Судья ФИО4 УИД 38RS0Номер изъят-05

Судья-докладчик ФИО11 Номер изъят (Номер изъят)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 января 2026 года 

<

адрес изъят>

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Шабалиной В.О.,

судей Кулаковой С.А., Шишпор Н.Н.,

при секретаре Багдуевой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело Номер изъят по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о возложении обязанности привести нежилое помещение в первоначальное состояние, внести изменения в технический план ЕГРН и передать выписку с новым техническим планом

по апелляционной жалобе и дополнениям к ней ФИО1

на решение Октябрьского районного суда 

<

адрес изъят> от Дата изъята ,

УСТАНОВИЛА:

в обоснование требований истец указал, что является собственником нежилого помещения площадью 22,4 кв. м в офисном здании с кадастровым номером (данные изъяты) по адресу: 

<

адрес изъят> Все здание является нежилым и состоит из офисных помещений. В период с Номер изъят собственниками помещения с кадастровым номером (данные изъяты) площадью 532,6 кв. м, расположенного в цокольном этаже, ответчиками ФИО3, ФИО2, в принадлежащем им помещении произведены незаконные перепланировки. В стене здания для нужд ресторана оборудованы два проема для выхода на улицу, при этом над первым возведен козырек, ко второму со стороны улицы пристроен капитальный пристрой (тамбур). В несколько раз расширены оконные проемы. Со стороны двора на стене здания установлены несколько вытяжек. По мнению истца, действия ответчиков по перепланировке принадлежащего им помещения являются незаконными, подлежали согласованию со всеми собственниками и уполномоченными органами, поскольку в результате перепланировки произошло уменьшение общего имущества - демонтаж части несущих (наружных) стен, строительство пристроя, на фасаде здания осуществлен монтаж вытяжки; частично демонтированы несущие (наружные) стены; не получено согласие на использование части земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты), на котором расположено здание. Управляющая компания бездействует.

Просил суд возложить на ФИО2, ФИО3 солидарную обязанность в течение двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу привести в первоначальное состояние наружные стены нежилого помещения с кадастровым номером (данные изъяты) здании по адресу: 

<

адрес изъят> - возложив обязанность демонтировать тамбур, навес над ним и его опоры, пристроенные к зданию с 

<

адрес изъят> над проходом в помещение Номер изъят (на поэтажном плане цокольного этажа), после демонтажа тамбура демонтировать дверь, вместо нее бетонными блоками восстановить стену и два окна, после восстановить навесной фасад и тротуарную плитку;

демонтировать навес и его опоры, пристроенные к зданию с 

<

адрес изъят> над проходом в помещение Номер изъят (на поэтажном плане цокольного этажа), после демонтажа в месте образовавшегося прохода бетонными блоками восстановить стену, после восстановить навесной фасад и тротуарную плитку, заделав выкопанный ранее приямок;

демонтировать с 

<

адрес изъят> в помещение Номер изъят (на поэтажном плане) обустроенные на наружной стене два окна (напротив помещений 17 и 19 поэтажного плана цокольного этажа) после демонтажа в месте образовавшегося прохода бетонными блоками восстановить стену и навесной фасад;

демонтировать на наружной стене во дворе здания (со стороны двора) три вытяжки, выходящие из помещения Номер изъят (на поэтажном плане), и далее по наружной стене здания к крыше, а также ограждающую их конструкцию, после демонтажа восстановить стену и навесной фасад;

после выполнения всех работ внести изменения в план помещения в ЕГРН на помещение с кадастровым номером (данные изъяты), передать выписку с новым техпланом истцу;

взыскать расходы по уплате госпошлины - Номер изъят руб.

Решением Октябрьского районного суда 

<

адрес изъят> от Дата изъята в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Мотивирует тем, что выводы эксперта и суда первой инстанции относительно правового режима наружной стены здания являются необоснованными. Наружная стена, независимо от ее несущих свойств, по своему назначению является ограждающей конструкцией, обеспечивающей защиту внутреннего пространства здания от внешних воздействий и обслуживающей весь многоквартирный дом, не рассматривается как набор отдельных элементов, принадлежащих каждому конкретному помещению, входит в состав общего имущества собственников помещений, независимо от типа конструктивной системы здания.

