Дело № 2-1102/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 июля 2024 года г. Солнечногорск

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Карасевой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ланиной Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества неисполненным и расторгнутым

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества расторгнутым и, уточнив требования, просила признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры, расположенной по адресу: Московская область, г. Солнечногорску, 

<

адрес> неисполненным.

В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры по вышеуказанному адресу. Переход права собственности к покупателю был зарегистрирован в установленном порядке, однако обязательства по оплате ответчик не исполнил, чем существенно нарушил условия договора. Также между сторонами было заключено дополнительное соглашение, в котором указано, что расчет между ними не произведен, покупатель обязан оплатить денежные средства в течение 30 дней с момента получения претензии по договору с требованием оплаты. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика истцом направлена претензия с требованием об оплате, однако требования не исполнены, оплата не произведена. Ссылается на наличие со стороны ответчика неосновательного обогащения. В связи с чем истец обратилась в суд с настоящим иском.

В судебное заседание истец и ее представитель не явились, извещены. От получения судебного извещения истец уклонилась, судебное извещение возвращено в суд за истечением срока хранения. Кроме того, в адрес истца направлялось также письмо с разъяснением последствий ч. 3 ст. 79 ГПК РФ, а также необходимостью представления оригинала дополнительного соглашения для проведения экспертизы и уведомлением о времени и месте рассмотрения дела. Данное письмо истцом получено.

Ответчик в судебное заседание не явилась, извещена. Судебное извещение возвращено за истечением срока хранения, от получения судебного извещения уклонилась. Представлены письменные пояснения, в которых ответчик просит взыскать судебные расходы за проведенную экспертизу.

Представитель Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явилась, извещена.

Исследовав материалы дела, дав оценку установленным обстоятельствам и собранным доказательствам в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и его условия определяются по своему усмотрению. 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). 

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой законом форме соблюдены все существенные условия сделки. Существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида. 

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как установлено статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

В соответствии с п. 1 ст. 485 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа. 

Согласно статье 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Частью 2 данной статьи установлено, что если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. 

Статьей 488 ГК РФ закреплено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. 

Пунктом 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Таким образом, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества. 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г. Солнечногорск, 

<

адрес>.

Согласно пунктам 2.1, 2.2., 2.3 указанная квартира продается за 3600000 рублей 00 копеек. Покупатель купил у продавца квартиру за 3600000 рублей 00 копеек. Расчет между покупателем и продавцом произведен полностью до подписания договора.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан передаточный акт, согласно которому продавец передал квартиру покупателю, а покупатель принял от продавца квартиру, каждая из сторон подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.

Договор и передаточный акт подписаны обеими сторонами. Переход права собственности по вышеуказанному договору зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

В письменных возражениях ответчик указала, что с момента заключения договора она проживает в спорной квартире, зарегистрирована в ней по месту жительства, несет расходы по содержанию спорной квартиры, оплачивает коммунальные платежи, налоги.

В материалах дела представлены чеки, квитанции о несении расходов по квартире.

ФИО2 истца в ходе судебного разбирательства представлен суду оригинал договора ФИО2 многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО8, собственником 

<

адрес> г. Солнечногорск и ООО «ПИК-Комфорт», управляющей компанией.

В материалах дела представлено требование (претензия) о необходимости оплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и разъяснением последствий в виде расторжения договора, с квитанцией о направлении претензии по почте.

Истцом в материалы дела представлена копия дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого стороны пришли к соглашению внести следующие изменения в Договор купли-продажи: п.2.3 договора читать в следующей редакции: «Расчет по договору купли-продажи квартиры будет произведен когда появятся деньги у покупателя, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ через депозит нотариусу Солнечногорского нотариального округа Московской области ФИО1 наличным деньгами, которые поступают на публичный депозитный счет нотариуса. При отсутствии полной оплаты до ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи, договор будет считаться расторгнутым. Расчет должен быть произведен так же в течение 30 дней с момента поступления письменного требования (претензии) в любое время, от продавца к покупателю. Покупатель не имеет права отчуждать квартиру третьим лицам до момента полного расчета по договору купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Пункт 5.9 Договора читать в следующей редакции: «Подписанный акт приема передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ считается не вступившим в законную силу до полного расчета по договору купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. До момента полного расчета акт приема передачи приостанавливает свое действие. ФИО4 пользуется квартирой на условиях аренды с обязанностями оплачивать коммунальные, управленческие услуги, налог на недвижимость, с момента подписания договора и до полного расчета по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора.

Таким образом, истолковав условия договора купли-продажи согласно правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и оценив представленные доказательства с соблюдением ст. 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что оплата по договору купли-продажи между сторонами произведена до подписания договора, о чем указано в подписанном сторонами договоре, сторонами подписан передаточный акт, переход права собственности зарегистрирован в ФИО2 по Московской области, ответчик фактически владеет и пользуется квартирой, неся расходы собственника недвижимого имущества, заключив с управляющей компанией договор ФИО2 многоквартирным домом, оплачивая налоги и коммунальные платежи, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи, заключенный между ФИО3 и ФИО4 исполнен, оснований для удовлетворения исковых требований о признании договора не исполненным судом не усматривается.

