Дело № 2-327/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

31 января 2017 года город Омск

Центральный районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Табаковой Е.А., при секретаре судебного заседания Чекановой Т.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска, Администрации города Омска об определении и взыскании выкупной цены за жилое помещение, признанное аварийным и подлежащим сносу,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с названным иском, в обоснование требований указав, что на праве собственности ей принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Заключением межведомственной комиссии г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ № и постановлением Мэра г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ № «О сносе и расселении многоквартирных жилых домов» многоквартирный дом № по 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Указанный дом был включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда по этапу ДД.ММ.ГГГГ Вместе с тем, до настоящего времени снос дома не осуществлен. Решением Кировского районного суда г. Омска от 31.03.2015 г. в удовлетворении исковых требований Администрации г. Омска о выселении истца и членов ее семьи с предоставлением другого жилого помещения было отказано. Других мер к расселению из аварийного жилья Администрацией г. Омска не предпринималось. С учетом изложенного, просит определить выкупную стоимость в праве собственности ФИО1 на квартиру № в доме № по 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., и долю земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 933 кв.м., расположенном по адресу: 

<

адрес> в размере 1 760 000 руб.; взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска данную стоимость, расходы по проведению оценки в размере 5 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 20 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 17 000 руб.

Истец ФИО1, а также ее представитель ФИО2, действующая на основании устного ходатайства, в судебном заседании исковые требования поддержали, пояснив, что размер стоимости жилого помещения с учетом доли истца в общем имуществе, включая земельный участок, определен на основании заключения ГП Омской области «Омский Центр ТИЗ». Данное заключение выполнено квалифицированным специалистом. Сомневаться в достоверности его выводов оснований не имеется. Также просили возместить за счет ответчиков понесенные истцом ФИО1 по делу судебные расходы по оплате услуг эксперта, по оплате услуг представителя, а также расходы по оплате государственной пошлины. В состав услуг представителя вошло: консультирование, составление искового заявления и представление интересов истца на беседе и в судебных заседаниях. 

Представитель Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что представленное истцом заключение ГП Омской области «Омский Центр ТИЗ» не оспаривает.

Представитель Администрации г. Омска, надлежаще извещенный о слушании дела, в судебное заседание не явился. Ранее представитель ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала. 

Представитель третьего лица Департамента жилищной политики Администрации г. Омска в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. 

Выслушав участников судебного разбирательства, специалиста ФИО5, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности с позиции относимости, допустимости и достаточности, суд приходит к следующему выводу.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 принадлежит на праве собственности квартира № в доме № по 

<

адрес>.

Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ 

Из содержания указанных документов, а также технического паспорта жилого помещения (квартиры) № в доме № по 

<

адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общая площадь находящегося в собственности истца жилого помещения составляет 

<

данные изъяты> кв.м.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 933 кв.м, на котором расположен жилой дом № по 

<

адрес>, находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома. Размер доли каждого в праве собственности пропорционален размеру общей площади принадлежащего им помещения.

В соответствии с техническим паспортом на многоквартирный жилой дом № по 

<

адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ площадь застройки составляет 

<

данные изъяты> кв.м.

На основании заключения межведомственной комиссии г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ № и постановления Администрации г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ № «О сносе и расселении многоквартирных жилых домов» многоквартирный дом № по 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. 

Указанный дом был включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда по этапу ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 2 постановления № собственникам многоквартирного дома № по 

<

адрес> рекомендовано было осуществить меры к сносу указанного дома, снос дома не осуществлен. 

Решением Кировского районного суда г. Омска от 31.03.2015 г. в удовлетворении исковых требований Администрации г. Омска о выселении истца и членов ее семьи с предоставлением другого жилого помещения было отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 03.06.2015 г. указанное решение оставлено без изменений. 

Поскольку ответчиками до настоящего времени мероприятия по изъятию жилого помещения ФИО1 не проводятся, она обратилась с настоящим иском в суд.

По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ. В частности, ч. 10 настоящей статьи предусмотрено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Кроме того, Федеральным законом от 31.12.2014 г. № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» были внесены изменения в части 1-9 ст. 32 ЖК РФ, вступившие в силу с 01.04.2015 г.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ (в новой редакции) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления

Частью 2 настоящей статьи предусмотрено, что изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу положений ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. 