Демонтаж любых ограждающих конструкций, входящих в состав общего имущества, квалифицируется как реконструкция и требует получения разрешения на строительство и последующего ввода объекта в эксплуатацию. Такие требования ответчиками и прежним собственником не исполнены. Кроме того, наружная стена в спорной части обшита вентилируемым навесным фасадом, который является частью общего имущества. Демонтаж креплений фасадных панелей и нарушение их целостности привели к ухудшению технических и эстетических характеристик здания, а также к нарушению влагорегуляции наружной стены.

Приказ Минрегионразвития России от Дата изъята Номер изъят подтверждает, что работы по демонтажу стен, перегородок, перекрытий и иных конструктивных элементов относятся к работам, влияющим на безопасность объекта капитального строительства, требуют надлежащего правового оформления.

Оспаривает вывод суда о том, что несформированность земельного участка под зданием позволяет собственникам помещений первого этажа произвольно застраивать прилегающую территорию. Указывает, что земля под многоквартирным домом до момента формирования участка относится к собственности публично-правового образования, однако собственник земельного участка не вправе распоряжаться ею в той части, которая должна быть включена в границы участка под многоквартирным домом. Собственники помещений имеют право владения и пользования участком постольку, поскольку это необходимо для эксплуатации здания и общего имущества. Следовательно, отсутствие кадастрового учета участка не наделяет ответчиков правом на строительство тамбуров, приямков, навесов и иных пристроек.

Оплата ответчиками фактического пользования землей не подтверждает согласованность их действий с администрацией города или иными собственниками. Земельный участок под зданием передавался Министерством обороны Российской Федерации - министерству имущественных отношений 

<

адрес изъят>, администрации 

<

адрес изъят>, которая выставляла счета всем собственникам помещений, а не только ответчикам. На момент подачи жалобы земельный участок сформирован, договор аренды от Дата изъята Номер изъят заключен, истец к договору присоединился, что окончательно подтверждает незаконность использования ответчиками участка для строительства.

Факт осуществления незаконной реконструкции подтверждается выписками из ЕГРН, содержащими данные об изменении конфигурации и площадей помещений, а также сопоставлением поэтажных планов Номер изъят. Ответчики и прежний собственник, избегая получения разрешений, последовательно делили и объединяли помещения, фиксируя изменения в новообразованных объектах. Текущая конфигурация помещения Номер изъят,6 кв. м образована ответчиками в 2019 году, при этом, по данным ЕГРН и проектной документации, в осях Номер изъят первоначально отсутствовали тамбуры, окна и приямки. Эти элементы созданы ответчиками в период их владения и не относятся к первоначальному архитектурному решению здания.

Суд первой инстанции необоснованно проигнорировал представленную истцом проектную документацию (альбом «Архитектурные решения», альбом «Отопление и вентиляция»), подтверждающую отсутствие спорных проемов и вентиляционных коробов в исходном состоянии, содержащую и содержит идентичный шифр, указанный в ЕГРН на здание.

Кроме того, действия ответчиков создали негативный прецедент: иные собственники, руководствуясь ошибочными выводами эксперта о «ненесущей» стене и «несформированном» участке, также начали разбор фасада и самовольное строительство на тротуаре, что привело к уменьшению общего имущества и затруднению прохода пешеходов. Такие пристройки нарушают права неопределенного круга лиц и ухудшают архитектурный облик здания.

Ответчики не представили доказательств согласия всех собственников на уменьшение общего имущества, не получили разрешения на строительство, не разработали проектную документацию и не прошли государственную экспертизу, что прямо нарушает требования ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В дополнениях к апелляционной жалобе истец ФИО1 указал, что размещенные в интернете фотоснимки здания подтверждают факт уменьшения общего имущества здания. Возможность представить данные фотоснимки ранее отсутствовала, случайно обнаружил в интернете. Настаивает, что заключение эксперта является недопустимым доказательством, что ответчикам доказательств не представлено.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель ФИО3 – ФИО7 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда ФИО11, выслушав объяснения ФИО1, поддержавшего доводы апелляционной жалобы и дополнений, настаивавшего на отмене решения суда, выслушав объяснения ФИО3, просившей решение суда оставить без изменения, объяснения представителя ФИО3, ФИО2 – адвоката ФИО7, возражавшей против доводов апелляционной жалобы и дополнений, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы и дополнений к ней, возражений, судебная коллегия оснований к отмене обжалуемого решения не находит, исходя из следующего.

