Дело № 3а-237/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 мая 2024 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Казакова Д.А.,

секретарь Хлебникова А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость стоимости земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, определенной по состоянию на 01.01.2022г., равной рыночной стоимости в размере 51 626 703 рубля.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что является правообладателем земельного участка на основании договора аренды и оплачивает платежи, рассчитываемые из кадастровой стоимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению арендных платежей.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании не согласился с выводами проведенной по делу судебной экспертизы, представил заключение специалиста (рецензию) №172/2024 от 16.04.2024г. на заключение судебной экспертизы. 

В судебное заседание ФИО1, представители департамента имущественных отношений Краснодарского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, филиал ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю, ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», администрации муниципального образования Темрюкский район, ПК «Лазурный берег-2», не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО3 в представленных возражениях указала, что кадастровая стоимость определена в соответствии с требованиями действующего законодательства, просила это учесть при вынесении законного и обоснованного решения.

Представитель администрации муниципального образования Темрюкский район по доверенности Мигель С.А. просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 в отзыве на административный иск просила вынести законное и обоснованное решение.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО5 в своем отзыве не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства и материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из содержания статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона. 

На основании ч.1 ст.18 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно ч.1 ст.6 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

В соответствии с ч.1 ст.16 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Из материалов дела следует, что ФИО1 и ПК «Лазурный берег-2» являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 42 714+/-61 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский ............, что подтверждается договором аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения ........ от 12.08.2022г. Согласно договору аренды земельного участка арендная плата исчисляется исходя из размера кадастровой стоимости участка.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта. 

Согласно данным филиал ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. составляет 84 864 175,2 рублей. Кадастровая стоимость утверждена актом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» №АОКС-23/2023/000863 от 20.03.2023г.

В соответствии с отчетом об оценке от 06.12.2023г. № 136/2023, подготовленным ООО «Линия бизнеса», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. определена в размере 51 626 703 рубля.

Принимая во внимание тот факт, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №222/03/24 от 15.03.2024г., выполненной экспертным учреждением НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» экспертом ...........10 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. составляет 97 081 573 рубля.

С указанным заключением судебной экспертизы не согласился представитель ФИО1 по доверенности ФИО2, представил заключение специалиста (рецензию) №172/2024 от 16.04.2024г., подготовленную ООО «Линия бизнеса», на заключение судебной экспертизы. Просил назначить повторную судебную экспертизы. 

В заключение специалиста (рецензию) №172/2024 от 16.04.2024г., подготовленную ООО «Линия бизнеса» указано на недостатки проведенной по делу судебной экспертизы. Специалистом указано, что анализ фактических данных о ценах сделок или предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, выполнен формально, не отражает ценовую ситуацию на рынке земельных участков на дату проведения экспертизы в районе расположения объекта экспертизы. В выборке объектов-аналогов указаны земельные участки несопоставимые по категории и назначению. В заключении отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы. 

Эксперт ошибочно и необоснованно выбрал используемый объект аналог для расчета рыночной стоимости земельного участка, источник информации не проверяется, ссылка либо не работает, либо ложная. В заключении указано на наличие подключенного электричества к объекту экспертизы, что объект экспертизы является прямоугольным, что он ухоженный однако отсутствует подтверждение данных фактов. В заключении указано что окружение оцениваемого земельного участка (стр. 17 Заключения) «свободные земли, пляж, гостевые дома и индивидуальные жилые дома», однако эта информация противоречит информации, указанной на стр. 21 Заключения - «жилые и гостевые дома, санатории, объекты коммерческого назначения». В заключении указана недостоверная информация: на рисунке 7 стр. 56 указаны 4 объекта-аналога тогда как в расчетах применяется только три объекта-аналога. 

Эксперт ошибочно и необоснованно выбрал используемые объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости земельного участка, что подтверждается приведенной в приложении к заключению информацией по объекту-аналогу №1: в объявлении на странице 68 указано назначение земельного участка - для сельскохозяйственного использования, тогда как эксперт не указывает данный факт в расчетной таблице №93, назначение объекта-аналога №1 отличается от назначения объекта экспертизы и объектов-аналогов №2,3. Земельный участок (объект-аналог №2), указанный в объявлении не выделен из общего массива, то есть не имеет кадастрового номера, не состоит на учете в Росреестре, не подготовлен к продаже, следовательно, в данном случае необходима корректировка, отражающая затраты на процессуальные действия и юридическое сопровождение. 

