Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

дело № 3а-41/2021

г. Абакан

7 октября 2021 года

19OS0000-01-2021-000024-45

Верховный Суд Республики Хакасия

в составе председательствующего Вениченко О.В.,

при секретаре Киричек О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 29 марта 2021 г. обратился в Верховный Суд Республики Хакасия с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости, нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В обоснование административного иска указал, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 3696664,05 рублей, что значительно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте оценщика, выполненного по заказу истца, и составляющую 1814107,95 рублей.

Полагая, что несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости, нарушает права административного истца, возлагая на него обязанности по уплате налога на имущество в большем размере, чем следовало бы, просил установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимого имущества, равной рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующий на основании доверенности, требования административного иска поддержал. Полагал заключение повторной судебной экспертизы составленным с нарушением требований законодательства. 

Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия (далее – Минимущество Хакасии, Министерство) ФИО3, действующая на основании доверенности, возражений по требованиям административного иска с учетом заключения повторной судебной экспертизы не заявила. 

Административный истец ФИО4, представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия (далее - Управление Росреестра по Республике Хакасия), заинтересованных лиц администрации г. Абакана, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Республике Хакасия, извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыли.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Административному истцу ФИО1 принадлежит на праве собственности объект недвижимости – нежилое помещение, площадью ..... кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 12 декабря 2019 г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 3 марта 2021 г. сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № в сумме 3696664,05 рубля внесены в государственный кадастр недвижимости 15 января 2021 г. в соответствии с приказом Минимущества Хакасии от 20 ноября 2020 г. № 020-149-п, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Хакасия, по состоянию на 1 января 2020 г.

В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчёта об определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости по состоянию на дату, на которую определена его кадастровая стоимость.

В указанном случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Кадастровая оценка, как правило, осуществляется методами массовой оценки (пункты 6 и 7 ФСО № 4), при которых могут не учитываться специфические характеристики объекта недвижимого имущества, что может привести к несоответствию кадастровой и рыночной стоимости данного объекта.

Административным истцом представлен отчет ООО «Кабинет судебной экспертизы и оценки», оценщик ФИО11, от 9 марта 2021 г. № 07.5 ОЦ-21 с указанием рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 1814107,95 рублей.

На отчет об оценке от 9 марта 2021 г. № 07.5 ОЦ-21 представителями административного ответчика Минимущества Хакасии и заинтересованного лица администрации г. Абакана заявлены возражения.

Суд полагает возражения обоснованными.

В силу части 2 статьи 4 Закона об оценочной деятельности оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьями 12, 15 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Оценщик обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования Федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утверждённые саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Согласно части 3 статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 (далее – ФСО № 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Подпунктами «е», «ж» и «з» пункта 8 ФСО № 3 предусмотрено, что вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должна содержаться, в том числе, общая информация, идентифицирующая объект оценки; описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.

В соответствии с пунктами 5 и 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО № 7), при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта (абзац третий подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7).

В нарушение требований статей 4, 11 Закона об оценочной деятельности, пункта 5, подпунктов «е», «ж», «з» пункта 8 ФСО № 3, пунктов 5, 10 и 22 ФСО № 7 оценщиком ФИО11 8 февраля 2021 г. произведен осмотр объекта оценки в отсутствие заключенного трудового договора с ООО «Кабинет судебной экспертизы и оценки»; без обоснования применена корректировка на месторасположение земельного участка, хотя объектом оценки является нежилое помещение; корректировка на качество отделки применена при отсутствии сведений в объявлениях об объектах, выбранных в качестве аналогов, о качестве отделки; при применении корректировок допущены арифметические ошибки. 

Поскольку оценка проведена с нарушением законодательства об оценочной деятельности и результаты оценки допускают неоднозначное толкование, представленный отчет об оценке является недопустимым доказательством и подлежит исключению из числа доказательств. 

В связи с нарушениями, допущенными при составлении отчета об оценке от 9 марта 2021 г. № 07.5 ОЦ-21, определениями суда от 21 мая 2021 г. и от 6 июля 2021 г. по делу назначены судебная экспертиза и повторная судебная экспертиза, проведение которых поручено, соответственно, ФИО13, ООО «Агентство независимой экспертизы», и индивидуальному предпринимателю ФИО14

Заключение эксперта ФИО13 от 26 июля 2021 г. № 20/41/Э составлено с нарушением требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, допускает неоднозначное толкование и не может быть принято судом.

В частности, экспертом указано, что по результатам выборки для расчетов приняты в качестве аналогов объекты №№ 1, 3, 6, однако при расчете использованы 4 аналога.

Также экспертом при определении рыночной стоимости исключена стоимость земельного участка в размере 19% от стоимости объекта оценки на основании Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. №226, в соответствии с пунктом 1.14 которых при определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС исключается стоимость земельного участка, на котором он расположен.