Между Администрацией г. Омска и собственником жилого помещения - квартиры № в доме № по 

<

адрес> ФИО1 не достигнуто соглашение относительно стоимости изымаемого недвижимого имущества.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Кроме того, с 01.04.2015 г. введена в действие глава VII.1. ЗК РФ - «Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд» (ст.ст. 56.2.-56.11.).

По общим правилам изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории (п. 1 ст. 56.3. ЗК РФ).

Согласно пп. 4 п. 2 названной статьи принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п. 1 настоящей статьи, должно быть обосновано, в частности, решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В статье 56.8. ЗК РФ предусмотрены особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Из п. 1 названной статьи следует, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения) определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно п. 2 названной статьи при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

По правилам п. 3 данной статьи при определении размера возмещения при изъятии земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, рыночная стоимость подлежащих прекращению прав на такие земельные участки устанавливается с учетом следующих особенностей:

1) в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным юридическому лицу, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка на установленный законом предельный (максимальный) срок, а в случае отсутствия установленного законом предельного (максимального) срока - на сорок девять лет;

2) в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения земельным участком, предоставленным гражданину или имеющей право на бесплатное предоставление в собственность изымаемого земельного участка организации, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость земельного участка;

3) в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка до истечения срока действия указанных договоров.

В силу п. 9 указанной статьи размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.

Более того, в ч. 2 ст. 281 ГК РФ приводятся основные принципы возмещения за изымаемый земельный участок, аналогичные предусмотренным в земельном законодательстве: определение размера возмещения исходя из рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости расположенных на нем объектов недвижимости; допустимость изъятия земельного участка только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Как предусмотрено в п. 1 ст. 26 Федерального закона от 31.12.2014 г. № 499-ФЗ, в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона принято решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, подготовка и заключение соглашения об изъятии такого земельного участка осуществляются в порядке, установленном ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) и ЗК РФ (в редакции настоящего Федерального закона).

Таким образом, к правоотношениям сторон при разрешении спора об определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в аварийном многоквартирном доме и изымаемый в связи с этим обстоятельством для муниципальных нужд земельный участок, на котором расположен такой дом, подлежат применению положения ст. 32 ЖК РФ и ст. 281 ГК РФ (в новых редакциях), ст. 56.8. ЗК РФ.

Следовательно, с 01.04.2015 г. при определении размера возмещения собственнику за изымаемое жилое помещение в многоквартирном доме, признанном аварийным, должна учитываться не только рыночная стоимость самого жилого помещения, но и рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который также подлежит изъятию для муниципальных нужд (пропорционально доли в праве общей собственности на такое имущество), а также убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

В судебном заседании установлено, что стороной ответчика самостоятельно размер возмещения истцу за изымаемое жилое помещение не определялся.

В обоснование заявленных исковых требований ФИО1 представлено заключение об оценке, выполненное ГП Омской области «Омский центр ТИЗ», из которого следует, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки составляет 1 760 000 руб., в том числе: 720 000 руб. – рыночная стоимость жилого помещения, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., этаж 1, 1 040 000 руб. – рыночная стоимость доли земельного участка пропорциональной размеру общей площади помещения, кадастровый номер земельного участка №, площадь 

<

данные изъяты> кв.м.

Допрошенная в судебном заседании специалист ГП Омской области «Омский центр ТИЗ» ФИО5 пояснила, что стоимость доли в праве на земельный участок выше, чем стоимость жилого помещения истца, потому что это два разных объекта. По аналогии ею выбирались объекты в том же районе, высчитывалась доля земельного участка пропорциональная площади жилого помещения. Применялась корректировка на основании приказа Министерства имущественных отношений Омской области № от ДД.ММ.ГГГГ При оценке квартиры истца учитывались технические показатели дома. Дом является сборно-щитовым, применялась понижающая корректировка. Она зависит от материала дома. Сборно-щитовой дом оценивается хуже. На момент проведения оценки точно таких же домов не было, поэтому взяты аналоги микрорайона. Сумма в 1 760 000 руб. - общая, она включает и цену на землю, и на квартиру, и стоимость мест общего пользования. Также учитывалось состояние самой квартиры, учитывалось, что она находится в очень хорошем состоянии. В аналоги брались квартиры в хорошем состоянии.

В соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Проанализировав представленное истцом заключение ГП Омской области «Омский центр ТИЗ», суд приходит к выводу, что оно выполнено в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка произведена экспертом, обладающим специальными познаниями, имеющим соответствующее образование, являющимся компетентным и соответствующим предъявляемым требованиям. Оснований не доверять выводам указанной оценки у суда не имеется, в них приведено конкретное нормативное и методическое обеспечение, которым руководствовался эксперт. При этом при определении рыночной стоимости земельного участка под многоквартирным домом экспертами была учтена площадь застройки земельного участка 

<

данные изъяты> кв.м., его месторасположение в Кировском административном округе г. Омска и вид разрешенного использования – для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

В качестве аналогов экспертами были взяты данные о предложениях по продаже в этом же округе города земельных участков под строительство, что соответствует принципу равноценного возмещения, поскольку изымаемым земельным участком после сноса аварийного многоквартирного дома орган местного самоуправления может распорядиться, в том числе, предоставив на рыночных условиях под строительство заинтересованным лицам.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что заключение ГП Омской области «Омский центр ТИЗ» достоверно отражает размер возмещения собственнику за изымаемое жилое помещение в многоквартирном доме, в связи с чем может быть положено в основу решения. Данное заключение ответчиками не оспорено.

Доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости и земельного участка под многоквартирным домом представителями ответчиков не представлено. 

С учетом изложенного, исковые требования об определении и взыскании выкупной стоимости жилого помещения с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме и рыночной стоимости доли в праве на земельный участок в общем размере 1 760 000 руб. подлежат полному удовлетворению.

При этом суд считает, что надлежащим ответчиком по настоящему делу является Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска. Делая такой вывод, суд исходит из следующего.

В соответствии с Положением о Департаменте имущественных отношений Администрации г. Омска, утвержденным решением Омского городского Совета № 452 от 26.10.2011, департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент) является структурным подразделением Администрации г. Омска (п. 1).

Департамент наделяется правами юридического лица в соответствии с настоящим Положением, имеет самостоятельную смету расходов и самостоятельный баланс, лицевые счета, открытые в органах Федерального казначейства, лицевые счета, открытые в финансовом органе, исполняющем бюджет города Омска, и иные счета, открываемые в порядке, установленном законодательством, гербовую печать, простые печати и штампы со своим наименованием, факсимиле заместителя Мэра г. Омска, директора департамента, бланки и другие реквизиты, может от своего имени выступать истцом, ответчиком и третьим лицом в суде (п. 3 Положения).

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.

С учетом изложенного, с департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате услуг эксперта в размере 5 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 17 000 руб.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд также присуждает к возмещению другой стороны расходов на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Расходы на оплату юридических услуг понесенные истцом составляют 20 000 руб., что подтверждается договором на оказание услуг по представлению интересов заказчика в суде от ДД.ММ.ГГГГ и квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании установлено, что в состав оказанных истцу юридических услуг вошло: консультирование, составление искового заявления, а также представление интересов истца на беседе и в трех судебных заседаниях.

Исходя из требований разумности и справедливости, сложности дела, объема выполненной работы представителем, суд приходит к выводу о том, что в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате юридических услуг в размере 13 000 руб. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194–199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Определить выкупную стоимость квартиры № дома № по 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с учётом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме и стоимости доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом № по 

<

адрес>, кадастровый №, площадью 1 933 кв.м, в общем размере 1 760 000 рублей.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в пользу ФИО1 выкупную цену в связи с изъятием для муниципальных нужд жилого помещения - квартиры № дома № по 

<

адрес>, включая стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № – 1 760 000 рублей.

Прекратить право собственности ФИО1 на принадлежащее ей жилое помещение - квартиру № дома № по 

<

адрес> и принадлежащую ей долю в праве на земельный участок с кадастровым номером № после выплаты в ее пользу выкупной цены указанного жилого помещения в вышеуказанной присужденной сумме.

Настоящее решение является основанием для внесения регистратором соответствующих записей о переходе прав на вышеуказанные жилое помещение и долю в праве собственности на земельный участок в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу ФИО1 расходы по проведению оценки в размере 5 000 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 13 000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 17 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Центральный районный суд города Омска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А. Табакова 

Решение в окончательной форме изготовлено 06.02.2017 г.