В приложении к заключению информацией по объекту-аналогу №3 в объявлении на странице 77 указана площадь 3900 кв.м, тогда как эксперт приводит на странице 78 информацию с официального сайта Росреестра о земельных участках площадями: 16813 кв.м и 16386 кв.м», при этом в тексте объявления кадастровый номер не указан, площадь неверная, но на странице 78 заключения производится описание объекта-аналога №3 в расчетной таблице 3, что является заведомо ложным, необоснованным. В заключении отсутствует расчет корректировки на коммуникации. В заключении отсутствует достаточное обоснование - введения ошибочной корректировки на «близость к морю» в отношении объекта-аналога №2.

В судебном заседании допрошена эксперт НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» ...........10, подготовившая заключением судебной экспертизы №222/03/24 от 15.03.2024г., а также предоставила письменные пояснения относительно возражений административного истца на заключение судебной экспертизы.

Эксперт НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» ...........10 пояснила, что район расположения земельного участка находится в ст. Голубицкой. Законодательство об оценочной деятельности не устанавливает объем района расположения аналогов, все зависит от рынка объекта оценки и ценообразущих факторов, наличия аналогов. Экспертом проанализированы земельные участки в том населенном пункте, где находится объект экспертизы, установлены качественные аналоги, позволяющие произвести расчет стоимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Расширять данный район нет необходимости. В соответствии с п.10 ФСО «Процесс оценки (ФСО III)» в процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для цели оценки. Экспертом данный пункт выполнен. Экспертом исследован рынок исходя из принципа достаточности.

Станица ФИО6 небольшой населенный пункт, земельные участки различного назначения в границах населенного пункта соседствуют и нет четко выделенных районов с разным назначением. То есть вид разрешенного использования для данного рынка не является ценообразующим фактором. Земельные участки используются как в строительстве индивидуальных домов, так и сфере туристического обслуживания. В выборке участвуют участки в границах населенного пункта, их вид разрешенного использования может быть изменен. Согласно расчетам в данном разделе, стандартное отклонение 403,08, Средняя цена 3 216,69, соответственно, коэффициент вариации генеральной совокупности составляет 12,53% (403,08/3216,69), при допустимом 33%. Выборка участков с различными видами разрешенного использования однородна, вид разрешенного использования не является ценообразующим фактором.

Основные выводы относительно рынка объекта экспертизы приведены в разделе 2.4.4. Заключения эксперта. В соответствии с разделом V ФСО 7, объем исследования и выводы определяются исходя из принципов достаточности. Экспертом сделаны выводы в соответствии характеристиками рынка объекта экспертизы исходя из имеющейся в доступе информации.Объявления в интернете динамичные могут быть изменены, удалены, для этого экспертом приводятся копии объявлений. В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» п.8. Подтверждение полученной из внешних источников информации, указанной в подпункте 2 пункта 2 настоящего федерального стандарта оценки, должно быть выполнено следующим образом: в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки; в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем недоступны, в частности, по причине изменения этой информации или адреса страницы в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», отсутствия информации в открытом доступе (например, информация, предоставленная заказчиком оценки) либо доступ к которым происходит на платной основе; такое раскрытие информации делается с учетом ограничений, связанных с конфиденциальностью информации. Данное требование выполнено экспертом, соответствующие ссылки указаны по тексту отчета. копии страниц приведены в Приложении в разделе «Материалы и документы, иллюстрирующие заключение эксперта, в том числе копии: источников информации, подтверждающие информацию об объектах-аналогах».

В заключении указано, что экспертом производился осмотр объекта оценки, в результате осмотра установлено, что на границе участка проходят электрические столбы. Факт подключения электричества к объекту экспертизы подтверждается фотографией, представленной в заключении.

В Заключении приводятся копии публичной кадастровой карты, где видно, что участок в форме двух параллелепипедов. При осмотре они смотрятся прямоугольными. Существенного значения градус угла не имеет, данный факт нужен для подтверждения использования участка, что он ровной удобной формы, не искривлен, не изрезан, без изгибов.

Ухоженность земельного участка в заключении эксперта интерпретируется в контексте отсутствия крупной древесной растительности, остатков строений, мусора, которые могу повлиять на увеличение расходов собственника. Ухоженность участка установлена экспертом по визуальному осмотру и доказана представленными в заключении фотографиями.

На стр. 17 оказано окружение земельного участка, т е. ближайшие объекты. На стр. 21 в какой зоне застройки находится участок, с точки зрения его возможного использования.

Рисунок 7 в заключении служит для визуальной информации расположения объекта оценки и аналогов. Четвертый объект-аналог добавлен ошибочно и на результаты расчетов данный факт не влияет. В процессе оценки эксперт использует только те аналоги, информация по которым достаточна для полной его идентификации, достоверна и проверяема.

