Дело №2-686/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

(мотивированное)

05 июля 2017 года ст. Кагальницкая Ростовской области

Зерноградский районный суд Ростовской области в составе судьи Полякова Н.В. единолично, при секретаре Асланян К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третьим лицам- Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Администрации Кагальницкого района Ростовской области, Администрации Кагальницкого сельского поселения Кагальницкого района Ростовской области, о выделении помещений в счет долей в праве общей долевой собственности на целый жилой дом, признании права собственности на жилой дом блокированной застройки, прекращении права общей долевой собственности на незавершённый строительством жилой дом, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с данным иском, в обоснование иска указала следующее. Она является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки, с кадастровым №, площадью 663 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. Собственником смежного земельного участка с кадастровым №, площадью 688 кв.м. является ФИО2. Ранее вышеуказанные земельные участки представляли собой единый общий земельный участок. На данных участках находится общий жилой дом, площадью 218,8 кв.м., истец и ответчик являются собственниками данного жилого дома по 1/2 доле каждый. Обращение истца в адрес ответчика о заключении соглашения о прекращении долевой собственности и разделе общего имущества, остановлено без удовлетворения.

В окончательной редакции иска от 19.06.2017 ФИО1 просила: 1) выделить ей в собственность в натуре в счет принадлежащей ей 1/2 доли в праве общей совместной собственности на жилой дом, общей площадью 218,8 кв.м., с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес> – жилой дом блокированной застройки капитального строительства, общей площадью 107,8 кв.м., с помещениями согласно техническому паспорту: № площадью 9,9 кв.м, № площадью 24,8 кв.м, № площадью 21,6 кв.м, № площадью 25,2 кв.м, № площадью 14,7 кв.м, № площадью 12,6 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым №, по адресу: 

<

адрес>; 

2) признать за ФИО1 право собственности на жилой дом блокированной застройки капитального строительства, общей площадью 107,8 кв.м. (помещения №№), расположенный по адресу: 

<

адрес>;

3) прекратить право общей долевой собственности ФИО1 на незавершенный строительством жилой дом (литер А), общей площадью 218,8 кв.м. с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д. 3-5, 76-77).

Истец ФИО1 в судебном заседании иск поддержала в полном объёме, подтвердила доводы иска, просила иск удовлетворить.

Ответчик ФИО2 и её представитель - адвокат Сорокина С.И., действующая на основании ордера, в судебном заседании иск не признали, просили в иске отказать.

В порядке ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Администрации Кагальницкого района Ростовской области, Администрации Кагальницкого сельского поселения Кагальницкого района Ростовской области.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что в удовлетворении иска должно быть отказано.

В соответствии со ст.244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В соответствии со ст. 245 ч. 1,2 Гражданского кодекса Российской Федерации, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

В соответствии со ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности праве требовать выдела своей доли из общего имущества. При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела доли в натуре своей доли из общего имущества.

Судом установлено следующее. 

Истец ФИО1 является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом, общей площадью 218,8 кв.м., степень готовности 52%, условный №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 13). Согласно выписке из ЕГРП, кадастровому паспорту земельного участка ФИО1 является собственником земельного участка, предназначенного для размещения домов индивидуальной жилой застройки, площадью 663 кв.м. с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д.14, 33-37).

Ответчик ФИО2 является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом, общей площадью 218,8 кв.м., степень готовности 52%, кадастровый (или условный) №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.12). Согласно выписке из ЕГРП ФИО2 является собственником земельного участка, предназначенного для размещения домов индивидуальной жилой застройки, площадью 688 кв.м. с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д.15).

17.06.2016 года истец ФИО1 и ответчик ФИО2 обратились в Администрацию Кагальницкого сельского поселения с заявлением о разрешении реконструкции жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д.75).

22.11.2016 Администрацией Кагальницкого сельского поселения ФИО2 и ФИО1 были выданы разрешения на строительство объекта капитального строительства – незавершенного строительством жилого дома под жилой дом блокированной застройки, адрес объекта: 

<

адрес> (л.д.6-7, 23-24).

Истец ФИО1 обратилась к кадастровому инженеру ФИО3, которым был изготовлен технический план здания и составлено заключение согласно которому, в ходе выполнения кадастровых работ в отношении домовладения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым №, было выявлено, что объект строительства поставлен на учет как «ранее учтенный» объект незавершенный строительством жилого дома. Однако, на основании разрешения на строительство (реконструкции) из ОКС, с кадастровым № было образовано 2 здания, расположенных по адресу: 

<

адрес>А. В связи с тем, что строительство объектов капитального строительства завершено, кадастровый инженер просил поставить на кадастровый учет жилой дом, общей площадью 123,6 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, и жилой дом, общей площадью 107,8 кв.м. по адресу: 

<

адрес> А (л.д.18-22).

Согласно техническому паспорту, жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> имеет общую площадь 107,8 кв.м. Правообладателем данного жилого дома является ФИО1 (л.д.25-32).

Согласно уведомлению от 03.03.2017 № направленному в адрес ФИО1, Управлением Росреестра по Ростовской области приостановлена государственная регистрация осуществления действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации права собственности в отношении сооружения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по погашению регистрационной записи о праве на ОНИ по адресу: 

<

адрес> (л.д.41).

Согласно уведомлению от 07.03.2017 № направленному в адрес ФИО1, Управлением Росреестра по Ростовской области отказано в возобновлении осуществления действий по государственному кадастровому учету в отношении зданий, расположенных по адресу: 

<

адрес>, и 

<

адрес> (л.д.42).

Истцом ФИО1 в адрес ответчика ФИО2 был направлен проект соглашения о реальном разделе жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и прекращении долевой собственности (л.д.53).

Согласно постановлению Администрации Кагальницкого сельского поселения № от 11.07.2016 земельным участкам, образованным в результате раздела исходного земельного участка, находящегося по адресу: 

<

адрес>, площадью 1351 кв.м., имеющего по сведениям ГКН основной вид разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства, присвоены адреса: 1) земельному участку, площадью 688 кв.м., основной вид разрешенного использования земельного участка – земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки – 

<

адрес>, принадлежащий ФИО2; 2) земельному участку, площадью 663 кв.м., основной вид разрешенного использования земельного участка – земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки – 

<

адрес>, принадлежащий ФИО1 (л.д.55).

Суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска по следующим обстоятельствам.

1. Согласно правоустанавливающим документам, у истца и ответчика в собственности находится по 1/2 доле в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом, общей площадью 218,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. Вместе с тем, в настоящее время, в результате реконструкции площадь данного объекта недвижимости составляет 231,4 кв.м, что не оспаривается сторонами. Суд учитывает, что данный объект не введён в эксплуатацию в установленном законом порядке. 

2. В судебном заседании истцом ФИО1 сообщено, что для неё принципиальным значением по данному иску является выделение жилого дома блокированной застройки из ранее существующего объекта недвижимого имущества - незавершенного строительством жилого дома, общей площадью 218,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. Суд не соглашается с доводами истца о том, что заявленные к выделу помещения образуют жилой дом блокированной застройки.

В соответствии со ст. 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч. ч. 1 и 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Статьей 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации определен порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства.

Так, физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию (ч. 1 ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи (ч. 2 ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации (ч. 8 ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Частью 9 ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что на основании указанных в ч. 8 настоящей статьи рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.

Аналогичные положения содержатся и в Правилах землепользования и застройки Кагальницкого сельского поселения (л.д.84-92).

Как следует из вышеизложенного, действующим законодательством прямо установлено, что принятие решения на использование индивидуального жилого дома в качестве многоквартирного жилого дома (или жилого дома блокированной застройки), то есть, изменение разрешенного вида использования объекта капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения является исключительной компетенцией Главы местной Администрации (ч. 8 ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предоставление разрешение на условно разрешенный вид использования объекта капитального строительства (в рассматриваемом случае – разрешение на использование жилого дома в качестве многоквартирного жилого дома - жилого дома блокированной застройки) может быть принято только органом местного самоуправления на основании результатов публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.

В судебном заседании истцом не представлено никаких доказательств того, что Главой Администрации Кагальницкого района Ростовской области или Главой Администрации Кагальницкого сельского поселения Кагальницкого района Ростовской области принималось решение об изменении разрешенного вида использования объекта капитального строительства - незавершенного строительством жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

3. Правилами землепользования и застройки Кагальницкого сельского поселения (л.д.84-92) предусмотрено соответствие вида разрешённого использования земельного участка виду разрешённого использования объектов капитального строительства. Так, на земельных участках, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки, допускается размещение индивидуальных жилых домов, хозяйственных построек, строений для содержания домашних животных и птицы. А на земельных участках, предназначенных для размещения домов малоэтажной жилой застройки, допускается размещение малоэтажных индивидуальных (до 3 этажей) жилых домов, блокированных малоэтажных жилых домов (до 3 этажей) с приусадебным участком (л.д.89). 

