К делу № г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Станица Каневская Краснодарского края 15 августа 2019 года 

Судья Каневского районного суда Краснодарского края ФИО1,

с участием истца ФИО2,

при секретаре Денисенко Л.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании недействительным договора купли – продажи жилого дома и земельного участка, прекращении и признании права собственности на жилой дом и земельный участок, применении последствий недействительности сделки, 

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском, указав, что 10.12.2013 года между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, с рассрочкой платежа, в соответствии с которым ею были переданы в собственность ФИО3: земельный участок общей площадью 500 кв. метров, категории земель - земли населенных пунктов для личного подсобного хозяйства, кадастровый номер № и жилой дом, расположенный на вышеуказанном земельном участке, общей площадью 32,7 кв. метров, инвентарный номер 6085, литер А, одноэтажный, кадастровый номер №, находящиеся по адресу: Россия, Краснодарский край, Каневской район, ст. Каневская, ул. Полтавская 39.

В соответствии с условиями данного договора, по обоюдному согласию сторон, стоимость земельного участка оценили в 281 039 рублей 50 копеек, жилого дома - 408 960 рублей 50 копеек. Общая стоимость покупки, согласно договора купли – продажи, составляла 690 000 рублей за земельный участок и жилой дом по адресу: Краснодарский край, Каневской район, ст. Каневская, ул. Полтавская д.39, что является существенным условием договора.

Согласно пункта 7 данного договора купли-продажи от 10.12.2013 года, расчет между сторонами производится следующим образом: сумма в размере 281039 рублей 50 копеек за земельный участок покупатель ФИО3 обязуется оплатить ей, как продавцу, за счет собственных средств, в срок до 31.12.2014 года, а сумму в размере 408 960 рублей 50 копеек за здание - жилой дом ответчик обязуется оплатить продавцу за счет заемных средств, предоставленных ФИО3 кредитным потребительским кооперативом «Содружество», находящимся по адресу: 350020, РФ, 

<

...>, по договору займа №96- К от 09.12.2013 года, в срок до 10 января 2013года. 

По пункту 8 данного договора купли-продажи, вышеуказанные жилой дом и земельный участок, приобретаемые с использованием заемных средств, считаются находящимися в залоге у КПК «Содружество» и продавца с момента регистрации перехода права собственности к покупателю на указанное имущество. Кооператив обязуется после исполнения ФИО3 всех обязательств по возврату суммы займа, оплате начисленных за пользование суммой займа процентов и членских взносов, снять обременение с залогового недвижимого имущества. При этом ФИО3 приобретает право собственности на указанное недвижимое имущество после государственной регистрации перехода права собственности, произведение которой возможно после полной оплаты стоимости указанного недвижимого имущества. Кроме того, Каневским районным отделом судебных приставов Краснодарского края вынесено постановление судебного пристава-исполнителя ФИО4 о запрете регистрационных действий в отношение объектов недвижимого имущества к исполнительному производству № № от 25.09.2015г.

Во исполнение пунктов 9,11 данного договора купли-продажи, продавец передал ответчику объекты недвижимого имущества, полностью выполнив условия договора купли-продажи ничего не получив взамен.

