34RS0№-43 Дело №

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

<

адрес> 10 апреля 2019 года

Дзержинский районный суд 

<

адрес> в составе председательствующего судьи Киктевой О.А.,

при секретаре судебного заседания ФИО4,

с участием истца ФИО2, представителя истца ФИО6, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №-н\34-2018-6-218, третьего лица – представителя Отела по защите прав потребителей администрации 

<

адрес> Волгограда ФИО5, действующая на основании доверенности, 

в отсутствии ответчика ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ответчику о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств. В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО3 был заключен договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 148,2 кв.м., количество этажей -3, в том числе подземных -1, и земельного участка, площадью 349 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, общей стоимостью 4 000 000 рублей, из которых 1 000 000 рублей – стоимость земельного участка, 3 000 000 рублей – стоимость жилого дома. Согласно п.9 указанного договора, покупатель удовлетворен качественным состоянием имущества, с которым ознакомлен путем внутреннего осмотра произведенного им перед заключением договора. В течение 2017 года, после приобретения указанного имущества, истцом осуществлялась отделка жилых помещений для возможности проживания в жилом помещении. В период с 2017 года и по настоящее время происходили и происходят затопления подвального помещения водой, проникающей через стены здания. Все недостатки в доме проявились в первую весну 2017 года, когда дождевая и талая вода беспрепятственно через незащищенный фундамент, который одновременно является и стенами подвального этажа, грунтовые воды согласно природе, поднялись до того уровня, что полы, возведенные в подвале с нарушением технологии строительного производства, не обезопасили внутренние помещения от попадания грунтовых вод. В связи с чем, все ограждающие конструкции жилого дома, расположенные ниже уровня земли, настолько напитались водой, что дом стал неравномерно оседать, по периметру всего дома на стенах подвала и цоколе появились трещины, произошло искривление линий цоколя, горизонтальных линий стен, появились перекосы оконных и дверных проемов, трещины в местах сопряжений с плитами перекрытий и заполнения дверных проемов и в местах сопряжений со смежными конструкциями. В подвальных помещениях видны выпучивание и заметное искривление цоколя, сквозные трещины в цоколе, с развитием на всю высоту здания, незначительное отклонение от вертикали и выпучивание полов и стен подвала. Из-за постоянного увлажнения произошли разрушения покрытия и основания пола. В местах сопряжения оконных коробок со стенами появились мелкие трещины. Сырость в помещениях привела к появлению на стенах, полу и потолке заплесневелого грибка и черной плесени, что привело к обесцвечиванию рисунка на обоях, отставание обоев и бумажной основы от поверхности стен, трещины и разрывы на всей поверхности, загрязнения и обрывы в углах, местах установки электрических приборов и у дверных проемов. В жилых комнатах первого и второго этажа дверные полотна осели и имеют плохой притвор по периметру коробки. При этом, для покупки данного домовладения были использованы собственные денежные средства и кредитные. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, по договору ипотечного кредитования истцом были уплачены проценты в размере 692 235 рублей. На ремонтные работы истцом было затрачено 1 608 817 рублей 16 копеек. Стоимость встроенной мебели и техники, в том числе, которая пришла в негодность составляет 384 565 рублей. В связи с чем, просила расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать стоимость, уплаченную по договору в размере 4 000 000 рублей, взыскать денежные средства в размере 2 734 138 рублей 62 копеек, из которых 1 608 817 рублей – затраты на строительные работы по отделке жилого помещения, 692 235 рублей проценты уплаченные по договору ипотечного кредитования, 384 565 рублей стоимость мебели и техники установленной в жилых помещениях, 48 521 рубль 46 копеек стоимость оценки и страхования по ипотечному кредитованию.

Истец ФИО2 и ее представитель ФИО6 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали в части взыскания процентов, уплаченных по ипотечному договору с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 611 403 рублей 81 копейки. На удовлетворении остальных требований настаивали. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, о чем свидетельствует конверт, вернувшийся в адрес суда из извещением с отметкой «Истек срок хранения». 

В соответствии со ст. 115 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебные повестки и иные судебные извещения доставляются по почте или лицом, которому судья поручает их доставить. Время их вручения адресату фиксируется установленным в организациях почтовой связи способом или на документе, подлежащем возврату в суд.

На основании ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ уведомления, извещения или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно пункта 63 Постановления Пленума верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела части Гражданского кодекса Российской Федерации", необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). 

Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Поскольку ответчик неоднократно извещался судом надлежащим образом, причину ее не явки в судебное заседание суд считает неуважительной, в связи с чем полагает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Третье лицо – представитель Отдела по защите прав потребителей администрации Волгограда ФИО5 в судебном заседании пояснила, что поскольку договор купли-продажи заключен между физическими лицами, Закон о защите прав потребителя в настоящем случае применению не подлежит, в связи с чем выражать свою позицию по настоящему делу считает нецелесообразным. 

Выслушав истца, представителя истца, третье лицо, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

По настоящему делу судом установлено.

ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО3 был заключен договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 148,2 кв.м., количество этажей -3, в том числе подземных -1, и земельного участка, площадью 349 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>.

В силу п.6 договора, отчуждаемое имущество оценено сторонами в 4 000 000 рублей, в том числе жилой дом оценен в 3 000 000 рублей, земельный участок оценен в 1 000 000 рублей.

Из п.7 договора усматривается, что часть средств для приобретения указанного объекта недвижимости в размере 3 000 000 рублей являются заемными средствами, которые будут получены в центре ипотечного кредитования № Волгоградского отделения № ПАО «Сбербанк» по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному в 

<

адрес>. 

Оставшаяся часть средств в размере 1 000 000 рублей оплачена покупателем за счет собственных средств до подписания настоящего договора. 

Договор купли-продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в органах Росреестра по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, земельный участок имеет кадастровый №, жилой 

<

адрес>:34:030087:1417. 

Согласно п.9 указанного договора, покупатель удовлетворен качественным состоянием имущества, с которым ознакомлен путем внутреннего осмотра произведенного им перед заключением договора.

Соответственно покупатель ФИО2 после визуального осмотра дома, приняла указанный жилой дом в состоянии пригодном для эксплуатации. Претензий к техническому состоянию жилого дома на момент передачи, не имела.

Согласно заключению о техническом состоянии кирпичного двухэтажного с подвалом жилого дома, общей площадью 148,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, выполненного ООО «Оценочная земельно-имущественная контора» следует, что техническое состояние несущих ограждений и вспомогательных строительных конструкций здания жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, не соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам. Конструкции возведенного здания жилого дома не соответствуют строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам, находятся в неисправном состоянии и не пригодны для дальнейшей безопасной жизни и здоровью людей. 

Также экспертом указано, что при визуальном осмотре отмостки вокруг дома просматриваются мелкие трещины глубиной свыше 2 мм в цоколе здания и под окнами подвального этажа, искривление горизонтальных линий стен, осадки отмостки по всему периметру жилого дома, выполненной из брусчатки, отсутствует монолитность поверхности кладки. Видны перекосы оконных проемов подвала. Техническое состояние отмостки оценено экспертом как недопустимое состояние. 

Исследуя места полного разрушения отмостки, эксперт пришел к выводу, что отмостка вокруг дома отсутствует полностью, так как выполненное покрытие из брусчатки ничто иное, как тротуарное замощение, основной функции которой является эстетическое, декоративное укрошение снаружи периметра жилого дома и не задерживать на своей поверхности воду. 

Полностью отсутствует обмазочная гидроизоляция наружной поверхности фундамента, которая должна быть выполнена из горячей битумной мастики, нанесенной на поверхность за два раза. 

Отсутствует армированная бетонная стяжка толщиной 200 мм с установкой укладочной сетки 50*50*50мм, под которой должен быть утрамбован щебень толщиной 120 мм и уплотненный грунт толщиной 100 мм. 

При выполнении работ по устройству отмостки около оконных проемов в подвальное помещение, нарушена технология их исполнения. Согласно строительным нормам и правилам отмостка подводится под отлив либо под отделку нижнего наружного откоса оконного проема, но не вровень с ним, так как атмосферные осадки или вода с поверхности земли будет беспрепятственно попадать в помещение подвала. 

Оконные проемы подвального этажа снаружи выполнены без отливов и козырьков. 

Вскрышные работы, проведенные экспертом для исследования фундамента показали, что при монтаже фундамента жилого дома были полностью нарушены правила и нормы строительного производства – полностью отсутствует горизонтальная гидроизоляция, которая выполняется из кровельного материала (рубероида, толя) и предназначается для предотвращения поднятия капиллярной влаги в вышележащие конструкции. 

Из-за отсутствия горизонтальной гидроизоляции внутренние поверхности стен подвала от уровня пола на высоту от 1,2 м до 1,8 м полностью покрыты грибком и черной плесенью, следовательно, и ниже уровня пола подвала отсутствует горизонтальная гидроизоляция. 

Полностью отсутствует обмазочная гидроизоляция, которая должна быть выполнена из горячей битумной мастики, нанесенной на поверхность фундамента за два раза и оклеена рулонным гидроизоляционным материалом. 

