Дело № 3а-266/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 мая 2018 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 25 декабря 2017 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, 

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что ФИО1 является арендатором земельного участка, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов (кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2014). Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 18.12.2017 удовлетворено заявление правообладателя об установлении в отношении земельного участка рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014, кадастровая стоимость земельного участка существенно снижена на 54%). Административный истец утверждает, что решение неправомерно, поскольку отчет не соответствует требованиям отдельных положений федеральных стандартов оценки, а уменьшение кадастровой стоимости прямо влияет на объем денежных средств, поступающих в муниципальный бюджет.

Представитель административного истца – ФИО2, действующий по доверенности, в судебное заседание явился, административное исковое заявление просил удовлетворить, не согласен с заключением судебного эксперта.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области – ФИО3, действующая на основании доверенности, в суд явилась, возражала против удовлетворения административного иска, поддержала письменные объяснения с учетом проведенной судебной экспертизы. 

ФИО1 и представитель Комиссии в суд не явились, извещены надлежаще, суд посчитал возможным рассмотреть дело в их отсутствие согласно статье 150 КАС РФ.

Выслушав представителей административного истца, административного ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ФИО1 является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 318 кв.м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – магазин.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации». 

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. 

Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776 по состоянию на 1 января 2014 года и составила 4 891 065,78 рублей.

15 декабря 2017 года правообладатель обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.12.2017 (л.д.50-120 том 1), согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014 составляет 2 249 000 рублей. На отчет имеется положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на подтверждение стоимости от 14.12.2017.

25 декабря 2017 года Комиссия, рассмотрев заявление, и, сделав вывод, что представленный отчет соответствует статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», вынесла решение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об определении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. 

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Орган местного самоуправления в соответствии со ст.245 КАС РФ и Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 года № 15-П наделен полномочием по предъявлению административного искового заявления об оспаривании решения Комиссии в данном случае. Следует отметить, что при оценке реализации права на оспаривание решения комиссии необходимо применять критерий существенности, что вытекает из данного Постановления.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Протоколом заседания Комиссии №27 от 25 декабря 2017 года, приказами руководителя Росреестра о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту – Порядок). Решение принято большинством голосов (л.д.164-167 том 1).

По смыслу пункта 20 Порядка Комиссия наделена полномочием по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчет и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость установлена Комиссией на дату определения кадастровой стоимости в соответствии с правилами статей 24.18, 24.19 Федерального закона об оценочной деятельности. 

Суд при рассмотрении дела, принимая во внимание ходатайство административного истца и существо его доводов о несогласии с отчетом, назначил судебную экспертизу по следующему вопросу:

подтверждается ли стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.12.2017 (адрес объекта – АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН); допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?

По результатам исследования эксперт АНО «Судебное экспертное бюро» (заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24 апреля 2018 года) сделал следующие выводы:

стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.12.2017, подтверждается;

оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки и иные нарушения, которые не повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости;

нарушения к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки не допускались, факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости определены правильно, при выполнении математических действий ошибки не допускались;

4) информация, использованная оценщиком, в полной мере является достоверной, достаточной, проверяемой.

Эксперт выявил в рамках проведения экспертизы указанные в заключении отдельные виды нарушений федеральных стандартов оценки и Закона об оценочной деятельности (в частности, некорректно рассчитаны корректировки на коммуникации, на темп инфляции, на состояние рынка, что может ввести пользователя отчета в заблуждение, в отчете отсутствует обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов, неполно приведены ссылки на источники использованной информации), которые не признаны экспертом влияющими на определение рыночной стоимости в конечном итоге, не свидетельствуют о методологическом занижении рыночной стоимости в отчете.

Анализируя отчет, в том числе применительно к расчету рыночной стоимости (л.д.94-95 том 1) и корректности выбранных объектов-аналогов, суд приходит к выводу о том, что в рамках сравнительного подхода оценщиком обоснованно применен метод сравнения продаж, корректно определен сегмент рынка. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, оценщик в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; им последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в отчете приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

В результате оценки заключения эксперта и содержания отчета оснований для несогласия с выводами судебного эксперта о подтверждении отчета суд не усматривает, поскольку они достаточно обоснованы и мотивированы, не противоречат иным собранным по делу доказательствам. 

Конкретных возражений на заключение эксперта не представлено. 

Наличие приведенных в экспертном заключении нарушений ФСО в отчете само по себе не влечет вывод о необходимости признания незаконным оспариваемого решения. Возражения административного истца против отчета и решения Комиссии основаны на предположении о наличии иной рыночной стоимости земельного участка (более высокой), конкретных доводов о рыночной стоимости не приведено. Поскольку все суждения, изложенные в отчете оценщика и в заключении эксперта, подробно разъяснены, у суда отсутствуют основания для согласия с доводами ДИЗО о наличии существенных нарушений федеральных стандартов оценки при определении рыночной стоимости объекта. Разница между двумя видами стоимости обусловлена индивидуальным характером оценки рассматриваемого земельного участка с учетом его конкретных данных.

Административное исковое заявление подлежит отклонению.

Суд в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ возлагает судебные расходы на административного истца в виде взыскания денежных средств в пользу экспертной организации за проведенную оценочную экспертизу согласно финансово-экономическому обоснованию, которое суд признает соответствующим предъявляемым требованиям, а сумму, подлежащую оплате, - разумной.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

отказать в удовлетворении административного искового заявления Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 25 декабря 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН), исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о кадастровой стоимости указанного земельного участка, установленной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области в размере его рыночной стоимости – 2 249 000 рублей по состоянию на 1 января 2014 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону 30 000 рублей в пользу АНО «Судебное экспертное бюро».

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М. Абрамов