Судья Мануковская М.В. УИД 39RS0№-28

№2-26/2025

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

№ 33-352/2026

21 января 2026 года

г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Гарматовской Ю.В.,

судей Татаренковой Н.В., Жогло С.В.,

при помощнике судьи Бедке К.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ленинградского районного суда г.Калининграда от 09 сентября 2025 года по иску Комитета городского хозяйства и строительства администрации городского округа «Город Калининград» к ФИО1 о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения, и встречному иску ФИО1 к Комитету городского хозяйства и строительства администрации городского округа «Город Калининград» о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном виде.

Заслушав доклад судьи Гарматовской Ю.В., пояснения представителя ФИО1 ФИО2, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Комитета городского хозяйства и строительства администрации городского округа «Город Калининград» ФИО3, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Комитет городского хозяйства и строительства администрации городского округа «Город Калининград» обратился в суд с иском к ФИО1, указав, что он является собственником жилого помещения в 

<

адрес> по 

<

адрес>.

На основании коллективной жалобы жильцов данного дома Министерством регионального контроля (надзора) Калининградской области был осмотр данного объекта, где зафиксированы изменения объемно-планировочных решений и конструктивных элементов

На основании указанного акта, Комитет городского хозяйства и строительства администрации городского округа «Город Калининград» издал распоряжение от 24.05.2023 г. о приведении указанного в прежнее состояние в срок до 28.09.2023 г. В установленный срок распоряжение не исполнено.

Указывая, что перепланировка и переустройство в квартире ФИО1 несет угрозу жизни и здоровью граждан, Комитет городского хозяйства и строительства администрации городского округа «Город Калининград» просил суд принять решение о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного и перепланированного жилого помещения по адресу: 

<

адрес> выплатой ответчику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, а также возложением на нового собственника вышеуказанного жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

ФИО1 предъявил встречный иск, указав, что произведенные перепланировка и переустройство соответствуют строительным нормам и правилам, не несут угрозы жизни и здоровью граждан, выполнены на основании проектно-сметной документации и инженерных изысканий.

На основании изложенного просил сохранить квартиру по адресу: 

<

адрес> перепланированном и переустроенном виде по состоянию на 09.11.2012 согласно техническому паспорту ППК «Роскадастр».

Решением Ленинградского районного суда г.Калининграда от 09 сентября 2025 года исковые требования Комитета городского хозяйства и строительства администрации ГО «Город Калининград» удовлетворены, постановлено следующее.

Произвести продажу с публичных торгов самовольно переустроенного и перепланированного жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, с выплатой ФИО1 вырученных от продажи указанного жилого помещения денежных средств, за вычетом расходов на исполнение судебного решения, с возложением на нового собственника вышеуказанного жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Встречный иск ФИО1 оставлен без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить. Указывает, что все выявленные экспертами недостатки произведенных им работ по переустройству и перепланировке помещения устранены.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным с учетом положений ст.167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материала дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит жилое помещение по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли-продажи квартиры 08.09.2022, жилое помещение находится в ипотеке в силу закона в ПАО Сбербанк с 13.09.2022 на 360 месяцев с даты фактического предоставления кредита, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

В жилом помещении без разрешительных документов при наличии отрицательного решения органа местного самоуправления (исх. № 164-25/угр-195-2567 от 10.04.2023) собственником произведена перепланировка и переустройство (т.1 л.д. 47).

С учетом данных технического паспорта квартиры по состоянию на 21.10.2008 в помещении произведены следующие изменения объемно-планировочных решений, в части перепланировки:

увеличен коридор 1 за счет смещения перегородки санузла 3 в направлении от входа в квартиру,

изменено расположение дверного проема в перегородке между коридором 1 и комнатой 4ж (смещение в сторону санузла 3),

изменено расположение дверного проема в перегородке между коридором 1 и кухней 12 (смещение в сторону входа от квартиры),

устроена кладовая 11 путем возведения перегородок с дверным проемом в помещении кухни 12,

устроен уменьшенный коридор 9 путем смещения перегородки в сторону входа в комнату 10 ж,

устроен совмещенный санузел 7 за счет части жилой комнаты 6ж и части совмещенного санузла 8,

устроен новый дверной проем в перегородке между санузлом 8 и жилой комнатой 10ж,

в жилой комнате 10ж устроена декоративная перегородка.