Вместе с тем, выпиской из ЕГРН подтверждается, что земельный участок, на котором расположен спорный жилой дом, имеет категорию земель - земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки (л.д. 14-15). Сохранение данной категории земель для земельного участка, на котором расположен спорный жилой дом, - земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки, подтверждается также Постановлением Администрации Кагальницкого сельского поселения № от 11.07.2016 (л.д. 55).

В силу пункта 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Таким образом, в соответствии с ч. 8 ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации и Правилами землепользования и застройки Кагальницкого сельского поселения запрещается использование блокированных малоэтажных жилых домов (до 3 этажей) на земельных участках, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки. Именно такое требование и заявлено истцом ФИО1 по данному делу.

4. Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с п. 3 ст. 252 ГК РФ, суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.

Абзацем 3 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 4 от 10 июня 1980 года (в ред. от 06.02.2007 г.) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" разъяснено, что выдел участнику общей собственности, принадлежащей ему доли, означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе.

Пунктами 7, 8 указанного Постановления предусмотрено, что, поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно, без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п.

Исходя из смысла приведенных норм права и разъяснений, разрешая спор о выделе доли строения в натуре, суду необходимо установить наличие технической возможности реального раздела недвижимого имущества с учетом его состояния и характеристик, стоимость затрат по переоборудованию и перепланировке и соразмерность этих затрат стоимости объекта недвижимости.

Вместе с тем, судом по данному делу не установлено наличие технической возможности реального раздела недвижимого имущества с учетом его состояния и характеристик

Истец и ответчик отказались от назначения и проведения судебной экспертизы для определения технической возможности реального раздела недвижимого имущества с учетом его состояния и характеристик. 

Суд учитывает, что для правильного разрешения возникшего спора требуются специальные познания в области строительства.

Истцом не представлено аргументированное заключение специалиста по вопросу технической возможности реального раздела спорного жилого дома.

Суд учитывает, что заключение специалиста по данному делу имеет существенное значение при разрешении дела, поскольку суду необходимо установить - обеспечивает ли выполнение требований действующих нормативов в сфере строительства предложенный истцом вариант выдела; сохраняют ли стороны возможность прохода ко всем объектам, выделяемым им в пользование; соответствуют ли выделяемые помещения идеальной доле.

Акт визуального осмотра от 30.06.2017 (л.д.93) не отвечает указанным требованиям, он выполнен только на основе визуального осмотра, без использования технической документации на весь дом, без проведения необходимых исследований. 

4. При принятии решения суд учитывает, что спорный объект не введён в эксплуатацию. Судом установлено, что сособственники произвели реконструкцию жилого дома в виде пристройки к жилому дому. Стороны не представили в суд доказательств, подтверждающих наличие разрешительной документации на реконструкцию, соблюдение строительных норм и правил при проведении реконструкции.

В результате реконструкции вместо прежнего объекта капитального строительства – незавершенного строительством жилого дома возник новый объект - незавершенный строительством жилой дом с изменёнными характеристиками (площадь объекта изменилась с 218,8 кв.м до 231,4 кв.м.). Суд не располагает сведениями о наличии согласия другого участника общей долевой собственности на такую реконструкцию. 

Сторонами не представлено никаких доказательств того, что при реконструкции объекта недвижимого имущества были соблюдены строительные нормы и правила.

В соответствии с ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

В силу ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий право осуществлять реконструкцию.

Суд также учитывает, что самовольно возведенный объект для дальнейшей законной эксплуатации должен отвечать следующим требованиям:

- строительство (или реконструкция) не должно нарушать ничьих прав и интересов (соседей по участку, соседей по долевой собственности и пр.);

- возведенная постройка должна соответствовать нормам градостроительства (Градостроительный кодекс, СНиП, проект и пр.);

- застройщик должен предпринимать все необходимые меры для легализации своего строительства.

В результате произведённой реконструкции изменились основные технические показатели (количество и площадь внутренних помещений, планировка) изменились параметры всего дома, изменились внешние границы строения, увеличилась его общая и жилая площадь, площадь по наружному обмеру.

Судом установлено, что предложенный истцом вариант выдела своей доли в праве общей долевой собственности из общего имущества (в виде выдела жилого дома блокированной застройки) не соответствует действующему законодательству. Материалы дела не содержат доказательств, что второй участник общей долевой собственности – ФИО2 давала своего согласия на изменение разрешенного вида использования общего имущества с незавершенного строительством жилого дома на жилой дом блокированной застройки. При рассмотрении дела судом не установлено наличие технической возможности реального раздела недвижимого имущества с учетом его состояния и характеристик.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Зерноградский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Решение в окончательной форме принято 10 июля 2017 года.

Судья Н.В.Поляков