Производство № 2-2686/2020

УИД 28RS0004-01-2020-001815-14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 сентября 2020 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Фандеевой Г.В.,

при секретаре Быконя В.С.,

с участием представителя истца Гип А.П., представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 АлексА.а к обществу с ограниченной ответственностью «Великая Стена» о взыскании неустойки, штрафа,

установил:

ФИО2 обратился в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование указав, что по договору уступки прав требований от 18 декабря 2017 года получил право требования от ответчика объекта долевого строительства – трехкомнатной квартиры № *** в многоквартирном жилом доме с помещения общественного назначения по адресу: 

<

...> ул. Зейская – ул. Б. Хмельницкого, на земельном участке с кадастровым номером *** по договору долевого участия в строительстве № 3/5-176 от 13.11.2017 года. Срок передачи объекта участку долевого строительства - 1 квартал 2019 года. Оплата по договору была произведена в полном объеме в размере 4135500 рублей.

Вместе с тем, фактическая передача объекта долевого строительства произведена истцу 20 января 2020 года, то есть за установленным договором сроком, в связи с чем, полагает, что ответчиком должна быть произведена выплата неустойки за несвоевременную передачу объекта.

На основании изложенного истец просит взыскать с ООО "Великая стена" неустойку в размере 435760 рублей 08 копеек, штраф в размере 217880 рублей 04 копейки.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме. Привел доводы искового заявления, просил требования удовлетворить. 

Представитель ответчика в судебном заседании частично согласилась с заявленными требованиями, поддержала доводы письменного отзыва, согласно которого, пунктом 2.1. договора долевого участия № 2/12-58 предусмотрен предполагаемый срок окончания строительства дома. В п. 2.6 договора указано, что застройщик вправе продлить в одностороннем порядке окончание строительства жилого дома и, соответственно, срок передачи объекта участнику, но не более, чем на один квартал после окончания разрешения срока на строительство, при этом письменно уведомив участника. В договоре стороны добровольно согласовали условия переноса сроков окончания строительства и сдачи объекта участнику на 1 квартал после окончания срока разрешения на строительство от 27.07.2015 года, то есть после 06 июня 2019 года. Соответственно период начала исчисления неустойки должен быть рассчитан исходя из даты 07 сентября 2019 года. Ответчик своевременно направлял в адрес участника уведомления о продлении срока окончания строительства. Помимо этого, срок сдачи объекта был изменен по объективным причинам, не зависящим от застройщика, связанным с проведением дополнительных строительных экспертиз (заключения от 21 января 2019 года, от 26 октября 2019 года), без чего невозможно осуществить сдачу дома. Пояснила, что застройщик не уклоняется от исполнения обязательств по договору, в одностороннем порядке обязательства по договору долевого участия не изменял и не прекращал. Имеются основания для снижения неустойки до 20000 рублей по ст. 333ГК РФ.

Истец ФИО2, представитель государственного органа Управления Роспотребнадзора по Амурской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, истец обеспечил явку представителя, представитель государственного органа представил письменное заключение по делу с ходатайством о рассмотрении дела в его отсутствие. Руководствуясь положениями ст. 67 ГПК РФ суд определил приступить к рассмотрению дела при данной явке.

В письменном заключении представитель госоргана полагал требования обоснованными. По правилам ч. 2,3 ст. 6 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при нарушении предусмотренного договором срока передачи участнику делового строительства застройщик уплачивает дольщику предусмотренную законом неустойку. Если строительство объекта недвижимости не может быть завершен в установленные сроки, то застройщик обязан за два месяца направить дольщику информацию и предложение об изменении договора. Изменение договора осуществляется в порядке, предусмотренном ГК РФ. При этом, согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника является правом, а не обязанностью. Поскольку на 01.07.2019 года объект долевого строительства истцу не был передан, у него возникло право по начислению предусмотренной ст. 6 Законом № 214-ФЗ неустойки. Также не были в добровольном порядке удовлетворены требования истца по возмещению неустойки, в связи с чем, в пользу истца подлежит взысканию штраф.

Выслушав позиции сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно представленным документам, 13 ноября 2017 года ООО "Великая стена" заключило договор № 3/5-176 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения с ЦиньФИО3, предметом которого являлась передача последнему объекта долевого строительства в виде квартиры с проектным номером *** общей (по проекту) площадью 91,9 кв.м. в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> кадастровый номер земельного участка ***, после ввода дома в эксплуатацию. Стоимость объекта составила 4135 500 рублей.

По условиям п. 2.1 договора предполагаемый срок окончания строительства - 4 квартал 2018 года; передача объекта участку - 1 квартал 2019 года.