В части переустройства в жилом помещении произведены следующие работы:

перенесен газовый двухконтурный котел из помещения кухни 12 в нишу в коридоре 2,

установлена в кухне 12 мойка с подключением к сети водоснабжения и канализации квартиры,

произведена установка в совмещенном санузле 7 сантехнического оборудования (душевой кабины, ванны, умывальника и полотенцесушителя) с подключением к сети водоснабжения, канализации и отопления квартиры,

произведено устройство вытяжной вентиляции в совмещенном санузле 7 в существующую вентиляционную систему,

произведена установка в санузле 8 сантехнического оборудования (умывальника, унитаза, полотенцесушителя) с подключением к сети водоснабжения, канализации и отопления квартиры,

произведено устройство вытяжной вентиляции санузла 8 в существующую вентиляционную систему, установка радиаторов отопления в жилых комнатах 4ж, 10ж, 6ж с подключением к сети отопления квартиры.

На основании поступившего коллективного обращения жильцов МКД (т. 1 л.д. 70) по вопросу производства работ по перепланировке жилого помещения Министерством регионального контроля и надзора Калининградской области была проведена проверка.

Актом документарной проверки Министерством регионального контроля и надзора Калининградской области от 03.05.2023 № ЖК-579/пр (т.1 л.д. 23) установлено, что собственником 

<

адрес> расположенной в МКД № по 

<

адрес> в отсутствии согласования с органом местного самоуправления проведены работы:

демонтирована входная дверь в помещение квартиры (входная дверь установлена в месте общего пользования с увеличением площади квартиры),

выполнены работ по демонтажу газового оборудования в помещении кухни (двухконтурный котел),

выполнены работы по монтажу газового оборудования в коридоре (двухконтурный котел),

на месте проема между коридорами (1) и коридором (5) установлены две двери с устройством перегородки в помещении коридора (5),

в каждом помещении (3,6,8,9) оборудованы совмещенные санузлы с подключением сетей водоснабжения и водоотведения и возведены перегородки.

Кроме того, Министерством регионального контроля и надзора Калининградской области выявлен факт предъявления подложного решения о согласовании переустройства (перепланировки) помещения от 10.04.2023 № 164-25/угр-195-2567, в связи с чем указанный орган направил заявление в отдел МВД России по Ленинградскому району г. Калининграда от 11.05.2023 № ЖК-4242/1 (т. 1 л.д. 28).

Как следует из решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения от 10.04.2023 представленный на согласование проект не соответствует требованиям законодательства, поскольку отсутствует расчет энергопотребления в связи с установкой индукционной плиты, нарушены требования п. 128 постановления главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 28.01.2021 № 3 Об утверждении санитарных правил и норм СанПин 2.1.3684-21 в соответствии с которыми на кухнях, в ванных комнатах, туалетах, сушильных шкафах должны быть вытяжные отверстия вентиляционных каналов, допущены ошибки в графической части кирпичной стены между пом. 1 и № 9, отсутствует проектное решение по устройству дверного проема между пом. 4 и пом. 6, нарушено требование ч.3 ст. 17 ЖК РФ в соответствии с которой не допускается размещение в жилых помещениях гостиниц. Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг (проектами предусмотрены изолированные помещения для временного проживания, каждое из которых состоит из жилой комнаты и вспомогательного помещения (совмещенного санузла), имеются разночтения (графическая часть) по устройству дверного проема между пом.4 и пом. № 6, террасы.

17.05.2025 Министерство регионального контроля и надзора Калининградской области направило информацию об установлении факта самовольной перепланировки и переустройства помещения в адрес комитета городского округа «Город Калининград».

24.05.2023 в адрес ФИО1 председателем Комитета городского хозяйства и строительства администрации ГО «Город Калининград» внесено распоряжение № КГХиСР-56 о приведении самовольно перепланированного и переустроенного помещения в МКД по адресу 

<

адрес> прежнее состояние по состоянию на 21.11.2008 с требованием представить технический паспорт помещения, составленный после приведения помещения в прежнее состояние, технический отчет, выполненный организацией, имеющей выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к данным видам работ, и подтверждающий соответствие выполненных работ техническим регламентам, в том числе, устанавливающим требования по обеспечению безопасной эксплуатации многоквартирного дома и обеспечивающим несущую способность конструкций дома в целом. Срок для приведения помещения в прежнее состояние установлен календарной датой до 28.08.2023 ( л.д. 14-15 т.1).

Письмом от 25.05.2023 № и-КГХиС-8836 в адрес ФИО1 была направлена копия распоряжения (т. 1 л.д. 50).

Поскольку доказательств исполнения распоряжения не представлено, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Настаивая на том, что работы выполнены в соответствии с проектом переустройства и перепланировки, а также не создают угрозу жизни и здоровью граждан, ФИО1 просил сохранить помещение в новых площадях с учетом выполненных работ.