У объекта-аналога №1 на дату оценки указан вид разрешенного использование - сельскохозяйственное использование, но согласно градостроительному зонированию территорий, данный участок находится в зоне ИЖС (с возможностью туристического обслуживания), соответствующие подтверждающие документы прилагаются к Заключению и указано в расчетах. В объявлении указано, что продавец переведет его в нужный вид разрешенного использования. В результате корректировок по другим критериям, стоимость 1 кв.м объекта-аналога 1 сопоставима стоимости (в середине) с участками - аналогами 2 и 3, что только подтверждает предыдущие пояснения, что ВРИ участка в границах населенного пункта ст. ФИО6 не является ценообразущим фактором и корректировка по данному фактору не требуется.

В объявлении объекта-аналога №2 красным прямоугольником выделены границы участка, что позволило найти его на кадастровой карте. Действительно, участок, площадью 20 кв.м не выделен и весь массив составляет 16 136 кв.м. Данный факт отражен в копиях документов, приложенных к заключению. В объявлении продавец указывает цену за сотку и предлагает участок 20 соток или 10 соток. Согласно кадастрового учета участок находится в аренде. Для выкупа участка составляется пакет разрешительной документации и данный факт учтен в повышающей корректировке + 23,46%, соответственно все расходы владельца, связанные с выделением в собственность участка учтены в данной корректировке.

Для получения информации об объекте-аналоге №3, эксперт связалась с продавцом (риэлтером), данные которого приведены в приложении, который помог установить точное местоположение продаваемых участков. Это оказались участки соседние с объектом оценки. Также, при осмотре объекта оценки, на данных участках стояла табличка с номером телефона и указанием «Продается». Эксперт связалась с продавцом, который пояснил, что участок продается частями, можно выбрать любую площадь, которую можно выделить в натуре и выкупить. Корректировка на право аренды, включающую в себя расходы по оформлению и выкупу, учтена в расчетах.

Участки находятся в пределах населенного пункта, развитого, обеспеченного коммуникациями - электричество и водопровод, поэтому данные коммуникации учитываются по меже. Газа и канализации нет, на участках строят септики. Поэтому корректировка на коммуникации не требуется.

Корректировка на «близость к морю» интервальная, приблизительная, не жесткая. Результат замера на карте близко к границе интервала, поэтому применять данную корректировку в отношении объекта-аналога №2 нецелесообразно.

Изучив пояснения эксперта, судья приходит к выводу о том, что заключение содержит всю необходимую информацию, предусмотренную Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», а именно, сведения об эксперте, дате проведения и характере экспертизы, о задании на оценку, о списке использованной литературы. Также экспертом подробно описан объект оценки, проанализирован и правильно определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект недвижимости, детально описано проведенное исследование, с учетом которого дан ответ на поставленный вопрос. 

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки. Таким образом, заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой оценки. 

При оценке объекта недвижимости был применен сравнительный подход методом сравнения продаж (невозможность применения иных подходов при оценке экспертом обоснованна). Экспертом проведено исследование рынка объектов земельных участков станицы Голубицкой Темрюкского района, и проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемым объектом. 

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов.

В заключении эксперта при определении рыночной стоимости земельного участка применена скидка на торг, произведены корректировки: на передаваемые права, близость к морю, площадь, приведены обоснования отсутствия необходимости применения иных корректировок.

Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд считает его допустимым. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ.

Суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. составляет 97 081 573 рубля.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений (статья 3 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований (предмета административного искового заявления или приведенных административным истцом оснований и доводов) в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Предметом административного спора является размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем предметом доказывания является проверка доводов истца о нарушенном праве, заключающемся в необоснованном превышении кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной кадастровыми органами, над ее рыночной стоимостью.

Административный истец в административном иске просил установить рыночную стоимость земельного участка кадастровым номером ........ в меньшем размере, чем установлено государственной кадастровой оценкой. 

Однако в ходе, проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ (97 081 573 рубля) превышает установленную в отношении этого объекта недвижимости кадастровую стоимость (84 864 175,2 рублей). Данное обстоятельство свидетельствует о том, что установленная кадастровая стоимость в отношении принадлежащего административному истцу земельного участка его права и законные интересы не нарушает. Следовательно, при отсутствии факта нарушения прав, свобод и законных интересов истца, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Директором НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» в суд подано ходатайство о взыскании с административного истца расходов по проведению в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере 100 000 руб.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, подлежит разрешению в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» основополагающим принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца.

Таким образом, ходатайство НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» подлежит удовлетворению. Судебные расходы подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

отказать в удовлетворении административных исковых требований ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, определенной по состоянию на 01 января 2022 года, равной рыночной стоимости.

Взыскать с ФИО1 в пользу НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 100 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд.

Судья: 

Мотивированное решение суда изготовлено 27.05.2024г.