Однако, после осуществления государственной регистрации перехода права на спорное недвижимое имущество, ответчик обязательства, предусмотренные договором купли-продажи от 10.12.2013 года не исполнила, денежные средства ей, как продавцу, не передала до настоящего времени. На неоднократные просьбы оплатить приобретенную недвижимость, ответчик ссылалась на отсутствие денежных средств, а затем предложила вообще расторгнуть договор купли-продажи от 10.12.2013 года, о чем было составлено соглашение от 31 марта 2015 года. Согласно п.3 данного соглашения от 31 марта 2015 года заключенного между продавцом - ФИО5 и покупателем - ФИО3, договор купли - продажи здания, назначение жилой дом и земельного участка с рассрочкой платежа от 10 декабря 2013 года расторгнут в связи с тем, что покупатель не исполнил обязательства по уплате продавцу денежной суммы в размере 281 039рублей 50 копеек, а также не исполнил обязательства по уплате продавцу денежной суммы в размере 408 960 рублей 50 копеек. Данное соглашение о расторжении договора купли-продажи не было зарегистрировано в регистрационной палате в установленном законом порядке в связи с тем, что на объекты купли-продажи был наложен арест по инициативе службы судебных приставов, в рамках иска КПК «Содружество» к ответчику. Никаких мер для устранения препятствий по регистрации соглашения о расторжении договора купли - продажи ответчик не предприняла. Таким образом, фактически соглашаясь с основаниями по признанию договора купли-продажи недействительным, ответчик самоустранилась от урегулирования спора в досудебном порядке. Факт неисполнения ответчиком своих обязательств по оплате вышеуказанного недвижимого имущества подтверждается Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, а также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором согласно п. 4.1.1. регламентирующим ограничение прав и обременение объекта недвижимости, в графе срок на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости записано, что с 16.12.2013 г. после получения продавцом всей суммы по договору, продавец и покупатель обязуются подать об этом соответствующее заявление в Каневской отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю, причем указано, что лицом, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости является ФИО5, а основанием государственной регистрации является договор купли-продажи здания, назначение: жилой дом и земельного участка с рассрочкой платежа от 10.12.2013 г., зарегистрированный в Каневском отделе Управления Росреестра 16.12.2013г. После развода ФИО5 сменила фамилию на свою девичью фамилию «Лактионова». В связи с неполучением продавцом от покупателя всей суммы по договору, не было подано заявление о снятии ограничение прав и обременения на вышеуказанные объекты недвижимости. Данный факт свидетельствует о неисполнении ответчиком предусмотренных договором обязательств, что является существенным нарушением условий договора. В связи с невозможностью разрешения спора в добровольном порядке просит суд удовлетворить её требования. 

В судебном заседании истец требования, изложенные в иске, поддержала, дала пояснения по обстоятельствам дела и просит заявленные ею требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО3, будучи надлежаще извещенной о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явилась, об уважительности причин неявки суд не уведомила, о рассмотрении дела в ее отсутствие не просила, что оставляет за судом право в порядке положений ч.4 ст. 167 ГПК РФ на рассмотрение дела по существу.

Представитель третьего лица – представитель межмуниципального отдела по Брюховецкому и Каневскому районам Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, в суд представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя, принятие решение полагают на усмотрение суда в соответствии с нормами действующего законодательства.

Представитель третьего лица – представитель районного отдела УФССП России по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, в суд представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представитель третьего лица – представитель кредитного потребительского кооператива «Содружество» в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте слушания дела уведомлялся своевременно. 

Суд, выслушав истца, исследовав материалы дела, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям: 

В судебном заседании с достаточной степенью достоверности установлено, что 10.12.2013 года между ФИО5 (ныне - ФИО2) и ответчиком ФИО3 был заключен договор купли-продажи здания, назначение: жилой дом и земельного участка, с рассрочкой платежа, в соответствии с которым истцом были переданы в собственность ответчика земельный участок общей площадью 500 кв. метров, категории земель - земли населенных пунктов для личного подсобного хозяйства, кадастровый номер 23:11: 0603060:153, и жилой дом, расположенный на вышеуказанном земельном участке, общей площадью 32,7 кв. метров, инвентарный номер 6085, литер А, одноэтажный, кадастровый номер 23:11: 0603060:194, находящиеся по адресу: Россия, Краснодарский край, Каневской район, ст. Каневская, ул. Полтавская 39.

В соответствии с условиями данного договора, по обоюдному согласию сторон, стоимость земельного участка оценили в 281 039 рублей 50 копеек, жилого дома - 408 960 рублей 50 копеек, общая стоимость покупки составила 690 000 рублей за земельный участок и жилой дом по адресу: Краснодарский край, Каневской район, ст. Каневская, ул. Полтавская д.39, что является существенным условием договора.

