14RS0035-01-2024-007822-67

Дело № 2-4896/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Якутск 13 июня 2024 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Никифоровой Н.А., единолично, при секретаре Кочневой Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд к ФИО2 с вышеуказанным иском, в обоснование требований указывая, что 11 августа 2023 года между сторонами был заключен договор купли-продажи гаражных боксов и земельных участков в количестве ___ единиц, общей стоимостью 4 622 000 руб. Согласно условиям договора оплата производится посредством аккредитива после государственной регистрации объектов. Однако, в процессе государственной регистрации объектов выяснилось, что 2 земельных участка находятся под арестом и обременены третьим лицам через аукцион. После того, как выяснились указанные обстоятельства, ответчик отозвала деньги со счета аккредитива. 19 февраля 2024 года Управление Росреестра по Республике Саха (Якутия) уведомило истца о приостановлении государственной регистрации и регистрации договора только в личном присутствии сторон. 24 февраля 2024 года регистрация сделки была осуществлена без 2 земельных участков (№) и был осуществлен переход права собственности объектов в пользу ответчика, с чем истец не была согласна. В апреле 2024 года ответчик отказалась продолжать сделку ввиду отсутствия денежных средств, сообщила, что вернет объекты при условии выплаты определенной суммы денег, от расторжения договора отказалась. Истец считает, что Росреестр ошибочно оформил сделку без письменного согласия истца исключив из договора 2 земельных участка и 2 гаражных бокса. Указывает, что продала ответчику гаражи и землю с заниженной стоимостью в 50% с целью получения денег для срочного лечения существенного заболевания, о чем ответчику было известно. Поскольку у истца не имеется намерений по продолжению сделки, ответчик на претензию не реагирует, регистрация проведена ошибочно на 50 объектов вместо 52 без согласия истца, ответчик фактически оплату по договору не произвела, просит признать договор купли-продажи от 11 августа 2024 года недействительным. 

Определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 16 апреля 2024 года приняты обеспечительные меры в виде наложения запрета на совершение регистрационных действий в отношении указанных объектов недвижимости.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, направила письменное ходатайство, которым просила рассмотреть дело без ее участия.

Ответчик ФИО2 будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте на судебное заседание не явилась, ходатайств не направила, от представителя ответчика по ордеру ФИО3 поступило письменное возражение, согласно которому исковое заявление не признают в полном объеме, так как в действиях истца имеются подозрения в нечестных действиях, введению в заблуждение и обману ответчика. Истцу при заключении договора купли-продажи было известно об отсутствии ее прав на 2 гаража из 52 гаражей и их обременении, она вынуждала ответчика приобрести гаражи в рассрочку с обязательными ежемесячными платежами, считает, что истец заранее планировала не заключать договор, отозвать его получив часть денежных средств по рассрочке. Пояснил, что договор заключался ответчиком с целью извлечения коммерческой выгоды, так как ранее между ответчиком и третьим лицом был заключен предварительный договор купли-продажи гаражей, а денежные средства для оплаты оспариваемого договора были заняты под залог автомобиля, о чем истцу было известно. Также ответчиком были произведены работы по откачке воды, вывозу мусора из гаражей, отсыпан проезд до гаражей, оплачен перелет истца из Москвы в Якутск, в сумме расходы ответчика составили 2 846 000 руб. При действующих договоренностях в ноябре 2023 истец повторно разместила объявление о продаже гаражей и земель, не желая возместить расходы ответчика и упущенную выгоду. Просит отказать в удовлетворении иска. 

При таких обстоятельствах, суд в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) определил рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что 11 августа 2023 года между истцом ФИО1 (продавец) и ответчиком ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно:

___

___

___

___

___ 

___

___

___

___

___

___ 

___

___

___

___

___

___

___

___

___

___

___

___

___

___

___

___

Земельный участок, кадастровый номер земельного участка ___ расположенный по адресу: ____

Гаражные боксы ____ кадастровый номер ___, расположенный по адресу: ____

Земельный участок, кадастровый номер земельного участка ___, расположенный по адресу: ____

Гаражные боксы № кадастровый номер ___, расположенный по адресу: ____

Земельный участок, кадастровый номер земельного участка ___, расположенный по адресу: ____

Гаражные боксы № кадастровый номер ___, расположенный по адресу: ____

Земельный участок, кадастровый номер земельного участка ___ расположенный по адресу: ____

Гаражные боксы №, кадастровый номер ___ расположенный по адресу: ____

Земельный участок, кадастровый номер земельного участка ___ расположенный по адресу: ____

Гаражный бокс №, кадастровый номер бокса.___ расположенный по адресу: ____

Земельный участок, кадастровый номер земельного участка ___ расположенный по адресу: ____ (далее – Договор).

Согласно п. 2.1 Договора стоимость указанного недвижимого имущества составила 4 622 000 (четыре миллиона шестьсот двадцать две тысячи) рублей.

