Дело № 3а-313/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

4 июня 2018 года г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ОАО «Волга-Дон Ресурс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, 

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что ему на праве собственности принадлежит два земельных участка из категории земель населенных пунктов, находящихся в Аксайском районе, ст.ФИО1. Определение размера налоговой базы осуществляется исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка (48 140 334 рублей и 67 483 995,48 рублей), которая значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчетах оценщика (2 211 858 и 3 100 622,76 рублей). В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей объектов административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.

В судебное заседание представитель административного не явился, извещен надлежаще, письменно просил рассмотреть дело в свое отсутствие, административный иск уточнен с учетом выводов заключения эксперта в рамках проведенной оценочной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельных участков, заявлено ходатайство о возложении судебных расходов за судебную экспертизу на Правительство Ростовской области.

Представитель Правительства Ростовской области – ФИО2, действующий по доверенности, не возражал против установления кадастровой стоимости в размере рыночной согласно заключению судебной экспертизы, полагал необходимым взыскание судебных расходов с административного истца. 

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», Администрации Грушевского сельского поселения в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является собственником следующих земельных участков из категории земель населенных пунктов:

1) площадью 6600 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – офисы, конторы различных организаций, фирм, компаний, прочие юридические учреждения, кадастровая стоимость участка по состоянию на 29 сентября 2016 года – 48 140 334 рублей;

2) площадью 9252 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – офисы, конторы различных организаций, фирм, компаний, прочие юридические учреждения, кадастровая стоимость участка по состоянию на 17 октября 2016 года – 67 483 995,48 рублей.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах муниципальных районов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №777, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации». 

Земельные участки не были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года, их кадастровая стоимость определена органом кадастрового учета по правилам статьи 24.19 Федерального закона об оценочной деятельности с использованием среднего удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с группой видов разрешенного использования. 

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость каждого земельного участка определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В обоснование своих требований административный истец представил 2 отчета оценщика, согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 29 сентября 2016 года составляет 2 211 858 рублей, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 17 октября 2016 года составляет 3 100 622,76 рублей. 

Заявления собственника участков о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонены решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 15.01.2018, дата обращения в комиссию – 28.12.2017. Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден. В решениях комиссии отмечено нарушение пункта 5 ФСО №3 при подборе объектов – аналогов и применении корректировок.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. 

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области, поддержавшего доводы решения комиссии относительно недостоверности отчета, ходатайства административного истца, назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельных участков (л.д.135-136 том 1). 

Экспертиза проведена экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение №563-Э/2018 от 21 мая 2018 года). 

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 29 сентября 2016 года составляет 20 269 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 17 октября 2016 года составляет 27 608 000 рублей. 

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой территориальной зоне и сегменте рынка – участки под офисно-торговую застройку. 

В качестве объектов-аналогов в отношении каждого из исследуемых участков использовано 3 объявления о продаже участков, расположенных в Аксайском районе, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.

Расчет стоимости приведен в таблицах №17 и №27. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено с приведением источников использованной информации. 

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

При анализе подходов к определению рыночной стоимости, процедуре анализа рынка и выбора применимых объектов-аналогов, приведенных в отчете оценщика и заключении эксперта, суд находит, что заключение эксперта отвечает всем требованиям федеральных стандартов оценки применительно к отмеченным направлениям исследования, выбор аналогов является корректным, сегмент рынка земельных участков проанализирован убедительно и полно. 

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, соглашаясь при этом с доводами Правительства Ростовской области о несоответствии отчета оценщика требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО 3 (применительно к достаточности анализа рынка земельных участков и обоснованности подбора объектов-аналогов). 

При разрешении вопроса о распределении судебных расходов, суд полагает, что оснований для возложения таковых на Правительство Ростовской области не имеется по следующим основаниям. Как следует из имеющихся в деле доказательств, административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельных участков, указанный в отчетах оценщика. Итоговая рыночная стоимость определена экспертом, при этом рыночная стоимость объектов оценки, отраженная в отчетах и в экспертном заключении, существенно отличается. Разница между итоговой рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью не приводит к выводу о наличии существенных нарушений методики кадастровой оценки, поскольку при определении кадастровой стоимости земельных участков, не вошедших в перечень участков по состоянию на 1 января 2014 года, использован средний удельный показатель кадастровой стоимости в соответствующей группе земель, рыночная стоимость определена в результате разрешения спора с исследованием конкретных характеристик участков, отраженных в документах на сентябрь-октябрь 2016 года, более поздних (в сравнении с государственной кадастровой оценкой земель) рыночных данных. 

При таком положении суд отказывает в удовлетворении ходатайства административного истца о возложении судебных расходов на Правительство Ростовской области. Судебные расходы по оплате экспертизы подлежат возложению на административного истца с учетом критериев соразмерности и существенности (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации №20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 6600 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 29 сентября 2016 года в сумме 20 269 000 рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 9252 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 17 октября 2016 года в сумме 27 608 000 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 28 декабря 2017 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ОАО «Волга-Дон Ресурс» 80 000 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за проведенную судебную оценочную экспертизу.

Отказать в удовлетворении ходатайства административного истца о возложении судебных расходов на Правительство Ростовской области.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов

В окончательной форме решение принято 5 июня 2018 года.