Согласно пункта 7 данного договора расчет между сторонами производится следующим образом: сумма в размере 281039 рублей 50 копеек за земельный участок покупатель ФИО3 обязуется оплатить истцу, как продавцу, за счет собственных средств, в срок до 31.12.2014 года, а сумму в размере 408 960 рублей 50 копеек за здание - жилой дом ответчик обязуется оплатить продавцу за счет заемных средств, предоставленных ФИО3 кредитным потребительским кооперативом «Содружество» по договору займа №96- К от 09.12.2013 года, в срок до 10 января 2013года. 

По пункту 8 данного договора купли-продажи, вышеуказанные жилой дом и земельный участок, приобретаемые с использованием заемных средств, считаются находящимися в залоге у КПК «Содружество» и продавца с момента регистрации перехода права собственности к покупателю на указанное имущество. Кооператив обязуется после исполнения ФИО3 всех обязательств по возврату суммы займа, оплате начисленных за пользование суммой займа процентов и членских взносов, снять обременение с залогового недвижимого имущества. При этом ФИО3 приобретает право собственности на указанное недвижимое имущество после государственной регистрации перехода права собственности, произведение которой возможно после полной оплаты стоимости указанного недвижимого имущества. Кроме того, Каневским районным отделом судебных приставов Краснодарского края вынесено постановление судебного пристава-исполнителя ФИО4 о запрете регистрационных действий в отношение объектов недвижимого имущества к исполнительному производству № № ИП от 25.09.2015г. 

Во исполнение пунктов 9,11 данного договора купли-продажи, продавец передал ответчику объекты недвижимого имущества, полностью выполнив условия договора купли-продажи. 

Однако, после осуществления государственной регистрации перехода права на спорное недвижимое имущество, ответчик обязательства, предусмотренные договором купли-продажи от 10.12.2013 года не исполнила, денежные средства ей, как продавцу, не передала до настоящего времени. На неоднократные просьбы оплатить приобретенную недвижимость, ответчик ссылалась на отсутствие денежных средств, а затем предложила расторгнуть договор купли-продажи от 10.12.2013 года, о чем было составлено соглашение от 31 марта 2015 года. Согласно п.3 данного соглашения, заключенного между продавцом - ФИО5 и покупателем - ФИО3, договор купли - продажи здания, назначение жилой дом и земельного участка с рассрочкой платежа от 10 декабря 2013 года расторгнут в связи с тем, что покупатель не исполнил обязательства по уплате продавцу денежной суммы в размере 281039 руб. 50 коп., а также не исполнил обязательства по уплате продавцу денежной суммы в размере 408 960 руб. 50 коп. Данное соглашение о расторжении договора купли-продажи не было зарегистрировано в регистрационной палате в установленном законом порядке в связи с тем, что на объекты купли-продажи был наложен арест по инициативе службы судебных приставов, в рамках иска КПК «Содружество» к ответчику. Никаких мер для устранения препятствий по регистрации соглашения о расторжении договора купли - продажи ответчик не предприняла. Таким образом, фактически соглашаясь с основаниями по признанию договора купли-продажи недействительным, ответчик самоустранилась от урегулирования спора в досудебном порядке. Факт неисполнения ответчиком своих обязательств по оплате вышеуказанного недвижимого имущества подтверждается соглашением от 31 марта 2015 года, а так же выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 07.06.2017 г. № 23/200/02/2017-2204, в котором согласно п. 4.1.1. регламентирующим ограничение прав и обременение объекта недвижимости, в графе срок на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости записано, что с 16.12.2013 г. после получения продавцом всей суммы по договору, продавец и покупатель обязуются подать об этом соответствующее заявление в Каневской отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю, причем указано, что лицом, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости является ФИО5, а основанием государственной регистрации является договор купли-продажи здания, назначение: жилой дом и земельного участка с рассрочкой платежа от 10.12.2013 г., зарегистрированный в Каневском отделе Управления Росреестра 16.12.2013г. После развода ФИО5 сменила фамилию на свою девичью фамилию «Лактионова». В связи с неполучением продавцом от покупателя всей суммы по договору, не было подано заявление о снятии ограничение прав и обременения на вышеуказанные объекты недвижимости. Данный факт свидетельствует о неисполнении ответчиком предусмотренных договором обязательств, что является существенным нарушением условий договора. В связи с невозможностью разрешения спора в добровольном порядке истец была вынуждена обратиться с настоящим иском в суд. 

