Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 июня 2019 года г. Кострома

Костромской районный суд Костромской области в составе председательствующего судьи Соболевой М.Ю., при секретаре Бойцовой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли - продажи земельного участка,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о признании недействительным договора купли - продажи земельного участка, заключенного 04 сентября 2018 года, погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи и праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства, расположенного по адресу: (адрес), запись регистрации № от 19.09.2018 г., взыскании части стоимости земельного участка в размере 50000 рублей. В обоснование требований указала, что 04 сентября 2018 года между ней и ответчиком ФИО2 заключен договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства, расположенного по адресу: (адрес). 19 сентября 2018 года Управлением Росреестра по Костромской области за ней зарегистрировано право собственности на указанный объект недвижимости. Стоимость вышеуказанного земельного участка согласно п.3 договора составляет 1 600 000 рублей. При передаче земельного участка от ответчика к истцу в день подписания договора купли - продажи истец оплатил часть стоимости земельного участка в сумме 50 000 рублей, что подтверждается распиской в получении денег. Часть стоимости земельного участка в сумме 1 550 000 рублей согласно п.3.1.2 договора осуществляется ООО «ЦНС» по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. Предметом настоящей сделки фактически является не земельный участок, кадастровая стоимость которого составляет 85 542 рубля 60 копеек, а жилой дом площадью 88,5 кв.м., находящийся на указанном земельном участке. При заключении договора купли - продажи земельного участка ответчик распиской от 04 сентября 2018 года подтвердил, что в стоимость земельного участка включена и стоимость жилого дома, который не включен в договор купли - продажи по причине того, что в данный момент жилой дом не поставлен на кадастровый учет и права на него не зарегистрированы. Истец при заключении указанного договора имела намерение приобрести жилой дом, пригодный для круглогодичного проживания. При заключении договора купли - продажи ответчик намеренно ввел истца в заблуждение относительно предмета сделки, поскольку 26 июля 2018 года Управлением Росреестра по Костромской области приостановлена постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация права в связи с созданием и образованием объекта недвижимости указанного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №. 

Как следует из заключения эксперта № от 25 сентября 2018 года, выполненного Общественной организацией «Костромское областное общество защиты прав строителей», жилой дом, расположенный по адресу (адрес) не пригоден для круглогодичного проживания семьи с несовершеннолетними детьми.

В процессе рассмотрения дела представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, требования уточнил, просил признать недействительным договор купли - продажи земельного участка, заключенный 04 сентября 2018 года, погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи и праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства, расположенного по адресу: (адрес), запись регистрации № от 19.09.2018 г., взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 1 600 000 рублей. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, причины неявки не известны. Ранее в судебном заседании истец поддержала заявленные требования, просила их удовлетворить. Она пояснила, что в августе 2018 года на сайте Авито увидела объявление о продаже загородного дома стоимостью 1 800 000 рублей. Созвонившись с продавцами, она с гражданским мужем осмотрела дом и участок. В момент осмотра в доме было отключено электроснабжение. Внешне в доме все было в порядке, была вода, водонагреватель, электроплита, душевая кабина, оборудована выгребная яма. Участок обнесен забором, выполненным из сетки - рабицы. Дом ей понравился, она решила его приобрести, так как имела намерение продать квартиру, находящуюся в г. Костроме, переехать на постоянное место жительство в дом за городом. С этой целью она позвонила продавцам и сообщила о своем желание купить дом для круглогодичного проживания, предложила уменьшить стоимость дома до 1 600 000 рублей. Более ни дом, ни земельный участок перед заключением договора купли - продажи не осматривала, так как не было возможности. Со слов продавца, ей известно, что документы на дом находились на регистрации, в связи с чем в договор купли - продажи дом включен не был. По предложению риэлторов, сопровождающих сделку, Семашкевичем была написана расписка, в которой указано, что в стоимость земельного участка включен дом. Договор купли - продажи заключен 04 сентября 2018 года, сдан для регистрации. С Семашкевичем была достигнута договоренность, что он предоставить доступ в дом до регистрации перехода права собственности для того, чтобы перевезти вещи. Вещи в дом перевозил супруг, при этом он не обращал внимания на состояние дома, так как торопился. Ключи от дома Семашкевич передал 20 или 21 сентября 2018 года, она с гражданским мужем и двумя несовершеннолетними детьми вселились в дом. На следующий день утром она увидела, что в доме имеются щели, в доме было холодно, скважина не работала, подводка к дому воды смонтирована по земле, ввода в дом воды не имеется. Она имела намерение приобрести жилой дом, о чем сообщала продавцу, однако ей продали дом, непригодный для круглогодичного проживания. Кроме того, документов, подтверждающих право собственности на дом, у продавцов не имелось. После этого она потребовала от продаца расторгнуть сделку, на что его супруга предложила ей 100 000 - 150 000 рублей. Однако она (ФИО1) с этим не согласилась. 

Представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, указанным в заявлении. Дополнил, что целью заключения договора было приобретение индивидуального жилого дома и земельного участка. Так как на данном земельном участке в силу разрешенного использования не может быть осуществлен ввод в эксплуатацию и регистрация права на жилой дом, что в силу ст. 178 ГК РФ истец была введена в заблуждение относительно предмета сделки, что имеет существенное значение. Кроме того, «истец была введена в заблуждение самим объявлением о продаже загородного дома, поскольку ответчик не сообщил ей, что данный дом не признан загородным». Наличие заблуждения подтверждается распиской ФИО2 от 04 сентября 2018 года, где указано, что в стоимость земельного участка включена стоимость жилого дома. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, причины неявки не известны. Ранее в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что в 2012 году он приобрел дом и земельный участок в садовом товариществе. Дом был поставлен на учет как нежилое строение. Впоследствии он вложил в данный дом значительную сумму для приведения дома в жилое состояние: пробурил скважину, подвел воду в дом, сделал канализацию, построили баню на участке, построил пристройку к дому. В 2018 году он через представителя обратился в Управление Росреестра для постановки на учет жилого дома, представив все документы. В 2018 году он с супругой решили продать данный дом и земельный участок. С этой целью через сеть Интернет выложили объявление о продаже, указав стоимость 1 800 000 рублей. Покупатель ФИО1 осматривала дом и земельный участок, после этого по телефону сообщила, что она имеет намерение приобрести их. Он (Семашкевич) совместно с супругой приехали в г. Кострому, показывали покупателям (ФИО1 и ее супругу) дом еще 2-3 раза. Никого в заблуждение покупателей не вводил, все им показывали и объясняли. По просьбе ФИО1 дом, расположенный на данном участке, был снят с учета, и в договоре купли - продажи указан только земельный участок. Дополнил, что по просьбе покупателей риэлтором была составлена расписка, в которой указано, что в стоимость участок входит и дом, расположенный на нем. Данную расписку он подписал. После заключения договора и регистрации сделки от покупателя поступили претензии, она требовала деньги для строительства дома. Супруга предлагала ей 100 000 - 150 000 рублей.

Представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила отказать в удовлетворении требований, поскольку не представлено доказательств того, что ФИО2 ввел в заблуждение и скрыл от покупателя, что могло повлиять на заблуждение покупателя в отношении обстоятельства, которое покупатель упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью дял другой стороны исходила, совершая сделку. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Костромской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, ранее представил отзыв, в котором указал, что в соответствии с требованиями Закона о регистрации Управлением Росреестра 19 сентября 2018 года на основании договора купли - продажи от 04 сентября 2018 года произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 660 кв.м., расположенного по адресу (адрес), о чем в ЕГРН внесена соответствующая регистрационная запись. В ходе проведенной правовой экспертизы предоставленных на государственную регистрацию документов основания для приостановления и отказа в государственной регистрации, предусмотренных ст. 26, 27 Закона о регистрации недвижимости, выявлено не было. 

