Дело № 2а-5235/17

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 сентября 2017 года

Приволжский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи Миннегалиевой Р.М.,

при секретаре Яруллиной М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по Республике Татарстан, государственным регистраторам ФИО2, ФИО3 об оспаривании действий (решений), обязании устранить нарушения,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратился в суд с административным иском к государственным регистраторам Управления Росреестра по Республике Татарстан ФИО2, ФИО3 о признании незаконными действий, выразившихся в приостановлении государственной регистрации прекращения права собственности административного истца на квартиру с кадастровым номером № и расторжения договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ; возложении обязанности на Управление Росреестра по Республике Татарстан внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о прекращении права собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, и запись о расторжении договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился в Управление Росреестра по Республике Татарстан с заявлением № о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с неисполнением застройщиком обязательств. В качестве основания для регистрации административным истцом было представлено апелляционное определение Верховного Суда Республики Татарстан от 16 января 2017 года по делу № 33-142/2017, которым установлено, что односторонний акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ООО «Риэлти», не является сделкой. Государственным регистратором ФИО3 было отказано в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве на том основании, что за ФИО1 зарегистрировано право собственности на квартиру, являющуюся предметом данного договора. ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился в Управление Росреестра по Республике Татарстан с заявлением об отказе от права собственности на вышеуказанную квартиру, в котором просил рассмотреть данное заявление вместе с ранее поданным заявлением о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве. Государственным регистратором вынесено решение об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности на квартиру, так как ФИО1 не было представлено совместного заявления об отказе от права собственности. Не согласившись с вышеуказанными действиями государственных регистраторов, административный истец на основании информации, изложенной в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ, обратился с жалобой в апелляционную комиссию Управления Росреестра по Республике Татарстан. Решением председателя апелляционной комиссии Управления Росреестра по Республике Татарстан ФИО6 административному истцу было отказано в принятии жалобы к рассмотрению. Административный истец считает незаконными решения государственных регистраторов ФИО2, ФИО3 о приостановлении государственной регистрации прекращения права собственности на квартиру и расторжения договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ по следующим основаниям. В соответствии с ч. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации административный истец имеет право отказаться от права собственности. Поскольку по договору долевого участия в строительстве административному истцу была передана квартира с неустраненными недостатками, что подтверждается апелляционным определением Верховного Суда Республики Татарстан от 16 января 2017 года по делу № 33-142/2017, то право на отказ от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке возникло у ФИО1 в соответствии с положениями Федерального закона № 214-ФЗ. Административный истец считает, что государственные регистраторы незаконно потребовали у него представить документы, не предусмотренные Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», представили неверную информацию о порядке обжалования уведомлений о приостановлении государственной регистрации. Вышеуказанными действиями государственных регистраторов нарушены права административного истца на односторонний отказ от права собственности и внесение в Единый государственный реестр сведений о расторжении договора долевого участия в строительстве.

В судебном заседании административный истец заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика – Управления Росреестра по Республике Татарстан, привлеченного к участию в деле судом, с административным иском не согласилась.

Административный ответчик – государственный регистратор Управления Росреестра по Республике Татарстан ФИО3 в суд не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, в удовлетворении требований отказать (л.д. 18, 22).

Административный ответчик – государственный регистратор Управления Росреестра по Республике Татарстан ФИО2 в суд не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, в удовлетворении требований отказать (л.д. 19, 23).

Суд, выслушав пояснения явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему. 

Согласно ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. 

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Республике Татарстан с заявлением № о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 43).

В качестве основания для регистрации приложены: договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Риэлти», действующим от имени и за счет ООО «СтройУслуги» на основании агентского договора № от ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО1; апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16 января 2017 года по делу № 33-142/2017; уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, адресованное директору ООО «СтройУслуги»; опись почтовых отправлений от ДД.ММ.ГГГГ; почтовая квитанция от ДД.ММ.ГГГГ; почтовое уведомление о вручении.

