Дело УИД 58RS0028-01-2023-001504-40

№2-946/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 августа 2024 года

Пензенский районный суд Пензенской области в составе:

Председательствующего судьи Пименовой Т.А.,

При секретаре Ледяевой М.А.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Пензе гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании стоимости восстановительно-ремонтных работ,

Установил:

Истец ФИО1, действуя через представителя по доверенности ФИО3, обратился в суд с исковыми требованиями к ФИО2, указав, что 28 марта 2023 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи доли в размере 37/100 в праве общей собственности на здание (жилой дом), кадастровый №, по адресу: 

<

...>, площадью 150,7 кв.м., доли в размере 2/5 в праве общей собственности на земельный участок, кадастровый №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес: 

<

...>, а также во владение, пользование и распоряжение Покупателя перешло помещение №,общей площадью 58,4 кв.м, жилой площадью 33 кв.м потому же адресу.

Передача недвижимости подтверждается актом приема-передачи от 11.04.2023 года.

В процессе осмотра и эксплуатации объекта истцом были выявлены недостатки, что подтверждается актом №1718 об отключении бытового газоиспользующего оборудования и актом от 17.04.2023 года периодической проверки дымовых и вентиляционных каналов, отопительных печей. 

В настоящее время газовое оборудование непригодно к использованию, так как в доме обнаружено существенное нарушение дымовых и вентиляционных каналов. Проживание в доме опасно для всех членов семьи. На основании вышеупомянутых актов газовое оборудование отключено. 

Так же имеются существенные нарушения в электропроводке дома. 

В процессе осмотра и эксплуатации объекта истцом были выявлены недостатки: после снятия сайдинга на фасаде дома видно, что рассыпается стена, кирпич весь потресканный и сыплется раствор, то есть то, из чего сделан дом не имеет прочности. 

При осмотре такие недостатки отсутствовали и являются скрытыми дефектами. 

На участке находится: теплица, гостевой домик, баня, гараж, туалет. В частности теплица ветхая, непригодна к использованию, также и остальные надворные постройки ветхие и требуют ремонта.

Истец направил письменное требование(претензию) ответчику от 27 апреля 2023 года, содержащее требование об устранении недостатков.

Требование (претензию) истца ответчик добровольно не удовлетворил, требование осталось без ответа. 

Истец просил суд:

1.В связи с недостатками переданной по договору купли-продажи доли в размере 37/100 в праве общей собственности на здание (жилой дом), кадастровый №, адрес: 

<

...>, площадью 150,7 кв.м, соразмерно уменьшить покупную цену объекта на основании проведенной независимой оценочной экспертизы объекта недвижимого объекта;

2. Назначить независимую оценочную экспертизу по оценке стоимости доли в размере 37/100 в праве общей собственности на здание (жилой дом), кадастровый №, адрес: 

<

...>,площадью 150,7 к.м.

3.Взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 200 рублей и сумму стоимости независимой оценочной экспертизы (л.д.5-7 том №).

Заявлением от 08.08.2023 года истец ФИО1, действуя через представителя по доверенности ФИО3, уточнил заявленные требования, указав, что в связи с недостатками переданной по договору купли-продажи доли в размере 37/100 в праве общей собственности на жилой дом, кадастровый №, включающий помещение №,общей площадью 58,4 к.м и жилой площадью 33 кв.м по тому же адресу, соразмерно уменьшить покупную цену объекта на 500 000 (пятьсот тысяч рублей) рублей, и назначить независимую оценочную экспертизу по оценке стоимости жилого дома (л.д.50 том №1).

Заявлением от 24.06.2024 года истец ФИО1 в порядке ст.39 ГПК РФ уточнил ранее заявленные требования, указав, что просит взыскать с ответчика ФИО2 стоимость работ и сопутствующих затрат для устранения выявленных в объекте недвижимости недостатков (дефектов) в размере 328 239 руб. (л.д.11 том №2).