18 декабря 2017 года ЦиньФИО3 уступает право требования объекта долевого строительства, установленного договором № 3/5-176 от 13 ноября 2017 года, ФИО2 за сумму, аналогичную договору от 13 ноября 2017 года – 4135 500 рублей.

Факт исполнения дольщиком обязательств по оплате стоимости объекта – квартиры *** по договору от 13 ноября 2017 года в полном объеме сторонами не оспаривался. Следовательно, у ФИО2 на законных основаниях возникло право требования исполнения обязательств к ответчику.

Вместе с тем, квартира передана истцу по акту приема-передачи лишь 20 января 2020 года, что по мнению истца, свидетельствует о нарушении ответчиком условий договора и несвоевременной передаче объекта долевого строительства участнику.

Направленная в адрес ответчика претензия с требованием выплаты неустойки оставлена без удовлетворения.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. 

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве).

Данным законом установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (п. 1 ст. 6 Закона). Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами документу о передаче не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (п. п. 1 и 2 ст. 8 Закона).

В силу части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора.

Представитель ответчика была не согласна с требованиями истца, утверждала, что срок передачи объекта по договору не нарушен, так как при заключении договора на участие в долевом строительстве от 13 ноября 2017 года стороны согласовали право Застройщика в одностороннем порядке продлевать окончание строительства многоквартирного жилого дома и соответственно срок передачи объекте, но не более чем на 1 квартал после окончания срока разрешения на строительство, о чем участник письменно уведомляется (п. 2.6 договора).

В соответствии с частью 2 статьи 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (часть 3 статьи 8 Закона N 214-ФЗ).

В соответствии со статьей 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - постановление N 54), по смыслу пункта 1 статьи 314 ГК РФ, статьи 327.1 ГК РФ срок исполнения обязательства может исчисляться в том числе с момента исполнения обязанностей другой стороной, совершения ею определенных действий или с момента наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором. Если действия кредитора, совершением которых обусловлено исполнение обязательства должником, не будут выполнены в установленный законом, иными правовыми актами или договором срок, а при отсутствии такого срока - в разумный срок, кредитор считается просрочившим (статьи 328 или 406 ГК РФ).

Если наступлению обстоятельства, с которым связано начало течения срока исполнения обязательства, недобросовестно воспрепятствовала или содействовала сторона, которой наступление или ненаступление этого обстоятельства невыгодно, то по требованию добросовестной стороны это обстоятельство может быть признано соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 1 статьи 6, статья 157 ГК РФ).

Исполнение застройщиком обязательства по строительству (созданию) многоквартирного дома удостоверяется разрешением на ввод дома в эксплуатацию, получение которого в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации является обязанностью застройщика и до получения которого обязательства застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома не могут считаться исполненными.

В соответствии с буквальным толкованием статьи 314 ГК РФ срок исполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры может быть определен с даты ввода дома в эксплуатацию.

Однако поскольку срок - это событие, которое должно неизбежно наступить (статья 190 ГК РФ), то момент совершения стороной определенных действий (сдача дома в эксплуатацию) должен быть ограничен такого рода неизбежными обстоятельствами.

Так, постановление N 54 содержит ограничение, согласно которому если срок поставлен в зависимость от действий кредитора, то такие действия кредитора должны быть совершены в срок, указанный в законе, ином правовом акте или договоре, а при их отсутствии - в разумный срок.

Пунктом 2.6 договора № 3/5-176 от 13 ноября 2017 года согласовано, что Застройщик вправе в одностороннем порядке продлить окончания строительства жилого дома, и соответственно, срок передачи Объекта Участнику, но не более чем на 1 квартал, после окончания срока разрешения на строительство, о чем обязан уведомить Участника. В этом случае оформления каких-либо дополнительных письменных соглашений между сторонами не требуется и продление срока строительства не более чем на 1 квартал не является просрочкой Застройщика.

Ответчик, ссылаясь на указанный пункт договора, указывает на своевременность передачи объекта участку.

Вместе с тем, п. 2.1 договора показывает, что передача объекта долевого строительства оговорена на 1 квартал 2019 года. В момент подписания договора имело место разрешение на строительство от 27.05.2015 года, сроком действия до 06.06.2019 года.

В силу ч.1 ст. 452, ч.1 ст. 453 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Представитель ООО «Великая стена» пояснила в судебном заседании о направлении в адрес ФИО2 уведомления о продлении срока строительства.