Свидетель С. в суде показала, что ФИО2 является ее супругом. Ему на праве собственности принадлежал дом и земельный участок в садоводческом товариществе. Данные объекты ими были приобретены в 2012 году. 

В сети Интернет на сайте «Авито» было размещено объявление о продаже земельного участка. На указанный телефон позвонила ФИО1, была достигнута договоренность о продаже земельного участка. Она (С.) сообщила им, что дом не жилой, что сданы документы на оформление. Также указала, что они (Семашкевич) в доме проживали только в летний период времени, зимой в доме не жили, покупатели интересовались отопление дома. Они несколько раз осматривали участок и дом, в том числе и супруг истца, по телефону сообщили, что все понравилось, в связи с этим они (Семашкевич) приехали в Кострому. ФИО1 было предложено обратиться к риэлтору для оформления документов, на что она указала, что у них имеется риэлтор, который займется подготовкой документов. Была достигнута договоренность о стоимости дома и земельного участка за 1 600 000 рублей. В договоре купли - продажи указан только земельный участок, поскольку по просьбе покупателей дом был снят с кадастрового учета. При заключении договора Семашкевичем была составлена расписка, что в стоимость земельного участка входит и стоимость дома. После регистрации договора купли - продажи покупатели стали просит деньги в размере 100 000 - 150 000 рублей. В заблуждение покупателей они не вводили, все им показывали и рассказывали, передали все имеющиеся документы на дом и участок. 

Свидетель С.Л. в суде показала, что ФИО2 является её двоюродным братом. ФИО2 выдал ей доверенность с целью постановки принадлежащему ему дома на учет как жилого. Она обращалась в МФЦ с заявлением о признании дома жилым, впоследствии по просьбе ФИО2 она написала отзыв данного заявления, так как он нашел покупателей на дом, которые готовы были приобрести земельный участок без регистрации права на дом. При написании заявления о прекращении учета присутствовали Семашкевич и ФИО1, покупатели мотивировали свою просьбу срочностью покупки. Спорный дом Семашкевич приобрел около 5 лет назад, это двухэтажный рубленный дом, в котором имеются все удобства, в том числе стиральная и посудомоечная машина. Со слов Семашкевич ей известно, что ФИО1 приезжала в дом, фотографировала, все проверяла в доме. 

Свидетель ФИО9 в суде показала, что она поддерживает с семьей Семашкевич дружеские отношения. В августе 2018 года она приезжала к ним в гости в НСТ «Спутник». В это время к ним приехал мужчина по имени Саша. Семашкевич его водил по земельному участку, по дому, все показывал. Супруга ФИО2 ей пояснила, что это покупатель. 

