РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 августа 2017 года с.Дзержинское

Дзержинский районный суд Красноярского края в составе председательствующего судьи Спичак А.В.,

При секретаре – Селявко Т.Н.,

С участием: истца – ФИО1, его представителя – адвоката Пусовского Е.А. представившего удостоверение №1156 и ордер №417, 

ответчика – ФИО2,

третьего лица не заявляющего самостоятельных исковых требований на стороне истца – ФИО3,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-200/2017 по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома, взыскании двойной суммы задатка и убытков, Встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании факта отказа от совершения сделки купли-продажи жилого дома с земельным участком за ФИО1 и признании права на сохранение суммы задатка за ФИО2,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО4 расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома, взыскании двойной суммы задатка и убытков. Свои исковые требования мотивировал тем, что 27.05.2017 года между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу …, цена договора составила 700000 рублей. При этом он передал ответчику денежную сумму в размере 200000 рублей в качестве задатка. Однако в последующем оказалось что в указанном жилом доме имеются существенные недостатки: - в кадастровом паспорте площадь дома указана 46,4 кв.м, а фактически оказалось 96кв.м.; - водоснабжение в доме отсутствует; - в кухонном гарнитуре нет духового шкафа; - после дождей на потолке разводы воды. В связи с чем ФИО1 отказался приобретать дом с земельным участком и просит взыскать с ФИО2 в свою пользу двойную сумму задатка – 400000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5520 рублей и расходы на представителя в размере 5000 рублей, Всего взыскать 410520 рублей. До судебного разбирательства ФИО1 свои исковые требования увеличил на 54300 рублей, указывая то что по вине ответчика он понес убытки в общей сумме 54300 рублей, связанные с переездом из … в … Дзержинского района Красноярского края и перевозкой личных вещей. О чем представил письменное заявление. 

При подготовки дела к судебному разбирательству по делу ответчик ФИО2 предъявил встречное исковое требование к ФИО1 о признании факта отказа от совершения сделки купли-продажи жилого дома с земельным участком за ФИО1 и признании права на сохранение суммы задатка за ФИО2 Мотивируя свои требования тем что между ним и ФИО1 27 мая 2017 года было заключено соглашение о купли-продажи жилого дома и земельного участка расположенных по адресу …, цена договора составила 700000 рублей. При этом ФИО1 осмотрел дом и имущество находящееся в нем и его все устроило, после чего передал ему денежную сумму в размере 200000 рублей в качестве задатка. В последующем ФИО1 вселился в дом, перевез в него свои вещи, но заключать договор купли-продажи дома отказался, оставшуюся сумму договора (500000 рублей) не передал, предъявляя к нему необоснованные требования касающихся недостатков. В связи с чем ФИО2 просит в предъявленных к нему ФИО1 исковых требованиях отказать, признать факт отказа от совершения сделки купли-продажи жилого дома с земельным участком за ФИО1 и признать право на сохранение суммы задатка за ФИО2 

В судебном заседании истец – ФИО1 на своих исковых требованиях настаивал и пояснил, что 27.05.2017 года между ним и ответчиком в устной форме была достигнута договоренность по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу … Цена договора составила 700000 рублей, при этом ФИО2 должен был до подписания договора устранить выявленные недостатки: обеспечить водоснабжением дом, отремонтировать кочегарку, предоставить в кухонный гарнитур духовой шкаф. В это же время он передал ответчику денежную сумму в размере 200000 рублей в качестве задатка, о чем была написана расписка. Однако когда он спустя некоторое время приехал из … для покупки дома, оказалось что в указанном жилом доме имеются существенные недостатки: - в кадастровом паспорте площадь дома указана 46,4 кв.м, а фактически оказалось 96кв.м.; - водоснабжение в доме отсутствует; - в кухонном гарнитуре нет духового шкафа; - после дождей на потолке разводы воды; стены дома выполнены из досок и пенопласта, что делает невозможным проживание в данном доме. Так как в добровольном порядке ответчик не возвращает ему сумму задатка, просит взыскать с ФИО2 в свою пользу двойную сумму задатка – 400000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5520 рублей и расходы на представителя в размере 5000 рублей, расходы связанные с переездом из … в … и перевозкой личных вещей, в общей сумме 54300 рублей. Всего просит взыскать с ответчика в свою пользу 464820 рублей. 

Со встречными исковыми требованиями ФИО2 не согласился, поскольку договор купли-продажи дома с земельным участком не заключен по вине ФИО2 который выселил его из дома, предварительно отключив электроэнергию. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании с иском ФИО1 не согласился, пояснив, что действительно 27.05.2017 года истец передавал ему в счет задатка за приобретаемый им жилой дом и земельный участок по адресу … 200000 рублей, о чем была написана расписка имеющаяся в материалах дела. При этом истец – ФИО1 и его супруга – ФИО3 осмотрели его дом, согласились с его ценой в размере 700000 рублей, а также с его согласия вселились в дом и стали в нем проживать. Но впоследствии ФИО1 отказался покупать у него дом так как у него не было денег, а не по тем причинам о которых истец указал суду. На заявленных встречных исковых требованиях настаивал и просил признать факт отказа от совершения сделки купли-продажи жилого дома с земельным участком за ФИО1 и признать право на сохранение суммы задатка за ФИО2 

