УИД 66RS0006-01-2023-003116-50 Дело № 2-48/2024 (2-3604/2023)

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 18 января 2024 года 

Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе:

председательствующего Делягиной С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Баранниковой Ю.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании незначительной доли в праве собственности на жилое помещение, взыскании денежной компенсации, по встречному иску ФИО2, действующей в своих интересах и интересах Е.И.А., к ФИО1 о признании доли в праве собственности значительной, выплате компенсации, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 является собственником 5/6 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру площадью 55,5 кв.м с кадастровым номером 

<

 № > по 

<

 адрес > (далее – спорная квартира, жилое помещение).

Собственником оставшейся 1/6 доли в праве собственности на указанное жилое помещение является его сестра ФИО2

Истец ФИО1, ссылаясь на невозможность совместного использования имущества, в том числе ввиду наличия конфликтных отношений между сособственниками, незначительность доли ответчика в праве собственности на указанную квартиру, просил признать 1/6 долю в праве собственности на жилое помещение, принадлежащую ФИО2, незначительной, обязать ответчика принять денежную компенсацию в размере стоимости доли равной 267 011 руб. В обоснование стоимости компенсации стороной истца представлено заключение ООО «Оценщики Урала» от 08.02.2023. В досудебном порядке прийти к соглашению о выкупе доли не удалось.

Ответчик ФИО2 иск не признала. Указала, что от прав в отношении спорной доли она отказываться не намерена; несет расходы по оплате коммунальных услуг за квартиру; намерена использовать жилое помещение для целей проживания в нем вместе с несовершеннолетним ребенком. Какое-либо иное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, у них с сыном отсутствует. Ввиду наличия реальной заинтересованности и существенного интереса в использовании принадлежащей ей доли просила в иске ФИО1 отказать. Заявила встречный иск о признании принадлежащей ей 1/6 доли в праве собственности на жилое помещение значительной, прекращении права собственности истца на 5/6 долей в праве общей долевой собственности на спорное жилое помещение с выплатой соответствующей компенсации; признать за ФИО2 право единоличной собственности на квартиру. 

Определением суда от 22.08.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО3, территориальный отраслевой исполнительный орган государственной власти – Управление социальной политики Министерства социальной политики Свердловской области № 23 (далее – ТОИОГВ – УСП МСП СП № 23).

При рассмотрении исковых требований по существу истец ФИО1 (одновременно имеющий полномочие на представление интересов третьего лица ФИО3) и его представитель ФИО4 на заявленных ими требованиях настаивали, просили их удовлетворить. Против принятия в качестве надлежащего доказательства заключения судебной оценочной экспертизы возражали, указав, что экспертом были необоснованно использованы наиболее дорогостоящие аналоги, не учтено состояние квартиры, а кроме того, не сделана корректировка на размер доли. Полагали, что стоимость доли в жилом помещении не может определяться лишь в привязке к стоимости квартиры без применения понижающих и поправочных коэффициентов. Настаивали на необходимости определения размера компенсации в соответствии с представленным ими к исковому заявлению заключением ООО «Оценщики Урала» от 08.02.2023. Полагали, что правовые основания для удовлетворения встречного иска отсутствуют, поскольку законом не предусмотрен правовой механизм признания доли значительной и признания преимущества собственника миноритарной доли над собственником доли мажоритарной. Кроме того, указали, что финансовая возможность для выкупа 5/6 долей в спорной квартире у ответчика отсутствует, что она по сути сама признала в судебном заседании; данное обстоятельство полагали имеющим существенное значение для рассмотрения встречного иска.

Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО5 против удовлетворения иска ФИО1 возражали, настаивая на том, что спорная квартира дорога ответчику как память, в т.ч. о близких родственниках; жилое помещение для нее значимо и имеет существенный интерес. Денежных средств для приобретения иного жилья у нее нет, в получении кредитных средств ей будет, вероятно, отказано, ввиду наличия большой кредитной нагрузки, в т.ч. вызванной приобретением нежилого здания под стоматологию, а предлагаемой истцом компенсации не хватит даже для покупки комнаты. Не отрицали, что ответчик находится в официально зарегистрированном браке, но ввиду особенностей психологического состояния супруга из-за участия в военных действиях они с ребенком вынуждены периодически уезжать из дома в г.Березовском (дом мужа) в спорную квартиру в г. Екатеринбурге. Ребенок посещает обучающие и образовательные учреждения в г. Екатеринбурге. Указали, что в случае выкупа доли ее размер должен определяться исходя из рыночной стоимости, определенной экспертом в рамках назначенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Представитель третьего лица ТОИОГВ СО УСП МСП СО № 23 – ФИО6 полагал, что удовлетворению подлежит первоначальный иск ФИО1 о признании доли ответчика в спорной квартире незначительной с выплатой в счет компенсации рыночной стоимости доли в соответствии с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы; основания для удовлетворения встречного иска отсутствуют. Указал, что в ходе выхода УСП в адрес спорного жилого помещения было установлено, что детская одежда, обувь, канцтовары, игрушки, детская развивающая и художественная литература, гигиенические принадлежности для ребенка в квартире на момент осмотра отсутствовали, ввиду чего сделан вывод, что малолетний Е.И.А. по данному адресу не проживает. 

Ранее в отзыве (л.д. 219 т.1) представитель опеки и попечительства ФИО7 указывала, что малолетний Е.И.А., 

<

 данные изъяты > г.р., собственником спорного жилого помещения не является, соответственно, разрешение на распоряжение недвижимым имуществом органа опеки и попечительства не требуется.

Третье лицо ФИО3 ранее в ходе рассмотрения дела, в т.ч. письменном отзыве, просила требования истца удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать. Пояснила, что является дочерью ФИО1 и зарегистрирована в спорной квартире с момента рождения, с регистрационного учета не снималась, имеет российской гражданство, вместе с тем временно находится на территории Израиля, но намерена вернуться на постоянное место жительства в г. Екатеринбург. Указала, что ответчик не имеет существенного интереса в квартире, т.к. условий для проживания в ней, в т.ч. с несовершеннолетним ребенком, нет. ФИО2 в спорном жилом помещении не проживает, переезжать туда не намерена. Детский сад, в который ходит сын ответчика, находится в г. Березовском – там, где ребенок фактически проживал и проживает. Объективной причины менять место жительства свое и сына у ответчика (с учетом ее нахождения в браке) нет. В остальном поддержала доводы ФИО1

Заслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, сопоставив и оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно пункту 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

В соответствии с пунктом 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

В соответствии с пунктом 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Закрепляя в пункте 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность принудительного выкупа участниками долевой собственности доли, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов участников долевой собственности.

Применение указанных правил возможно при одновременном наличии следующих условий: доля выделяющегося собственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Субъективный характер последнего условия требует, чтобы этот вопрос решался судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

При этом суд, принимая решение о выплате выделяющемуся сособственнику компенсации вместо выдела его доли в натуре и определяя размер и порядок ее выплаты, в каждом конкретном случае учитывает все имеющие значение обстоятельства дела и руководствуется общеправовыми принципами справедливости и соразмерности (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 11.05.2012 № 722-О, от 16.07.2013 № 1086-О, от 22.01.2014 № 14-О, от 29.09.2016 № 2072-О, от 26.01.2017 № 152-О, от 26.10.2017 № 2438-О, от 28.02.2019 № 345-О и др.). 

Исходя из заявленных истцом требований, их обоснования, а также с учетом положений статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством по настоящему делу является выяснение следующих вопросов: может ли объект собственности быть использован всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственников, имеющих большую долю в праве собственности; имеется ли возможность предоставления ответчику в пользование изолированного жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на квартиру; есть ли у ответчика существенный интерес в использовании общего имущества. 

От выяснения данных обстоятельств зависит правильное разрешение спора судом.

Как следует из материалов дела, спорной является трехкомнатная квартира с кадастровым номером 

<

 № > по 

<

 адрес >.

Истец ФИО8 является собственником 5/6 долей в праве собственности на указанную квартиру, ответчик ФИО2 – 1/6 доли. 

Общая площадь указанной квартиры составляет 55,5 кв.м, из которых площадь комнат (жилая площадь) – 42,2 кв.м, кухни – 5,1 кв.м (площадь вспомогательных помещений – 13,3 кв.м). Таким образом, на спорную 1/6 долю ответчика приходится 9,25 кв.м от общей площади и 7,03 кв.м от жилой, что говорит о ее незначительности.

