Дело № 2-474/2024

УИД-59RS0001-01-2023-005836-90

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 марта 2024 года г. Пермь

Дзержинский районный суд города Перми в составе:

председательствующего судьи Хусаиновой О.В.,

при секретаре Тарасовой А.Э.,

с участием представителя ответчика ФИО6, действующей на основании доверенности от 09.01.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей» в интересах ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Адмирала ФИО2 15» о защите прав потребителя, взыскании неосновательного обогащения, компенсации морального вреда, штрафа, 

установил:

Пермская региональная общественная организация «Пермский региональный центр защиты прав потребителей» в интересах ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик Адмирала ФИО2 15» о взыскании неосновательного обогащения в размере 176 309,82 руб., компенсации морального вреда в размере 5 000 руб., штрафа, указав, что исковые требования заявлены о соразмерном снижении цены ДДУ в связи с разницей между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства. Застройщик произвел расчет цены ДДУ исходя из формулы общей приведенной площади. Данный способ расчета применим только в тех случаях, когда частью объекта долевого строительства является балкон/лоджия. Фактически, балкон/лоджия частью жилого помещения не являются, в связи с чем, примененный способ расчета цены ДДУ не соответствуют требованиям действующего законодательства Российской Федерации. ООО «СЗ Адмирала ФИО2, 15» является застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Адрес, ул. Адмирала ФИО2, Адрес. Предметом договора участия в долевом строительстве жилого дома, является объект долевого строительства - жилое помещение (квартира). Согласно условиям ДДУ, объектом долевого строительства является структурно обособленное жилое помещение в многоквартирном доме, параметры и характеристики которого определяются через общую приведенную площадь жилого помещения, то есть сумму площадей помещений объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования (балкона/лоджии), с учетом с понижающего коэффициента - 0,3/0,5. Часть 4 статьи 4 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гласит, что размер денежных средств, подлежащих уплате участниками долевого строительства (цена договора) определяется исходя из параметров и характеристик объекта долевого строительства. В силу положений ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей», застройщик обязан предоставлять потребителям необходимую и достоверную информацию об объектах долевого строительства, обеспечивающую возможность их правильного выбора. Информация о проекте строительства должна соответствовать нормам ст. 21 ФЗ № 214-ФЗ и включать в себя, в том числе, сведения об общей площади объектов долевого строительства, создаваемых в рамках проекта строительства многоквартирного дома. Часть 5 статьи 15 ЖК РФ гласит, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Согласно положениями ст. 19 ЖК РФ, объекты жилищного фонда - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Жилые помещения, в свою очередь, являются объектами жилищных прав. Таким образом, объектом долевого строительства в целях исполнения договора участии в долевом строительстве фактически является жилое помещение, параметры и характеристики которого определяются через общую площадь жилого помещения, то есть сумму площадей помещений объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования, за исключением площади балкона. Данная информация подтверждается сведениями, содержащимися в ЕГРН в отношении объекта долевого строительства, поставленного на государственный кадастровый учет. В соответствии с п. 12.1 Приказа Росреестра № П/0393 от Дата «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места», площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли. В вопросе № Позиций и рекомендаций по практическому применению приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от Дата № П/0393, размещенных на сайте СРО Ассоциация «Союз кадастровых инженеров» (https://www.srokadastr.ru/Дата.01/740?ysclid=lllt7zfy5350051368), указано: «Кадастровыми инженерами также неоднозначно воспринимаются положения пункта 10.3 Требований о необходимости учета в площади этажа жилого здания площадей балконов, лоджий, террас и веранд, внутренних перегородок и стен... в сочетании с противоречащими положениями пункта 12.1 Требований о необходимости исключить из площади жилого помещения площадь балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли. Однако, указанные выше пункты Требований (п. 10.3 и 12.1) как раз-таки нельзя сочетать - они устанавливают правила определения площади для объектов недвижимости различных типов (этаж жилого здания, жилое помещение). Да, действительно, правила определения площади жилого здания и жилого помещения для целей кадастрового учета отличаются друг от друга. И сумма площадей жилых помещений никогда не будет равна площади жилого дома, в котором эти помещения расположены. Следует отметить, что формулировка указанных пунктов Требований не подвергалась корректировке при обновлении приказа и соответствует ранее действовавшим Требованиям. Таким образом, данный вопрос является наследием предыдущих времен, а не какой-нибудь новацией. При определении площади этажа жилого здания следует учитывать площади всех балконов, лоджий, террас и веранд. То есть, после замеров площади этажа (между внутренними поверхностями наружных стен), к ней следует прибавить площади всех балконов, лоджий, террас и веранд, которые имеются в этом здании на уровне текущего этажа. Все указанные объекты включаются в контур жилого здания, и обязательно вычерчиваются на поэтажном плане. В площади жилого помещения (квартиры), площади балконов, лоджий, террас и веранд (при их наличии в данном конкретном помещении (квартире) не учитываются. Во многих регионах регистраторы требуют исключать балконы (лоджии, террасы, веранды) из контура жилого помещения и не показывать их на плане помещения, поскольку при определении площади жилого помещения (квартиры) путем суммирования площадей всех частей квартиры (комнат, коридоров и др.), площадь балкона (лоджии, террасы, веранды) в общую сумму не включается (не прибавляется). Необходимо отметить, что данное требование к определению площади жилого помещения установлено пунктом 5 статьи 15 ЖК РФ от Дата (№ 188-ФЗ), вступившим в силу Дата, и с того времени не менялось. В соответствии с п. 2 ст. 12 Закона «О защите прав потребителей», продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1-4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации. Застройщиком была предоставлена недостоверная информация относительно параметров площади объекта долевого строительства, создаваемого в рамках проекта строительства многоквартирного дома, и подлежащего передаче участникам долевого строительства после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Указанное обстоятельство привело к необоснованному увеличению цены договора долевого участия, заключенного с физическими лицами. Следует учитывать, что согласно положениям Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», данные ЕГРН являются единственным достоверным источником информации о параметрах и характеристиках объектов недвижимости. И в случае расхождения (противоречия) сведений о правах на недвижимое имущество, содержащихся в ЕГРН, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРН. Таким образом, условия ДДУ, согласно которым площадь объектов долевого строительства определяется через общую приведенную площадь, ущемляют права потребителей и, в силу правил ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», являются ничтожными. В силу ч. 1 ст. 7 ФЗ №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В соответствии с изложенными ДДУ, цена по которому учитывает общую приведенную площадь, нарушает требования действующего законодательства, стоимость объекта долевого строительства по нему подлежит перерасчету, соразмерно изменению его площади согласно подп. 2 ч. 2 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ (расчет сумм возврата в приложении №). В случае, если квартира передана меньшей общей площадью, чем это предусмотрено ДДУ, застройщик обязан выплатить сумму разницы в пользу потребителя. Данный вывод нашел своё отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации по делу №-КГ20-21-К7 от Дата. В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. Требования потребителя к застройщику о возврате излишне уплаченной по ДДУ суммы остались без удовлетворения. На основании ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» и ст. 151 ГК РФ включение застройщиком в ДДУ условий, ущемляющих права потребителя, отказ в возврате суммы неосновательного обогащения и материальный вред, который был причинен участнику долевого строительства, являются фактом нарушения прав потребителя, в результате чего последнему причинены нравственные страдания.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель истца в судебное заседание также не явился, в предварительном судебном заседании на требованиях настаивал.

Представитель ответчика в судебном заседании требования не признала по основаниям, изложенным в письменных пояснениях, указав, что на этапе строительства можно определить только планируемую площадь, в итоге площадь объекта может измениться, что не является недостоверными сведениями. Согласно договору, объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира с условным номером 290 общей планируемой строительной площадью 59,77 кв.м с учетом лоджий с понижающим коэффициентом 0,5. Согласно акту о приеме, подписанному обеими сторонами, застройщик передал Адрес общей площадью 56,1 кв.м и лоджию 7 кв.м. При расчете выявлено, что допущено отклонение на 0,17 кв.м. Несмотря на то, что в договоре указано, что при изменении фактической площади цена договора не меняется, учитывая факт, что произошло уменьшение площади на 0,17 кв.м ответчик произвел истцу выплату в размере 8 166 руб., для удовлетворения требований в большем размере основания отсутствуют. Помещение лоджии в квартире не является общим имуществом в МКД, поскольку выход на лоджию осуществляется только из одной квартиры, лоджия не предназначена для обслуживания более одного помещения. При этом, лоджия предназначена для удовлетворения проживающими в квартире гражданами бытовых и иных нужд и является вспомогательным помещением, на это указывает и постановление правительства, решение вопроса о правовом статусе лоджии не в компетенции ответчика. Ответчик считает, что стороны пришли к соглашению, что плата по договору долевого участия будет исчисляться, исходя из площади всех помещений квартиры, включая лоджию, что не противоречит действующему законодательству, а поэтому нет оснований для удовлетворения требований. Относительно морального вреда, требование также не полежит удовлетворению, поскольку неосновательное обогащение регулируется нормами гражданского кодекса и права потребителя не ущемляет, в связи с чем также нет оснований для взыскания потребительского штрафа, однако считает возможным снизить моральный вред в случае удовлетворения требований до 1 000 руб., истец не испытал нравственных и физических страданий, пользовался жилым помещением, разница по площади была отражена в акте приема, определенных знаний для этого не требуется, как для определения строительных недостатков. Истец подписал акт без претензий, что он согласен с переданным ему помещением.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, позицию по делу не выразили. 

Заслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, суд пришел к следующему.

На основании ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим федеральным законом.

ФИО1 обратилась в Пермскую региональную общественную организацию «Пермский региональный центр защиты прав потребителей» с заявлением об оказании помощи в защите ее прав в связи с передачей квартиры, не соответствующей условиям договора долевого участия в строительстве (л.д. 10).

Согласно Уставу Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей», истец является общественным объединением, созданным по инициативе и на основе совместной деятельности граждан для защиты общности их интересов для достижения общих целей. Целью организации является содействие защите прав потребителя на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества, на безопасность их жизни и здоровья, получение информации о товарах (работах, услугах) и их изготовителях, просвещение потребителей, защита их интересов (п. 2.1 Устава). В соответствии с п. 2.2 Устава, общественное объединение в целях защиты прав потребителей предъявляет иски в суды по собственной инициативе или по поручению конкретного потребителя или группы потребителей, а также в интересах неопределенного круга потребителей (л.д. 17-21).

В соответствии со ст. 46 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в случаях, предусмотренных законом, органы государственной власти, органы местного самоуправления, организации или граждане вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц по их просьбе либо в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц. Заявление в защиту законных интересов недееспособного или несовершеннолетнего гражданина в этих случаях может быть подано независимо от просьбы заинтересованного лица или его законного представителя.

Лица, подавшие заявление в защиту законных интересов других лиц, пользуются всеми процессуальными правами и несут все процессуальные обязанности истца, за исключением права на заключение мирового соглашения и обязанности по уплате судебных расходов. В случае отказа органов, организаций или граждан поддерживать требование, заявленное ими в интересах другого лица, а также отказа истца от иска наступают процессуальные последствия, предусмотренные частью второй статьи 45 настоящего Кодекса.

В силу положений п. 2 ст. 45 ФЗ «О защите прав потребителей», общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) для осуществления своих уставных целей вправе обращаться в суды с заявлениями в защиту прав потребителей и законных интересов отдельных потребителей (группы потребителей, неопределенного круга потребителей).

Таким образом, Пермская региональная общественная организация «Пермский региональный центр защиты прав потребителей», действуя в рамках своих уставных целей, на основании заявления потребителей вправе предъявлять иск в защиту прав потребителей. 

Судом установлено, что Дата между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Адмирала ФИО2, 15» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве № Д/Уш.15/290, в соответствии с которым застройщик принял обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) 17-этажный многоквартирный жилой дом со сборным железобетонным каркасом и стенами из крупных каменных блоков и панелей общей площадью 30 143 кв. м, расположенный по адресу: Адрес, ул. Адмирала ФИО2, Адрес (объект №), общая площадь с учетом балконов и лоджий (с коэффициентом 0,5) – 10 670,85 кв. м, первая очередь строительства, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, передать квартиру участнику долевого строительства, а участник долевого строительства принял обязательство оплатить обусловленную договором цену в порядке и сроки, обусловленные договором, и принять квартиру. Объектом долевого строительства является двухкомнатная Адрес общей планируемой строительной площадью 59,77 кв. м с учетом лоджий (с понижающим коэффициентом 0,5), в том числе: площадь комнат – 16,43 кв. м, 14,04 кв. м, площадь помещений вспомогательного использования: 25,82 кв. м, из которых: кухня – 8,5 кв. м, туалет 1,51 кв. м, ванная – 2,64 кв. м, прихожая 8,96 кв. м, кладовая 4,21 кв. м, площадь лоджий (с понижающим коэффициентом 0,5) составляет 3,48 кв. м. Квартира расположена на 11 этаже 17-этажного строящегося дома по адресу: 

<

...> (л.д. 26-31). 

В качестве приложения № к договору участия в долевом строительстве представлен план квартиры, включающий ее местоположение в доме (л.д. 31).

На основании п. 4.1 договора общая сумма (цена договора), уплачиваемая участником долевого строительства в счет строительства квартиры, на момент заключения договора составляет 2 871 400 руб. (л.д. 26 оборот).

Актом приема-передачи от Дата подтверждается факт передачи квартиры ООО «СЗ Адмирала ФИО2, 15» ФИО1 во исполнение договора участия в долевом строительстве № Д/Уш.15/290 от Дата. Из акта следует, что застройщик передал, а участник долевого строительства принял двухкомнатную Адрес, общей площадью 56,1 кв. м, лоджий площадью 7 кв. м, расположенную на 11 этаже многоквартирного дома по адресу: Адрес, ул. Адмирала ФИО2 (л.д. 15).

Согласно выписке из ЕГРН, право собственности ФИО1 на квартиру по адресу: Адрес, ул. Адмирала ФИО2, Адрес зарегистрировано Дата, площадь квартиры - 56,1 кв. м (л.д. 11-12).

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от Дата N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Указанные правовые нормы предусматривают, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении).

В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора, которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором, само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021).

В соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями договора и смыслом договора в целом.

По условиям заключенного сторонами договора планируемая строительная площадь квартиры составляет 59,77 кв. м с учетом лоджий (с понижающим коэффициентом 0,5), в том числе: площадь комнат – 16,43 кв. м, 14,04 кв. м, площадь помещений вспомогательного использования: 25,82 кв. м, из которых: кухня – 8,5 кв. м, туалет 1,51 кв. м, ванная – 2,64 кв. м, прихожая 8,96 кв. м, кладовая 4,21 кв. м, площадь лоджий (с понижающим коэффициентом 0,5) составляет 3,48 кв. м. 

Согласно плану квартиры (приложение № к договору участия в долевом строительстве) частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, является лоджия площадью 6,96 кв. м.

Таким образом, из буквального толкования условий договора долевого участия следует, что при его заключении участник согласился инвестировать строительство объекта, который состоит из квартиры и лоджии, соответственно, при определении цены договора учтена фактическая площадь квартиры и лоджии (с понижающим коэффициентом 0,5).

На момент заключения сторонами договора действовала Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная приказом Минземстроя Российской Федерации от 4 августа 1998 года № 37, которая была разработана во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» и определяла основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации.

Согласно пункту 3.37 Инструкции общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Учитывая, что условиями договора согласовано, что окончательная площадь объекта включает площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента, положения ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, предусматривающей, что общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, помещения балконов, лоджий, веранд, террас признаются неотъемлемыми частями объектов долевого строительства, их площадь включается в фактическую площадь квартиры, и должна быть оплачена в составе цены договора.

Согласно акту приема-передачи квартиры от Дата ФИО1 передана Адрес, расположенная по адресу: 

<

...>, общей площадью 56,1 кв. м, лоджий – площадью 7 кв. м. 

В выписке ЕГРН общая площадь объекта долевого строительства указана 56,1 кв. м, без учета площади лоджии (л.д. 11, 15). Из раздела 5 выписки, лист № (план расположения помещения, машино-места на этаже) следует, что площадь комнат составляет 16,4 кв. м, 14,0 кв. м, площадь помещений вспомогательного использования: 25,7 кв. м, из которых: кухня – 8,4 кв. м, туалет 1,5 кв. м, ванная – 2,6 кв. м, коридор 9 кв. м, кладовая 4,2 кв. м., площадь лоджии не указана.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что, несмотря на то, что в сведениях ЕГРН в отношении конкретного жилого помещения не указываются данные о площади и наличии в составе помещения балконов, лоджий, веранд, террас и эксплуатируемой кровли, их площадь не включается в площадь жилых помещений, тем не менее, в силу ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве указанные объекты признаются неотъемлемыми частями объектов долевого строительства и их площадь включается по условиям заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве в фактическую площадь квартиры и должна быть оплачена в составе цены договора.

Как следует из заключенного с застройщиком ФИО1 договора участия в долевом строительстве размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику, определенный в п. 4.1 договора, является фиксированным и изменению не подлежит при условии выполнения участником долевого строительства обязательств по порядку и срокам расчета с застройщиком, определенным настоящим договором. В случае, если по результатам технической инвентаризации законченного строительством объекта фактическая общая площадь квартиры изменится по сравнению с ее проектной площадью, указанной в п. 1.1.2 договора, общая сумма (цена договора) не изменяется (пункты 4.2, 4.5 договора). 

Доводы истца о том, что застройщиком при заключении договора участия в долевом строительстве информация о площади квартиры, подлежащей передаче после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, до нее не доведена, судом отклоняются, поскольку они опровергаются условиями заключенного договора, из которого следует, что ФИО1 при заключении договора предоставлена полная информация об объекте долевого строительства, обозначено количество комнат, номер квартиры, общая планируемая строительная площадь квартиры с учетом лоджии (с понижающим коэффициентом 0,5), а также площади каждой из комнат, вспомогательных помещений (кухня, санузел, туалет, ванная, кладовая, прихожая, коридор) и площадь лоджии (с понижающим коэффициентом 0,5), то есть, приведены все индивидуализирующие признаки объекта (пункт 1.1.2 договора).

Согласно п. 1.1.2 договора проектная площадь и номер квартиры являются условными и подлежат уточнению после технической инвентаризации и выдачи технического паспорта на дом, что отражается в акте сдачи-приемки квартиры. Изменение проектной площади квартиры в результате ее уточнения не считается несоответствием построенной квартиры условиям договора. При подписании акта приема-передачи квартиры истцу сообщены сведения о площади квартиры и площадь лоджии (без учета понижающего коэффициента).

При таких обстоятельствах доводы о том, что до истца не была надлежащим образом доведена информация о площади приобретаемого объекта долевого строительства, являются необоснованными. Определить на стадии строительства дома фактическую площадь каждой квартиры после постройки дома и в результате технической инвентаризации невозможно, о чем истец была поставлена в известность и что обозначено в условиях договора.

Кроме того, ответчиком произведен расчет уменьшения общей площади квартиры по сравнению с проектной площадью, в размере 0,17 кв. м (59,77 – (56,1 + (7х0,5)), и произведена соответствующая выплата в размере 8 166,93 руб., из расчета: 48 040,82 руб. (2 871 400 руб. / 59,77 кв. м) х 0,17 кв. м, что подтверждается платежным поручением № 3 от 01.02.2024 (л.д. 53).

Учитывая величину уменьшения общей площади квартиры по сравнению с проектной площадью - 0,17 кв. м, что составляет 0,28% от проектной площади квартиры (0,17 х 100 / 59,77 кв. м), суд приходит к выводу, что такое отклонение соответствует достигнутому сторонами условию об уточнении площади квартиры по результатам технической инвентаризации (как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения), не влекущем изменение цены договора при передаче объекта недвижимости участнику долевого строительства, не противоречат требованиям законодательства о защите прав потребителей, и не ухудшает права истца.

Кроме того, заявленные требования истец обосновывает исключительно тем, что примененный ответчиком способ расчета цены договора, с учетом площади лоджии, не соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации.

Доводы истца о ничтожности условий договора в силу ст. 16 Закона о защите прав потребителей, согласно которым площадь объектов долевого строительства определяется через общую приведенную площадь, что ущемляет права потребителей, являются несостоятельными. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающим коэффициентом, установленным федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве (ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ). Условиями договора площадь помещений, входящих в состав жилого помещения, определена, что позволяет участнику долевого строительства исчислить общую площадь объекта без учета лоджии. Законом об участии в долевом строительстве предусмотрена возможность определять цену договора, в том числе как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. В связи с чем, оснований полагать ничтожными указанные условия договора участия в долевом строительстве, не имеется.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Пермского регионального центра защиты прав потребителей в интересах ФИО1 о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, поскольку нарушение ее прав ввиду изменения общей площади объекта долевого строительства, судом не установлено.

Исковые требования о взыскании компенсации морального вреда и штрафа являются производными от требований о взыскании неосновательного обогащения в связи с изменением площади объекта долевого строительства, в удовлетворении которых судом отказано, вследствие чего, поскольку нарушений прав ФИО1 как потребителя не установлено, оснований для их удовлетворения также не имеется. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

В удовлетворении иска Пермской региональной общественной организации «Пермский региональный центр защиты прав потребителей» (...) в интересах ФИО1 (...) к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Адмирала ФИО2 15» (...) о защите прав потребителя, взыскании неосновательного обогащения в размере 176 309,82 руб., компенсации морального вреда в размере 5 000 руб., штрафа, - отказать полностью.

Решение в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми.

...

...

Судья О.В. Хусаинова 

...

...