Согласно договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Риэлти», действующим от имени и за счет ООО «СтройУслуги» на основании агентского договора № от ДД.ММ.ГГГГ (застройщик), и ФИО1 (участник), участник участвует в долевом строительстве 9-этажного 15-секционного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке общей площадью 24 254 кв. м, с кадастровым номером №, а застройщик осуществляет строительство указанного дома путем проведения комплекса мероприятий по организационному, техническому, финансовому и правовому обеспечению строительства согласно проектной документации в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц (пункт 1.1).

В силу пункта 1.4 после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта участник приобретает в собственность одну 1-комнатную квартиру, расположенную на 9 этаже в 7 подъезде, имеющую условный №, и долю в общем имуществе всех необходимых для эксплуатации объекта внутренних и наружных инженерных сетей, коммуникаций, мест общего пользования и благоустройстве прилегающей территории в соответствии с проектом и проектной декларацией с последующей регистрацией права собственности на квартиру и долю в общем имуществе в Управлении Росреестра по Республике Татарстан. 

Согласно пункту 4.4 стороны исходят из того, что свидетельством качества квартиры, соответствия требованиям технических регламентов и проектной документации, техническим нормам и правилам, является «Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации», выданное инспекцией ГСН. В связи с этим, застройщик не принимает от участника каких-либо претензий по отсутствию каких-либо объемов и видов работ, материалов, оборудования, комплектации, и характеристик квартиры в акте приема-передачи, не предусмотренных в приложении № 2 к настоящему договору, в том числе в связи с отсутствием внутренней отделки. Претензии принимаются согласно перечню работ, материалов, оборудования, комплектации, утвержденному сторонами в приложении № 2 «Характеристика строящегося объекта» к настоящему договору.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16 января 2017 года решение Приволжского районного суда г. Казани от 11 августа 2016 года отменено в части отказа в признании пункта 4.4 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным. В данной части принято новое решение, которым пункт 4.4 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО «Риэлти», признан недействительным.

В соответствии с представленным на государственную регистрацию уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ в адрес директора ООО «СтройУслуги», ФИО1 уведомляет о расторжении договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, просит вернуть уплаченные по данному договору денежные средства в размере 

<

данные изъяты> рубля, уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 

<

данные изъяты> рубль. Расторжение договора мотивировано тем, что 22 октября 2015 года ФИО1 произвел осмотр передаваемой ему квартиры и выявил множество недостатков, которые впоследствии не были устранены. Однако квартира была передана ему путем подписания застройщиком одностороннего акта приема-передачи.

Согласно уведомлению государственного регистратора Управления Росреестра по Республике Татарстан ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ №, начиная с ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ приостановлена на срок до ДД.ММ.ГГГГ, так как имеются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами. В Едином государственном реестре недвижимости регистрационная запись № о регистрации договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ прекращена ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права (ограничения (обременения) права) от ДД.ММ.ГГГГ №. В срок до ДД.ММ.ГГГГ предложено устранить выявленные недочеты. 

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Республике Татарстан государственная регистрация соглашения о расторжении вышеуказанного договора участия в долевом строительстве приостановлена на срок до ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления ФИО1 № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился в Управление Росреестра по Республике Татарстан с заявлением № о государственной регистрации прекращения права собственности на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 43,20 кв. м, расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

Также в данном заявлении ФИО1 указано, что основным делом является дело № и он просит рассмотреть данное заявление в рамках основного дела.Согласно уведомлению государственного регистратора Управления Росреестра по Республике Татарстан ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ №, начиная с ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация прекращения права собственности в отношении вышеуказанной квартиры приостановлена на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Приостановление мотивировано тем, что административным истцом не представлен документ, необходимый для прекращения права собственности в отношении квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Республике Татарстан государственная регистрация государственная регистрация прекращения права собственности в отношении вышеуказанной квартиры приостановлена на срок по ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления ФИО1 № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно части 3 статьи 3 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся: 1) прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; 3) проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; 4) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав; … 8) иные полномочия, установленные настоящим Федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно части 4 и части 5 статьи 18 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Частью 1 статьи 21 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Пунктом 3 статьи 29 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктами 3 и 5 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с ч. 2 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении. 

Пунктами 5, 6 и 8 статьи 29 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что уведомление о приостановлении государственной регистрации прав и уведомление об отказе в государственной регистрации прав должны содержать указание всех причин, послуживших основанием для приостановления, с обязательной ссылкой на положения настоящего Федерального закона. 