Вышеуказанные обстоятельства, которые ответчиком не оспорены, подтверждаются письменными доказательствами, имеющимися в материалах дела.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно положений ч.1 ст. 421 ГК РФ «Граждане и юридические лица свободны в заключении договора». В ч.4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Согласно положений ст. 431 ГК РФ установлено, что «при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон».

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В п. 1 ст. 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая, что сделка совершена с нарушением ст.454 ГК РФ - не произведена оплата по договору, она в соответствии со ст. 168 ГК РФ должна быть признана недействительной.

В соответствии с ч.1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Неисполнение ответчиком взятых на себя обязательств свидетельствует о фактическом одностороннем отказе от исполнения обязательства, и расценивается судом как существенное нарушение договора.

Согласно ч.2 ст. 450 ГК РФ, «по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора».

В данном случае судом установлено существенное нарушение условий договоренности в виде не оплаты покупателем продавцу вышеуказанных объектов недвижимого имущества.

В соответствии с ч.1 ст. 451 ГК РФ «существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях».

Оценивая представленные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные ФИО2 исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 к ФИО3 о признании недействительным договора купли – продажи жилого дома и земельного участка, прекращении и признании права собственности на жилой дом и земельный участок, применении последствий недействительности сделки – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи здания, назначение: жилой дом и земельного участка с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и ФИО3, в соответствии с которым последняя приобрела в собственность земельный участок общей площадью 500 кв. метров категории земель - земли населенных пунктов - для личного подсобного хозяйства и расположенный на нем жилой дом общей площадью 32,7кв. метра, инвентарный №, литер «Аа», расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, Каневской район, ст. Каневская, ул. Полтавская, д. 39, и применить последствия недействительности сделки.

Прекратить право собственности ФИО3 на недвижимое имущество - земельный участок общей площадью 500 кв. метров категории земель - земли населенных пунктов - для личного подсобного хозяйства и расположенный на нем жилой дом общей площадью 32,7кв. метра, инвентарный номер 6085, литер «Аа», расположенный по адресу : Россия, Краснодарский край, Каневской район, ст. Каневская, ул. Полтавская, д. 39.

Обязать Межмуниципальный отдел по Брюховецкому и Каневскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю аннулировать в едином государственном реестре запись о регистрации права собственности ФИО3 на недвижимое имущество - земельный участок общей площадью 500 кв. метров категории земель - земли населенных пунктов - для личного подсобного хозяйства и расположенный на нем жилой дом общей площадью 32,7кв. метра, инвентарный номер 6085, литер «Аа» расположенный по адресу : Россия, Краснодарский край, Каневской район, ст. Каневская, ул. Полтавская, д. 39.

Обязать Каневской районный отдел судебных приставов Краснодарского края УФССП России по Краснодарскому краю отменить постановление судебного пристава-исполнителя ФИО4 о запрете регистрационных действий в отношение объектов недвижимого имущества к исполнительному производству № № ИП от 25.09.2015г и предоставить данное решение в Межмуниципальный отдел по Брюховецкому и Каневскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю для аннулирования в едином государственном реестре записи об ограничении прав и обременение объекта недвижимости, расположенного по адресу: Россия, Краснодарский край, Каневской район, ст. Каневская, ул. Полтавская, д. 39;

Признать за ФИО2 право собственности на недвижимое имущество - земельный участок общей площадью 500 кв. метров категории земель - земли населенных пунктов - для личного подсобного хозяйства и расположенный на нем жилой дом общей площадью 32,7кв. метра, инвентарный номер 6085, литер «Аа» расположенный по адресу : Россия, Краснодарский край, Каневской район, ст. Каневская, ул. Полтавская, д. 39.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Каневской районный суд в течение месяца.

Судья