Исходя из площади жилого помещения и его технических характеристик, выдел долей в натуре невозможен; данный факт никем из сторон не оспаривается, более того следует из вывода специалиста, указанного в представленном в материалы дела заключении от 20.02.2023 (л.д. 84 т.1).

Из обстоятельств дела следует, что участники общей долевой собственности формально являются членами одной семьи (родные брат и сестра), вместе с тем между истцом и ответчиком, имеют место затяжной конфликт и неприязненные отношения, в т.ч. обусловленные вступлением в права наследования и разделом наследственного имущества. Данные обстоятельства подтверждены по сути обеими сторонами спора и никем не оспаривались.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной им в своем определении от 05.04.2022 № 55-КГ22-1-К8, при разрешении жилищных споров суды должны учитывать конфликтную ситуацию между участниками разбирательства, что имеет место в настоящем случае.

Наличие исключительно неприязненных отношений свидетельствует о том, что в данной ситуации право на проживание в спорной квартире не может быть реализовано ответчиком без нарушения прав собственника большей доли, поскольку квартира по своим техническим характеристикам не предназначена для проживания нескольких семей (одна кухня, одна ванная, один туалет, самая большая комната площадью 22 кв.м является проходной для двух других комнат площадями 9,8 кв.м и 10,4 кв.м (л.д. 92 т.1).

Материалами дела подтверждается, что между сторонами не достигнуто соглашение о вариантах прекращения общей долевой собственности (путем выкупа истцом доли ответчика, путем выкупа ответчиком доли истца, путем продажи квартиры с пропорциональным разделением цены и проч.), что, по сути, и явилось основанием для обращения обеих сторон в суд с соответствующими требованиями.

Более того, наличие конфликтных отношений между сторонами и нежелание ответчика ФИО2 прекращать право общей долевой собственности в отношении квартиры обусловило ее действия после подачи иска по регистрации в спорном жилом помещении как себя, так и своего несовершеннолетнего ребенка (иск подан 22.06.2023, регистрация изменена 17.08.2023), в то время как ФИО2 состоит в официально зарегистрированном браке с отцом ребенка и с 29.05.2018 была зарегистрирована по месту жительства в г.Березовском (л.д. 102 т.1), где проживает ее супруг.

В силу пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, после регистрации в спорной квартире, большая часть возражений ФИО2, действующей уже также в интересах своего сына (в рамках встречного иска), относительно заявленных исковых требований касались необходимости защиты прав и интересов ребенка, отсутствия иного жилого помещения для проживания, необходимости наилучшего обеспечения интересов несовершеннолетнего (в т.ч. на обучение в привязке к адресу фактического проживания).

Наличие существенного интереса в спорном жилом помещении ответчик обуславливает в т.ч. отсутствием у нее и ее малолетнего сына в собственности другого жилого помещения, вместе с тем, данные доводы сами по себе не могут являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в своем определении от 11.10.2022 № 82-КГ22-3-К7, собственник квартиры не защищен от принудительной продажи своей доли с последующим выселением, даже если это его единственное жилье – при условии, что долю признают незначительной.

Нуждаемость ответчика и ее существенный интерес в использовании общего имущества судом не установлены.

Материалами дела подтверждается, что фактически с момента смерти дедушки истца и ответчика в спорной квартире никто не проживал, это в т.ч. подтверждается фотографиями жилого помещения, представленными на начало судебного разбирательства (л.д. 144-147 т.1), а также объяснениями обеих сторон в судебном заседании от 26.09.2023, где истец указал, что в квартире он не проживает и с учетом ее состояния там проживать невозможно, а представитель ответчика ФИО2 пояснила, что ответчик летом проживает в саду, она замужем, у ее супруга есть купленная до брака квартира; в остальное время они с ребенком фактически проживают у супруга (л.д. 201-202 т.1). 

Согласно материалам дела, действительно, в собственности ответчика ФИО2 не имеется какого-либо жилого помещения, вместе с тем она является собственником земельного участка площадью 1046 кв.м с кадастровым номером 

<

 № >, расположенного в Сысертском районе Свердловской области, а также земельного участка площадью 1000 кв.м с кадастровым номером 

<

 № >, расположенного в коллективном саду 

<

 адрес > (л.д. 121-122 т.1). Кроме того, как пояснила сама ответчик в судебном заседании 18.01.2024, ею за счет кредитных средств была приобретена часть нежилого здания для использования под стоматологию.