Свидетель Д. в суде показал, что ФИО1 является его гражданской женой. У них встал вопрос об улучшении жилищных условий, в связи с чем они имели намерение, продав квартиру в г. Костроме, приобрести жилой дом в городе. Однако стоимость жилых домов в городке значительна, в связи с этим они рассматривали варианты приобретения дома за городом. На сайте «Циан» они нашли объявление о продаже спорного дома, который понравился им тем, что имелись своя скважина, отопление, а также был возможен торг. Они позвонили представителю продавца, осмотрели дом. Участок обнесен забором, на момент осмотра зарос травой. В доме имелась летняя кухня, второй этаж, туалет, душевая кабина, на полу положен ламинат, отопление дома электрическое. В спорной доме отсутствует подвальное помещение, отмоски у дома выполнено не было. Вход в дом обеспечен через деревянное крыльцо, над которым не было козырька. Дом был отключен от энергоснабжения, в связи с чем они не проверили работу скважины. На участке находится выгребная яма. Им было известно, что участок находится в садоводческом товариществе, поскольку при въезде на территорию товарищества имеется об этом надпись. Более дом до заключения договора купли - продажи не осматривали, сведения о принадлежности приобретаемых объектов недвижимости в Управлении Росреестра до подписания договора не запрашивали. Со слов продавцов ему известно, что они проживали в доме в летнее время, до осени, примерно до ноября, проживала сестра ответчика. При заключении договора купли - продажи была составлена расписка, однако в её содержание он не вникал. После заключения договора, с согласия продавца 14 сентября 2018 года он перевозил в дом вещи, было в доме около 3 раз. Электроснабжение дома было восстановлено, в доме имелся свет. Однако дом он не осматривал, так как торопился. После регистрации сделки ответчик передал ФИО1 ключи от дома, они въехали в дом. Утром следующего дня они почувствовали, что в доме прохладно, стали «все проверять», увидели, что в доме имеются просветы между бревнами, сломлена раковина, скважина заилена, не работала, насос в скважине сгорел, канализация была заполнена. ФИО1 позвонила продавцу и попросила снизить стоимость. В дальнейшем было принято решение о расторжении договора купли - продажи.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, экспертов, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 153 ГК РФ установлено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). 

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434)

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании договора купли - продажи от 31 мая 2012 года ФИО2 приобрел в собственность дом и земельный участок, находящиеся по адресу (адрес). Указанный дом, назначение нежилое, 2-этажный, общей площадью 80 кв.м., земельный участок общей площадью 600 кв.м., кадастровый №, расположен на землях сельскохозяйственного назначения и предоставлен для садоводства. 

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 27 июня 2012 года ФИО2 на основании договора купли - продажи принадлежал дом, назначение: нежилое, 2-этажный, площадью 80 кв.м., адрес объекта (адрес) 

Ответчиком ФИО2 суду представлен договор на выполнение подрядных работ, заключенный 15 мая 2012 года, из которого усматривается, что заказчик ФИО2 сдал, а подрядчик принял на себя выполнение работ по отделке рубленного дома, строительство бани, обустройство придомовой территории. Стоимость работ определена в сумме 800 000 рублей. Согласно приложению № 1 к договору отделочные работы рубленного дома включают в себя: утепление верандой части дома, обустройство санузла, монтаж электропроводки, монтаж системы водоснабжения, монтаж канализационной системы, монтаж системы отопления, монтаж лестницы, монтаж покрытий из материала заказчика и иные. 

В техническом плане здания, подготовленном ООО «Костромалесинвентаризация» от 12 февраля 2018 года указано, что данный план подготовлен на здание с кадастровым номером 44:07:091920:232 в связи с изменением сведений о назначении здания, площади здания. Характеристики объекта недвижимости: здание, назначение объекта: жилой дом, площадь 78,5 кв.м. В заключении кадастрового инженера указано: здание "Жилой дом" имеет следующие описания конструктивных элементов:

1. Фундамент-кирпич;

2. Наружные и внутренние капитальные стены Брус - 1 этаж; Брус - 2этаж;

3. Перегородки - вагонка;

4. Перекрытия - деревянные утепленные; V

5. Крыша - шифер;

6. Полы - деревянные, ламинат, линолеум;

7. Проемы: окна - деревянные; двери - деревянные;

Отделка - отсутствует; санитарно-электротехнические работы: водопровод - от скважины; электроосвещение - открытая; газоснабжение-; отопление - электрическое; прочие работы - имеются.

30 марта 2018 года ФИО2 обратился в ОГКУ «МФЦ» с заявлением о снятии с учета и прекращении права собственности в отношении здания, площадью 80 кв.м., адрес объекта (адрес)

Согласно делу правоустанавливающих документов на здание, расположенное по адресу (адрес) 142, ФИО2 в лице представителя С.Л. 31 мая 2018 года обратился в ОГКУ «МФЦ» с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет здания, площадью 78,5 кв.м., расположенного по адресу (адрес), назначение объекта недвижимости и виды разрешенного использования: жилое. К заявлению приложен технический план задания от 04 мая 2018 года. 