В нарушение вышеуказанных положений, в оспариваемом решении от ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором ФИО3 не изложено, в чем именно заключается противоречивость между заявленными и зарегистрированными правами, данное решение не мотивировано. 

Действия органа регистрации по внесению в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении договора участия в долевом строительстве регулируются статьей 48 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», из части 8 которой следует, что заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение одного рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне договора по адресу электронной почты, указанному в договоре. При отсутствии в договоре адреса электронной почты уведомление направляется в письменной форме посредством почтового отправления.

Административный истец обратился в регистрирующий орган с заявлением о расторжении договора долевого участия, тогда как в решении от ДД.ММ.ГГГГ указано о приостановлении регистрации соглашения о расторжении договора. Между тем, административный истец с соглашением о расторжении договора в орган регистрации не обращался, а в качестве основания для регистрации им было представлено уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве, которое он считает основанием для внесения в Единый государственный реестр записи о расторжении договора в одностороннем порядке. Данному обстоятельству государственным регистратором оценка не дана. 

В судебном заседании представитель административного ответчика пояснила, что при наличии зарегистрированного права собственности на квартиру, внесение записи о расторжении договора долевого участия невозможно. Однако в оспариваемом решении от ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором ФИО3 указанные мотивы для приостановления государственной регистрации не приведены. 

Решение о приостановлении государственной регистрации прекращения права на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ также не содержит причин приостановления, государственным регистратором ФИО2 не дана оценка представленному ранее административным истцом при подаче заявления о расторжении договора долевого участия, уведомлению о расторжении договора, несмотря на то, что в своем заявлении административный истец указал о ранее поданных документах. 

Более того, государственным регистратором ФИО3 в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ необоснованно разъяснена возможность обжалования данного решения в суд только после его обжалования в апелляционную комиссию. Данный вывод противоречит требованиям закона, что подтверждает также ответ председателя комиссии Управления Росреестра по РТ ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что оспариваемое решение в апелляционную комиссию обжалованию не подлежит (л.д. 14).

Следует также отметить, что судом при вынесении решении рассмотрен вопрос об обоснованности представленного административным истцом решения от ДД.ММ.ГГГГ №, текст которого совпадает с текстом решения, представленного административным ответчиком в суд вместе с материалами реестрового дела (л.д. 12, 70). Поэтому представленное представителем Управления Росреестра по РТ в суд после перерыва в судебном заседании уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, содержащее иную формулировку приостановления, принято во внимание быть не может (л.д. 92). 

Следовательно, оспариваемые решения подлежат признанию незаконными.

Поскольку вопрос о проведении государственной регистрации подлежит разрешению в порядке, установленном специальным законодательством, суд считает, что требование о возложении обязанности внести в Единый государственный реестр записи о прекращении права собственности на квартиру и записи о расторжении договора долевого участия удовлетворению не подлежит. В данном случае у суда отсутствует возможность проверить все обстоятельства для осуществления регистрации права, поэтому прямое указание на обязанность принятия положительного для административного истца решения может привести к нарушению положений специального закона.

Для восстановления и защиты нарушенных прав административного истца суд считает необходимым возложить на орган регистрации обязанность повторно рассмотреть заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, административное исковое заявление подлежит удовлетворению частично. 

Руководствуясь ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л :

Административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Росреестра по Республике Татарстан, государственным регистраторам ФИО2, ФИО3 об оспаривании действий (решений), обязании устранить нарушения удовлетворить частично.

Признать незаконным решение государственного регистратора Управления Росреестра по Республике Татарстан ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ №.

Признать незаконным решение государственного регистратора Управления Росреестра по Республике Татарстан ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ №.

Обязать Управление Росреестра по Республике Татарстан повторно рассмотреть заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении административных исковых требований ФИО1 к Управлению Росреестра по Республике Татарстан, государственным регистраторам ФИО2, ФИО3 о возложении обязанности внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности на квартиру и записи о расторжении договора долевого участия отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РТ в течение месяца через Приволжский районный суд г. Казани.

Судья Приволжского 

районного суда г. Казани Миннегалиева Р.М.