В соответствии с ч.1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Последствия самовольного переустройства или самовольной перепланировки помещения предусмотрены статьей 29 указанного кодекса, согласно части 3 которой собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч.4 ст. 29 ЖК РФ).

В силу ч.5 ст. 29 ЖК РФ, если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия предусмотренного частью 4 решения о сохранении этого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника указанного помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Согласно правовым позициям, изложенным в п. 16 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 года, с учетом необходимости обеспечения баланса интересов само по себе проведение работ по переустройству и (или) перепланировке помещений без предварительного согласования с уполномоченным органом не является безусловным основанием для удовлетворения требования о приведении помещения в первоначальное состояние, если собственником помещения представлены доказательства того, что нарушений прав и законных интересов иных лиц не имеется, проведенными работами не создается угроза жизни или здоровью граждан.

В целях установления юридически значимых обстоятельств дела, судом первой инстанции была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ФБУ Калининградская ЛСЭ Минюста России.

Согласно заключению эксперта от 31 июля 2025 года № 556/6-2-24 (л.д. 48-124 т.3) Произведенные работы по перепланировке, переустройству помещений в квартире по 

<

адрес> в 

<

адрес> строительным нормам и правилам, правилам противопожарного режима, санитарным нормам и правилам, а также иным нормативным документам в области технического регулирования и строительства при эксплуатации многоквартирных жилых домов, соответствует, за исключением требований в области газоснабжения.

Перенос газоиспользующего оборудования в жилом помещении (переустройство системы газопотребления) в квартире техническим условиям, выданным АО «Калининградгазификация» от 14.12.2022 года соответствует в части точки присоединения газопровода. В части выполнения проектирования и нормативно-технических документов - не соответствует. Перенос газоиспользующего оборудования в жилом помещении не соответствует проекту перепланировки и переустройства, разработанному ООО «Альвек».

Произведенное переустройство сети газопотребления создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Также экспертом отмечено, что проектная документация разработана без учета полного перечня требований к переустройству систем газопотребления МКД, отсутствует исполнительная документация по объекту, в том числе акты приемки объекта, в помещении с газоиспользующим оборудованием отсутствуют легко сбрасываемые конструкции, для вентиляции теплогенераторной и кухни применен один горизонтальный воздуховод, проектное воздухоприемное отверстие вентиляционного канала кухни в стене МКД закрыто воздуховодом. Скорость движения воздуха при расчете сечений принята без обоснования, аэродинамическое сопротивление переточных решеток и воздуховода не учтены. В условиях, при которых ввод газопровода осуществлен не непосредственно в помещение, где устанавливается бытовое газоиспользующее оборудование, транзитный участок газопровода в кухне устроен с запорным краном и разъемным соединением, частично закрыт несъёмными мебельными конструкциями (не позволяют провести обслуживание/осмотр газопровода). Расстояние от газопровода до электросети 150 мм (т. 3 л.д. 92,93).

Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ФИО1 при выполнении работ по переустройству, принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, не доказано отсутствие нарушение прав и законных интересов граждан, отсутствие угрозы их жизни или здоровью, в связи с чем, требование о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном виде удовлетворению не подлежат.

В данной части судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным. При этом следует отметить, что вопреки доводам апелляционной жалобы, не вызывающих сомнений доказательств устранения недостатков выполненных работ, ФИО1 не представлено. Предъявленный суду апелляционной инстанции договор на оказание услуг по установке (замене) прибора учета расхода газа и иные услуги от 06 октября 2025 года с АО «Калининградгазификация» с актом выполненных работ по заявке ФИО1 (л.д. 27-32 т.4) бесспорно не свидетельствуют о соответствии в настоящее время расположения газового оборудования в квартире без нарушения требований нормативно-технических документов. Из данного договора невозможно установить объем и характер выполненных работ.

Вместе с тем, ФИО4 в случае устранения выявленных экспертами недостатков, не лишен права вновь ставить вопрос о сохранении помещения в перепланированном и переустроенном состоянии в порядке ст. 29 ЖК РФ, представив суду надлежащие доказательства отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан произведенными работам с учетом устранения выявленных ранее недостатков, в том числе и ставить перед судом вопрос о проведении соответствующего экспертного исследования.

Оснований же для удовлетворения встречного иска с учетом представленных по делу доказательств, судом апелляционной инстанции не усматривается.

Разрешая требования Комитета городского хозяйства и строительства администрации ГО «Город Калининград» о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения, суд исходил из того, что у ФИО1 имелось достаточное время для приведения квартиры в надлежащее состояние с момента предъявления требования 25.05.2023 до рассмотрения по существу настоящего гражданского дела, в узаконивании перепланировки (переустройства) жилого помещения ФИО1 в судебном порядке отказано. В связи с этим суд признал заявленные требования Комитета обоснованными и подлежащими удовлетворению.