Таким образом, срок передачи застройщиком объекта участия в долевом строительстве (квартиры), установленный в первоначальном договоре, был изменен сторонами с соблюдением порядка, предусмотренного частью 3 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При этом в силу императивных положений статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве речь идет именно о сроке исполнения обязательства, а не об обусловленности исполнения обязательства названным событием. Условиями заключенного сторонами договора, с учетом дополнительного соглашения к нему, срок передачи участнику долевого строительства объекта установлением двух последовательных и взаимосвязанных сроков: срока окончания разрешения на строительство, которое согласно представленному в дело разрешению на строительство, выданному ООО «Великая стена» Администрацией города Благовещенска 27 июля 2015 года, должно наступить 06 июня 2019 года, а также истечения одного квартала после предельного срока, установленного для передачи объекта участнику долевого строительства.

С учетом условий Договора от 13 ноября 2017 года, предусматривающего право застройщика в одностороннем порядке продлить окончание строительства жилого дома на один квартал с даты завершения срока разрешения на строительство, предельным сроком передачи объекта долевого строительства Заказчику, является второй квартал 2019 года. 

Толкование изложенного в пункте 2.6 Договора условия для продления срока договора «после окончания разрешения срока на строительство», как предполагающего возможность исчисления сроков передачи объекта долевого строительства участнику с принятием за основу даты окончания разрешения на строительство противоречит приведенным выше взаимосвязанным положениям Закона, из которых следует, что срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства должен быть конкретным - в виде календарной даты либо определенного периода, поддающегося однозначному исчислению, или указания на событие, которое должно с неизбежностью наступить.

Иное толкование условий договора, связывающее срок передачи объекта долевого строительства участнику только лишь с моментом окончания срока разрешения на строительство (который в рассматриваемом случае пересматривался в сторону увеличения), и соответственно, на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, фактически приводило бы к отсутствию какого-либо конкретного срока исполнения обязательства застройщиком, освобождало бы его от ответственности перед участником долевого строительства в случае несвоевременного получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, в том числе вследствие отсутствия у застройщика необходимых для этого документов.Такое толкование ущемляет права гражданина-потребителя на получение в определенный срок жилого помещения в строящемся многоквартирном доме и является недопустимым.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 192 Гражданского кодекса Российской Федерации к сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. При этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года. Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.

В соответствии со ст. 191 ГК РФ начало периода просрочки определяется днем, следующим за днем исполнения обязательства.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о правильности установления истцом периода неустойки, исчисление которой производится с 1 июля 2019 года (конечная дата исполнения обязательств по договору долевого участия 2 квартал 2019 года по сдаче спорной квартиры истцу – 30 июня 2019 года) по 19 января 2020 года.

За период с 01 июля 2019 года по 19 января 2020 года размер неустойки по самостоятельному расчету суда за несоблюдение срока передачи истцам объекта составляет 419753 рубля 25 копеек. Расчет истца судом не принят во внимание, поскольку в нем неверно взят в основу период взыскания и ключевая ставка, которая в данном случае судом применяется в размере 7,50% по состоянию на предусмотренный договором день исполнения Обществом своих обязательств по передаче истцу квартиры. 

Рассматривая доводы ответчика об уменьшении размера неустойки, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

Из разъяснений, изложенных в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», следует, что применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Разрешая вопрос о снижении размера неустойки, суд полагает заслуживающими внимание доводы стороны ответчика о явном несоответствии размера неустойки последствиям нарушения обязательства. 

Вместе с тем, суд, принимая во внимание объем нарушенного обязательства и длительность нарушения, считает, что при установленных обстоятельствах неустойка за период с 01 июля 2019 года по 19 января 2020 года подлежит уменьшению до 60 000 рублей.

В части, не урегулированной специальными законами, в данном случае, положениями федерального закона РФ № 214-ФЗ, суд применяет законодательство о защите прав потребителей.

В соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения этих требований суд вправе взыскать с продавца штраф в размере 50 % присужденной суммы в пользу потребителя. 

Учитывая размер взысканных в пользу истца денежных сумм, штраф подлежит взысканию в сумме 30000 рублей (60000*50%). Оснований для уменьшения штрафа по требованиям, изложенным в ст. 333 ГК РФ, не установлено.

В силу ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований. 

По настоящему делу при подаче искового заявления истец был освобожден от уплаты государственной пошлины в связи с предъявлением иска о защите прав потребителя. С учетом размера удовлетворенных исковых требований, согласно п.1 ч.1 ст.333.19 НК РФ, суд считает, что с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования ФИО2 АлексА.а к обществу с ограниченной ответственностью «Великая Стена» удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Великая Стена» в пользу ФИО2 АлексА.а неустойку за период 01 июля2019 года по 20 января 2020 года в сумме 60 000 рублей, штраф в сумме 30 000 рублей, отказав в остальной части требований.

Взыскать с ООО «Великая Стена» в доход местного бюджета госпошлину в сумме 2 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Фандеева Г.В.

Решение в окончательной форме составлено 7 сентября 2020 года.