Третье лицо не заявляющее самостоятельных исковых требований на стороне истца – ФИО3 пояснила суду, что она является женой истца – ФИО1, в мае 2017 года она с мужем решила купить дом с земельным участком у ФИО2, и передали ему 200000 рублей в счет задатка, о чем была написана расписка. В июне 2017 года они с мужем переехали из … в …, перевезя все свои вещи и стали проживать в доме по адресу …, принадлежащего ФИО2 При проживании в доме они обнаружили существенные недостатки указанного дома и правоустанавливающих документов на дом, о чем сообщили ФИО2, требуя их устранить, на что тот ответил отказом. Тогда они с мужем добровольно выехали из дома ответчика. Считает что ФИО2 своими действиями выразившимися в не исполнении устной договоренности в устранении недостатков дома виновен в не заключении договора купли-продажи дома, тем самым задаток в двойном размере должен быть им возвращен, а также ответчик должен возместить причиненный им ущерб. 

Выслушав истца ФИО1 и его представителя – адвоката Пусовского Е.А. поддержавшего позицию истца, третье лицо не заявляющее самостоятельных исковых требований на стороне истца – ФИО3, ответчика - ФИО2, свидетелей Р.В.А. и Р.Н.П., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу: 

В соответствии с ч.1 ст.422 ГК РФ Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По правилам ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, законом может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

На основании ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, являются ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

При не заключении договора, исходя из смысла статей 309, 310 и 487 ГК РФ, уплаченный аванс подлежит возврату в любом случае в полном объеме, независимо от того, предусмотрена ли такая обязанность в договоре или не предусмотрена.

В силу ст.550 ГК РФ Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ч.1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст.1109 ГК РФ.

Не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности (ч.4 ст.1109 ГК РФ).

Согласно ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Однако суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Судом установлено и удостоверено показаниями сторон, свидетелей, письменными материалами дела, что в 27 мая 2017 года между истцом и ответчиком в устной форме было заключено соглашение, согласно которому ФИО2 (ответчик) продает ФИО1 (истцу) принадлежащие ему на праве собственности жилой дом и земельный участок расположенные по адресу … за 700000 рублей. После чего в счет стоимости данных земельного участка и жилого дома, истец передал ответчику денежную сумму в размере 200000 рублей, о чем была написана расписка.

Данные обстоятельства подтверждены в судебном заседании как показаниями сторон по делу, так и имеющейся в материалах дела распиской от 27.05.2017 года согласно содержаний которой: « Я, ФИО2 получил задаток в сумме 200000 рублей, при продаже дома и земельного участка расположенных по адресу:. .. Продажная цена определена в 700000 (семьсот тысяч) рублей. Деньги получены от ФИО1 …» (л.д.7). 

Кроме того из показаний свидетелей Р.В.А. и Р.Н.П. данных суду следует что они будучи знакомыми с Г-выми, присутствовали в мае 2017 года при разговоре ФИО1 и ФИО2 касающегося приобретения жилого дома с земельным участком по адресу …, в ходе которого ФИО1 передал ФИО2 денежную сумму 200000 рублей, а ФИО2 обещал устранить имеющиеся в доме недостатки, обеспечить водоснабжение, отремонтировать кочегарку. Но когда Г-вы приехали для проживания из … и перевезли свои вещи, ФИО2, свои обязательства по устранению недостатков в продаваемом им доме не выполнил. Г-вы же в период их проживания в этом доме обнаружили дополнительные недостатки касающихся пристроенных к дому каркасных стен ненадлежащего качества. 

Кроме того судом установлено и удостоверено материалами дела, что договор и (или) предварительный договор купли - продажи земельного участка с жилым домом между сторонами в установленной законом письменной форме (ст.550 ГК РФ) не заключался, истец – ФИО1 после обнаружения недостатков (в кадастровом паспорте площадь дома указана 46,4 кв.м, а фактически площадь с учетом самовольного пристроя составляет - 96кв.м.; водоснабжение в доме отсутствует; - в кухонном гарнитуре нет духового шкафа; отопление дома в непригодном состоянии; стены дома и крыша дома не обеспечивают защиту от холода и влаги) в доме принадлежащего ответчику, отказался от заключения договора купли-продажи вышеуказанных земельного участка и жилого дома. Ответчик – ФИО2 по своей инициативе в период проживания истца (ФИО1) с женой (ФИО3) в его доме, отключил электроэнергию в доме, а впоследствии выселил истца и его жену из своего дома, тем самым данными действиями отказался от заключения договора купли-продажи жилого дома с земельным участком. В настоящее время ФИО2 в добровольном порядке не возвращает ФИО1 переданную ему за дом денежную сумму в общем размере – 200000 рублей. 

Что нашло свое подтверждение показаниями истца – ФИО1, третьего лица не заявляющего самостоятельных исковых требований на стороне истца – ФИО3 и ответчика – ФИО2 данные в ходе судебного разбирательства, показаниями свидетелей Р.В.А. и Р.Н.П. данных суду.