Из материалов дела следует, что ответчик ФИО2 является директором и единственным учредителем юридического лица ООО «Смайл», основным видом деятельности которого по ОКВЭД является 86.23 Стоматологическая практика (л.д. 13-16 т.2).

Кроме того, как установлено судом ФИО2 с 27.11.2019 состоит в официально зарегистрированном браке с Е.А.Л. (л.д. 65 т.2), проживающим в г. Березовском, где в т.ч. была зарегистрирована и сама ответчик до подачи настоящего иска в суд.

Таким образом, с учетом имущественного и семейного положения ответчика суд полагает, что ФИО2 не имеет той степени нуждаемости и существенного интереса в сохранении за ней 1/6 доли в праве собственности на спорную квартиру, которые могли бы явиться основанием для отказа в принудительном выкупе у нее принадлежащей ей незначительной доли в контексте положений статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы о том, что о сохранении интереса в использовании спорного имущества свидетельствует оплата ФИО2 коммунальных услуг, состоятельными не являются.

Оплата коммунальных услуг ФИО2, во-первых, согласно представленным квитанциям имела место лишь до июля 2022 г. (л.д. 187-198 т.1), а во-вторых, несение бремени содержания имущества является обязанностью собственника и само по себе не свидетельствует о наличии у последнего существенного интереса в его использовании. В случае оплаты стоимости коммунальных услуг свыше приходящейся на нее доли, ответчик не лишена возможности защищать свои права в ином порядке (путем обращения в исковыми требованиями о взыскании денежных средств).

То обстоятельство, что после обращения с иском ФИО1, обе стороны путем своих недобросовестных действий стали создавать видимость использования спорного жилого помещения для проживания (сторона истца – для проживания дочери – третьего лица ФИО3, сторона ответчика – для собственного проживания вместе с несовершеннолетним ребенком) в целях введения суда в заблуждение (что очевидно следует из поведения сторон и подтверждается совокупностью представленных в материалы дела доказательств), в данном случае о наличии существенного интереса в использовании квартиры не свидетельствуют.

Что касается проживания ответчика с несовершеннолетним ребенком в спорной квартире, то согласно акту УСП МСП СО № 23 от 30.10.2023, составленному специалистом Е.Ю.Ю. в результате выхода по адресу спорного жилого помещения, в момент обследования в квартире ФИО2, а также ее малолетний ребенок Е.И.А., ДД.ММ.ГГГГ г.р. отсутствовали. По результатам обследования было установлено, что по данному адресу расположена 3-комнатная квартира на 5 этаже в пятиэтажном доме, одна комната является проходной комнатой в две другие. В квартире имеется холодное и горячее водоснабжение, сантехника в исправном состоянии. На кухне имеются газовая плита, обеденный стол, навесные шкафы, при этом холодильник отсутствует; на кухне разбито окно. В одной из комнат имеются диван с постельными принадлежностями, на котором лежат две футболки, небольшой стеллаж, тумба (на которой лежит одна детская игрушка, часть косметических средств). Во второй комнате имеются только стулья. В проходной комнате: 2 шкафа, стенка, комод, стол и стул. В стенке только посуда, одежда, постельное белье, какие-либо личные вещи, в т.ч. детские, в стенке отсутствуют. Бытовой техники, за исключением чайника, также в квартире нет. Визуально в квартире чисто, прибрано, но требуется проведение косметического ремонта; имеется стойкий запах краски, т.к. в проходной комнате выкрашен пол. Санитарно-гигиенические условия соответствуют общепринятым нормам. 

Поскольку на момент выхода в адрес детская одежда, обувь, канцтовары, игрушки, детская развивающая и художественная литература, а также гигиенические принадлежности для ребенка в квартире отсутствовали, исходя из этого специалистом сделан вывод, что малолетний Е.И.А., 

<

 данные изъяты > г.р., по данному адресу не проживает (л.д. 1 т.1). 