С данными выводами суда первой инстанции нельзя согласиться по следующим основаниям.

В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (ч.1), каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им (ч.2), никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (ч.3).

При этом, по смыслу данной статьи во взаимосвязи с ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации, право частной собственности не является абсолютным и может быть ограничено федеральным законом в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Вместе с тем, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, ограничения права собственности, продиктованные публичными интересами, требуют достижения баланса частных и общих интересов при неукоснительном соблюдении конституционно обоснованных принципов справедливости, разумности и соразмерности. Эффективной гарантией этого выступает установление надлежащих процедур ограничения права, непосредственно обеспечивающих такой баланс (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 14 мая 2012 г.№11-П и от 10 марта 2016 г. №7-П).

Согласно п.2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом.

Из приведенных правовых норм в их взаимосвязи с положениями ст. 26 и ст. 29 ЖК РФ следует, что продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения предусмотрена законодателем в качестве исключительной меры ответственности за самовольное переустройство и (или) перепланирование жилого помещения, влекущие нарушение прав и законных интересов граждан, создающие угрозу их жизни или здоровью, при невозможности его сохранения в существующем состоянии, отсутствии иного предусмотренного законом способа защиты нарушенного права, поскольку исходя из конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности избираемый истцом способ защиты должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов либо публичных интересов.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 сентября 2021 г. № 1880-О, принудительная продажа переустроенного и (или) перепланированного помещения в многоквартирном доме по своей правовой природе является крайней мерой воздействия на собственника такого помещения и, соответственно, может быть реализована лишь по истечении разумного срока для устранения допущенных нарушений, начало которого должно определяться исходя из времени предъявления ему конкретных требований уполномоченным органом, а продолжительность в каждом конкретном случае - с учетом характера и степени указанных нарушений, принимаемых мер к их устранению и позиции самого собственника, его реальных намерений.

Из пояснений представителя ФИО4 следует, что он получил распоряжение Комитета городского хозяйства и строительства администрации ГО «Город Калининград» № КГХиСР-56 о приведении самовольно перепланированного и переустроенного помещения в прежнее состояние по состоянию на 21.11.2008 не исполнено, так как не содержит описания конкретных работ. При этом ФИО4 готов устранить недостатки выполненных работ, создающие угрозу жизни и здоровью граждан, принял меры по обращению после составления заключения эксперта в АО «Калининградгазификация» для установки котла в первоначальное место.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, учитывая, что сведения о привлечении ФИО4 к какому-либо иному виду ответственности на нарушение требований жилищного законодательства, в том числе административной, мер в отношении его, направленных на понуждение к исполнению предписания о приведении самовольно перепланированных и (или) переустроенных жилых помещений в прежнее состояние не принималось, оснований для применения исключительной меры воздействия в виде реализации жилого помещения с торгов не усматривается.

Следует учитывать, что необходимость осуществления полномочия органа, осуществляющего согласование, по обращению в суд с иском к собственнику помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, о продаже такого помещения с публичных торгов в строгом соответствии с законом и при соблюдении установленного нормативно-правового порядка непосредственно обусловлена приоритетом защиты прав человека и гражданина, закрепленных ст. 35 Конституции Российской Федерации.

При этом необходимо отметить, что установленная в ч.5 ст. 29 ЖК РФ мера является исключительной, обусловленной невозможностью применения к ответчику иных мер административно-правового и гражданско-правового воздействия.

Между тем Комитетом, не представлено достаточных доказательств того, что разрешить спор, связанный с приведением спорного жилого помещения в состояние, существовавшее до нарушения права, невозможно без продажи с публичных торгов жилого помещения.

Напротив, из представленных сторонами доказательств следует, что ответчиком предпринимаются меры к устранению недостатков работ связанных с переустройством и перепланировкой спорной квартиры, тогда как требований, установленных в ч.3 ст. 29 ЖК РФ к ответчику не предъявлялось.

С учетом изложенного, решение суда в части удовлетворения иска подлежит отмене, исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинградского районного суда г.Калининграда от 09 сентября 2025 года отменить в части удовлетворения иска Комитета городского хозяйства и строительства администрации ГО «Город Калининград».

Вынести новое решение в данной части, которым в удовлетворении иска Комитета городского хозяйства и строительства администрации ГО «Город Калининград» к ФИО1 о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения, отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26 января 2026 года.

Председательствующий:

Судьи: