55RS0003-01-2025-003206-52

Дело №2-2573/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

Ленинский районный суд города Омска 

в составе председательствующего судьи Авдеевой Л.В. 

при секретаре судебного заседания Араловой А.Е., Комаровой М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании 07 октября 2025 года

гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Труд» к ФИО1 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, установлении тарифа платы за содержание жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Труд» обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, установлении тарифа платы за содержание жилого помещения, ссылаясь на то, что ООО «Труд» на основании договора управления от 01.05.2015 осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: ххх, в котором в период с 20.12.2024 по 30.12.2024 состоялось общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования, инициатором которого выступала ФИО1. Выражает несогласие с решением, принятым по вопросу № 2 повестки дня голосования об установлении тарифа за содержание и ремонт жилья на 2025 год в размере 26,82 руб., считает, что действующее законодательство не содержит положений, закрепляющих право собственников как стороны договора в одностороннем порядке устанавливать стоимость работ и услуг управляющей организации в целях исполнения договора управления. Плата за содержание общего имущества многоквартирного дома установлена собственниками произвольно, без ее экономической обоснованности, без учета перечня необходимых работ по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома. При установлении тарифа в размере 26,82 руб. ответчик не принял во внимание процент инфляции на 2025 год, повышение МРОТ. Кроме того, принятый тариф ответчиком не обоснован. Тариф, предложенный ООО «Труд» составляет 28,18 руб., при расчете размера платы использован минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 №290. Просит признать недействительным решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № по улице ххх в г. Омске, проведенного в форме заочного голосования в период с 20.12.2024 по 30.12.2024 оформленного протоколом б/н по вопросу № 2 повестки дня об установлении тарифа платы за содержание жилого помещения на 2025 год в размере 26,82 руб.; утвердить тариф, требующийся для надлежащего обслуживания многоквартирного дома согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 №290, в размере 41,83 руб.; взыскать с ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 20000 руб.. 

В ходе судебного разбирательства истец уточнил требования в части размера тарифа, просил утвердить тариф, требующийся для надлежащего обслуживания многоквартирного дома согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 №290, в размере 28,18 руб..

В судебном заседании представители ООО «Труд» ФИО2, ФИО3, действующие на основании доверенности, в судебном заседании поддержали требования в полном объеме, с учетом их уточнений.

Ответчик ФИО1 и ее представитель ФИО4, допущенный к участию в деле по ходатайству ответчика, в судебном заседании возражали против удовлетворения требований, указав, что размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Между тем, от управляющей организации поступило предложение изменить ставку на управление многоквартирным домом увеличив ее до 28,18 руб.. В связи с чем, было проведено общее собрание собственников многоквартирного дома, по результатам которого, ставка по управлению многоквартирным домом увеличена с 23,41 руб. до 26,82 руб., что не устроило управляющую компанию. При этом, в ходе судебного разбирательства истцом не представлено доказательств, подтверждающих невозможность обслуживать дом № по ул. ххх в г. Омске по тарифу, утвержденному собственниками на 2025 год, в размере 26 руб. 82 коп. за 1 кв. м. 

Представители Государственной жилищной инспекции Омской области и Администрации города Омска, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены.

Выслушав стороны, допросив свидетеля, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец ООО «Труд» на основании договора управления многоквартирным домом б/н от 01.05.2015 осуществляет управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: ххх (т. 1 л.д. 21-31). 

В соответствии с п. 2.1.1 договора управляющая организация по поручению собственников организовывает и предоставляет услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома (перечень работ и услуг определен в приложении №3 к настоящему договору). 

В силу п. 4.1. на момент заключения договора цена включает в себя: ежемесячную плату за услуги и работы по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества дома в размере равной экономически обоснованному размеру платы, рекомендованного (утвержденного) органом местного самоуправления г. Омска на соответствующий календарный год для муниципального жилого фонда с учетом степени благоустройства многоквартирного дома (п.4.1.1.). 

