22RS0019-01-2021-000364-52

Дело № 2-219/2021

Решение

Именем Российской Федерации

с. Завьялово 26 июля 2021г.

Завьяловский районный суд Алтайского края в составе судьи Белоусова М.Н.,

при секретаре Мисюренко А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании упущенной выгоды, задолженности по коммунальным платежам, 

Установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения. Требования истца обоснованы тем, что между истцом и ответчиком велись переговоры о возможности заключить договор купли-продажи квартиры. Истец полагая, что данные переговоры имеют силу соглашения, передала ответчику 200 000 рублей, а позднее перечисляла ему ежемесячно по 6000 рублей, передав общую сумму 308 000 рублей. Договор купли-продажи квартиры заключен не был, в связи с чем истец обратилась к ответчику с требованием о возврате денежных средств, однако ответчик денежные средства не вернул.

В уточненном варианте иска, истец просит взыскать с ответчика в качестве неосновательного обогащения 272 000 рублей.

ФИО2 обратился со встречным иском к ФИО1 о взыскании упущенной выгоды, задолженности по коммунальным платежам. Требования обоснованы тем, что 12 августа 2019г. между ним и ФИО1 был заключен договор аренды квартиры по 

<

адрес> с ежемесячной оплатой 6000 рублей, включая коммунальные платежи. С указанного времени ФИО1 вселилась в квартиру. 31 августа 2020г. между сторонами было заключено соглашение о задатке с обязательством ФИО1 купить указанную квартиру до 1 декабря 2020г., стоимость квартиры определена сторонами 1 000 000 рублей. Данное соглашение было оформлено в виде залоговой расписки. В этот же день 31 августа 2020г. между сторонами был оформлен договор на оплату коммунальных платежей ФИО1, ей предоставлено право проживания в квартире. В связи с отказом ФИО1 от приобретения квартиры, истец вынужден был продать квартиру в марте 2021г. за 935 000 рублей, упущенная выгода составляет 65 000 рублей. Кроме того ФИО1 не оплачены коммунальные платежи по оплате электроэнергии в сумме 253,11 рублей, по оплате за услуги теплоснабжения в сумме 2350 рублей.

В судебном заседании представитель истца, встречного ответчика - ФИО3 исковые требования ФИО1 поддержал, пояснив аналогично изложенному. Со встречным иском не согласен, пояснив, что встречным истцом не представлено доказательств упущенной выгоды. Ответчик, встречный истец ФИО2 с иском ФИО1 не согласен, пояснил, что между ним и ФИО1 31.08.2020г. по сути был заключен предварительный договор, который ФИО1 не исполнила в связи с чем сумма задатка 200 000 рублей подлежит оставлению у него. Встречный иск поддержал.

Выслушав доводы сторон, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч.1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

При рассмотрении дела судом установлено, что ФИО2 являлся собственником квартиры по адресу

<

адрес>. 12 августа 2019г. между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор найма жилого помещения - указанной квартиры с ежемесячной оплатой 6000 рублей, включая коммунальные платежи. С указанного времени ФИО1 вселилась в квартиру. Проживая в квартире принадлежащей ФИО2, ФИО1 ежемесячно оплачивала по 6000 рублей, путем перечисления денежных средств на счет ФИО2 

Соответственно денежные средства в общей сумме 72 000 рублей, выплаченные ФИО1 ФИО2 не являются для последнего неосновательным обогащением в смысле ст. 1102 ГК РФ, поскольку ежемесячные платежи в сумме по 6000 рублей ФИО2 получал на основании сделки заключенной с ФИО1 по найму жилого помещения. Таким образом требование ФИО1 в указанной части удовлетворению не подлежит.

31 августа 2020г. между сторонами была составлена залоговая расписка из которой следует, что ФИО1 и ФИО2 обязались заключить договор купли-продажи квартиры, находящейся по указанному выше адресу, в срок до 1 декабря 2020г. за общую стоимость 1 000 000 рублей, ФИО1 передала ФИО2 денежную сумму в размере 200 000 рублей в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи квартиры и в обеспечение его исполнения. Соглашением предусмотрено, что в случае не выкупа данной квартиры ФИО1 залоговая сумма (200 000 рублей) остается у продавца. В случае продажи квартиры продавцом до 1 декабря 2020г. залоговая сумма удваивается и возвращается ФИО1 

Согласно ст. 380 Гражданского кодекса РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно ст. 381 Гражданского кодекса РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из положений статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что задаток по своей правовой природе предназначен для выполнения не только платежной, но и удостоверяющей и обеспечительной функций. Аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию, а также служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора, однако, в отличие от задатка, аванс не выполняет обеспечительной функции.

Таким образом, по смыслу закона соглашение о задатке должно содержать все перечисленные в статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации условия. Для квалификации суммы, уплаченной по договору в качестве задатка, могут быть указаны условия, установленные пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации для задатка.

