Дело № 2-129/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

с. Смоленское 04 мая 2018 года. 

Смоленский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Климович Т.А.,

при секретаре судебного заседания Кузнецова М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Смоленского сельсовета Смоленского района Алтайского края о признании договора заключенным, 

у с т а н о в и л:

Истец обратился в суд в суд с иском администрации Смоленского сельсовета Смоленского района Алтайского края о признании договора заключенным, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ в селе Смоленское Смоленского района Алтайского края между Ремонтно-техническим предприятием и ФИО1 был заключен договор на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан, согласно которого квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> (так указано в договоре) была продана покупателю бесплатно. Позже адрес жилья был уточнен, квартире присвоен адрес: 

<

адрес> 

<

адрес>. По договору приватизации Ремонтно-техническое предприятие передало квартиру № 1 истцу, указав в договоре, что права собственности на приобретенное жилье возникают у покупателя с момента регистрации договора в исполнительном органе Совета народных депутатов, нотариальной конторе. Оформление договора соответствует требованиям закона, он заключен в письменной форме, подписан сторонами, условия договора согласованы, содержится описание объекта сделки. Договор фактически исполнен сторонами, продавец передал покупателю во владение и пользование квартиру, право собственности на которую, необходимо было зарегистрировать. Как ранее действовавшее законодательство, так и настоящая редакция закона предусматривает обязательную регистрацию права собственности на недвижимое имущество по сделкам с жильем. Право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 131 ГК РФ). ДД.ММ.ГГГГ вступил в силу ФЗ-122 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которого право собственности на жилье подлежит регистрации в Едином государственном реестре органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Учитывая, что в Смоленском районе регистрационный орган начал свою деятельность с ДД.ММ.ГГГГ, до указанной даты действовал прежний порядок регистрации прав собственности, в связи с чем, регистрационные действия осуществлялись органами БТИ и Администрациями сельсоветов. Полномочиями по регистрации прав на жилье нотариальные конторы не обладали. При покупке жилья право собственности на квартиру покупатель в БТИ, Администрации Смоленского сельсовета не зарегистрировал. В соответствии с условиями договора (п.6) договор был удостоверен Б.С.А., государственным нотариусом Смоленской государственной нотариальной конторы Алтайского края ДД.ММ.ГГГГ, о чем сделана запись в реестре нотариальных действий №. В связи с чем, истец считал, что владеет имуществом на законных основаниях, считал себя собственником жилья, добросовестно исполнял свои обязанности по содержанию имущества, оберегал его от посягательств третьих лиц. Квартира находится во владении и пользовании истца, членов семьи с 1992 года по настоящее время, т.е. более 25 лет. За время проживания в квартире никто не предъявлял требований о выселении, истребовании имущества из чужого незаконного владения, состоянием имущества не интересовался. Таким образом, с момента заключения договора истец добросовестно, открыто и непрерывно владел недвижимым имуществом как своим собственным. Права собственности на квартиру, являющуюся предметом договора, за Ремонтно-техническим предприятием не регистрировались, в настоящее время организация ликвидирована, снята с учета в налоговом органе.

Согласно справки № от ДД.ММ.ГГГГ., выданной Администрацией Смоленского сельсовета в квартире на дату приватизации проживали 4 человека: ФИО1, ФИО1, ФИО2, ФИО3. Учитывая, что на дату приватизации в квартире проживали 4 человека, все члены семьи имели равные права на получение имущества в собственность. Но, поскольку, право собственности на жилье в установленном законом порядке не регистрировалось, права собственности на квартиру ни у кого не возникли.

Желая оформить права на квартиру, истец столкнулся с проблемой - отсутствием сведений в Едином государственном реестре недвижимости об объекте - 

<

адрес>. По неизвестной причине в базу данных кадастрового учета не внесены данные о 

<

адрес> как ранее учтенном объекте. Работы по постановке на кадастровый учет квартиры в ДД.ММ.ГГГГ году не были доведены до конца, истец, получив в БТИ ДД.ММ.ГГГГ. кадастровый паспорт № с заявлением в Росреестр о внесении сведений о квартире в ЕГРН не обратился. В связи с чем, Управлением Росреестра выдано уведомление об отсутствии в ЕГРН запрашиваемой информации об основных характеристиках и зарегистрированных правах на 

<

адрес>. В связи с изменениями, внесенными в закон «О кадастре», в настоящее время за постановкой квартиры на кадастровый учет может обратиться только собственник жилья. Отсутствие сведений в ЕГРН об основных характеристиках объекта, препятствуют истцу признать право собственности на жилье в судебном порядке. В связи с чем, истец вынужден обратиться в суд с требованием о признании договора заключенным, что позволит внести в ЕГРН сведения об основных характеристиках квартиры для дальнейшего оформления права собственности на жилье. Просит признать заключенным ДД.ММ.ГГГГ договор между Ремонтно-техническим предприятием и ФИО1 о передаче в собственность покупателя 

<

адрес>, общей площадью 45,1 кв.м., расположенной 

<

адрес>.

Истец ФИО1, представитель истца и третье лицо ФИО3, представитель ответчика Администрации Смоленского сельсовета Смоленского района Алтайского края, третьи лица ФИО1, ФИО2, в судебное заседание не явились, о дате и времени его проведения извещались надлежащим образом, сведений об уважительности причин не явки суду не сообщили. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю своего представителя в судебное заседание не направил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Согласно отзыва на исковое заявление просили о рассмотрении дела в их отсутствие, удовлетворение исковых требований оставляют на усмотрение суда. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости имеется запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № на основании свидетельства на право собственности на землю бессрочное (постоянное) пользование землей № от ДД.ММ.ГГГГ.

Сведения о регистрации права на объекты капитального строительства, расположенные на земельном участке по вышеуказанному адресу, в ЕГРН отсутствуют. 

Статья 14 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В силу ст. 131 ГК РФ, п. 6 ст. 1, п. 1. ст. 9 Закона о регистрации недвижимости право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в ЕГРН. В соответствии со ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него. Пункт 52 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняет, что если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии илиотсутствии правалибо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.В соответствии с ст. 58 Закона о регистрации недвижимости права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях: по заявлению правообладателя с приложением всех необходимых для государственной регистрации документов.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве иных процессуальных правах.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц, с вынесением решения. 

Изучив материалы гражданского дела, представленные доказательства в их совокупности, разрешая дело в пределах заявленных требований, суд приходит к следующему.

В развитие жилищной реформы 4 июля 1991 г. был принят Закон РСФСР N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", основной целью которого являлось создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребности в жилье; кроме того, ставились задачи достичь более эффективного использования жилищного фонда и заботиться о его сохранности. Впоследствии Закон претерпел значительные изменения.

В соответствии со ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», граждане РФ, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»» - в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения несовершеннолетние наравне с совершеннолетними пользователями вправе участвовать в установлении общей собственности на это помещение.

В силу ч. 1 ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшей на период приватизации квартиры, следует, что «члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения», - иными словами, права совершеннолетних и несовершеннолетних пользователей государственным и муниципальным жильем на приватизацию занимаемого помещения равны.

Следовательно, при приватизации жилья необходимо было получить согласие детей, как достигших, так и не достигших возраста 14 лет - только при этом от имени несовершеннолетнего должны были действовать его законный представитель (родитель, опекун или попечитель).

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. указано, что согласно Кодексу о браке и семье РСФСР 1969 г. (действовавшему в то время) опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать сделки, выходящие за пределы бытовых, в частности, касающихся отказа от принадлежащих подопечному прав, а попечитель - давать согласие на совершение таких сделок, поэтому отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями только при наличии разрешения указанных органов.

В судебном заседании установлено, что на дату заключения договора приватизации квартиры - по договору от ДД.ММ.ГГГГ, проживали и были зарегистрированы по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>: ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО1, ФИО2, ФИО3, что подтверждается справкой администрации Смоленского сельсовета 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ года№ от ДД.ММ.ГГГГ на л.д. 13.

Как следует из представленного договора на приватизацию указанного жилого помещения, он был заключён ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Ремонтно-техническое предприятие, с одной стороны, и ФИО1 - покупателем с другой стороны. Согласно договору покупателю передана безвозмездно квартира 

<

адрес> общей площадью 45,9 кв.м., количество членов семьи 3 человека. (л.д. 10-12).

Договор приватизации жилья не был зарегистрирован в Администрации Смоленского сельсовета, был удостоверен нотариусом Смоленской государственной нотариальной конторы Алтайского края, договор был подписан сторонами в присутствии нотариуса, с установлением личности и проверки дееспособности ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно справки администрации Смоленского сельсовета Смоленского района Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ №, Администрацией Смоленского сельсовета не проводилась регистрация договора на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Ремонтно-техническим предприятием и ФИО1, расположенной по адресу: 

<

адрес> подобная запись в книге регистрации нотариальных действий отсутствует. (л.д. 14). 

Договор приватизации жилья имеет недостатки, которые препятствуют истцу в регистрации права собственности на имущество.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 131 ГК РФ). Ранее действовавшее законодательство содержало аналогичные требования, договор подлежал регистрации в сельском совете по месту нахождения имущества, и право собственности на жилье возникало с момента такой регистрации.

Договор купли-продажи жилого помещения вступает в силу с момента регистрации договора. Право собственности переходит от продавца к покупателю с момента регистрации этого права в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 

В соответствии со ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилого фонда в Российской Федерации» следует, что передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

Согласно ч. 2 ст. 6 ФЗ-122 от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

С января 2017 года государственная регистрация осуществляется в согласно ФЗ от 13 июля 2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с требованиями законодательства, если договор об отчуждении недвижимого имущества был заключен в требуемой форме и исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Ни одна из сторон по данному договору не вправе распоряжаться указанным в нём имуществом. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение.