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от Дата изъята Номер изъят «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 249, 289, 290 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в п. 2 ст. 287.6 настоящего Кодекса.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации Дата изъята ), лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

В силу п. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в здании является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения, влекущих присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.

Согласно п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Как следует из материалов дела, нежилое здание по адресу: 

<

адрес изъят> - создано в порядке долевого строительства на основании договора о совместной деятельности от Дата изъята .

Истец ФИО1 с Дата изъята является собственником нежилого помещения с кадастровым номером (данные изъяты) площадью 22,4 кв. м, расположенного на 6 этаже нежилого здания по адресу: 

<

адрес изъят> Данное нежилое помещение поставлено на кадастровый учет Дата изъята . Указанное помещение с Дата изъята по Дата изъята принадлежало на праве собственности ФИО8, с Дата изъята по Дата изъята – истцу ФИО1, с Дата изъята по Дата изъята – ФИО9 (супруга истца).

Ответчикам ФИО2, ФИО3 на праве общей долевой собственности с Дата изъята (по 1/2 доле в праве) принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером (данные изъяты) площадью 532,6 кв. м, расположенное в цокольном этаже нежилого здания по адресу: 

<

адрес изъят>

Указанное помещение образовано в результате объединения двух помещений: с кадастровым номером (данные изъяты) площадью 499,1 кв. м, приобретенного ответчиками по договору купли-продажи Дата изъята , и с кадастровым номером (данные изъяты) площадью 35,5 кв. м, приобретенного ответчиками по договору купли-продажи Дата изъята . Данные исходные помещения поставлены на кадастровый учет Дата изъята .

Обращаясь в суд с исковым заявлением, истец указал, что ответчиками с 2022 по 2023 г.г. (в последующем истец дополнил свои доводы указанием, что работы проведены ранее прежними собственниками помещений, из которых состоит спорное помещение) проведены следующие работы: к фасаду здания приделаны три металлические трубы и при их обустройстве повреждена отмостка, фасад, стена и использован земельный участок, на котором размещено ограждение труб из металлопрофиля и залит фундамент, с внешней стороны ответчик сделал сначала 4 маленьких окна, затем в 2-3 раза увеличил имеющиеся оконные проемы, в результате чего повредил стену и фасад; кроме того, с внешней стороны ответчик обустроил два новых выхода, в результате чего повреждены фасад, стена и тротуар; также ответчики для обустройства новых выходов сделали навесы и опорные столбы, которые прикрепили к стене здания, в результате чего повреждена отмостка, возведен тамбур. Таким образом, ответчиками использовано общедомовое имущество (стена, отмостка, навесной фасад, земельный участок) без получения согласия истца и других собственников помещений в здании, вследствие чего необходимо привести помещение в первоначальное положение.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениям п. 1 ст. 6, ст. ст. 208, 222, 249, 289, п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации; ч. 2 ст. 36, ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации; п. 14 ст. 1, ч. 2 ст. 51, п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от Дата изъята № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», учел разъяснения п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от Дата изъята Номер изъят «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», п. 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации Дата изъята ), п. 21 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации Дата изъята ).

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам гл. 6 ГПК РФ, в том числе заключение строительно-технической экспертизы от Дата изъята Номер изъят, из выводов которой следует, что строительные работы по перепланировке, переустройству либо реконструкции в помещении с кадастровым номером (данные изъяты) не производились; конструктивные элементы помещения и здания, относящиеся к общему имуществу собственников, не изменялись и не затрагивались; общее имущество здания не было увеличено, уменьшено либо присоединено к спорному помещению; суд первой инстанции исходил из того, что истцом не доказан факт выполнения ответчиками строительных работ по перепланировке, переустройству либо реконструкции нежилого помещения с кадастровым номером (данные изъяты), в результате которых были бы затронуты конструктивные элементы здания либо уменьшено, увеличено или присоединено общее имущество собственников помещений в нежилом здании, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Отклоняя доводы истца о необходимости получения согласия всех собственников помещений здания, а также о применимости положений ч. 2 ст. 40 ЖК РФ и аналогии закона в части ст. 36 ЖК РФ, суд первой инстанции указал, что, поскольку реконструкция и присоединение общего имущества фактически не осуществлялись, указанные доводы не могут быть признаны обоснованными.