Кроме того, при заключении соглашения о задатке обе стороны договора должны понимать и выразить волю на то, что передаваемая сумма выполняет как платежную функцию и служит доказательством заключения договора, так и обеспечительную функцию, а также стороны должны осознавать последствия отказа от исполнения договора, предусмотренные пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации. Подтверждением того, что стороны пришли к соглашению о задатке, служат условия договора или соглашения о задатке.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Давая оценку залоговой расписке от 31 августа 2020г. суд приходит к выводу о том, что заключенное между сторонами соглашение содержит элементы предварительного договора купли-продажи, поскольку содержит существенные условия договора купли-продажи (предмет договора, цена договора). Квалифицируя платеж ФИО1 в сумме 200 000 рублей, суд приходит к выводу о том, что данная сумма является задатком, поскольку выполняет платежную, удостоверяющую и обеспечительную функции.

Между тем, стороны, установив срок заключения основного договора купли-продажи до 1 декабря 2020г., не заключили такой договор. Как пояснил в судебном заседании ФИО2, он не направлял предложение ФИО4 о заключении основного договора купли-продажи. Соответственно в связи с не заключением основного договора купли-продажи и не направлением предложения о заключении договора в срок до 1 декабря 2020г. договорные обязательства между сторонами по предварительному договору прекратились. 

Как разъяснено в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 4 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Задаток обеспечивал обязательства из предварительного договора и основным обязательством для предварительного договора являлось заключение договора купли-продажи жилого помещения. В связи с прекращением договорных обязательств между сторонами, прекращено и обеспечивающее обязательство в виде задатка. При этом противоправного поведения со стороны ФИО1 по отказу от заключения договора купли-продажи не установлено, при отсутствии доказательств направления предложения продавцом по заключению основного договора купли-продажи. Соответственно оснований для удержания ФИО2 денежных средств в сумме 200 000 рублей не имеется. Требование истца ФИО1 в данной части подлежат удовлетворению.

Рассматривая встречный иск ФИО2 к ФИО1 о взыскании убытков и задолженности по коммунальным платежам, суд приходит к следующему.

Согласно ч.2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно п. 14 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.

Встречным истцом ФИО2 в обоснование упущенной выгоды указано о том, что предварительный договор с ФИО1 о продаже квартиры был заключен по цене 1 000 000 рублей, квартира продана ФИО2 24.03.2021г. за 935 000 рублей.

Между тем, как установлено судом, доказательств тому, что ФИО2 предпринимал меры для заключения договора купли-продажи с ФИО1, суду не представлены. Также не доказана истцом невозможность продажи квартиры по более высокой цене, поскольку цена продаваемого объекта недвижимости определяется между покупателем и продавцом. Соответственно требования встречного истца в данной части удовлетворению не подлежат.

31 августа 2020 года ФИО1, проживая в спорной квартире, дала письменное обязательство ФИО2, оплачивать коммунальные услуги за квартиру № в жилом доме 

<

адрес>. В судебном заседании ФИО2 пояснил, что ФИО1 обязалась оплачивать коммунальные услуги организациям оказывающим коммунальные услуги. Однако ФИО1 за период проживания в квартире ФИО2 не оплатила услуги электроснабжения в сумме 253,11 рублей, услуги отопления в сумме 2350 рублей.

Между тем, согласно ст. 153 Жилищного кодекса РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возложена на собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение. В отношении нанимателей жилого помещения обязанность по внесению платы за коммунальные услуги возникает только по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда.

Согласно ст. 155 Жилищного кодекса РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов (в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в системе), представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива; информации о размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги, задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, размещенной в системе или в иных информационных системах, позволяющих внести плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Между ФИО2 и АО «Алтайкрайэнерго» был заключен договор энергоснабжения от 12.08.2019г. по предоставлению электроэнергии в жилое помещение по 

<

адрес>. Также между ФИО2 и ООО «Алтайтеплосервис» был заключен договор теплоснабжения от 12.08.2019г. по предоставлению услуги теплоснабжения в указанное жилое помещение. Таким образом, ФИО2 как собственник жилого помещения обязан был самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги. 

Кроме того, из представленных ФИО2 квитанций по оплате коммунальных услуг не представляется возможным определить период возникновения задолженности по данным услугам.

Соответственно, требования встречного истца ФИО2 в части взыскания с ФИО1 задолженности по коммунальным платежам, удовлетворению не подлежат.

Согласно ч.1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. 

С ответчика ФИО2 подлежат взысканию в пользу истца ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2000 рублей, почтовые расходы в сумме 277 рублей 97 копеек. В связи с увеличением истцом ФИО1 суммы иска и его частичным удовлетворением с ФИО1 подлежит взысканию в доход бюджета Завьяловского района государственная пошлина в сумме 3920 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 196 – 199 ГПК РФ, суд 

Решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 200 000 рублей. В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Отказать в удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о взыскании упущенной выгоды, задолженности по коммунальным платежам, в полном объеме.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2000 рублей, почтовые расходы в сумме 277 рублей 97 копеек.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета Завьяловского района государственную пошлину в сумме 3920 рублей

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме, путем подачи жалобы через Завьяловский районный суд. 

Судья Белоусов М.Н.

Решение в окончательной форме изготовлено 30 июля 2021 года.