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Костромской области от 26 июля 2018 года государственный кадастровый учет и государственная регистрация права приостановлена в связи с созданием и образованием объектов недвижимости. В уведомлении указано, что 31 мая 2018 года с заявлением о государственном кадастровом учете и регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу (адрес) обратилась С.Л., действующая по доверенности от ФИО2 Согласно представленного технического плана, объектом недвижимости в отношении которого подано заявление, является жилой дом, тогда как земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположен данный объект, имеет разрешенное использование - для ведения гражданами садоводства и огородничества, вид категории - земли сельскохозяйственного назначения. Кроме того, отсутствует на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию.

04 сентября 2018 года ФИО2 в лице представителя ФИО5 обратился в ОГКУ «МФЦ» с заявлением о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав по заявлению от 31 мая 2018 года. На основании данного заявления 11 сентября 2018 года Управлением Росреестра по Костромской области вынесено уведомление о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Суду представлен договор купли - продажи от 04 сентября 2018 года, заключенный между ФИО2, именуемый в дальнейшем продавец, и ФИО1, именуемой в дальнейшем покупатель, согласно условиям которого продавец продал в целом, а покупатель купил земельный участок без построек, расположенный по адресу (адрес), площадь 600 кв.м., категория земель: сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения садоводства, кадастровый №. 

В п. 3 договора указано, что продавец продал указанный земельный участок покупателю в целом за 1 600 000 рублей. 

Согласно п. 5 договора продавец обязуется передать покупателю указанный земельный участок в том состоянии, в котором он находился на момент подписания настоящего договора. 

При передаче земельного участка от ответчика к истцу в день подписания договора купли - продажи истец оплатил часть стоимости земельного участка в сумме 50 000 рублей, что подтверждается распиской в получении денег. Часть стоимости земельного участка в сумме 1 550 000 рублей согласно п.3.1.2 договора осуществляется ООО «ЦНС» по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Согласно передаточному акту от 04 сентября 2018 года ФИО2 передал, а ФИО1 приняла в целом земельный участок без построек, расположенный по адресу (адрес), в том виде, в котором он находится на момент подписания настоящего договора. Продаваемый земельный участок покупателем осмотрен и претензий к качеству участка покупатель не имеет. 

04 сентября 2019 года ФИО1 и ФИО2 совместно обратились в ОГКУ «МФЦ» с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. 

Согласно выписке из ЕГРН от 20 сентября 2018 года на государственном кадастровом учете значится земельный участок земельный участок без построек, расположенный по адресу (адрес), площадь 600 кв.м., категория земель: сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения садоводства, кадастровый №. Правообладателем указана ФИО1, вид и дата государственной регистрации права 10 сентября 2018 года, собственность. 

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли - продажи земельного участка, расположенного по адресу (адрес) площадь 600 кв.м.

В силу п. 1 ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. 

В подтверждение заявленных требований истец ФИО1 представила в материалы дела расписку от 04 сентября 2018 года. 

Суду представлена расписка, составленная 04 сентября 2018 года, согласно которой ФИО2 подтверждает, что в стоимость земельного участка, расположенного по адресу (адрес) площадью 660 кв.м., переданного по договору купли - продажи ФИО1 включена стоимость жилого дома площадью 78,5 кв.м., находящегося на указанном земельном участке. Данный жилой дом не включен в договор купли - продажи по причине того, что на данный момент указанный жилой дом не поставлен на кадастровый учет и права на него не зарегистрированы. 

Вместе с тем, согласно содержанию оспариваемого договора, заключенного между ФИО2 и ФИО1, зарегистрированного Управлением Росреестра по Костромской области в ЕГРН, последняя приобрела земельный участок в садоводческом товариществе «Спутник» площадью 600 кв.м., указания на приобретение жилого дома в договоре не имеется. 

