Дело № 2-550/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Омск 27 февраля 2020 года

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Мякишевой И.В., при помощнике Васильевой Н.Е., секретаре судебного заседания Чемериловой А.В., Васильевой Н.Е., истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ФИО3 – ФИО4, представителя ФИО5 – ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО5 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным исковым заявлением, в обоснование указав, что ей принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ г. ФИО2, в собственности которого находилась ? доля в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, продал свою долю ФИО3

Полагает, что как лицо, имеющее преимущественное право покупки, истец не была уведомления о предстоящей продаже ? долю в праве общей долевой собственности в спорной квартире, принадлежащей ответчику ФИО2

О том, что сделка состоялась, истцу стало известно лишь после ее заключения, вследствие чего, как полагает ФИО1, было нарушено ее право.

ДД.ММ.ГГГГ г. состоялась купля-продажа ? доли в праве общей долевой собственности, которая на момент сделки принадлежала ФИО3 Спорная доля была продана ФИО5, о чем истец также уведомлена не была. В обоснование ссылается на положения ст. 250 ГК РФ о наличии у нее преимущественного права покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.

Истец не отказывалась от покупки доли, более того, ей не было известно о состоявшей сделке. 

На основании изложенного просит признать недействительным договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО3; признать недействительным договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО3 и ФИО5; применить последствия недействительности сделки.

Истец ФИО1 в судебном заседании требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить. Суду пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ г. ей позвонил незнакомец, представился Ярославом, указал, что приобрел ? долю в праве общей долевой собственности в спорном жилом помещении. При этом, каких-либо уведомлений о предстоящих сделках в отношении спорной доли на почту для истца не поступало. Нынешний собственник спорной доли взломал замки входной двери, запугивал, издевался, в результате чего истец 3 месяца не проживает в квартире. Полагает, что доля приобретена не с целью постоянного проживания в жилом помещении, а с целью приобретения доли истца по заниженной стоимости, путем запугивания. При этом пояснила, что сын предупреждал ее перед Новым годом о том, что ответчик ФИО2 намерен продавать свою долю в квартире. Настаивала на рассмотрении настоящего искового заявления по указанным в иске основаниям, полагая, что сделки купли-продажи спорной доли являются недействительными, ввиду нарушения ее преимущественного права приобретения спорной доли. Также указала, что не намерена переводить права и обязанности покупателя на себя, не намерена вносить денежные средства на депозит суда, поскольку ей необходимо произвести оценку спорной квартиры, для дальнейшей ее продажи в целом. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании требования не признал, просил отказать их в удовлетворении в полном объеме. Суду пояснил, что в квартире не проживает с ДД.ММ.ГГГГ свою долю в квартире он продал за 900 000 руб. Полагает, что сделка является законной, истец была уведомлена о предстоящей купли-продажи спорной доли в праве общей долевой собственности. 

Ответчик ФИО3 в судебном заседании участие не принимал, о месте и времени его проведения судом извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заедании требования не признала по доводам, изложенным в письменных возражения. В удовлетворении искового заявления просила отказать в полном объеме. Указала, что истец не является стороной правоотношений, возникших между ФИО3 и ФИО2 в рамках договора купли-продажи спорной доли. Истец не лишена права перевести на себя права и обязанности покупателя, перечислить на депозитный счет Управления Судебного Департамента в Омской области денежные средства с целью дальнейшего приобретения спорной доли в праве общей долевой собственности в квартире. При этом истец отказывается от приобретения спорной доли, настаивает на признание сделок недействительными и применении последствия признания сделок недействительными. Более того, истец о предстоящей сделки была извещена.

Ответчик ФИО5 в судебном заседании участие не принимал, о месте и времени его проведения судом извещен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО5 – ФИО6 иск не признала. Указала, что между ФИО5 и ФИО3 был заключен договор дарения, который заверен нотариально. Стоимость спорной доли договором не обговаривалась, факт передачи денежных средств не подтвержден. Данная сделка имеет безвозмездный характер. Пояснила, что ответчик готов приобрести долю, принадлежащую истцу, за 500 000 руб., однако истец отказывается. 

Третье лицо нотариус ФИО7, представитель третьего лица Росресстра по Омской области в судебном заседании участие не принимали, о месте и времени его проведения судом извещены надлежащим образом. 