Согласно п.4.2 договора если на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на очередной календарный год не принято или принято без учета предложений Управляющей организации и экономического обоснования, то размер платы определяется на уровне размера платы, рекомендованного (утвержденного) органами местного самоуправления, для соответствующей категории многоквартирных домов с даты введения его в действие.

Вознаграждение Управляющей организации по настоящему договору составляет 20% от суммы начисленных платежей: за содержание и ремонт жилья, пользование коллективной антенной, за арендную плату, связанную с использованием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Управляющая организация самостоятельно ежемесячно удерживает вознаграждение в качестве авансового платежа и отражает это в отчете. Оставшиеся денежные средства направляются на оплату услуг, связанных с содержанием и ремонтом многоквартирного дома, в том числе в оплату услуг (работ) по договорам заключенным с третьими лицами на организацию работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (п.4.3 договора).

Приложениями к договору управления определен состав общего имущества многоквартирного дома по адресу: ххх, перечень работ по содержанию многоквартирного дома, перечень работ, относящихся к текущему ремонту дома. 

В период с 20.12.2024 по 30.12.2024 собственниками помещений многоквартирного дома № по ул. ххх в г. Омске, проведено внеочередное общее собрание в форме заочного голосования (т. 1 л.д. 38-40). 

На повестку дня общего собрания были постановлены вопросы, в том числе об установлении тарифа платы за содержание жилого помещения на 2025 год (вопрос № 2 повестки дня). 

Судом установлено, что инициатором собрания выступала председатель Совета дома ФИО1. 

Общее собрание собственников помещений в доме проводилась в период с 20.12.2024 по 30.12.2024 путем письменного голосования. 

Общее количество голосов собственников помещений, принявших участие в голосовании: 7394,50 кв. м (65,9%), кворум имеется, общее собрание правомочно принимать решения по вопросам повестки дня общего собрания. 

Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственниками по вопросу № 2 повестки дня было принято решение: «В соответствии с требованиями ч.1 и ч.7 ст.156 ЖК РФ, п.31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491 установить на 2025 год плату за содержание жилого помещения без ОДН в размере 26 рублей 82 копейки за один квадратный метр общей площади принадлежащего собственнику помещения в месяц. В соответствии с ч.7 ст.156 ЖК РФ, ч.1 ст.13 Федерального закона №261-ФЗ «Об энергосбережении», п.10 ст.12 Федерального закона №176-ФЗ «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491, установить размер платы за содержание жилого помещения в части расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, водоотведения (канализация), потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме – исходя из фактического объема потребления коммунальных услуг (ресурсов) на общедомовые нужды, которые рассчитываются как среднемесячный размер разницы между показаниями коллективного (общедомового) прибора учета и суммой показаний индивидуальных приборов учета или нормативов потребления коммунальных услуг для квартиры (нежилых помещений), не оборудованных индивидуальными приборами учета ресурсов, за период с 01 января по 31 декабря 2024 года. Полученный фактический объем потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды распределятся между всеми собственниками помещений в многоквартирном доме пропорционально их доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме». 

Решение принято количеством голосов 7015 кв. м., что составило 62,5% от числа проголосовавших. 

Обращаясь с иском о признании недействительным решения общего собрания, оформленного вышеуказанным протоколом по вопросу № 2 повестки дня, истец указал, что принятое собственниками решение нарушает права управляющей организации, поскольку утвержденная общим собранием плата за содержание и ремонт жилого помещения является экономически необоснованной и не обеспечивает содержание общего имущества многоквартирного дома в соответствии с требованиями законодательства, принята без учета предложений управляющей организации. 

При этом, истец не оспаривал отсутствие нарушений порядка созыва, подготовки и проведения собрания собственников помещений в многоквартирном ххх в г. Омске, проведенного в период с 20.12.2024 по 30.12.2024 в форме заочного голосования.

Согласно ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. 

В силу ч. 3 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. 

В соответствии с ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. 

Согласно ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. 

В силу ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги. 

По правилам ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений. 

Статьей 181.3 ГК РФ установлено, что решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). 

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно. 

В силу положений ст.ст. 181.4, 181.5 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2). 

Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности. 

В силу ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). 

Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. 

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в этом доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ). 

В приведенной связи, поскольку при установлении платы за содержание жилья затрагиваются права и законные интересы управляющей компании, на которую возлагается обязанность по содержанию и обслуживанию общего имущества в надлежащем состоянии, управляющая компания обладает правом на предъявление настоящего иска. 

Согласно ч. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. 

В силу ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. 

Аналогичные положения закреплены в п. п. 29, 31 постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее – Правила № 491). 

Согласно п. 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в частности: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома. 

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством РФ (п. 11.1 Правил). 

Пунктом 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 года № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (ч.1 ст.156 ЖК РФ). 

В п. 14 названного выше постановления Пленума Верховного Суда РФ определено, что под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг. 

На основании пункта 31 Правил при определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок но менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. 

Управляющая организация обязана представить собственникам помещений в таком доме предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений в этом доме в целях принятия решения по вопросу об определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме посредством размещения такого предложения на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. 

Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома (п. 31 Правил № 491). Пункт 17 Правил № 491 устанавливает, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. 

В соответствии с пунктом 35 Правил № 491 указанные в пунктах 31 - 34 настоящих Правил размеры платы за содержание жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.

Таким образом, законодатель возлагает на собственников помещений первоочередную обязанность утверждения на общем собрании перечня услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования посредством определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения с учетом предложений управляющей организации. 

По смыслу приведенных выше норм права основным (первоочередным) способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определено только волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме путем принятия решения об этом на общем собрании. 

Соблюдение подобной процедуры направлено на защиту прав и законных интересов таких лиц, а также пресечение со стороны управляющей организации в одностороннем порядке необоснованного, по своему собственному усмотрению, изменения платы. 

Вместе с тем, согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в постановлении от 29 января 2018 года № 5-П, собственникам помещений в многоквартирном доме при установлении решением общего собрания размера платы за содержание жилого помещения, включающей в себя в том числе плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, следует в первую очередь учитывать, что платежи, обязанность по внесению которых возлагается на всех собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть достаточными для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям. 

Таким образом, решение общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения не может быть произвольным, при его принятии должны учитываться предложения управляющей организации, содержащие экономическое обоснование, и установленный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен обеспечивать безопасное и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно утвержденной на оспариваемом собрании структуре и размеру платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома № по ул. ххх в г. Омске, собственники помещений установили тариф на 2025 год в общем размере 26,82 руб., из которого: 

управление многоквартирным домом – 5,87 руб.:

1.1. организация работ по содержанию и ремонту общего имущества – 5,29 руб.; 

1.2. организация работ по предоставлению информации в электронном виде - 0,05 руб.; 

2. содержание общего имущества многоквартирного дома – 18,60 руб.: 

2.1 работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций 

дома (фундамента, стен, столбов и колонн, перекрытий и покрытий, балок, регелей, лестниц, несущих элементов крыш) – 071 руб., в том числе: 

2.1.1. проверка состояния, выявление повреждений – 0,63 руб., 

2.1.2. очистка кровли от снега, скалывание сосулек – 0,07 руб. 

2.2 работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме – 10,70 руб., в том числе: 

2.2.1. работы, выполняемые в целях надлежащего содержания мусоропровода – 1,27 руб., 

2.2.2. техническое обслуживание систем вентиляции, водоснабжения (холодного и горячего), отопления, водоотведения, электрооборудования – 3,29 руб.,

2.2.3. обслуживание общедомового прибора учета тепловой энергии – 0,69 руб., 

2.2.4. работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования (ВДГО) – 1,00 руб., 

2.2.5. работы, выполняемые в целях надлежащего содержания лифтов – 4,44 руб.,

2.2.6. страхование лифтов – 0,01 руб., 

2.3 Работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в МКД – 7,20 руб., в том числе:

2.3.1. уборка помещений, входящих в состав общего имущества, влажная протирка подоконников, перил, дверей, мытье окон – 2,18 руб.,

2.3.2. дератизация, дезинсекция – 0,07 руб.,

2.3.3. очистка придомовой территории – 3,34 руб.,

2.3.4. организация мест накопления отработанных ртутьсодержащих ламп и их передача в специализированные организации – 0,01 руб., 

2.3.5. работы по обеспечению требований пожарной безопасности – 0,03 руб., 

2.3.6. обеспечение устранения аварий на внутридомовых инженерных системах в МКД, выполнение заявок населения) – 1,57 руб.; 

3. текущий ремонт – 1,04 руб.;

4. вознаграждение представителя, с учетом налогов и отчислений – 1,33 руб.,

5. НДС 5% - 1,34 руб.

Однако, из текста оспариваемого протокола общего собрания не усматривается, что при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения вопрос об утверждении минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, их стоимости выносился на повестку дня общего собрания собственников многоквартирного жилого дома. 

Управляющей организацией было направлено предложение собственникам помещений в многоквартирном доме по адресу: ххх, по размеру платы за содержание и текущий ремонт общего имущества на 2025 год, которая была рассчитана исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290, с учетом стоимости услуг, установленных Постановлением Администрации города Омска от 06.12.2024 № 950-п, а также с учетом стоимости услуг по договорам заключенным ООО «Труд» со специализированными организациями и в соответствии со сметной стоимостью видов работ, предлагаемых управляющей компанией для проведения в счет текущего ремонта МКД в будущем году. 

В подтверждение данных доводов представителями истца представлены договор о проведении работ по дезинсекции и дератизации №19 от 20.12.2024, договор на безразборную промывку теплообменника №21 Т/25 от 19.05.2025, договор на комплексное техническое обслуживание и ремонт лифтов №2/25 от 01.01.2025, договор на выполнение работ по содержанию (техническому обслуживанию) общего имущества в многоквартирных домах от 01.01.2023, договор на выполнение работ по техническому диагностированию внутридомового газового оборудования от 27.12.2024, договор на выполнение работ по техническому обслуживанию вентиляции, договор на выполнение работ по обслуживанию узлов коммерческого учета тепловой энергии с дополнительными соглашениями и приложениями к ним, акты выполненных работ, структура платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме на 2025 год. 

Так, 28.11.2024 ответчиком ФИО1 получено предложение генерального директора ООО «Труд» по размеру платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: ххх, со структурой платы за содержание жилья на 2025 год. 

Предложенный управляющей организацией размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме на 2025 год составил 28,18 руб./кв.м. (управление многоквартирным домом – 5,87 руб., содержание общего имущества – 18,60 руб./кв.м, текущий ремонт – 1,04 руб./кв.м, вознаграждение представителя, с учетом налогов и отчислений – 1,33 руб./кв.м, НДС 5% - 1,34 руб./кв.м). 

Размер платы за содержание жилья, установленный постановлением Администрации г. Омска от 06 декабря 2024 г. № 950-п «О плате за содержание жилого помещения» на 2025 год составляет 41,83 руб. за 1 кв.м. (с газовыми плитами) и 40,45 руб. (без газовых плит). 

При этом, в предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме отсутствовала детализация размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с указанием периодичности их выполнения.

Истец, оспаривая размер тарифа платы за содержание жилья, не согласился с разницей по статье «текущий ремонт», которая составила 0,37 руб./кв.м: собственниками помещений за услугу «текущий ремонт» установлена плата в размере 0,67 руб./кв.м, а тариф управляющей организации – 1,04 руб./кв. м, указав на запланированные в 2025 году обязательные работы: диагностирование ВДГО, техническое обслуживание и промывка пластинчатых теплообменников, а также необходимость проектных работ по усилению стеновой панели дома. 