Суд исходит из того, что сторонами при заключении договора купли-продажи квартиры согласованы все существенные условия договора, в том числе цена квартиры, а из представленного передаточного акта следует отсутствие претензий друг к другу, проведение полного расчета и передача квартиры, в связи с чем оснований для признания договора расторгнутым судом также не усматривается.

К доводам истца о заключении между ФИО3 и ФИО4 дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ суд относится критически.

Дополнительное соглашение не зарегистрировано в Управлении Росреестра, а подлежало регистрации как неотъемлемая часть договора. Судом истребовано реестровое дело, в котором данное дополнительное соглашение отсутствует.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства ответчиком оспаривалось подписание данного дополнительного соглашения.

По ходатайству ответчика судом назначена судебная почерковедческая экспертиза. ФИО2 истца, а впоследствии путем направления отдельного письма в адрес самого истца, разъяснено о необходимости предоставления для исследования оригинал дополнительного соглашения, предъявленный представителем истца в судебном заседании и возвращенный ей судом после обозрения документа, до заявления ответчиком данного ходатайства о назначении экспертизы. Копия определения о назначении по делу экспертизы получена представителем истца.

Вместе с тем оригинал дополнительного соглашения для проведения назначенной экспертизы в суд истцом не представлен.

В заключении ООО «Организация независимой помощи обществу» № эксперт указал, что подлежащая исследованию подпись от имени ФИО4 расположенная в копии исследуемого документа, на предмет установления: способа выполнения фактов: применения технических средств и приемов при выполнении подписи, не производились, в связи с тем, что на исследование представлена копия документа. При исследовании изображения подписи от имени ФИО4 визуальным осмотром установлено, что качество изображения подписи – не удовлетворительное ( в документе расположен отрыв поверхностного слоя листа с частью подписи штрихи четкие, в общем отражены полностью, в штрихах не видны точки начала и окончания элементов, краситель в штрихах в основном распределен неравномерно), что не позволяет признать ее пригодной для проведения дальнейшего сравнительного исследования.

Согласно выводам эксперта, отраженным с заключении ООО «Организация независимой помощи обществу» №, определить кем выполнена подпись от имени ФИО4 в копии дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 в конце документа под словом «Покупатель» не представляется возможным по причине нарушения целостности части листа бумаги на которой расположена подпись.

Частью 3 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.

В соответствии с частью 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Действуя во исполнение приведенных требований закона, суд на основе тщательно исследованных доказательств, приходит к выводу о том, что истец уклонилась от проведения экспертизы, не предоставив оригинал дополнительного соглашения на экспертизу, в связи с чем, доводы истца со ссылкой на заключение дополнительного соглашения с отсрочкой оплаты по договору судом признаются несостоятельными.

В ходе судебного разбирательства ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности определен в три года. 

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно положениям ст. 199 названного Кодекса требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. 

Так как истец должен был знать или мог узнать о своем нарушенном праве с даты, следующей за днем регистрации права собственности на недвижимое имущество за ответчиком, то срок по заявленным требованиям начал течь с ДД.ММ.ГГГГ.

В суд с настоящим иском истец обратилась по почте ДД.ММ.ГГГГ, то есть с пропуском установленного трех годичного срока на подачу иска. Таким образом, истцом пропущен срок исковой давности. Доказательств, подтверждающих уважительную причину для восстановления или перерыва срока суду не представлено.

При таких обстоятельствах, учитывая вышеизложенное, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных ФИО3 исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. 98 ГПК РФ, учитывая, что в удовлетворении иска отказано, ответчиком понесены расходы по оплате услуг эксперта, расходы документально подтверждены, с истца в пользу ответчика подлежат взысканию расходы по оплате экспертного заключения в размере 10700 руб. 

В силу ст. 144 ГПК РФ, обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

Поскольку в удовлетворении исковых требований ФИО3 отказано, в связи с чем необходимость сохранения принятых судом по делу обеспечительных мер отпала, суд приходит к выводу о необходимости отмены мер по обеспечению иска, наложенных определением Солнечногорского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ после вступления решения суда в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества неисполненным и расторгнутым, - оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО3 (паспорт 

<

данные изъяты>) в пользу ФИО4 (вид на жительство №) судебные расходы на оплату услуг эксперта в размере 10700 (десять тысяч семьсот) рублей 00 копеек.

Отменить обеспечительные меры, наложенные определением Солнечногорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, снять запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области осуществлять государственную регистрацию прав и перехода прав в отношении квартиры, расположенной по адресу: Московская область, г. Солнечногорск, 

<

адрес> после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме.

Судья Карасева Е.Н.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