Вместе с тем само по себе отсутствие существенного интереса в жилом помещении и непроживание в нем основаниями для принудительного выкупа долей не являются. 

Для реализации положений пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации требуется совокупность условий (незначительность доли, ее невозможность выдела в натуре, отсутствие существенного интереса в использовании общего имущества), которая в данной ситуации имеет место лишь в отношении 1/6 доли, принадлежащей ФИО2; 5/6 долей, принадлежащие ФИО1, незначительными признаны быть не могут.

Закрепляя в пункте 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а, следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

При решении вопроса о наличии или об отсутствии реальной заинтересованности в использовании незначительной доли в общем имуществе также подлежит установлению соизмеримость интереса лица в использовании общего имущества с теми неудобствами, которые его участие причинит другим (другому) собственникам (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2022), утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.12.2022).

В силу наличия конфликтных отношений между сторонами, их семейного положения, совместное проживание в квартире при данных обстоятельствах и ее рациональное использование собственниками невозможно.

С учетом изложенного, оценив совокупность установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о наличии совокупности обстоятельств для применения положений пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации и необходимости защиты законных интересов собственника значительной доли в праве на имущество путем принудительной выплаты ответчику ФИО2 денежной компенсации за принадлежащую ей долю с утратой ею права на долю в общем имуществе.

С учетом этого, исковые требования ФИО1 к ФИО2, касающиеся прекращения права собственности ответчика на принадлежащую ей долю в спорной квартире, подлежат удовлетворению с выплатой компенсации в размере рыночной стоимости доли.

В данном случае, совокупность условий для прекращения права собственности владельца незначительной доли на принадлежащую долю в спорной квартире, в том числе направлена на защиту прав владельца значительной доли и исключение возможности злоупотреблений со стороны долевого сособственника. 

Определяя стоимость доли, суд исходит из следующего.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 № 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 06.02.2007 № 6) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», следует, что при невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве общей собственности на дом определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора.

Таким образом, из положений закона следует, что размер компенсации подлежит определению исходя из действительной стоимости всего жилого помещения на момент разрешения спора судом.

Согласно материалам дела, истец ФИО1 просит определить к выплате ответчику денежную компенсацию в размере стоимости доли равной 267 011 руб., руководствуясь представленным заключением ООО «Оценщики Урала» (специалист М.В.А.) от 08.02.2023 (л.д. 67-84 т.1), в котором рыночная стоимость квартиры по состоянию на дату исследования была определена в размере 3204126руб. (при определении стоимости доли применены понижающие коэффициенты с учетом ее размера). 

В соответствии со статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Поскольку представленный суду стороной истца отчет о размере рыночной стоимости квартиры на момент рассмотрения дела утратил свою актуальность, вопреки доводам ФИО1 указанные в нем сведения о стоимости доли не могут быть использованы судом при определении компенсации в рамках настоящего дела.

Более того, истцом ФИО1 в материалы настоящего дела была представлена аналитическая справка Оценочной компании ООО «НОВО-СИТИ» от 25.08.2023, согласно которой рыночная стоимость спорной квартиры составляет 3 600 000 руб. (л.д. 126 т.1). Сторона истца руководствоваться представленной аналитической справкой категорически возражала, указывая, что указанная справка не является полноценным оценочным заключением, более того содержит сведения лишь о стоимости всей квартиры, а не о доле в ней. Вместе с тем наличие данной справки само по себе отражает динамику цен на рынке недвижимости, увеличение стоимости квартиры, и, как следствие, доли в ней, к моменту рассмотрения дела судом.

Поскольку вопрос о рыночной стоимости 1/6 доли в праве собственности на спорное жилое помещение исходя из предмета и основания как первоначально заявленного, так и встречного искового заявления входит в число обстоятельств, подлежащих установлению по делу, и требует наличия специальных познаний, суд, учитывая отсутствие в деле актуальных и достоверных сведений о рыночной стоимости спорного имущества, учитывая заявленное стороной ответчика ходатайство, а также принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, в целях полного и правильного рассмотрения дела определением от 02.11.2023 назначил судебную оценочную экспертизу, производство которой было поручено эксперту ЗАО «Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия» - П.А.В.