Отсутствие боковой гидроизоляции привело к появлению по внутренней поверхности стен подвала плесени и гнили, просматриваются трещины и расколы в основании фундамента, несущих стен и перекрытий. 

При выполнении обратной засыпки котлована использовалась земля со строительным мусором, что не допустимо, так как при послойном тромбовании земля остается рыхлой, и вода с поверхности земли беспрепятственно проникала сквозь толщу земли и бетонный фундамент подвала в подвальное помещение жилого дома, что привело к выпучиванию полов и стен подвала. 

При визуальном осмотре внутренних помещений подвала и проведенных измерений экспертом определено, что при длительном и сильном воздействии влаги на фундамент нарушена горизонтальность конструкций бетонных полов по направлению от стен подвала к середине помещений подвала с уклоном, превышабщим допустимые нормы, нарушена вертикальность конструкций стен подвала, которые одновременно являются и фундаментом жилого дома. 

Вследствие беспрепятственного попадания грунтовой воды и атмосферных осадков в подвальное помещение жилого дома, из-за несоблюдения при возведении фундамента жилого дома строительных норм и правил, технологии строительного производства, дом как единая конструкция начал оседать в пустоты, образуемые в грунте. 

При визуальном осмотре и последовательном исследовании помещений жилого дома на первом и втором этаже, экспертом определено, что все основные и вспомогательные конструкции утратили целостность и взаимосвязь друг с другом. 

В оконных и дверных проемах в местах монтажа образовались вертикальные трещины шириной от 3 до 7 мм. 

На поверхности всех оконных откосов как первого, так и второго этажа жилого дома видны волосяные горизонтальные трещины, расположенные на уровне шва кирпичной кладки, которой облицованы наружные стены дома. 

При закрывании дверного полотна в жилой комнате № на втором этаже образовался зазор размером 8 мм, при котором замок-защелка не закрывается. 

Встроенный шкаф в жилой комнате № на втором этаже утратил конструктивную целостность, так как внутри шкафа образовались вертикальные и горизонтальные трещины, вследствие чего дверцы шкафа полностью в верхней части перестали закрываться, в нижней части образовался зазор размером 1230 мм. При открывании цепляют натяжной потолок в комнате, на поверхности которого образовалась полоса. 

В помещении жилой комнаты № на втором этаже в углах комнаты видны разрывы и отслоение обоев стен. В местах конструктивного преломления перекрытия, выполненного в виде мансарды, видны трещины и отслоение обоев от потолка. 

В помещении санузла комнаты № на втором этаже на потолке, отделанном цветным пластиком в местах соединения видны трещины шириной от 3 мм до 8 мм. 

При исследовании наружных стен здания жилого дома, экспертом была демонтирована часть наружной облицовки стен, выполненной из силикатного кирпича. Было обнаружено, что между утеплителем и облицовкой наружных стен полностью отсутствует воздушная прослойка. 

При отсутствии воздушного барьера из облицовки, препятствующей вентиляции наружной поверхности утеплителя, приводит к увеличению количества конденсата в утеплителе. 

В помещениях подвала полностью отсутствуют вентиляционные каналы и дымоходы. 

Все поверхности помещений подвала пришли в негодность. Укрывной слой линолеума от постоянного намокания уплотнился, покрылся плесенью, клеевой состав полностью разрушился.

Вода в подвале поднималась до 0,35 до 0,75 м. 

Заплесневелый грибок и черная плесень расползлись по всей поверхности наружных несущих стен и на перегородках на высоту от уровня пола на 1,2 м до 1,75 м. 

В связи с замачиванием и образованием конденсата на стенах и потолке цокольного этажа произошла деформация и частичное отслоение штукатурки, отклейка и намокание флизилиновых обоев, деформация отделки потолков. Линолеум и плинтуса деформировались, изменили цвет и утратили товарный вид. Появилась плесень. 

Канализационный колодец смонтирован на уровне земли с глубиной заложения 2 м с использованием канализационных, железобетонных колец диаметром 1,5 м и расположенных на расстоянии 5 м от здания жилого дома. Септик мало заглублен. Отсутствие гидроизоляции септика не защищает его от попадания дождевых и талых вод. 

Открытая площадка для автомобиля выполнена из брусчатки на песчаной подготовке без добавления цемента. Из-за атмосферных осадков песок осел и покрытие превратилось в волнообразное состояние. Брусчатка на участке имеет неравномерную осадку до 6 см. 

Рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, причиненного конструктивным элементам здания жилого дома и внутренней отделке жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> составляет 2 586 022 рубля, из которых 2 103 846 рублей – это рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения ущерба причиненного конструктивным элементам жилого дома, а 482 180 рублей – рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения ущерба причиненного внутренней отделке жилого дома. 

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

В силу положений ст. 55 ГПК РФ, одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также, иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения гражданского дела, являются заключения экспертов.

Ответчиком не было представлено доказательств, в обоснование не согласия с заключением независимого эксперта, в связи с чем, суд принимает данное экспертное заключение как доказательство, обосновывающее доводы истца. 

Таким образом, судом установлено, что заключая договор купли-продажи, истец приобретала жилой дом, предназначенный для проживания. Однако представленными суду доказательствами подтверждается, что строение, не соответствует требованиям жилого помещения, возведен без соблюдения градостроительных и строительных норм и правил. 

Нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным, что истцом доказано, поскольку истец лишился возможности использовать жилое помещение для проживания, недостатки которого не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени (стоимость работ и материалов необходимых для устранения недостатков превышает 50% от стоимости всего имущества и составляет более 70% от стоимости жилого дома), что в свою очередь является основанием в силу статьи 450 ГК РФ для расторжения договора.

Таким образом, требования ФИО2 о расторжении договора и взыскании уплаченной по договору суммы в размере 4 000 000 рублей подлежат удовлетворению.

При этом суд также принимает во внимание, что предусмотренный статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок расторжения договора соблюден истцом, поскольку до обращения в суд с настоящим иском ответчику было направлено предложение о расторжении договора, на которое ответа не последовало.

Требования истца о взыскании с ответчика процентов, уплаченных по ипотечному договору от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 611 403 рублей 81 копейки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, суд находит подлежащими удовлетворению, поскольку их уплата подтверждается справкой, выданной Сбербанком России Волгоградским отделением №. 

Требования истца о взыскании с ответчика стоимости мебели и техники, приобретенной и установленной в доме подлежат удовлетворению частично, а именно в сумме 251 291 рубля, которая состоит из стоимости кухонного гарнитура в размере 120 000 рублей, шкафа-купе стоимостью 99 000 рублей, встроенной посудомоечной машины, стоимостью 32 291 рублей, поскольку данные предметы приобретались с учетом размера площади жилого дома, являются встроенными и реализации по отдельности не подлежат. 

Убытки на приобретение стола в размере 11 500 рублей, стенки в размере 28 400 рублей, детской в размере 26 700 рублей, телевизионной тумбы в размере 14 400 рублей, прихожей в размере 24 000 рублей, шкафа трапециевидного в размере 7 000 рублей, холодильника в размере 15 855 рублей, кухонной вытяжки в размере 4 850 рублей взысканию с ответчика не подлежат, поскольку данные предметы не являются стационарными, подлежат использованию по отдельности и в любом ином помещении. 

Также подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика стоимости оценки домовладения, которую необходимо было провести при заключении договора ипотеки в размере 6 000 рублей. Данные расходы подтверждаются документально.

Поскольку, истцом с момента заключения договора ипотеки со Сбербанком России и с момента заключения договора купли-продажи с ДД.ММ.ГГГГ по 2019 года оплачивались обязательные платежи по страхованию недвижимого имущества, а именно жилого дома по адресу: 

<

адрес> в размере 61 241 рубля 53 копеек, данные расходы подлежат удовлетворению частично в пределах заявленной истцом суммы в размере 42 521 рубля, в виду того, что суд рассматривает требования истца в пределах заявленных требований, а истцом при рассмотрении дела требования в этой части уточнены не были. 

Требования истца о взыскании с ответчика затрат на ремонтные и отделочные работы, с учетом стоимости материалов в размере 1 608 817 рублей 16 копеек удовлетворению не подлежат, поскольку доказательств проведения данных работ и доказательств приобретения строительных материалов на указанную сумму истцом не представлено. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств – удовлетворить частично. 

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2. 

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> в размере 4 000 000 рублей, денежные средства, затраченные на мебель и технику в размере 251 291 рубля, проценты, уплаченные по ипотечному договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 611 403 рублей 81 копейки за период с 28 декабря 016 года по ДД.ММ.ГГГГ, расходы по оценки имущества в размере 6 000 рублей, стоимость страховки недвижимости в размере 42 521 рубля 46 копеек. 

В удовлетворении исковых требований ФИО2 о взыскании с ФИО3 затрат на строительные работы по отделке жилого помещения в размере 1 608 817 рублей 16 копеек, стоимости мебели и техники в размере 133 274 рублей – отказать.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Дзержинский районный суд 

<

адрес> в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Киктева О.А.