Выслушав участников судебного заседания, исследовав материалы гражданского дела №, материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что истец ФИО1 и ФИО2 находились в браке, который был расторгнут на основании решения мирового судьи судебного участка № 89 в Центральном АО г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ г., о чем ДД.ММ.ГГГГ г. составлена запись акта о расторжении брака № Центральным отделом департамента ЗАГС Министерства государственно-правового развития Омской области, согласно свидетельству о расторжении брака № (л.д.21).

Апелляционным определением Куйбышевского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ г. утверждено мировое соглашение, заключенное между ФИО1 и ФИО2, по условиям которого совместным имуществом супругов признаются квартира 

<

адрес>, железобетонный гараж в 

<

адрес>, металлический гараж в 

<

адрес>, автомобиль 

<

данные изъяты>, государственный регистрационный знак 

<

данные изъяты>, частный дом по 

<

адрес>. Разделена квартира 

<

адрес> путем выделения и признания за ФИО1 право собственности на ? долю квартиры, за ФИО2 право собственности на ? долю в квартире. В собственность ФИО1 передан железобетонный гараж (бокс № 54) в 

<

адрес>. Остальные исковые требования ФИО1, оставлены без удовлетворения. В связи с утверждением мирового соглашения решение мирового судьи судебного участка № 89 от ДД.ММ.ГГГГ г. отменено, производство по делу прекращено (л.д.20).

Таким образом, квартира 

<

адрес> была признана совместно нажитым имуществом супругом ФИО1 и ФИО2, которая была разделена путем выделения и признания за каждым из супругов по ? доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, ФИО1 является собственником ? доли в праве общей долевой собственности в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (л.д.22).

В материалы дела приложено извещение о предстоящей продаже от ДД.ММ.ГГГГ г., направленное ФИО2 на адрес ФИО1, согласно которому истец извещался о том, что ФИО2 будет отчуждаться – продаваться ? доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 900 000 руб. Также указано, что истец имеет преимущественное право покупки спорной доли, вследствие чего ответчик просил в течение одного месяца со дня вручения ФИО1 настоящего извещения сообщить ему о своем желании или об отказе приобрести указанную долю. В случае неполучения ответа по истечении указанного срока, принадлежащая ФИО2 доля в жилом помещении будет продана постороннему лицу. 

Представлено свидетельство о направлении заявления и (или) документов от ДД.ММ.ГГГГ г., заверенное нотариусом ФИО7, из которого следует, что им по просьбе ФИО2 было направлено почтовым отправлением вышеуказанное извещение на адрес истца. Указанные документы ФИО1 не были переданы – ею не получены, по причине истечения срока хранения в организации почтовой связи.

Между ФИО2 (продавец) и ФИО3, (покупатель) был заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел ? долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости – помещение, наименование: квартир, назначение: жилое помещение, площадь 

<

данные изъяты> кв.м., этаж №, адрес: 

<

адрес>, кадастровый номер: №. Договором определена стоимость указанной ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру в размере 900 000 руб.

В дальнейшем между ФИО3 (даритель) в лице своего представителя ФИО8 и ФИО9 (одаряемый) заключен договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ г., согласно которому даритель подарил, а одаряемый принял в дар 

<

данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости – помещение, наименование: квартира, назначение: жилое помещение, площадь 

<

данные изъяты> кв.м., этаж №, адрес: 

<

адрес>, кадастровый номер: №. Отчуждаемый объект составляет 

<

данные изъяты> долю от принадлежащей дарителю ? доли в праве общей долевой собственности на указанный объект недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ г. был заключен договор купли-продажи, между ФИО3 (продавец) в лице его представителя ФИО8 и ФИО9 (покупатель), по условиям которого продавец продал, а покупатель купил 

<

данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимости – квартира, назначение: жилое помещение, площадь 

<

данные изъяты> кв.м., этаж №, адрес: 

<

адрес>, кадастровый номер: №. Договором определена стоимость отчуждаемого объекта в размере 900 000 руб. 