Более того, как следует из пояснений сторон, ФИО1 ответчиком были переданы все документы в отношении предмета сделки, а также технический паспорт на дом и уведомление Управления Росреестра по Костромской области о приостановлении государственного кадастрового учета жилого дома, из которых следует, что жилой дом, как объект права, не учтен в государственном кадастровом учете. Данные документы представлены истцом к исковому заявлению.

В соответствии со статьей 431 ГК Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в договоре от 04 сентября 2018 года, сторонами не согласованы существенные условия о продаже жилого дома площадью 78,5 кв.м., расположенного по адресу (адрес), в связи с чем представленная расписка не соответствует требованиям статьи 554 ГК Российской Федерации.

Как следует из материалов гражданского дела в качестве оснований признания договора купли-продажи спорного имущества недействительным истцом указано на положения ст. ст. 178 ГК РФ.

В силу положений ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Фактически, данным пунктом устанавливается принцип распознаваемости заблуждения для контрагента заблуждавшейся стороны как одного из условий, для признания сделки недействительной в связи с заблуждением истца.

тоятельств и особенностей сторон.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными нормативно-правовыми актами.

Заблуждение истца относительно предмета сделки заключалось в том, что ФИО1 имела намерение приобрести жилой дом для круглогодичного проживания, однако спорный дом не пригоден для круглогодичного проживания семьи с несовершеннолетними детьми. 

Суду представлен скриншот объявления о продаже загородного дома (спорого объекта), из которого усматривается, что продается загородный дом площадью 80 кв.м., стоимостью 1 800 000 рублей, находящийся в 6,5 км от ТЦ «Паново». Кроме того, указано, что участок 6 соток в собственности, на участке имеется баня, вода холодная и горячая, скважина. 

Согласно заключению эксперта ФИО6 Общественной организации «Костромское областное общество защиты прав строителей» от 25 сентября 2018 года объектом исследования является жилой дом по адресу (адрес). Назначение «жилой дом» определено техническим планом здания от 12 февраля 2018 года. 

Обследуемый жилой дом представляет собой одноэтажный сруб с мансардой размерами в плане 6,333 х 6,33 м. К срубу пристроена каркасная веранда с размером 6.41 х 2,85 м. Общая площадь помещений составляет 78,5 кв.м. Связь между первым этажом и мансардой обеспечивается посредством деревянной лестницы, расположенной в гостиной. Вход в дом организован непосредственно в прихожую.

Площади и ширина помещений соответствуют требованиям СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная версия СНиП 31-02-2001». 

Высота помещений составляет 2,4 м, не соответствует требованиям СП 55.13330.2016.

Фундаменты под срубом жилого дома ленточные мелкозаглубленные, выполнены из силикатного кирпича, что не соответствует требованиям СП 15.13330.2012 «Каменные и армокаменные конструкции. Актуализированная редакция СНиП II-22-81*. Кроме того, отсутствует отмостка и козырек над входной дверью. 

Толщина бревенчатых стен и конструкция каркасных стен веранды и ограждений мансарды не обеспечивает требуемую теплоизоляцию помещений (достаточное сопротивление теплопередаче) и соответственно, нормальную эксплуатацию помещений при низких температурах воздуха, что является нарушением СП 50.13330.2012; ТСН 23-322-2001; СП 28.1333.2012. Имеются нарушение требований в части освещенности помещений. 

Наличие недопустимых прогибов междуэтажного перекрытия и значительной степени повреждений гнилью и грибком конструкций перекрытия над полом, элементов и конструкций стропильной крыши. 

Параметры мощности подведенной к дому электросети не достаточны для установленных в доме электроприборов и оборудования. Отсутствие водоснабжения жилого дома, так как на момент проведения экспертизы водоснабжения в доме не было из-за неисправности скважины, которая заилена и не обвязана соответствующими приборами. 

