Дело № 2-768/2017 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Ломоносов 18 октября 2017 года

Ломоносовский районный суд Ленинградской области

в составе председательствующего судьи Романовой В.П..,

при секретаре Рыбиной Я.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Новые Горизонты» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 об обязании заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве жилого комплекса, взыскании задолженности по договору

УСТАНОВИЛ:

ООО «Новые Горизонты» обратилось в суд с названным выше иском, указав в обоснование, что 30 сентября 2016 года сторонами был подписан Договор * участия в долевом строительстве жилого комплекса по адресу: *, муниципальное образование «Низинское сельское поселение». Предметом договора являются обязанности истца своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект строительства, и после получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать ответчикам квартиру, которая поступает в их общую долевую собственность. Ответчики обязались уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру по акту приёма-передачи.

Цена Договора № * участия в долевом строительстве устанавливается за единицу площади Квартиры и составляет 61 000 (шестьдесят одна тысяча) рублей за один квадратный метр.

Общий размер денежных средств, подлежащих уплате на момент подписания договора составляла 3 159 800 рублей, исходя из цены 61 000 рублей за один квадратный метр.

Государственная регистрация договора * от 30.09.2016 года осуществлена 03.11.2016 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, номер регистрации *

По утверждению истца, договором установлено, что если в результате проведения технической инвентаризации квартиры уполномоченной организацией будет установлено, что её фактическая площадь больше либо меньше чем на 1 метр, то стороны до подписания акта приёма-передачи квартиры производят взаиморасчёты, исходя из стоимости одного квадратного метра площади.

В связи с отклонением площади квартиры, указанной в п. 2.2. договора от фактической площади по результатам обмера сторонам необходимо произвести перерасчёт цены договора до передачи квартиры, однако ответчики несмотря на неоднократные обращения к ним истца по данному вопросу не исполнены условия договора долевого строительства. 

Следовательно, неправомерные действия со стороны Дольщиков влекут невозможность для Застройщика исполнения своих обязательств.

ООО «Новые Горизонты», уточнив заявленные требования *, просит суд обязать ответчиков заключить с истцом дополнительное соглашение к договору * участия в долевом строительстве жилого комплекса по адресу: *, муниципальное образование «Низинское сельское поселение» от * в части перерасчёта цены договора. Взыскать в солидарном порядке с ответчиков в пользу истца 122 000 (сто двадцать две тысячи) рублей суммы задолженности по договору * участия в долевом строительстве жилого комплекса по адресу: *, муниципальное образование «Низинское сельское поселение», 2 562 (две тысячи пятьсот шестьдесят два) рубля 00 копеек неустойки за нарушение срока внесения платежа, расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 040 (четыре тысячи сорок) рублей.

Представитель ООО «Новые Горизонты» в судебное заседание не явился, обратился к суду с ходатайством об отложении судебного заседания в связи с занятостью в процессах арбитражного суда.

Учитывая, что дата судебного заседания была согласована с представителем истца 28 августа 2017 года, суд находит неуважительной причину его не явки в настоящее судебное заседание и, с учетом мнения представителя ответчиков, возражавшего против отложения судебного заседания, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца.

Ответчики так же не явились в судебное заседание, будучи надлежащим образом извещенными о дате судебного заседания, доверили представлять свои интересы адвокату Привалову А.В.

Привалов А.В., действующий на основании ордера от * в судебном заседании с иском не согласился. Показал, что заключенным сторонами договором * участия в долевом строительстве жилого комплекса по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, муниципальное образование «Низинское сельское поселение» не предусмотрена обязанность его доверителей производить доплату по договору в случае увеличения приведенной площади квартиры. В уведомлении истца указано, что обмером установлено увеличение приведенной площади квартиры, а поскольку договором разграничено понятие общей и приведенной площади, предусмотрена обязанность ответчиков произвести доплату в случае изменения общей площади, то иск является необоснованным и подлежит отклонению.

Выслушав объяснения участника процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ в их совокупности, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. ч. 1, 2, 3 ст. 5 закона № 214- ФЗ, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

В силу ч. ч. 1, 2 ст. 6 того же закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

На основании ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 7 закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора.

Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 10 того же закона, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

На основании ч. ч. 1, 2 ст. 12 закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Из материалов дела следует, что 30 сентября 2016 года сторонами заключен договор № 2-3-408/2 участия в долевом строительстве жилого комплекса по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, муниципальное образование «Низинское сельское поселение». Предметом договора являются обязанности истца своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект строительства, и после получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать ответчикам в общую долевую собственность, по ? доле каждому 2-х комнатную квартиру, расположенную в 3-ем подъезде второго корпуса на 4 этаже со строительным номером 408, общей площадью 50,6 кв.м., приведенной площадью – 51,8 кв.м. 