При таких, достоверно установленных судом обстоятельствах по делу, к которым относится нежелание сторон в настоящее время заключать договор купли-продажи дома с земельным участком, неисполнение обязанности ответчика по возврату денежных средств в размере 200000 рублей истцу, переданных ФИО1 (истцом) в счет покупки земельного участка с жилым домом ФИО2 (ответчику), суд приходит к выводу что при отсутствии заключенного между сторонами в установленной законом форме договора либо предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком, денежные средства переданные ФИО1 27.05.2017 года (200000 рублей) ФИО2 не могут рассматриваться как задаток, а являются авансом, тем самым указанная сумма подлежит возврату истцу. 

Разрешая возникший по существу спор, с учетом установленных по делу обстоятельств, а также подлежащего применению закона, дав оценку представленным сторонами доказательствам, с соблюдением требований ст.67 ГПК РФ, в их совокупности и взаимосвязи, по мнению суда, исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома, взыскании двойной суммы задатка и убытков, подлежат удовлетворению частично, в части взыскания с ответчика в пользу истца переданной им денежной суммы - 200000 рублей, в остальной части исковые требования ФИО1 суд признает необоснованными и не состоятельными, подлежащими оставлению без удовлетворения. 

К такому выводу суд пришел исходя из того что допустимых и достаточных доказательств подтверждающих факт заключения предварительного договора о покупки истцом у ответчика жилого дома с земельным участком по адресу … не представлено. Как следует из показаний сторон по делу между ними было достигнуто в устной форме соглашение о покупки дома с земельным участком, но договора в письменной форме не заключалось, а была написана только расписка от 27.05.2017 года подтверждающая факт передачи ФИО1 ФИО2 денежных средств в сумме 200000 рублей. Кроме того истом не представлено допустимых и достоверных доказательств (договоров и т.п.) подтверждающих его убытки по вине ФИО2 в сумме 54300 рублей. Как следует из показаний стороны истца, он проживает в …, куда переехал из … по собственному желанию, перевезя необходимое ему для проживания имущество. Представленные истцом чеки (л.д.127 – 131), а также договор аренды индивидуального сейфа от 16.06.2017 года (л.д.122- 126) не подтверждают с достоверностью убытки причиненные истцу по вине ответчика, а свидетельствуют о том что истец по собственной инициативе заключил договор аренды индивидуального сейфа для совершения сделки купли-продажи с О.В.П., оплатив эту услугу банку, а также оплачивал транспортные услуги ИП «Д.А.П», ИП «Г.О.А.» ИП «У.А.А.». 

В соответствии со ст.162 ГК РФ Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

В силу ст.168 ГК РФ Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Оценивая встречные исковые требования ответчика – ФИО2 касающиеся того, что ФИО1 заверив его 27.05.2017 года о покупке его дома с земельным участком, передал ему задаток в сумме - 200000 рублей, но впоследствии отказавшись покупать у него дом и земельный участок по не соответствующим действительности основаниям, виноват в том что в настоящее время его дом не продан, поэтому сумма переданного ему задатка в размере 200000 рублей должна остаться у него, суд отвергает как несостоятельные и не основанные на законе. 

Как было установлено в ходе рассмотрения дела и вышеуказано, ни предварительный, ни основной договоры купли-продажи жилого помещения между сторонами заключены не были.

В силу ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен. 

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает возможность обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п.2 ст.381 ГК РФ. Вместе с тем, задатком могут обеспечиваться лишь обязательства, возникающие из заключенных договоров.

С учетом изложенного, суд полагает что переданная ФИО1 сумма в размере 200000 рублей по расписке от 27.05.2017 года ФИО2, является авансом и не является задатком, при незаключенном предварительном договоре.

Вопреки мнению сторон по делу, вышеназванная денежная сумма (200000 рублей) не обеспечивает платежное обязательство по расписке от 27.05.2017 года, так как по смыслу ст.329 ГК РФ задаток может обеспечивать платежное обязательство по заключенному договору.

Таким образом суд приходит к выводу об оставлении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании факта отказа от совершения сделки купли-продажи жилого дома с земельным участком за ФИО1 и признании права на сохранение суммы задатка за ФИО2 – без удовлетворения.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма понесенных им судебных расходов пропорционально части исковых требований, по оплате государственной пошлины в размере 5200 рублей, а также по оплате услуг представителя в сумме 5000 рублей, что подтверждается квитанцией от 10.07.2017 года (л.д.16).

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома, взыскании двойной суммы задатка и убытков – удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 200000 (двести тысяч) рублей и судебные расходы связанные с оплатой государственной пошлины в сумме 5200 (пять тысяч двести) рублей, расходы на представителя в размере 5000 рублей, Всего взыскать – 210200 рублей. В остальной части исковых требований ФИО1 - отказать.

Во встречных исковых требованиях ФИО2 к ФИО1 о признании факта отказа от совершения сделки купли-продажи жилого дома с земельным участком за ФИО1 и признании права на сохранение суммы задатка за ФИО2 – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Дзержинский районный суд Красноярского края в течении одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Спичак А.В. _______