На основании изложенного, экспертом сделан вывод о том, что жилой дом, расположенный по адресу (адрес), не пригоден для круглогодичного проживания семьи с несовершеннолетними детьми. 

Эксперт ФИО6 в суде показала, что в ОО «КООЗПС» обратилась ФИО1, которая пояснила, что приобрела дом для круглогодичного проживания, однако после вселения в него установила, что дом холодный, отсутствует вода, «постоянно выключается электричество», дом находится в садоводческом товариществе. На основании заявки был осуществлен выезд, осмотрен дом, подготовлено экспертное заключение, выводы которого она поддерживает. Дом расположен в садоводческом товариществе «Спутник», дом бревенчатый с пристроенной каркасной верандой, где находится кухня, второй этаж мансардный. При визуальном осмотре было установлено, что имеются провисания между перекрытием первого и второго этажа, Данные провисания в перспективе могут создать угрозу жизни, но древесина имеет свойства очень долгое время удерживать такие прогибы. Гидроизоляция между поверхностью земли и балками отсутствует, в фундаменте использован силикатный кирпич, фундамент не зашит, канапатка между бревнами, особенно на втором этаже, отсутствует, эти места заполнены монтажной пеной, в некоторых местах видны просветы на улицу. Температура в помещениях не измерялась. На главном фасаде от уровня земли до деревянного бревна расстояние 30 см, со стороны двора - бревна лежат на земле. Площадь оконных проемов не соответствует площади пола в помещениях, также присутствуют нарушения к уклонам лестницы для ее безопасной эксплуатации. Мощность энергоустановок в ходе осмотра не измерялось, сведения о нарушениях в части электроснабжения сделан со слов председателя товарищества. Кроме того, была осмотрена скважина, невооруженным глазом видно, что она находится в нерабочем состоянии. 

Определением Костромского районного суда от 06 февраля 2019 года по данному делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам Торгово-промышленной палаты Костромской области. 

На разрешение эксперта поставлены вопросы:

1. Пригоден ли для постоянного круглогодичного проживания дом, расположенный по адресу: (адрес)?

2. Соответствует ли данный дом требованиям Градостроительного кодекса РФ, строительных, технических норм, СНиПов и правил (правилам пожарной безопасности, требованиям об инсоляции и других)?

Согласно заключению эксперта Союз «Торгово-промышленная палата Костромской области» ФИО7 от 16 мая 20196 года № для постоянного круглогодичного проживания дом, расположенный по адресу: (адрес), не пригоден по не существенным признакам. Выявлены отклонения от обязательных требований в части теплотехники стен дома и планировки помещений, защиты отдельных конструкций от внешнего воздействия и нормы естественной освещенности.

Особое мнение эксперта:

Согласно СП 55.13330.2016 объект экспертизы - дом жилой, одноквартирный отдельно стоящий, который можно использовать как для длительного, так и для кратковременного пребывания, что подтверждается п.4 СП 55.13330.2016, «Дом может предназначаться для постоянного или временного проживания, а также для сдачи внаем согласно п.4 (Введен дополнительно, Изм. N 1).

Для цели определения существенности обнаруженных недостатков определены стоимость затрат на их устранение. Для приведения жилого дома к требованиям для временного режима проживания в нем, необходимы затраты в сумме 54 700 рублей. Для приведения жилого дома к требованиям для круглогодичного режима проживания в нем, необходимы затраты в сумме 190 400 рублей.

С учетом результатов натурного обследования строения в холодном и теплом периоде, конструкции отвечают требованиям ГОСТ 27751-2014 Надежность строительных конструкций и оснований.

Нормативы по противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам нарушены не были: соблюдены требования СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" (с изменениями на 9 сентября 2010 года), СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» и СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях" (с изменениями на 27 декабря 2010 года), СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278 с незначительными устранимыми отступлениями.