Учитывая, что законом не предусмотрен какой-либо срок, в течение которого лицо должно зарегистрировать право собственности, а на сегодняшний день истец лишен возможности зарегистрировать переход права собственности на спорную квартиру к нему от Ремонтно-технического предприятия, поскольку данная организация прекратила свою деятельность, данное обстоятельство не должно влиять на жилищные права граждан, вселившихся и проживавших в данном жилом помещении до приватизации, в том числе и на право бесплатной передачи жилья в собственность граждан на основании ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и, в силу ст. 12 ГК РФ, лицо может защитить своё право путём подачи иска о признании права.

Как следует из постановления Администрации Смоленского сельсовета Смоленского района Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ №, квартире площадью 45,9 кв.м., расположенной на земельном участке: 

<

адрес>, кадастровый №, присвоен почтовый адрес: 

<

адрес>. (л.д. 15). 

Согласно кадастровому паспорту помещения № от ДД.ММ.ГГГГ на л.д. 33-34, жилому помещению - квартире, расположенной по адресу 

<

адрес>, присвоен кадастровый № и уточнена общая площадь жилого помещения, которая составляет 45,1 кв.м.

Согласно справки администрации Смоленского сельсовета№ от ДД.ММ.ГГГГ года/№ от ДД.ММ.ГГГГ на л.д. 13, на дату заключения договора приватизации квартиры - по договору от ДД.ММ.ГГГГ, проживали и были зарегистрированы по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>: ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО1, ФИО2, ФИО3.

Данные обстоятельства подтверждаются свидетельствами о регистрации брака, заключенного между ФИО1, ФИО4 (после заключения брака ФИО5) В.А. от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17), свидетельствами о рождении ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18), ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (л.д. 19).

Таким образом, судом установлено, что члены семьи истца ФИО6, ФИО2, ФИО3 участия в передаче квартиры от Ремонтно-Технического предприятия в собственность ФИО1, не принимали, что подтверждается копией договора на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан (л.д. 10-12), из которой следует, что в качестве покупателя указан только истец ФИО1, хотя на момент приватизации жилого помещения проживали в приватизируемом жилом помещении и являлись членами его семьи, что подтверждается справкой администрации Смоленского сельсовета Смоленского района Алтайского края на л.д. 13, а также копиями свидетельств о заключении брака, рождении на л.д. 17-19. В настоящее время они также не являются собственниками этого жилого помещения, чем нарушены их права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской федерации», в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности, по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе по основаниям несоответствия сделки требованиям закона (ст. 48 ГК РСФСР 1964 г., ст. 168 части первой ГК РФ, действующего с 1 января 1995 г.).

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Однако третьи лица - члены семьи истца ФИО1, ФИО2, ФИО3 не представили суду доказательств того, что желают реализовать свое право на приватизацию спорной квартиры, возражают относительно того, чтобы право собственности было зарегистрировано только за истцом, до сегодняшнего дня не оспаривали и не оспаривают права истца на спорную квартиру, о том, что договор приватизации квартиры оформлен только на истца, им было известно, однако для защиты своих имущественных прав они в течение длительного времени никаких действий не предпринимают.

Согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю от ДД.ММ.ГГГГ №, №, следует, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о зарегистрированных правах на 

<

адрес> 

<

адрес>, правообладателем земельного участка по этому же адресу является ФИО1

В силу ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В судебном заседании установлено, что с момента передачи квартиры Ремонтно-техническим предприятием в собственность истца по договору приватизации, бремя содержания квартиры нёс истец, считая квартиру своей собственностью.

Учитывая, что в силу прекращения деятельности юридического лица, являвшегося стороной по договору, истец лишен возможности произвести регистрацию договора приватизации в установленном законом порядке, однако принимая во внимание, что договор между сторонами был заключен в письменной форме, все существенные условия договора в нем согласованы, спорная квартира была передана покупателю, требования об изъятии данной квартиры ни бывшим собственником, ни другими лицами, на протяжении всего времени пользования квартирой, не заявлялись, истец должен был приобрести право собственности на основании договора приватизации спорной квартиры, суд данный договор от ДД.ММ.ГГГГ между Ремонтно-техническим предприятием и ФИО1, считает заключенным, в связи с чем имеются основания для удовлетворения иска.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы. Поскольку в судебном заседании было установлено, что ответчиком Администрацией сельсовета Смоленского района Алтайского края права истца нарушены не были, суд полагает возможным не выносить решение в части взыскания судебных расходов. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать заключенным ДД.ММ.ГГГГ договор между Ремонтно-техническим предприятием и ФИО1 о передаче в собственность покупателя 

<

адрес>, общей площадью 45,1 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Смоленский районный суд Алтайского края в течение месяца.

Судья