... Дело № 2-319/2020

16RS0046-01-2019-013583-16

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 февраля 2020 года Вахитовский районный суд города Казани в составе председательствующего судьи М.Ш. Сайфуллина, при секретаре Э.Д. Багавиевой, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Вахитовского районного суда города Казани гражданское дело по иску ФИО1 к ИК МО г. Казани, МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО г. Казани» о признании соглашения об обмене земельных участков недействительным, принятии результатов оценки, взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Исполнительному комитету Муниципального образования города Казани (далее по тексту также ИК МО г. Казани), Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования города Казани» (далее по тексту также МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО г. Казани») о признании соглашения об обмене земельных участков недействительным, принятии результатов оценки, взыскании неосновательного обогащения, в обоснование указав, что на основании Постановления ИК МО г. Казани от 03.07.2017 г за № ... «Об утверждении проекта межевания территории в границах земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного в ...», Постановления № ... от 29.12.2017 г. ИК МО г. Казани «Об обмене земельного участка по ул. ... на земельный участок по ул. ...», между истцом и МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО г. Казани» 03 мая 2018 года заключено соглашение об обмене земельными участками.

Согласно данному соглашению истец передает в муниципальную собственность земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 1115 кв.м., расположенный по адресу: ..., принадлежащий истцу на основании договора купли-продажи, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 18.04.2018 г. № ..., а МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО г. Казани» в свою очередь передает истцу в собственность земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 1200 кв.м., расположенный по адресу: ....

Согласно п.п. 4, 5 Соглашения стоимость вышеуказанных земельных участков была определена независимым оценщиком, по техническому заданию ответчика от 05.02.2018 г. за № .... Согласно отчетам № ... от 12.04.2018 г. и № ... от 12.04.2018 г. экспертной организации ООО «...» стоимость участков была установлена равноценная – 3 100 000 рублей за каждый земельный участок.

Истец, как лицо, не обладающее специальными познаниями в области оценки земельных участков, подписала Соглашение об обмене земельных участков от 03.05.2018 г. доверившись указанной оценке.

Указывается, что при этом, при подписании данного соглашения, ответчик ввел истца в заблуждение.

Истец обратилась в ЗАО «...» для определения соответствия отчета об оценке № ... от 12.04.2018г. (отчета об оценке земельного участка с кадастровым номером ...) ООО «...» требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартом оценки.

Эксперт ЗАО «...», имеющий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, пришел к заключению о том, что отчет, положенный в основу соглашения от 03.05.2018 г. не соответствует требованиям закона № 135-ФЗ, а также требованиям использованных оценщиком стандартов оценки, в том числе, п. 5 стандарта ФСО-3, при этом, стоимость оцениваемого объекта занижена оценщиком в 2,8 раза. Также было составлено Экспертное заключение об отчете за № ... от 12.04.2018г. которым установлено «не рекомендовать отчет для использования, поскольку данный отчет не соответствует статье 12 «Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения» Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не соответствует Федеральным стандартам оценки, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, рассчитанная оценщиком, не может быть подтверждена».

Также истец заказала в экспертной организации ООО «...» оценку рыночной стоимости спорных земельных участков, которая составила:

9 346 000 рублей – земельный участок с кадастровым номером: ..., расположенный по адресу: ... – отчет № ... по состоянию на 29 декабря 2018 г.;

2 506 000 рублей – земельный участок с кадастровым номером: ..., расположенный по адресу: ... – отчет № ... по состоянию на 29 декабря 2018 г.

Указывается, что исходя из вышеуказанных стоимостей земельных участков, ответчик занизил стоимость принадлежащего истцу земельного участка на 6 840 000 рублей.

Указывается, что истец ФИО1 была введена в заблуждение относительно стоимости земельных участков при подписании Соглашения, ей была предоставлена равнозначная стоимость, хотя в действительности, и как это было выявлено в последующем, стоимость земельного участка, расположенного в Советском районе города Казани, практически в три раза выше стоимости земельного участка, расположенного в Кировском районе города Казани, об этой разнице в стоимости участков сторона ответчика намеренно умолчала и предоставила отчет истцу о стоимости, который не соответствует ни фактической, ни кадастровой стоимости участков.