Согласно представленному заключению эксперта 

<

 № > от 21.12.2023, рыночная стоимость спорной квартиры, расположенной по адресу: 

<

 адрес >, с учетом ограничительных условий, сделанных допущений и округления составляет 4401000 руб. (л.д. 216 т.1), стоимость 1/6 доли указана экспертом в размере 733500 руб. (л.д. 218 т.1).

При этом определяя стоимость 1/6 доли в праве собственности, экспертом-оценщиком было принято решение не использовать понижающий поправочный коэффициент на долю оцениваемого жилого помещения. 

Свой вывод эксперт аргументировал тем, что в рассматриваемом случае при расчете рыночной стоимости долей в квартире последний производится в пропорциональном отношении к рыночной стоимости жилого помещения в целом без учета понижающего коэффициента (корректировки) при продаже таких долей в свободной рыночной сделке, поскольку иное противоречило бы принципам справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды любой из сторон. 

Когда одна из сторон должна выплатить компенсацию другой стороне в соответствие с ее долей в жилье, после определения стоимости доли, исходя из рыночных цен продаж долей, возникает несправедливая ситуация:

- обе стороны обладают долями, сумма стоимостей которых будет меньше общей стоимости квартиры;

- одна сторона, выплачивающая другой стороне заниженную «отступную» стоимость доли, получает право собственности на всю квартиру, которое будет стоить больше общей стоимости отдельных долей. 

То есть фактически стоимость доли выплатившей компенсацию стороны увеличивается, что создает ситуацию необоснованного обогащения – в результате раздела имущества одна из сторон становится богаче другой, что не соответствует равноценному разделу имущества. 

Таким образом, экспертом рыночная цена 1/6 доли в праве собственности на спорную квартиру определена в размере 733500 руб., исходя из следующего расчета: 4401000 руб. (стоимость квартиры в целом) х 1/6.

Суд отклоняет возражения стороны истца о необходимости применения понижающего коэффициента (исходя из размера доли), поскольку после прекращения права собственности ответчика ФИО2 на 1/6 долю истец становится единоличным собственником всего жилого помещения, ввиду чего размер компенсации подлежит определению исходя из стоимости всей квартиры, что верно было учтено экспертом при проведении экспертизы и определения стоимости доли.

Иные возражения стороны истца относительно представленного заключения эксперта суд также отклоняет.

Вопреки утверждениям ФИО1 акт осмотра квартиры с перечнем дефектов приложен к экспертному заключению; в данном акте в частности отражено, что состояние отделки помещений удовлетворительное, пол деревянный, окна – деревянные и пластиковые, указано, что квартира требует косметического ремонта (л.д. 222-223 т.2). 

Названный акт составлен с участием истца и ответчика, подписан ими, дополнен пояснениями сторон. 

Таким образом, оценка произведена экспертом на основании личного осмотра объекта оценки от 15.12.2023, подробное описание которого содержится в описательно-мотивировочной части заключения (л.д. 149-153 т.2) и наглядно продемонстрировано на представленных фотографиях (л.д. 153-159 т.2).

Для определения рыночной стоимости экспертом использован сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении рыночной стоимости объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с исследуемым объектом; отказ от применения доходного и затратного подходов подробно аргументирован.

Экспертом в мотивировочной части заключения приведен анализ предложений по продаже аналогичных объектов недвижимости; выбор объектов-аналогов осуществлен с сайтов upn.ru, domclick.ru, осуществлен анализ на их сопоставимость по ценообразующим факторам. Экспертом принято, что объект экспертизы относится к району «Уралмаш», отбор сопоставимых объектов велся по нескольким наиболее важным ценообразующим характеристикам, главные из которых: назначение – квартира; количество комнат – 3; тип дома – хрущевка 1960-1968 гг. постройки; площадь квартир до 70 кв.м.

Всего исследовано 8 вариантов объектов-аналогов. 

В соответствии с пунктом 10 ФСО № 1 и пунктом 22б ФСО № 7, все объекты-аналоги подбираются по характеристикам наиболее близким к объекту исследования, а не по стоимости аналогов относительно друг друга. Объекты-аналоги могут отличаться от объектов оценки, но должны быть скорректированы по данным отличиям. 

Проанализировав выбранные объекты-аналоги, эксперт по выявленным отличиям ввел корректировки в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки, в результате чего сделал вывод по размеру выкупной стоимости.

Доводы о том, что экспертом необоснованно в качестве аналогов выбраны объекты с современным ремонтом и высоким уровнем отделки квартиры, суд полагает несостоятельными.

Как прямо следует из экспертного заключения, по тем аналогам, где имел место современный ремонт, были сделаны существенные корректировки (л.д. 201-206 т.2), с учетом которых цена за 1 кв.м была снижена. Корректировки были применены также по цене предложения/сделки, сделаны поправки на этаж расположения, на движимое имущество. По итогам определена средневзвешенная цена предложения 79304 руб./кв.м (л.д. 203 т.2).

Вопреки утверждениям истца, экспертом на основе личного осмотра установлено, что квартира требует косметического ремонта, который, как следует из представленного заключения, имеет место при частичных повреждениях элементов отделки, которые требуют замены (например, сколы плитки, разрывы линолеума, обоев, протечки потолка и стен, трещины и пр.); косметический ремонт обычно требуется для восстановления первоначального состояния отделки; к такому типу ремонта можно отнести шпаклевку, оклейку бюджетных обоев, оклейку потолка обоями или его окраску; при этом масштабных работ по замене основных элементов отделки не требуется; пол дополнительно не выравнивается, как правило, настилается линолеум или укладывается ламинат и устанавливаются плинтуса; устанавливается счетчик электроэнергии с автоматикой, подлежат замене розетки, выключатели, некоторые виды сантехнического оборудования (л.д. 210 т.2).

Как следует из того же заключения, в капитальный ремонт квартиры напротив входит полный спектр работ по обновлению покрытий (пола, потолка, стен), коммуникационных сетей, сантехники, работы по перепланировке и по замене оконных и дверных проемов.

Достоверных доказательств того, что квартира требует капитального ремонта, материалы дела не содержат.

То обстоятельство, что часть стекол в окнах была разбита, во-первых, было учтено экспертом (л.д. 224 т.2), а, во-вторых, разбитые стекла могут быть заменены отдельно, для этого не требуется замена всего оконного проема, что характерно для капитального ремонта. Более того, учитывая, что самим же истцом в спорную квартиру с его слов в период рассмотрения дела была вселена его родная дочь, о чем представлены соответствующие фотографии (л.д. 55-58 т.2), доводы ФИО1 о необходимости проведения капитального ремонта состоятельными признаны быть не могут.

Представленная стороной истца рецензия от 15.01.2024, выполненная ООО «Оценщики Урала» не может в данном случае использоваться в качестве надлежащего доказательства по делу, порочащего экспертное заключение, поскольку указанным лицом ранее было проведено самостоятельное исследование на предмет определения рыночной стоимости того же предмета оценки (л.д. 67-98 т.1), а, кроме того, выводы названной рецензии сводятся лишь к формальному оспариванию экспертного заключения, которое к тому же не в полном объеме было представлено рецензенту (указано, что акт осмотра отсутствует, несмотря на то, что он приложен к экспертному заключению). В силу изложенного, представленная рецензия в любом случае не может опровергать заключение эксперта, которое суд принимает в качестве надлежащего, относимого и допустимого доказательства по делу.

Объявления о продаже квартир, выборочно представленные истцом, опровергать выводы эксперта о стоимости жилого помещения и доли в нем также не могут, более того, указанные в объявлениях квартиры относятся к иным районам города (Чкаловский, Кировский, Октябрьский), их состояние, как и иные параметры (за исключением площади и этажа) достоверно неизвестны. 

Заключение эксперта выполнено с соблюдением требований, предъявляемых к производству экспертизы, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки, применяемые стандарты оценочной деятельности. 

В заключении приведена мотивация расчетов, при которых в том числе учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик. Расчеты производились с применением корректировок, как повышающих стоимость, так и понижающих ее, исходя из параметров и характеристик объектов недвижимости.

Квалификация и компетентность судебного эксперта не вызывает сомнений. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (л.д. 130 т.2). 

Ходатайства о назначении повторной экспертизы заявлено не было.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает возможным определить выкупную стоимость доли на основании экспертного заключения в сумме 733500 руб. 