Заявлением от 12.08.2024 года истец ФИО1 в порядке ст.39 ГПК РФ уточнил ранее заявленные требования, указав, что просит взыскать с ответчика ФИО2 стоимость работ и сопутствующих затрат для устранения выявленных в объекте недвижимости недостатков (дефектов) в размере 356 571 руб. (л.д.47 том №2).

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования с учетом их последнего уточнения, просил взыскать с ответчика стоимость работ и сопутствующих затрат для устранения выявленных в объекте недвижимости недостатков (дефектов) в размере 356 571 руб.; пояснил суду, что в процессе эксплуатации жилья были выявлены существенные недостатки. 

Первый недостаток заключался в том, что был неисправен газовый котел. Когда истец его включил, то угарный газ пошел в помещение. Это произошло из-за того, что в газовом котле отсутствует вентиляция. Кроме того, трубы, отходящие от котла, разгерметизированы, так как тумба, на которой установлен котел, наклонена в сторону. 

Следующий недостаток – это трещины в стенах дома, которые он сразу не увидел, поскольку дом снаружи был отделан сайдингом, а изнутри стены поклеены обоями. Когда снял сайдинг и обои, то увидел семь больших трещин в стене. 

Третий недостаток: во всех комнатах полы находятся под наклоном, что изначально также не было заметно визуально из-за ковровых покрытий и стоящей мебели.

При покупке недвижимости, он осматривал помещение, но все недостатки были скрыты, трещины в стене были скрыты сайдингом и обоями, полы – паласами и мебелью.

Когда осматривал помещение, отопление было включено, он трогал батареи, которые были в тот момент горячие. Также ответчик показывала ему, как включать котел. Сам он его включать не пробовал, так как дома было тепло и он подумал, что все исправно. 

Представитель истца – адвокат Силантьева С.А., действующая на основании ордера от 03.04.2024 года (л.д.4 том №2), поддержала уточненные исковые требования ФИО1 в полном объеме, по изложенным им основаниям.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности от 22.07.2024 года (л.д.28 том №2), в судебном заседании просила в удовлетворении иска отказать, пояснила суду, что в соответствие с актом приема-передачи жилого помещения от 11.04.2023г. у Покупателя (истца) не имеется претензий к состоянию внутренних коммуникаций, электрическому, сантехническому оборудованию, насосу системы отопления, а также иных претензий не имеется, дефектов и недостатков не имеется. Изложенные в исковом заявлении недостатки в инженерных коммуникациях дома отсутствовали, а в случае их наличия на момент осмотра недвижимости могли быть реально выявлены истцом в ходе визуального осмотра и несложных манипуляций без специальной техники. Поскольку такие недостатки отсутствовали, акт приема-передачи жилого помещения от 11.04.2023г. подписан истцом без замечаний.

Истец вводит в заблуждение суд, злоупотребляя нормами законодательства в своих корыстных целях, логика в действиях истца отсутствует: в один день он узнает о неисправности газового оборудования и при этом без замечаний и претензий подписывает акт приема-передачи жилого помещения.

Газификация жилого помещения по адресу: 

<

...>, выполнена в соответствие с проектом на газификацию от 2000г., подготовленным Государственным унитарным предприятием "

<

...>".

Истец указывает как скрытые дефекты - ветхие материалы стен жилого дома. Однако, купленное им жилое помещение расположено в жилом доме 1959 года постройки, о чем ему было сообщено при осмотре. Исходя из этого, обозначенные истцом недостатки конструктивных элементов естественны для 64 лет эксплуатации жилого дома, соответствуют категории - нормальная степень износа. Информация о дате постройки не утаивалась ответчицей, эта информация является открытой, в любой момент истец мог заказать выписку из ЕГРП на приобретаемый им объект недвижимости и удостоверится, что жилой дом является 1959 года постройки, с материалом наружных стен: рубленные.

Также информация о возрасте объекта недвижимости и материале стен была указана в объявлениях, размещенных в общедоступной сети интернет. В качестве доказательств ответчица предоставляет скриншоты экрана компьютера, на котором зафиксированы объявления о продаже с подробной информацией.