Требования истца о возложении обязанности на ответчиков демонтировать тамбур, навесы, опоры, окна, вытяжки и иные элементы, а также восстановить наружные стены, фасад, отмостку и тротуарную плитку, судом отклонены, поскольку истцом не доказано, что указанные элементы были возведены ответчиками с нарушением закона, за счет общего имущества либо в ущерб правам иных собственников.

Разрешая требования о самовольной постройке и незаконном использовании земельного участка, суд первой инстанции пришел к выводу, что, поскольку доказательств отсутствия согласования использования земельного участка с администрацией 

<

адрес изъят> не представлено, напротив, материалы дела свидетельствуют о согласовании и оплате фактического землепользования, отказал в удовлетворении требований в указанной части.

Судебная коллегия с выводами суда соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, соответствуют фактическим обстоятельствам и содержанию доказательств, оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы ФИО1 по существу сводятся к несогласию с оценкой доказательств, данной судом первой инстанции, и иной, отличной от суда, правовой квалификацией спорных правоотношений, в том числе правового режима наружных стен здания, навесного фасада и прилегающей территории, однако указанные доводы не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального или процессуального права.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что наружная стена здания независимо от ее несущих свойств относится к общему имуществу собственников помещений, и любые работы по ее изменению свидетельствуют о реконструкции, подлежащей согласованию и разрешению, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку сами по себе такие утверждения не подтверждают факта выполнения ответчиками строительных работ, повлекших уменьшение, увеличение либо присоединение общего имущества. Как правильно указал суд первой инстанции, юридически значимым обстоятельством по делу является не правовая квалификация конструктивного элемента как общего имущества, а установление факта его изменения либо использования с нарушением прав иных собственников, что в силу ст. 56 ГПК РФ подлежит доказыванию истцом.

Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы от Дата изъята Номер изъят строительные работы по перепланировке, переустройству либо реконструкции в спорном помещении не производились, конструктивные элементы здания, относящиеся к общему имуществу, не изменялись и не затрагивались, общее имущество здания не увеличивалось, не уменьшалось и не присоединялось. Данное заключение получило надлежащую оценку суда первой инстанции по правилам ст. 67 ГПК РФ и обоснованно положено в основу решения.

Доводы апелляционной жалобы о недопустимости экспертного заключения, в том числе со ссылками на ненадлежащее определение экспертом объема общего имущества, либо на обстоятельства, не связанные непосредственно с проведением экспертизы по настоящему делу, судебная коллегия отклоняет, поскольку они носят предположительный характер, не подтверждены доказательствами и не опровергают выводы эксперта, выполненные в пределах его специальных познаний.

Ссылки на проектную документацию, поэтажные планы прошлых лет и выписки из ЕГРН, по мнению судебной коллегии, также не свидетельствуют о незаконной реконструкции, поскольку изменение конфигурации помещений в различные периоды времени само по себе не доказывает уменьшение общего имущества либо вмешательство в конструктивные элементы здания, что прямо указано судом первой инстанции и подтверждается материалами дела.

Не могут быть признаны состоятельными и доводы апелляционной жалобы о незаконном использовании земельного участка ввиду его несформированности. Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что при отсутствии сформированного земельного участка под зданием истцом не доказан факт самовольного занятия земельного участка либо осуществления ответчиками строительства без согласования с собственником земли. Представленные в материалы дела доказательства, напротив, подтверждают согласование фактического землепользования с администрацией 

<

адрес изъят> и внесение соответствующей платы, что исключает вывод о самовольности использования участка.

Доводы апелляционной жалобы о последующем формировании земельного участка и заключении договора аренды не опровергают выводов суда первой инстанции, поскольку данные обстоятельства возникли после принятия обжалуемого решения и не свидетельствуют о незаконности действий ответчиков в спорный период.

Доводы апелляционной жалобы о возможных нарушениях прав неопределенного круга лиц и негативных последствиях для архитектурного облика здания не подтверждены доказательствами, носят оценочный характер и не могут служить основанием для отмены судебного решения, принятого по конкретному спору между определенными лицами.

Апелляционная жалоба и дополнений к ней не содержит иных доводов, влекущих отмену судебного постановления, в связи с чем решение суда, проверенное в силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы и дополнений, является законным и обоснованным и отмене не подлежит, а апелляционная жалоба с учетом дополнений не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда 

<

адрес изъят> от Дата изъята по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судья-председательствующий В.О. Шабалина

Судьи С.А. Кулакова

Н.Н. Шишпор

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 03.02.2026