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля М.О.В. – главный бухгалтер ООО «Труд» указала, что в 2025 году заключен договор на диагностирование ВДГО на сумму 72576 руб., что составляет 0,54 руб. за 1 кв.м, договор на промывку пластинчатых теплообменников на сумму 84000 руб., что составляет 0,62 руб. за 1 кв.м, договор на разработку проекта по усилению угловой панели дома на сумму 110 000 руб., что составляет 0,82 руб. за 1 кв.м.. Таким образом, расходы по статье «текущий ремонт» в 2025 году составят 1,98 руб. за 1 кв.м. Фактические расходы на дом на 1 полугодие 2025 года составили 27 руб. 65 коп., в связи с чем предложенный тариф в размере 28 руб. 13 коп. вполне обоснован. 

На основании ч. 6 ст. 55.24 ГрК РФ в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должен в т.ч. проводиться их текущий ремонт.

Из ч. 8 указанной статьи следует, что текущий ремонт зданий, сооружений проводится в целях обеспечения их надлежащего технического состояния. Под надлежащим техническим состоянием понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации. 

В соответствии с условиями договора № от 27.12.2024, ООО «Руспромгаз» (исполнитель) обязуется по заданию ООО «Труд» (заказчик) выполнить комплекс планово – профилактических работ по техническому диагностированию внутридомового газового оборудования многоквартирных жилых домов, в том числе в доме № по ул. ххх в г. Омске, обусловленных требованиями «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» и «Правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению». Стоимость работ предусмотрена п.3.1. договора, оплата произведена управляющей компанией, что подтверждается платежными поручениями от 10.02.2025 и 31.03.2025. 

Пунктом 6 постановления Правительства РФ от 14 мая 2013 г. N 410 "О мерах по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования" предусмотрено, что работы по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме, выполняются специализированной организацией в порядке, предусмотренном настоящими Правилами, на основании договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме, заключенных между заказчиком и исполнителем по типовым формам договоров, утвержденным Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. 

В структуре платы за содержание жилья, утвержденной собственниками помещений на оспариваемом собрании, стоимость услуги по выполнению работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования (ВДГО) составила 1,00 руб. за 1 кв. м. 

Однако, собственниками не были включены работы по техническому диагностированию внутридомового газового оборудования, расходы на проведение которых включаются в состав платы за содержание жилого помещения по индивидуальному расчету по многоквартирным домам, в которых проведение данных работ необходимо в соответствии с требованиями правовых актов в сфере обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового газового оборудования. 

Кроме того, указанная статья расходов также отсутствует в структуре размера тарифа платы, предложенной управляющей компанией собственникам помещений жилого дома № по ул. ххх в г. Омске, в связи с чем, собственникам помещений многоквартирного дома не было известно о необходимости планирования данного вида работ. 

Истец, оспаривая тарифы по статье «текущий ремонт» ошибочно ссылается на работы по диагностированию ВДГО, поскольку внутридомовые инженерные системы газоснабжения являются общим имуществом, ответственность за содержание и эксплуатацию ВДГО несёт управляющая организация, диагностирование газового оборудования входит в минимальный перечень работ по содержанию общего имущества в МКД, в связи с чем, управляющая организация обязана проводить работы по техническому диагностированию внутридомового газового оборудования в рамках установленной платы за содержание и ремонт общего имущества МКД.

Из представленного суду договора № от 19.05.2025 следует, что ООО «НПК «ЭТИС» (исполнитель) принял на себя обязанность по заданию ООО «Труд» (заказчик) выполнить работы по безразборной промывке теплообменника, в т.ч. на объекте: жилой дом по адресу: ххх. Цена услуги составила 84000 рублей. 

Данная услуга также отсутствует в структуре размера тарифа платы, предложенной управляющей компанией собственникам помещений жилого дома № по ул. ххх в г. Омске. 

При этом, постановлением Правительства от 03.04.2013 N 290 утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. В перечень входят работы для надлежащего содержания систем теплоснабжения, в том числе промывка теплообменников (п.18).

Пунктом 19 Перечня установлено, что к работам, необходимым для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме относятся работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем теплоснабжения (отопление, горячее водоснабжение) в многоквартирных домах:

- испытания на прочность и плотность (гидравлические испытания) узлов ввода и систем отопления, промывка и регулировка систем отопления;

- проведение пробных пусконаладочных работ (пробные топки); 

- удаление воздуха из системы отопления;

- промывка централизованных систем теплоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложений.