Между тем, объект оценки не относится к объектам, поименованным в пункте 1.14 данных Методических указаний, при оценке которых необходимо вычитать стоимость земельных участков, на которых они расположены.

В соответствии с заключением эксперта ФИО14 от 15 сентября 2021 г. рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым № по состоянию на 1 января 2020 г. составила 2470000 рублей.

Заключение эксперта свидетельствует о том, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимого имущества, определённая с применением методов массовой оценки, превышает его рыночную стоимость.

Указанное обстоятельство затрагивает права и законные интересы ФИО1, поскольку размер уплачиваемого им налога на имущество физических лиц зависит от его кадастровой стоимости (статьи 400, 401, пункт 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации).

Проверив заключение эксперта на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, суд не находит оснований для признания его недопустимым доказательством.

Возражения представителя административного истца сводятся к несогласию с выводами эксперта и не свидетельствуют о нарушении законодательства об оценочной деятельности при проведении судебной экспертизы, в том числе при выборе объектов-аналогов для сравнения и обосновании примененных корректировок.

Доводы представителя административного истца о необходимости выделения НДС противоречат положениям статьи 3 Закона об оценочной деятельности, согласно которым под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке. Определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в целях его эксплуатации без реализации имущества не образует объект обложения НДС.

Соответственно у эксперта не было обязанности по выделению НДС при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Ссылка представителя административного истца на методологию проведения оспариваемой кадастровой оценки объекта недвижимости с приложением рецензии ФИО19 не имеет отношения к рассматриваемому делу. 

Экспертиза проведена ФИО14 с соблюдением требований статей 49, 79, 82 КАС РФ, Закона об оценочной деятельности.

Экспертом правильно определены характеристики объекта исследования, объявления об объекта-аналогах приобщены к экспертному заключению и соответствуют описанию объектов аналогов в заключении эксперта.

Выводы эксперта мотивированы, подтверждены необходимыми доказательствами о состоянии рынка недвижимости, и суд принимает за основу указанную в заключении рыночную стоимость спорного нежилого помещения.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его рыночная стоимость.

Административным истцом представлены все необходимые доказательства, подтверждающие в соответствии с требованиями статей 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рыночную стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020 г., то есть на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из содержания части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утверждённого Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. № 457, Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции, в том числе, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, государственной кадастровой оценки.

Таким образом, административными ответчиками по делу являются Управление Росреестра по Республике Хакасия, как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, и Минимущество Хакасии, утвердившее результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков).

При таких обстоятельствах административные исковые требования ФИО4 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № в размере, равном его рыночной стоимости - 2470000 рублей по состоянию на 1 января 2020 г., подлежат удовлетворению.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела (часть 1 статьи 103 КАС РФ).

Статья 106 КАС РФ относит к числу издержек, связанным с рассмотрением административного дела, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам.

Эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами (часть 3 статьи 107 КАС РФ).

Как разъяснено в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Конституционный Суд Российской Федерации постановлением от 11.07.2017 № 20-П признал положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 АПК Российской Федерации не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда: ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

По результатам рассмотрения дела разница между размером оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимостью составила 33,2% и не является значительной.

Указанное свидетельствует, что при определении кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым № в результате массовой оценки не было допущено ошибки, существенно нарушавшей права ФИО1

В силу части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ по административным делам об оспаривании кадастровой стоимости на административного истца возложена обязанность по представлению доказательств несоответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Обратившись в суд, ФИО1 реализовал свое право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости и указанное право административными ответчиками, с учетом представления надлежащего доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости, заключения повторной судебной экспертизы, не оспаривалось.

В связи с нарушениями, допущенными оценщиком в представленном административном истцом отчете об оценке, а также экспертом при проведении судебной экспертизы, определением суда от 10 августа 2021 г. назначена повторная судебная экспертиза, оплата которой возложена на ФИО1, несущего обязанность по представлению доказательств несоответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Экспертом ИП ФИО14 проведена экспертиза, составлено заключение, однако до настоящего времени услуги эксперта не оплачены.

При таких обстоятельствах с ФИО1 в пользу ИП ФИО14 подлежат взысканию расходы за проведение судебной экспертизы в размере 14000 рублей в соответствии с определением суда от 10 августа 2021 г. и счетом от 15 сентября 2021 г. № 23.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 177, 249, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Требования административного искового заявления ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданного 29 марта 2021 г., – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, кадастровый №, общей площадью ..... кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2470000 (два миллиона четыреста семьдесят тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО14 расходы за проведение экспертизы в размере 14000 (четырнадцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в месячный срок со дня составления в мотивированной форме путем подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Хакасия. 

Председательствующий Вениченко О.В.

В мотивированной форме решение составлено 11 октября 2021 г.