Согласно п. 2.2.1 Договора оплата производится посредством аккредитива после государственной регистрации объектов недвижимости на имя Покупателя.

В соответствии с условиями, Договор имеет силу акта приема-передачи, Продавец передал объекты недвижимости в день подписания Договора.

Согласно п. 4.2 Продавец гарантировал, что указанные объекты никому другому не проданы, не подарены, не заложены, не обременены правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоят.

Из пояснений сторон следует и не оспорено, что ответчиком 12 августа 2023 года на аккредитивный счет были зачислены денежные средства в размере 4 622 000 руб., что подтверждается выпиской из счета, приобщенным к материалам дела.

Однако денежные средства с аккредитивного счета ответчиком были отозваны, на момент рассмотрения дела оплата по Договору ответчиком не произведена.

Данный договор зарегистрирован и 19 февраля 2024 года Управлением Росреестра по Республике Саха (Якутия) внесены государственные записи о регистрации права собственности ФИО2 на указанные объекты недвижимости, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Уведомлением Управления Росреестра по Республике Саха (Якутия) от 19 февраля 2024 года № приостановлена государственная регистрация прав на земельный участок, кадастровый номер земельного участка ___, расположенный по адресу: ____ и гаражный бокс № кадастровый номер бокса ___, расположенный по адресу: ____ в связи с наличием записи о запрещении регистрации указанных объектов.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пунктов 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий).

В п. 7 данного постановления указано, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пп. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ).

ФИО1 заявлены требования о признании договора купли-продажи недействительным по основанию неисполнения ответчиком условий договора об оплате стоимости имущества, в связи с тем, что до настоящего времени оплата не произведена.

В рассматриваемом случае, следует принимать во внимание, что неисполнение условий договора не является основанием для признания сделки недействительной, поскольку законодательством в данном случае предусмотрен иной механизм защиты нарушенного права - расторжение договора, взыскание оплаты, либо возложение обязанности на сторону, не исполнившую обязательства по договору, исполнить их. 

Согласно абз. 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Постановление Пленума), в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Согласно пункту 65 Постановления Пленума регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом право требования возврата переданного покупателю имущества в натуре возникает у продавца, не получившего оплаты указанного имущества, в случае расторжения договора купли-продажи этого имущества. Однако, требования о расторжении оспариваемого договора купли-продажи, требований о применении последствий недействительности сделки, либо требования о взыскании оплаты по договору истцом заявлены не были.

Таким образом, суд приходит к выводу, что сам по себе факт невыплаты ответчиком денежных средств по договору не является правовым основанием для признания сделки недействительной.

Оценивая доводы истца о том, что ответчик воспользовался тяжелым положением истца, заключив сделку на невыгодных для истца условиях, суд приходит к следующему.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2). 

На основании пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. 

В силу пункта 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. 

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки. 

Как разъяснено в пункте 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. 

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Применительно к основанию признания сделки недействительной обман представляет собой умышленное (преднамеренное) введение другого лица в заблуждение в целях формирования его воли на вступление в сделку, путем ложного заявления, обещания, либо умолчания о качестве, свойствах предмета, иных частей сделки, действительных последствиях совершения сделки, об иных фактах и обстоятельствах, имеющих существенное значение, могущих повлиять на совершение сделки, которые заведомо не существуют и наступить не могут, о чем известно этому лицу в момент совершения сделки. 

Пунктом 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 

По смыслу указанной нормы и исходя из положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на лицо, заявившее такое требование, возлагается обязанность доказать наличие совокупности следующих обстоятельств: сделка совершена на крайне невыгодных условиях, вынужденность совершения такой сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств, факт того, что контрагент сделки знал о вышеизложенных обстоятельствах и воспользовался этим. 

Так, исходя из положений пункта 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания оспариваемой сделки кабальной необходимо наличие совокупности указанных обстоятельств, а самостоятельно каждый из перечисленных признаков не является основанием для признания сделки недействительной как кабальной. Кроме того, отличительным признаком кабальных сделок является отсутствие у лица, заключающего договор, свободной воли на ее совершение. 

В силу пунктов 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободы в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Свобода договора предполагает, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при это не означает, что стороны при заключении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц, а также ограничений, установленных Кодексом и другими законами.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Таким образом, оценив представленные в материалах дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что стороны исходили из принципа свободы договора, не установлено признаков понуждения к заключению договора, суд отклоняет указанные доводы истца, поскольку судом не установлена совокупность обстоятельств для признания оспариваемого договора кабальной, самостоятельно каждый из перечисленных признаков не является основанием для признания договора недействительной как кабальной.

Оспариваемый договор купли-продажи по своему содержанию не противоречит закону. То обстоятельство, что, по мнению истца, имело место существенное занижение цены объектов купли-продажи, не влечет недействительности сделок, так как не противоречит установленному статьей 421 ГК РФ принципу свободы договора. 

В соответствии с ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья Н.А. Никифорова 

Решение изготовлено в окончательной форме 17.06.2024 года.