Руководствуясь изложенным, истец просит суд

- признать Соглашение об обмене земельных участков от 03 мая 2018 года недействительным в части стоимости земельного участка с кадастровым номером ...;

- принять по условиям сделки оценку земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного в Советском районе г. Казани, в размере 9 346 000 рублей;

- взыскать в пользу ФИО1 с ИК МО г. Казани и МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО г. Казани» в солидарном порядке неосновательное обогащение в размере 6 840 000 рублей.

Протокольным определением суда от 23 января 2020 года в качестве третьих лиц привлечены общество с ограниченной ответственностью «...», акционерное общество «Страховое общество газовой промышленности», ФИО2.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 заявленные исковые требования поддержала.

Представитель ответчиков ИК МО г. Казани и МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО г. Казани» ФИО4 в судебном заседании с заявленными исковыми требованиями не согласилась, ходатайствовала о применении последствий пропуска срока исковой давности по заявленным требованиям.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены, причины неявки суду не известны.

Суд, выслушав явившихся лиц, изучив доказательства, имеющиеся в материалах гражданского дела, приходит к следующему. 

Согласно пункту 1 статьи 567 Гражданского кодекса РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

В силу статьи 568 Гражданского кодекса РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Судом установлено, что 03 мая 2018 года во исполнение постановления ИК МО г. Казани от 29.12.2017 г. № ... «Об обмене земельного участка по ул. ... на земельный участок по ...», в соответствии с постановлением ИК МО г. Казани от 03.07.2017 г. № ... «Об утверждении проекта межевания территории в границах земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного в ...», в соответствии со статьями 39.21 и 39.22 Земельного кодекса РФ между ФИО1 (Сторона 1) и МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО г. Казани» (Сторона 2) было заключено соглашение, согласно которому истец передает в муниципальную собственность земельный участок с кадастровым номером ... площадью 1115 кв.м по ул. ..., категория земель: земли населённых пунктов (далее – Участок 1). Передаваемый в муниципальную собственность Участок 1 принадлежит ФИО1 на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 18.04.2018 г. № ... (п. 1 Соглашения).

МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО г. Казани» взамен Участка 1, указанного в пункте 1 Соглашения, предоставляет в собственность ФИО1 земельный участок с кадастровым номером ... площадью 1200 кв.м. по ул. ..., категория земель: земли населённых пунктов (далее – Участок 2) (п. 2. Соглашения).

Согласно п. 4 Соглашения Стороны на основе стоимости, определенной на основании отчета № ... от 12.04.2018 г. независимого оценщика ООО «...» с соблюдением утвержденных стандартов оценки в соответствии с Законом Российской Федерации от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» пришли к соглашению о стоимости передаваемого в муниципальную собственность земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1115 кв.м. по ул. ... (Участок 1) в сумме 3100000 руб.

Согласно п. 5 Соглашения Стороны на основе стоимости, определенной на основании отчета № ... от 12.04.2018 г. независимого оценщика ООО «...» с соблюдением утвержденных стандартов оценки в соответствии с Законом Российской Федерации от 29.07.1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пришли к соглашению о стоимости земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1200 кв.м. по ул. ..., категория земель: земли населенных пунктов (далее – Участок 2), предоставляемого в собственность ФИО1, в сумме 3100000 руб.

Стороны признают земельный участок, передаваемый в муниципальную собственность г. Казани, указанный в п. 1 Соглашения (Участок 1), равноценным земельному участку, указанному в п. 2 настоящего соглашения (Участок 2), предоставляемому в собственность Стороне 1, что следует из п. 6 Соглашения.