По общему правилу при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для тех целей, для которых он обычно используется (п. 2 ст. 469 ГК РФ). В заключенном между истцом и ответчицей договоре купли-продажи от 28.03.2023г. положения о качестве передаваемых объектов недвижимости отсутствуют, соответственно, по заключенному договору были переданы объекты недвижимости пригодные для тех целей, для которых они обычно используются, что подтверждается статусом объекта недвижимости с кадастровым номером № согласно выписки из ЕГРП от 25.07.2024г. №КУВИ -№ назначение проданного помещения - жилое. 

Доводы истца о ветхости надворных построек и теплицы не подтверждены и носят исключительно субъективный оценочный характер.

От представителя третьего лица АО «Газпром газораспределение Пенза» по доверенности ФИО5 в суд поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие третьего лица.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о дате, месте и времени слушания дела.

Изучив материалы дела, заслушав истца, его представителя, представителя ответчика, эксперта, свидетеля, суд приходит к следующему.

На основании ч.1 ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч.1 ст.35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, вправе представлять доказательства и участвовать в их исследовании.

В силу ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Как следует из материалов дела, 28.03.2023 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с п.п.1.1,1.2 которого продавец продал и передал в собственность покупателю, а покупатель купил и принял в собственность:

-долю, в размере 2/5, в праве общей собственности на земельный участок, кадастровый №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения жилого дома, площадь: 1032 +/- 11 кв. м;

-долю, в размере 37/100, в праве общей собственности на здание (жилой дом), кадастровый №, адрес: 

<

...>, назначение: жилое, количество этажей: 1, в том числе подземных этажей: 0, площадь: 150,7 кв.м.;

-во владение, пользование и распоряжение Покупателя переходит помещение №, общей площадью 58,4 кв.м, жилой площадью 33 кв. м (далее - Жилое помещение), в соответствии с соглашением, удостоверенным нотариусом 

<

...> Ф.И.О.8 28.12.2010 года, в реестре № 3454, и кадастровым паспортом, составленным 

<

...> городским отделением 

<

...> филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ“ по состоянию на (Дата), а также часть Участка, соответствующая купленной доле в праве общей собственности на Участок. 

Общая цена проданного по настоящему договору имущества составляет 2 400 000 (Два миллиона четыреста тысяч) рублей, из которой цена проданной доли в праве общей собственности на Участок составляет 1 100 000 (Один миллион сто тысяч) рублей и цена проданной доли в праве общей собственности на Жилой дом составляет 1 300 000 (Один миллион триста тысяч) рублей (п.2.1 Договора).

Регистрация права общей долевой собственности на жилой дом, доля в праве 37/100 была осуществлена 29.03.2023г., номер государственной регистрации: №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 25.07.2024г. №КУВИ-№.

Передача недвижимости была осуществлена 11.04.2023г., что подтверждается актом приема-передачи от 11.04.2023г. (л.д.58-105 том №).

В соответствии с пунктом 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям (пункт 4).

Товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 ГК РФ, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (пункт 1 статьи 470 ГК РФ).

Право покупателя предъявить продавцу некачественного товара, имеющего существенные недостатки, требования, предусмотренные пунктом 2 статьи 475 ГК РФ, не лишает покупателя возможности при наличии тех же недостатков воспользоваться правом предъявить требования, перечисленные в пункте 1 указанной статьи.

Таким образом, в случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору предъявить любое из пяти требований, перечисленных в пунктах 1 и 2 статьи 475 ГК РФ.

В рассматриваемом деле правовая квалификация спора - последствия передачи товара ненадлежащего качества в рамках договора купли-продажи. Однако предметом иска является волеизъявление истца о выборе одного из способов защиты, предусмотренных статьей 475 ГК РФ. 

Право выбора покупателя потребовать от продавца применения одного из последствий, предусмотренных частью 1 статьи 475 ГК РФ, определяется возможностью осуществления данного выбора. 

Исходя из норм материального права, под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Соответственно, истцу необходимо доказать наличие обстоятельств, дающих основание для уменьшения покупной цены товара в соответствии с данной нормой.