В процессе обследования объекта, расположенного по адресу: (адрес), было установлено, что указанное домовладение имеет основное строение из деревянного сруба с мансардным этажом, пристройку по каркасно-обшивной технологии.

При постройке жилого дома нормативы по противопожарным и санитарно- эпидемиологическим нормам и правилам нарушены не были: соблюдены требования СНиП 2.07.01- 89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» и СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях" (с изменениями на 27 декабря 2010 года) с незначительными устранимыми отступлениями (см. далее) (с учетом Постановленш Правительства РФ от 26 декабря 2014 года N 1521) Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"(с изменениями на 7 декабря 2016 года), ФЗ №123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008 г, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" (с изменениями на 9 сентября 2010 года).

Эксперт ФИО7 в судебном заседании выводы, изложенные в заключении, поддержал. 

Из пояснений истца ФИО1 следует, что спорный дом до заключения договора купли - продажи ею был осмотрен только один раз, иной возможности выехать в место нахождения дома она не имела. Её гражданский муж выезжал на участок после заключения договора, до его регистрации в Управлении Росреестра, с целью перевозки вещей, однако дом не осматривал по причине отсутствия на это времени. Препятствий в осмотре дома никто не создавал. 

Из пояснений ответчика ФИО2, свидетелей С., ФИО9 следует, что ФИО1 с мужем осматривали дом неоднократно, до заключения договора ФИО2 пояснял покупателям, что они пользовались этим домом только в летний период времени, до осени в доме проживала сестра ответчика. 

Доказательств преднамеренного создания у истца не соответствующего действительности представления о характере сделки, ее условиях, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение, ФИО1 не представлено.

Эксперт ФИО6 в судебном заседании пояснила, что при выезде она увидела «садовый дом, то есть временную конструкцию для временного проживания. Все недостатки были видны, скрытые недостатки были только на веранде». 

Истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ в ходе рассмотрения данного дела не представлено доказательств того, что обстоятельства заключения сделки препятствовали ФИО1 проявить обычную осмотрительность для установления характеристики жилого помещения, которое передается ей в собственность.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о недоказанности ФИО1 факта введения её в заблуждение ФИО2 относительно предмета сделки, и, соответственно, об отсутствии оснований для признания оспариваемого договора купли - продажи недействительным. 

Учитывая, что в удовлетворении основанного требования о признании договора купли - продажи недействительным отказано, суд отказывает и в удовлетворении иска в части производных требований о применении последствий недействительности сделки в виде возврата уплаченных по договору денежных средств в сумме 1 600 000 рублей. 

Согласно ст. 88 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно положениям ст. 94 Гражданского процессуального кодекса РФ к судебным издержкам относятся в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В силу ст. 95 Гражданского процессуального кодекса РФ свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам возмещаются понесенные ими в связи с явкой в суд расходы на проезд, расходы на наем жилого помещения и дополнительные расходы, связанные с проживанием вне места постоянного жительства (суточные). Эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам, специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судом установлено, что определением от 06 февраля 2019 года назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручено Союзу «Торгово-промышленной палаты Костромской области»

В соответствии со ст. 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

На основании изложенного, поскольку заключению эксперта Союза «Торгово-промышленной палаты Костромской области» ФИО7 подтвердило доводы ответчика ФИО2, суд считает, что требования о взыскании расходов, связанных с оплатой судебной строительно-технической экспертизы, подлежат удовлетворению с ФИО1 в соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении уточненных исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли - продажи земельного участка от 04 сентября 2018 года, погашении записи в ЕГРН, взыскании 1 600 000 рублей отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу Союза «Торгово-промышленной палаты Костромской области» расходы на проведение судебной строительно-технической экспертизы в сумме 28 000 (двадцать восемь тысяч) рублей. 

Решение суда может быть обжаловано в Костромской областной суд в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Костромской районный суд Костромской области.

Судья Соболева М.Ю.

Мотивированное решение изготовлено 25 июня 2019 года.