Ответчики обязались уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру по акту приёма-передачи.

Цена Договора * участия в долевом строительстве устанавливается за единицу площади Квартиры и составляет 61 000 (шестьдесят одна тысяча) рублей за один квадратный метр, общий размер денежных средств, подлежащих уплате на момент подписания договора составляла 3 159 800 рублей, исходя из вышеуказанной цены за один квадратный метр.

Государственная регистрация договора * от * осуществлена * Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, номер регистрации 47-47/021- 47/021/020/2016-8388/1.

Требования истца основаны на утверждении, что договором установлена обязанность ответчиков в случае превышения фактической площади квартиры произвести соответствующую доплату, исходя из стоимости одного квадратного метра площади.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон (п. 4), кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В силу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из положений Закона об участии в долевом строительстве, следует, что в таком договоре обязательно должна быть указана цена.

Как видно из содержания п.2.2. договора, стороны, при его заключении определили, установили понятия «Общей» и «Приведенной площади квартиры». Так, общая площадь квартиры по договору – площадь за исключением балконов и лоджий. Приведенная же площадь включает в себя балконы и лоджии.

Пунктом 2.4. договора установлено, что общая площадь квартиры, указанная в п. 2.2. договора подлежит уточнению после получения разрешения на ввод в эксплуатацию и проведения технической инвентаризации уполномоченным органом(ПИБ.БТИ, кадастровым инженером).

В соответствии с п.5.5. договора, если в результате проведенной технической инвентаризации квартиры будет установлено, что фактическая общая площадь квартиры больше, либо меньше более чем на 1 метр, указанной в п.2.2 договора, то стороны до подписания акта приема-передачи квартиры производят взаиморасчеты, исходя из стоимости одного квадратного метра площади, определенной в п.4.1. договора.

Таким образом, из содержания договора следует, что основанием для пересмотра условий о его цене и дополнительных взаиморасчетов сторон является изменение общей площади квартиры в большую или меньшую сторону белее чем на 1 метр.

Как указано выше, общая площадь квартиры, предназначенной ответчикам по договору, исходя из условий договора, составляла 50,6 кв.м., приведенная – 51,8 кв.м.

Из содержания уведомлений истца ответчикам (л.д.131-134) разница по * – по договору и *-по результатам обмеров между приведенной площадью по договору и приведенной площадью по результатам обмеров составила 2 кв.м., которые истец требует оплатить, заключив дополнительное соглашение. 

При этом, как следует из ведомости помещений и их площадей – приложение к поэтажному плану(л.д.126), в результате обмеров общая площадь *(* – по договору) составила 51,1 кв.м. против 50,6 по договору, т.е. увеличение общей площади составило менее метра, что по условиям договора не влечет изменения его цены.

Цена договора на момент его заключения указана в разделе 4, устанавливается за единицу площади квартиры, составляет 61 000 за 1 кв.м. и устанавливается в 3 159 800 рублей. Обязательство по оплате указанной суммы 

Требование же о заключении дополнительного соглашения к договору направлено на изменение его условий, т.к. при заключении договора стороны предусмотрели возможность перерасчета цены договора в случае изменения только общей площади квартиры более чем на 1 м. Как установлено судом, размер общей площади увеличился на 50 см., что в соответствии с условиями договора не оказывает влияния на его цену. В то же время, договор не предусматривает изменение цены договора при увеличении приведенной площади.

Оценив условия договора, устанавливающих его цену, применительно к положениям гражданского законодательства и закона № 214-ФЗ, суд находит, что данные условия действующему законодательству не противоречат, поскольку по соглашению сторон цена договора может быть изменена, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Такое соглашение сторонами договора, при наличии их свободного волеизъявления, достигнуто при его заключении. Случаи и условия изменения цены также согласованы. Договор сторонами подписан, зарегистрирован в установленном законом порядке..

При изложенных обстоятельствах суд не усматривает оснований для понуждения ответчиков к заключению дополнительного соглашения к договору, которое не соответствует его условиям, а, следовательно, и для удовлетворения требований истца о взыскании денежных средств, которые производны от первого требования.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ООО «Новые Горизонты» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 об обязании заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве жилого комплекса, взыскании задолженности по договору отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ломоносовский районный суд Ленинградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Романова В.П.

Решение суда в окончательной форме принято 23 октября 2017 года.

Судья: Романова В.П.