В настоящем иске требования ФИО1 об уменьшении покупной цены переданной ему по Договору доли в праве общей собственности на Жилой дом (которая составляет 1 300 000 рублей) изначально были основаны на наличии недостатков, обнаруженных после передачи ему недвижимости, расположенной по адресу: 

<

...>; 

Истец в ходе судебного разбирательства пояснял суду, что у него нет претензий к деревянной части дома, 1959 года постройки, там все нормально. Его не устраивает кирпичный пристрой, газовый котел установлен в кирпичном пристрое, там же трещины на стенах дома замазывали несколько раз, а потом вовсе закрыли сайдингом. Обнаруженные им после заключения договора купли-продажи жилого помещения недостатки (трещины и разрушения в кирпичной кладки стен, ненадлежащее техническое состояние фундамента, газового котла, дымохода и вентиляции, а также дефекты пола и напольного покрытия) имеют место быть в помещениях под Лит. А2,А4 и а1 по плану объекта недвижимости, содержащемуся в кадастровом паспорте, составленном 

<

...> городским отделением 

<

...> филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ“ по состоянию на 30.01.2009 год. 

Все эти помещения находятся в кирпичном пристрое, где расположены прихожая, кухня, две комнаты и коридор. Во всех этих комнатах имеются трещины в стенах. Газовый котел с печной горелкой стоит в прихожей. При его осмотре сотрудниками АО «Газпром газораспределение Пенза» в апреле и августе 2023 года было указано на необходимость оборудования дымохода, вентиляционного клапана, замену подводки к котлу, биметаллической пластины горелки, а также на необходимость убрать горючие материалы, поскольку труба дымохода прежним собственником была заделана сайдингом.

Согласно заключению АНО «

<

...>» от 25.02.2024 года за №, в объекте недвижимости, расположенном по адресу: 

<

...>, имеются заявленные истцом ФИО1 дефекты в помещениях под лит. А2, А4 и al согласно плану объекта недвижимости, содержащегося в кадастровом паспорте, составленном по состоянию на 30.01.2009 года 

<

...> городским отделением 

<

...> филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ».

Выявленные дефекты, за исключением трещин стен жилого, закрытых сайдингом снаружи и обоями изнутри, не являются срытыми, а носят явный характер и связаны с естественным процессом накопления физического износа конструктивными элементами жилого помещения (фактический износ - 55%) в процессе длительной эксплуатации, а также из-за скопления воды вокруг жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, которое могло образоваться из-за скопления поверхностных, грунтовых и атмосферных вод, которые собираются и могут накапливаться в понижениях вокруг здания, при естественном выпадении и снеготаянии.

Физический износ объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, на момент проведения экспертного осмотра, составляет: Лит.А2, А4, Лит.а1 -55%.

Согласно Методики определения физического износа [11], степени физического износа жилого дома в 55% соответствует оценка технического состояния - неудовлетворительное (ограниченно работоспособное).

Ограниченно работоспособное состояние - категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации, объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, соответствует требованиям п.10 раздела 2 и п.33, 34 раздела 3 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ №47 от 28 января 2006 года и не позволяет признать жилое помещение непригодным для постоянного проживания, т.е. выявленные дефекты не влияют на возможность использования объекта недвижимости по назначению.

Выявленные дефекты являются устранимыми.

Стоимость работ, материалов и сопутствующих затрат для устранения недостатков (дефектов), выявленных на объекте недвижимости, расположенном по адресу: 

<

...>, на момент проведения исследования с учетом НДС составляет 328 239 руб. (Триста двадцать восемь тысяч двести тридцать девять рублей).

Выявленные дефекты могли повлиять на рыночную стоимость оцениваемого объекта по состоянию на дату заключения договора купли-продажи от 28 марта 2023 года.

Определенная сторонами договора цена 37/100 доли в праве общей собственности на здание (жилой дом), кадастровый №, адрес: 

<

...>, площадью 150,7 кв.м (1 300 000 руб.) не соответствовала техническому состоянию жилого помещения.

Рыночная стоимость приобретенного ФИО1 жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, с учетом округления по состоянию на 28 марта 2023года, с учетом имеющихся недостатков составляет 1157000 (Один миллион сто пятьдесят семь тысяч) рублей (л.д.166-202 том №).