Денежные средства в размере 267011 руб. в целях обеспечения исполнения решения суда были размещены истцом на депозите Управления судебного департамента Свердловской области (л.д. 108 т.1), исходя из чего, они подлежат перечислению со счета Управления Судебного департамента в Свердловской области на счет ФИО2 после предоставления Управлению Судебного департамента в Свердловской области реквизитов счета ответчика.

Согласно пункту 2.6 Регламента организации деятельности Верховных судов республик, краевых, областных судов, судов городов федерального значения, судов автономной области и автономных округов, окружных (флотских) военных судов, федеральных арбитражных судов, управлений Судебного департамента в субъектах Российской Федерации по работе с лицевыми (депозитными) счетами для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, утвержденного Приказом Судебного департамента при Верховном Суде РФ от 05.11.2015 № 345, перечисление денежных средств с лицевого (депозитного) счета производится финансово-экономическим отделом суда (управления) только на основании судебного акта, вступившего в законную силу, содержащего указание в резолютивной части о выплате денежных средств залогодателю, лицам, участвующим в деле, иным участникам судопроизводства или уполномоченным лицам за счет средств, поступивших во временное распоряжение суда (управления), или о возврате средств плательщику, за исключением случаев ошибочного зачисления средств (пункт 1.8 настоящего Регламента).

Оставшаяся часть денежной компенсации в размере 466489 руб. подлежит уплате истцом ФИО1 в пользу ответчика ФИО2 дополнительно, факт чего наряду с настоящим решением суда будет является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений о переходе права собственности на 1/6 долю к истцу. 

С учетом частичного удовлетворения первоначальных требований, в удовлетворении встречного иска ФИО2, который, по сути, в большей части расценивается как возражения относительно требований истца, надлежит отказать.

При этом суд находит необходимым указать, что вопреки доводам ответчика, законом не предусмотрена возможность понуждения собственника значительной доли в праве собственности на имущество (в данном случае 5/6 долей) принудительно продать или иным образом распорядиться принадлежащим ему имуществом. Положения статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае к заявленным ФИО2 требованиям неприменимы.

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании незначительной доли в праве собственности на жилое помещение, взыскании денежной компенсации ? удовлетворить частично.

Признать незначительной принадлежащую ФИО2 (паспорт 

<

 № >, выдан ОВМ ОМВД по г. Березовскому ГУ МВД России по Свердловской области 05.08.2020) 1/6 долю в праве собственности на квартиру площадью 55,5 кв.м с кадастровым номером 

<

 № > по 

<

 адрес >.

Прекратить право собственности ФИО2, 

<

 дд.мм.гггг > г.р. (паспорт 

<

 № >, выдан ОВМ ОМВД по г. Березовскому ГУ МВД России по Свердловской области 05.08.2020) на 1/6 долю в праве собственности на квартиру с кадастровым номером 

<

 № >, расположенную по адресу: 

<

 адрес >.

Признать право собственности ФИО1, 01.07.1970г.р. (СНИЛС 

<

 № >) на 1/6 долю в праве собственности на квартиру с кадастровым номером 

<

 № >, расположенную по адресу: 

<

 адрес >.

Взыскать с ФИО1, 

<

 дд.мм.гггг > г.р., в пользу ФИО2, 

<

 дд.мм.гггг > г.р., денежную компенсацию за 1/6 долю в праве собственности на квартиру с кадастровым номером 

<

 № > в размере 733500 руб. 

Произвести выплату ФИО2, 

<

 дд.мм.гггг > г.р., денежных средств в размере 267011 руб. с лицевого счета Управления Судебного департамента в Свердловской области (Л/С 

<

 № >), поступивших в обеспечение иска на основании чек-ордера от 09.08.2023, выданного ПАО «Сбербанк», сумма платежа 267 011 руб., плательщик ФИО1.

Решение суда с момента вступления в законную силу и выплаты ФИО1 в пользу ФИО2 денежной компенсации является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

В удовлетворении встречного иска ФИО2, действующей в своих интересах и интересах Е.И.А., к ФИО1 о признании доли в праве собственности значительной, выплате компенсации – отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме. 

Мотивированное решение суда будет изготовлено в течение пяти дней.

Председательствующий С.В. Делягина 

Решение суда в мотивированном виде изготовлено 25.01.2024.

Председательствующий: С.В. Делягина