В части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации закреплено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пунктам 3 и 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В целях реализации указанного выше правового принципа абз. 1 п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в п. 1 Постановления Пленума от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В соответствии с п. 7 того же Постановления, если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п. 1 или п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм с учетом их официального толкования под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 Гражданского кодекса РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

Следовательно, по делам о признании сделки недействительной по причине злоупотребления правом одной из сторон при ее совершении обстоятельствами, имеющими юридическое значение для правильного разрешения спора и подлежащими установлению, являются наличие или отсутствие цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок, наличие или отсутствие действий сторон по сделке, превышающих пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий, наличие или отсутствие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц, наличие или отсутствие у сторон по сделке иных обязательств, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.

В силу приведенных положений норм материального права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации необходимо исходить не только из формального соблюдения сторонами требований к оформлению договора.

Истец в обоснование иска указывала на наличие оснований для признания указанной сделки (Соглашения) недействительной.

Так, из материалов дела следует, что в части определения стоимости спорных земельных участков в спорном Соглашении было установлено, что стоимости земельных участков рассчитаны согласно отчетам ООО «...» №№ ... и ....

Согласно отчету № ... об оценке объекта оценки – рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: ..., площадью 1115 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки 07.03.2018 г. с учетом допущений, ограничений и округления составляет 3100000 руб.

Согласно отчету № ... об оценке объекта оценки – рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: ..., площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки 07.03.2018 г. с учетом допущений, ограничений и округления составляет 3 100 000 руб.

В связи с чем было заключено спорное Соглашение, с установлением того, что спорные земельные участки оценены равнозначно.

При этом в опровержение вышеуказанных отчетов истцом представлены:

- Отчет № ... экспертной организации ООО «...» об оценке рыночной стоимости земельного участка, находящегося по адресу: ..., площадью 1115 кв.м., по состоянию на 29 декабря 2018 года, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка составила 9346000 руб.;

- Отчет № ... экспертной организации ООО «...» об оценке рыночной стоимости земельного участка, находящегося по адресу: ..., площадью 1200 кв.м., по состоянию на 29 декабря 2018 года, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка составила 2506 000 руб.

При этом достоверность отчетов ООО «...» опровергнута не только представленными истцом отчетами ООО «...», а также отчетами ООО «...» №№ ..., произведенными на основании определения Вахитовского районного суда г. Казани от 10 июня 2019 года по гражданскому делу № ... по иску ФИО1 к ИК МО г. Казани, МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО г. Казани» о взыскании неосновательного обогащения, согласно которым рыночные стоимости спорных земельных участков также в значительной мере различаются (земельный участок по ул. ... оценен по рыночной стоимости в 9003000 руб., земельный участок по ул. ... оценен по рыночной стоимости в 2597000 руб.).

Суд также учитывает, что истцом представлены экспертные мнения ЗАО «...» №№ ... от 21 июня 2018 года, согласно выводам которых выявлены многочисленные нарушения при составлении вышеуказанных отчетов ООО «Аксерли».

Никакими другими письменными доказательствами, кроме отчетов ООО «...», обстоятельства, на которые ссылается ответная сторона, не подтверждаются.

При таком положении, суд приходит к выводу, что действия учреждения исполнительного комитета муниципального образования «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО г. Казани» по подготовке отчетов ООО «...» представляют собой злоупотребление правом, поскольку эти действия были направлены на необоснованное признание спорных участков равноценными.

При этом суд полагает необходимым положить в основу решения суда отчеты ООО «...», поскольку они были выполнены в рамках рассмотрения гражданского дела № ... по определению суда, их достоверность ответчиком не опровергнута, ходатайств о назначении судебной товароведческой экспертизы для определения рыночной стоимости спорных земельных участков в ходе судебного рассмотрения не заявлено. Произведенные ООО «...» исследования соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года в части точного описания объекта оценки, стандартов оценки, последовательности определения стоимости объекта оценки.

Согласно п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений ст. 10 и пунктов 1 или 2 ст. 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам ст. 170 ГК РФ).

В пункте 9 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 разъяснено, что, по смыслу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

По общему правилу, с учетом общеправового принципа свободы договора (ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), цена недвижимости определяется по соглашению сторон и не имеет жесткой привязки к определенным критериям, включая кадастровую стоимость объекта.