В силу статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при удовлетворении требования о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара, а покупателю подлежит выплата денежной суммы, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 пункта 1 статьи 475 абз. 2 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась, как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Поскольку по спору об уменьшении покупной цены факт приобретения товара, ненадлежащее качество товара, если при продаже оно не было оговорено продавцом, факт обращения покупателя к продавцу с просьбой об уменьшении покупной цены, действительная цена товара с неоговоренными недостатками подлежат в силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказыванию истцом, заявившем такое требование.

На ответчике лежит бремя доказывания факта возникновения недостатков уже после передачи товара покупателю.

Между тем, в соответствии со ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о возмещении расходов на устранение недостатков и требование о соразмерном уменьшении цены различны по своему правовому содержанию, при этом, уменьшение покупной цены приобретенного жилого дома не может осуществляться путем возмещения стоимости ремонтных работ.

В данном случае истец, пользуясь правом выбора в силу п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, в ходе судебного разбирательства, после производства по делу судебной экспертизы заявил требования о возмещении расходов на устранение недостатков.

Будучи допрошенным в ходе судебного разбирательства эксперт АНО «

<

...>» Ф.И.О.9 поддержал вышеприведенное заключение экспертизы, пояснил суду, что год постройки строения указан в техническом паспорте. Что касается газового котла, то в экспертом заключении имеется локальная смета, и в разделе №4 «отопление, устройство дымоходов и установка клапанных дымоходов», где приведены все расчеты. При экспертном осмотре пристрой стоял, только его угол немного отставал от дома. Идет определенный технический износ, и из-за отсутствия водоотводящих конструкций и отмостки, атмосферные осадки попадают под фундамент, происходит подтапливание и поэтому пристрой быстро пришел в негодность. Им были посчитаны работы по усилению конструкции путем стяжки опорно-металлическими стенами по периметру здания. С учетом года постройки дома процент износа 55% считается нормальным, но расценивается как неудовлетворительное состояние. Критическим пределом для кирпичных зданий является более 70 %, для деревянных зданий – более 65 %. Данное заключение было дано в феврале 2024 года, на сегодняшний день произошло повышение цен на строительные материалы и работы.

08.08.2024 года экспертом АНО «

<

...>» Ф.И.О.9 был произведен пересчет стоимости работ и затрат от базисных цен 2001 года с применением индекса изменения стоимости СМР в условиях рынка на момент запроса. С использованием индексов на третий квартал 2024 года (по статьям затрат: оплата труда – 32,50; материалы, изделия и конструкции – 7,86; эксплуатация машин и механизмов – 9.82), согласно Письму Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ о величине индексов изменения сметной стоимости строительства в третьем квартале 2024 года, №43022-ИФ/09 от 29.07.2024 года.

На основании произведенного перерасчета установлено, что сметная стоимость работ, материалов и сопутствующих затрат для устранения недостатков (дефектов), выявленных на объекте недвижимости, расположенном по адресу: 

<

...>, на момент проведения исследования с учетом НДС составляет 356 571 руб. (Триста пятьдесят шесть тысяч пятьсот семьдесят один рубль) (л.д.53-58 том №2).

Экспертное заключение, наряду с приведенным выше перерасчетом суд признает относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами, соответствующими требованиям ст. 67 ГПК РФ. У суда нет оснований не доверять заключению эксперта, имеющему соответствующую экспертную специальность, кроме того, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, а содержание экспертного заключения соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения материалов гражданского дела, мотивировано, содержит выводы и ответ на поставленный судом вопрос; заключение и перерасчет не содержат каких-либо противоречий и сторонами не оспорены.

Исходя из собранных по делу доказательств, судом установлено, что выявленные дефекты в виде трещин стен жилого дома, закрытых сайдингом снаружи и обоями изнутри, имели скрытый характер, возникли до передачи объекта недвижимости продавцом покупателю.

