщика земельного налога, нарушены, поскольку размер земельного налога исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 исковые требования поддержала по изложенным основаниям, просила их удовлетворить. Дала объяснения по тексту искового заявления. 

От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором указано на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости спорного объекта. Представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Изложены замечания относительно отчета определения рыночной стоимости земельного участка.

От заинтересованного лица Управления Росреестра по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление Росреестра по Ярославской области не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление Росреестра по Ярославской области оставило на усмотрение суда. 

Заинтересованным лицом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя; разрешение административного иска оставлено на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», заинтересованное лицо МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда» города Ярославля надлежаще извещены о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав представителя административного истца ФИО1, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения предусмотрены в статье 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: . Данное обстоятельство подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 30 декабря 2014 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 30 мая 2022 года.

Положениями пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации (абзац 1 пункта 1 статьи 387, пункт 1 статьи 388, пункт 1 статьи 390, пункт 1 статьи 391, пункт 1 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации), нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации (Решение муниципалитета г. Ярославля от 7 ноября 2005 года №146 «О земельном налоге»). Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего земельного участка. 

Согласно пункту 1 и пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 76:23:030404:5 в размере 23 459 018,34 рублей (п/п №498655).

Таким образом, административный истец в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости в отношении названного выше земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО «Ярэксперт» от 18 марта 2022 года №15944/22. Согласно данному отчету по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 76:23:030404:5 составляет 17 496 000 рублей.

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию и составлению отчета об оценке объекта оценки регламентированы статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Из содержания пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3), следует: при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Оценивая отчет ООО «Ярэксперт» от 18 марта 2022 года №15944/22 по правилам статьи 84 КАС РФ, суд считает его допустимым доказательством.

Отчет выполнен оценщиком ООО «Ярэксперт» ФИО5, которая соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию, является членом саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов – оценщиков». Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

Отчет содержит точное описание объекта оценки с указанием его количественных, качественных характеристик с учетом индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Оценщиком обоснован выбор метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Корректировки по объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обосновано и подтверждено ссылками на достоверные источники. Расчеты не содержат явных методических или арифметических ошибок и являются правильными. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.

В возражениях административным ответчиком департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены замечания относительно отчета ООО «Ярэксперт». Указано, что объект-аналог №3 (, кадастровый номер №), был вовлечен в гражданский оборот путем его предложения органами местного самоуправления на правах аренды по результатам аукциона (договор аренды №19а/2016 от 16.05.2016), поэтому единственно возможным способом передачи прав на данный земельный участок может служить реализация возведенного объекта капитального строительства. В связи с этим, учитывая нетипичные условия продажи, оценщик должен скорректировать цену объекта-аналога №3 на дополнительную корректировку «тип сделки» либо использовать максимальное значение из расширенного диапазона корректировок на передаваемые права по справочнику под редакцией ФИО2

Отклоняя указанное замечание, суд исходит из следующего.

Согласно подпункту «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611, для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Из изложенного следует, что оценщик проводит расчет на основании рыночных данных, находящихся в открытом доступе.

При подборе объектов-аналогов оценщик правильно руководствовался пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297. Оценщиком был проанализирован рынок земельных участков данного сегмента рынка на юридически значимую дату, отобрано тринадцать объектов с целью выборки, из которых признано сопоставимыми три объекта исследования, которые и использовались при расчете. В отчете прописан принцип подбора аналогов, что подтверждает выполнение оценщиком требований федеральных стандартов оценки. 

В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. Названный выше земельный участок принят условно-свободным и сопоставимым с объектом исследования по основным ценообразующим факторам.

Оценщиком не исследуются правовые вопросы в отношении используемой информации, в том числе в связи с ограниченным доступом оценщика к информации. Неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Оценщик, в компетенцию которого входит выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов, обосновал необходимость либо отсутствие необходимости их введения.

Относительно предложения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о применении корректировки на «тип сделки» либо использования максимальной корректировки из справочника под редакцией ФИО2 из расширенного диапазона корректировок на передаваемые права, оценщик ФИО5 в письменных пояснениях указала, что данные корректировки не могут быть использованы, так как в существующих справочниках и исследованиях отсутствует такой вид корректировки как «тип сделки», а использование максимальных значений корректировок должно быть обоснованным. Подтвердить расчетным путем использование максимальных корректировок не представляется возможным из-за неразвитого рынка.

Что касается предложения административного ответчика об использовании метода парных продаж.

Как указано в отзыве на иск, под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале, являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например – вид права), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на данную характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта аналога.

Предлагая к использованию метод парных продаж как метод определения количественных корректировок, административный ответчик указывает, что использование данного метода лишь на одной паре сравнения имеет менее точные результаты.

Оценщик ФИО5 со ссылкой на научные публикации в письменных пояснениях указала, что использование метода парных продаж на одной паре сравнения, вместо двух или трех, приведет к ненадежному расчету поправок либо поставит под сомнение практическую пригодность метода расчета по одной паре. Кроме того, в большинстве случаев метод парных продаж дает большой разброс поправочных коэффициентов, что является одной из основных причин низкой воспроизводимости результатов оценки.

Таким образом, метод парных продаж предполагает сравнение пар объектов, очень близких по всем потребительским свойствам, кроме одного. При этом для объективного результата при применении метода парных продаж необходимо использовать среднее значение по нескольким парам цен, а не по одной паре, как на это указывает административный ответчик.

В силу изложенного указанные возражения административного ответчика не ставят под сомнение выводы оценщика, изложенные в отчете ООО «Ярэксперт». 

Иных возражений относительно достоверности выводов отчета ООО «Ярэксперт» лицами, участвующими в деле, не заявлено. 

В соответствии с частью 1 статьи 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Не соглашаясь с оценкой рыночной стоимости спорного земельного участка, установленной на основании отчета ООО «Ярэксперт», административный ответчик каких-либо доказательств иной стоимости не представил, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявил.

Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта недвижимости, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка было подано в суд 12 мая 2022 года, то в соответствии с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указанную дату следует считать днем обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4 392 кв.м с кадастровым номером №, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения административно производственных зданий, расположенного по адресу: , в размере равном его рыночной стоимости 17 496 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 12 мая 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                                  И.Г. Сингатулина