Истец, управляя многоквартирным домом, обязан в соответствии с приведенными нормативно-правовыми актами осуществлять в нем работы по надлежащему содержанию общедомового имущества, в том числе систем теплоснабжения, а именно: организовывать промывку системы отопления, которая необходима для надлежащего функционирования внутридомовой системы отопления с целью оказания коммунальной услуги надлежащего качества.

Таким образом, работы по промывке теплообменника входят в состав платы за содержание общедомового имущества. 

В структуру платы за содержание жилья, утвержденную собственниками помещений на оспариваемом собрании, включены работы необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, в том числе: техническое обслуживание систем вентиляции, водоснабжения (холодного и горячего), отопления, водоотведения, электрооборудования, их стоимость 3,29 руб./кв.м (пункт 2.2.2), что, по мнению суда, включает и работы по безразборной промывке теплообменника. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что выполнение работ по техническому диагностированию внутридомового газового оборудования и безразборной промывке теплообменника не может повлиять на структуру размера тарифа платы по статье «текущий ремонт». 

Также истец указывает, что в стеновых панелях у подъезда №1 выявлены повреждения в виде трещин, согласно заключению эксперта Центра судебной экспертизы и оценки от 01.09.2023 необходимо проведение работ по усилению и восстановлению несущей способности конструкций, в связи с чем, управляющей организацией 30.07.2025 был заключен договор на разработку проекта по усилению угловой панели дома, стоимость данных работ составляет 110000 рублей. 

Пункт 3 части 2 статьи 36 ЖК РФ относит крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения к общему имуществу многоквартирного дома.

Статьей 2 Федерального закона от 21.07.2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" определено понятие капитального ремонта многоквартирного дома - это проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме.

Жилищный кодекс определяет, что основанием для проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома является соответствующее решение общего собрания собственников (часть 1 статьи 189 Жилищного кодекса). Буквально это означает, что работы по капремонту могут быть проведены только при наличии такого решения, которое должно быть принято 2/3 (двумя третями) голосов от общего количества голосов собственников как жилых помещений, так и нежилых (магазины, офисы, парикмахерские и т.д.). 

Исходя из анализа вышеуказанных норм права, данный вид работ относится к капитальному ремонту, а, следовательно, может быть произведен лишь на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Доказательств наличия такого решения собственников помещений МКД, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что управляющая компания не вправе расходовать денежные средства на проектные работы по усилению стеновой панели МКД без решения общего собрания собственников помещений МКД, а кроме того, данный вид работ не может быть отнесен к текущему ремонту.

Сопоставив структуру размера платы за содержание и ремонт жилья, предложенную ООО «Труд», структуру размера платы за содержание и ремонт жилья, утвержденную собственниками помещений многоквартирного дома, а также положения постановления Администрации города Омска от 06.12.2024 № 950-п «О плате за содержание жилого помещения», суд приходит к следующему.

Управляющая компания, оспаривая размер платы на текущий ремонт, в ходе рассмотрения настоящего дела, не представила экономического обоснования необходимости увеличения данной статьи расходов. 

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что принятый на общем собрании собственниками помещений размер платы за содержание жилых помещений указанного многоквартирного дома не нарушает прав и законных интересов управляющей организации, предусматривает возможность управляющей организации осуществлять минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Доказательств обратного суду не представлено. 

Таким образом, решение внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: ххх, принятое по вопросу № 2 повестки дня, не противоречит основам правопорядка, заключающимся в надлежащем содержании общего имущества в многоквартирном доме, обеспечении безопасности жизни и здоровья проживающих в нем граждан. 

При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым отказать ООО «Труд» в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью «Труд» о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ххх, проведенного в форме заочного голосования в период с 20.12.2024 по 30.12.2024, оформленного протоколом б/н, в части вопроса №2 повестки дня; установлении тарифа платы за содержание жилого помещения на 2025 год, отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Ленинский районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Л.В. Авдеева

Решение в окончательной форме изготовлено 21 октября 2025 года