Так, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г., ФИО1 является собственником ? доли в праве общей долевой собственности в квартире 

<

адрес>, ФИО2 являлся собственником ? доли в праве общей долевой собственности в указанному спорном жилом помещении, которое было прекращено ДД.ММ.ГГГГ г. на основании вышеуказанного договора купли-продажи. ФИО3 являлся собственником ? доли в праве общей долевой собственности в названной квартире, при этом, право собственности на 

<

данные изъяты> долю из указанной доли было прекращено ДД.ММ.ГГГГ г. на основании Договора дарения, право собственности на 

<

данные изъяты> доли было прекращено ДД.ММ.ГГГГ г. на основании Договор купли-продажи, на основании которых собственником долей 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты> является в настоящее время ФИО5 (л.д.58-60).

Из вышеизложенного следует, что ФИО2 и ФИО1 являлись собственниками по ? доле в праве общей долевой собственности квартиры 

<

адрес>. При этом ФИО2 продал свою долю ФИО3, который в свою очередь 

<

данные изъяты> долю от указанной доли подарил, а 

<

данные изъяты> доли продал ФИО5 Таким образом в настоящее время ФИО1 является собственником ? доли в праве общей долевой собственности, а ФИО5 собственником 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты> долей в спорной квартире.

Из пояснений истца следует, что извещений о предстоящем отчуждении ФИО2 ? доли в праве общей долевой собственности в спорной квартире путем заключения договора купли-продажи ей не поступали, о сделке она узнала после ее совершения. При этом полагает, что ответчик намерены путем запугивания выкупить ее долю за более низкую цену. В свою очередь, истец указала, что не намерена переводить на себя права и обязанности покупателя, приобретать отдельно долю ответчика она не намерена. Настаивала на рассмотрении настоящего искового заявления по заявленным требованиям, признать сделки в отношении спорной квартиры недействительными, а также применить последствия признания сделок недействительными.

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) при продаже доли в праве общей долевой собственности стороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения указанных зданий или сооружений.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (п.п. 2,3 ст. 250 ГК РФ).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

В соответствии с Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участниками долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу установлено, что по смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации, по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

При этом, с учетом положения ст. 165.1 ГК РФ следует учитывать, что гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленных в абз. 1 и 2 настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте жительстве, несет риск вызванных этим последствий (п. 1 ст. 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть: свидетельство нотариуса о передачи или о направлении извещения собственнику; выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом собственнику самостоятельно. 

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Согласно ст. 165.1ГК РФ юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату) но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (ст. 165.1 ГК РФ).

Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, а она была возвращена нотариусу по истечении срока хранения. Таким образом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте.

В случае утраты отделением почтовой связи корреспонденции дата ее поступления в отделение связи по месту жительства адресата определяется сведениями, указанными на официальном сайта Почты России по номеру почтового идентификатора.

В материалы дела представлена копия конверта, на котором адресатом указана истец ФИО1, адрес: 

<

адрес>. Отправителем указан нотариус ФИО7 

Таким образом, истец была извещена надлежащим образом о намерениях ответчика ФИО2 продать свою долю в спорной квартире. Однако, в связи с истечением срока хранения, конверт с извещением вернулся нотариусу ФИО7, что также подтверждается представленной копией конверта.

В соответствии с разъяснениями п. 14 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае нарушения права преимущественной покупки собственника недвижимого имущества надлежащим способом защиты являются требования о переводе прав и обязанностей покупателя на истца. Истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной.

Помимо этого, в силу п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей долевой собственности на жилой дом» в случае нарушения преимущественного права покупки участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. При предъявлении такого иска истец обязан внести на банковский счет управления Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму и пошлины, а также суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договора не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи в записи о праве в Едином государственной реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных сумм.

Однако истец указала, что не согласна приобретать спорную долю, не согласна на перевод на себя прав и обязанностей покупателя при том, что судом неоднократно задавался указанный вопрос в судебных заседаниях, настаивала на рассмотрении гражданского дела по заявленным требованиям. 

Таким образом, суд не находит настоящее исковое заявление подлежащим удовлетворению, поскольку истцом избран ненадлежащим способ защиты нарушенных прав, предусмотренных положением ст. 250 ГК РФ, как у лица, имеющего преимущественное право покупки. Законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО5 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Куйбышевский районный суд г. Омска.

Судья И.В. Мякишева

Мотивированное решение изготовлено 03.03.2020.