Между тем принцип свободы договора не является безграничным, сочетаясь с принципом добросовестного поведения участников гражданских правоотношений, не исключает оценку разумности и справедливости условий договора на предмет соблюдения баланса прав и обязанностей сторон договора, законных интересов третьих лиц.

Наличие отчетов ООО «...» не наделяет стороны сделки правом отчуждать имущество за цену ниже рыночной, тем самым причиняя вред друг другу.

При таких обстоятельствах имеются правовые основания для признания указанной сделки (Соглашения) недействительным в части стоимости земельного участка с кадастровым номером ... (пункт 4 Соглашения) и в части того, что земельный участок указанный в пункте 1 Соглашения, равноценен земельному участку с кадастровым номером ... (пункт 6), приняв по условиям сделки оценку земельных участков: с кадастровым номером ..., площадью 1115 кв. м., расположенного в ..., равную 9 003 000 рублей, с кадастровым номером ..., площадью 1200 кв.м., расположенного в ... 2 597 000 рублей – на основании вышеуказанных отчетов ООО «...» №№ ..., в соответствии со ст.ст. 10, 168, 179 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

С учетом положений о самостоятельном определений судом правоотношений между сторонами, суд полагает необходимым взыскать с муниципального образования в лице ИК МО г. Казани за счет казны муниципального образования г. Казани, поскольку именно ИК МО г. Казани является органом местного самоуправления, распоряжающимся бюджетными средствами, в пользу истца убытки в размере 6 406 000 рублей (9003000 – 6406000) в виде разницы рыночной стоимости спорных земельных участков, определенных отчетами ООО «...». Следовательно, с учетом того, что МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО г. Казани» является учреждением исполнительного комитета муниципального образования, надлежащим ответчиком по данному спору является Муниципальное Образование в лице Исполнительного Комитета г.Казани, следовательно в части требования о взыскании убытков к МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО г. Казани» необходимо отказать.

При этом, в силу приведенных норм права и установленных обстоятельств дела, оснований для принятия оценки земельного участка с кадастровым номером ... в сумме равной 9346000 руб. не имеется.

Представителем ответчиков заявлено ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности по заявленным требованиям.

В силу п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании сделки оспоримой и о применении последствий ее недействительности составляет один год, течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как установлено выше спорное Соглашение было заключено сторонами 03 мая 2018 года.

Из сведений Государственной автоматизированной системы «Правосудие» следует, что истец 01 февраля 2019 года обратилась в Вахитовский районный суд г. Казани с иском к ИК МО г. Казани, МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО г. Казани» о взыскании неосновательного обогащения (дело № 2...), в рамках рассмотрения данного дел истец также указывала, что выражала несогласие с указанными отчетами ООО «Аксерли» в части признания спорных земельных участков равноценными по стоимости.

С учетом того, что истец обратилась в суд за защитой нарушенного права 01 февраля 2019 года, суд приходит к выводу о том, что срок давности обращения в суд с настоящим иском ФИО1 не пропущен, следовательно, ходатайство представителя ответчиков о применении последствий пропуска срока исковой давности удовлетворению не подлежит.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении иска. 

Руководствуясь ст.ст. 56, 98, 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично. 

Признать соглашение от 03 мая 2018 года, заключенное между ФИО1 и Муниципальным казенным учреждением «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования города Казани», недействительным в части стоимости земельного участка с кадастровым номером ... (пункт 4 соглашения) и в части того, что земельный участок указанный в пункте 1 соглашения, равноценен земельному участку с кадастровым номером ... (пункт 6), приняв по условиям сделки оценку земельных участков: с кадастровым номером ..., площадью 1115 кв. м., расположенного в ..., равную 9 003 000 рублей, с кадастровым номером ..., площадью 1200 кв.м., расположенного в ... 2 597 000 рублей.

Взыскать с муниципального образования в лице ИК МО г. Казани за счет казны муниципального образования г. Казани в пользу ФИО1 убытки в размере 6 406 000 рублей.

В удовлетворении остальных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Вахитовский районный суд города Казани.

...

...

Судья М.Ш. Сайфуллин