Рассматривая спор в пределах заявленных требований ( ч.3 ст.196 ГПК РФ), на основании положений пункта 1 статьи 454, пунктов 1, 2 статьи 469, статьями 475, 477, пункта 1 статьи 549, пункта 1 статьи 556, статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом представленных сторонами доказательств, которым дана оценка в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключения судебной строительно-технической экспертизы, суд, установив факт наличия скрытых недостатков в спорном жилом помещении, которые не были оговорены продавцом, не отражены в договоре купли-продажи при описании качества приобретаемого объекта недвижимости, и о существовании которых истец при обычных условиях оценки приобретаемого объекта узнать не мог, приходит к выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца стоимости восстановительно-ремонтных работ стен в размере 127 672,52 руб., согласно расчета стоимости работ, материалов и сопутствующих затрат для устранения недостатков, с учетом действующих коэффициентов на третий квартал 2024 года, приведенного в дополнительном приложении (табличном) к заключению эксперта №537/16 (л.д.55 том №2). 

Отклоняя доводы стороны ответчика о том, что при заключении договора купли-продажи истец к качественному состоянию приобретаемого имущества претензий не имел, суд исходит из установленных обстоятельств того, что дефекты в виде трещин стен жилого дома являются скрытыми и не могли быть обнаружены истцом в ходе визуального осмотра помещения.

Доводы стороны ответчика о том, что истец мог бы до заключения договора купли-продажи убедиться в состоянии стен дома, разобрав сайдинг, суд относится критически.

По ходатайству представителя ответчика в судебном заседании была допрошена свидетель Ф.И.О.10, которая пояснила суду, что с ней по соседству в квартире № проживала раньше ФИО2 В апреле 2023 года свидетель стала замечать на участке посторонних людей, в том числе истца; ФИО2 ответила, что продала свою часть дома, и что это ее новые соседи. На тот момент они еще не жили в той части дома, какое-то время там продолжала жить ФИО2, а ФИО1 привел на участок свою собаку, оставил ее там и приходил каждый день кормить, а также капал лопатой землю на огороде. До того, как ФИО2 продала свою часть дома, она там постоянно проживала, в том числе и в зимний период времени.

Основания не доверять свидетелю отсутствуют, однако, показания свидетеля Ф.И.О.10 применительно к спорным правоотношениям доказательственного значения не имеют.

Исходя из собранных по делу доказательств, учитывая в том числе и показания самого истца ФИО1, из которых следует, что он не проявил должной осмотрительности, не осмотрел дом надлежащим образом перед его покупкой, не проверил как работает газовый котел, в каком состоянии находится пол, суд приходит к выводу о том, что состояние фундамента, связанное с естественным процессом накопления физического износа конструктивными элементами жилого помещения, с учетом года возведения строения и его фактического износа – 55%, иные заявленные в иске недостатки жилого помещения (газового котла, дымохода, вентиляции, пола и напольного покрытия) являлись видимыми и могли быть обнаружены при осмотре дома покупателем до заключения договора купли-продажи, однако на момент подписания договора купли-продажи и передачи жилого помещения истцу каких-либо разногласий между продавцом и покупателями не имелось, объект принят покупателями без указания на наличие данных недостатков, в связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истцов во взыскании стоимости устранения явных, видимых недостатков объекта.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию возврат госпошлины в размере 3 753,45 руб. 

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 ((Дата) года рождения, уроженки 

<

...>, зарегистрированной по адресу: 

<

...>, паспорт гражданки РФ серии № №, выдан (Дата) ОВД 

<

...> района 

<

...>, код подразделения №) в пользу ФИО1 ((Дата) года рождения, уроженца 

<

...>, паспорт гражданина РФ серии 56 11 №, выдан (Дата) ОУФМС России по 

<

...> области в 

<

...> районе 

<

...>, код подразделения 580-003) стоимость восстановительно-ремонтных работ в размере 127 672 (сто двадцать семь тысяч шестьсот семьдесят два) рубля 52 копейки и возврат госпошлины в размере 3 753 (три тысячи семьсот пятьдесят три) рубля 45 копеек.

Копию мотивированного решения направить сторонам по делу, третьему лицу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Пензенский районный суд Пензенской области в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья