Судья: Кривенцова Н.Н. Дело № 44г-179/18

Суд апелляционной инстанции: 

ФИО1, Воронко В.В., ФИО2

Докладчик судья Воронко В.В. 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 № 305

президиума Московского областного суда

г. Красногорск, Московская область 11 июля 2018 года 

Президиум Московского областного суда в составе:

председательствующего Гаценко О.Н.,

членов президиума Бокова К.И., Виноградова В.Г., Лащ С.И., Мязина А.М., Овчинниковой Л.А., Самородова А.А., Соловьева С.В.,

при секретаре Лазаревой А.В., 

рассмотрел гражданское дело по иску ТСЖ «Москворецкое», ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20 к ФИО21 о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на крышные котельные, истребовании имущества из чужого незаконного владения, обязании не чинить препятствий в доступе к имуществу, взыскании судебных расходов,

по кассационной жалобе ФИО12, ФИО9 на решение Рузского городского суда Московской области от 9 августа 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 11 декабря 2017 года.

Заслушав доклад судьи Московского областного суда Фетисовой Е.С., объяснения ФИО12, ФИО9, поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя ФИО21 и ООО «Проксима-1» по доверенностям ФИО22, просившей кассационную жалобу оставить без удовлетворения,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ФИО21, в обоснование которого указали, что истцы-граждане являются собственниками квартир в многоквартирных жилых домах, расположенных по адресу: 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты>, застройщиком которых являлось ООО «Проксима-1». Для совместного управления общим имуществом вышеуказанных многоквартирных домов создано ТСЖ «Москворецкое». На крышах данных трех многоквартирных жилых домов расположено по одной газовой крышной котельной, каждая из которых предназначена и используется для теплоснабжения и горячего водоснабжения соответствующего корпуса. 22 февраля 2017 года ТСЖ «Москворецкое» получило от ООО «Теплоснабжение» письмо о том, что указанные крышные котельные оформлены в собственность ФИО21, который с 1 января 2017 года передал их в аренду данному обществу каждую за 150 000 рублей в месяц, в связи с чем поставщиком тепловой энергии (отопления) и подогрева воды в домах является ООО «Теплоснабжение», которому ТСЖ обязано возмещать потребление и потери под угрозой прекращения подачи тепловой энергии. Поскольку указанные крышные котельные являются частью системы инженерной инфраструктуры многоквартирных домов, предназначены исключительно для обеспечения собственников помещений в этих домах теплоснабжением, истцы полагали, что в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации каждая из трех спорных котельных является общей долевой собственностью собственников помещений соответствующего корпуса (многоквартирного дома).

Просили признать за собственниками помещений в многоквартирных жилых домах право общей долевой собственности на соответствующую крышную котельную, истребовать данные котельные из незаконного владения ФИО21, обязать последнего не препятствовать собственникам квартир в лице ТСЖ «Москворецкое» в доступе к котельным, взыскать судебные расходы.

Решением Рузского городского суда Московской области от 9 августа 2017 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 11 декабря 2017 года, в удовлетворении иска отказано. 

В кассационной жалобе истцы ФИО12, ФИО9 просят принятые по делу судебные постановления отменить.

По запросу судьи от 16 апреля 2018 года дело истребовано для изучения в кассационную инстанцию и определением судьи Московского областного суда Фетисовой Е.С. от 27 июня 2018 года вместе с кассационной жалобой передано для рассмотрения по существу в президиум Московского областного суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, президиум находит, что имеются основания, предусмотренные законом для удовлетворения кассационной жалобы и отмены апелляционного определения.

В соответствии со ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Президиум находит, что такие нарушения норм права были допущены судами первой и апелляционной инстанций и выразились в следующем.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «Проксима-1» являлось застройщиком трех многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты>. 

Корпус 2 и корпус 3 введены в эксплуатацию разрешениями от 28 марта 2014 года, корпус 4 – разрешением на ввод в эксплуатацию от 10 декабря 2014 года (т.1 л.д.214-219).

Учредительными документами ООО «Проксима-1» и выпиской из ЕГРЮЛ подтверждается, что ФИО21 является соучредителем и генеральным директором данного общества (т.1 л.д.28-35, 215-216).

18 января 2014 года между ООО «Рубеж-И» (соинвестор) и ООО «Проксима-1» (застройщик) заключены три договора соинвестирования: 

крышной котельной №2, мощностью 1.164 МВт, предназначенной для теплоснабжения строящегося трехсекционного (переменной этажности) 7-10 этажного жилого дома №2, размер инвестирования 

<

данные изъяты> рублей;

крышной газовой котельной мощностью 775 кВт, предназначенной для теплоснабжения строящегося жилого 9-этажного дома корпуса №3 (по ГП), размер инвестирования 

<

данные изъяты> рублей;

крышной газовой котельной мощностью 775 кВт, предназначенной для теплоснабжения строящегося жилого 9-этажного дома корпуса №4 (по ГП), размер инвестирования 

<

данные изъяты> рублей.

По их условиям соинвестор принимает инвестиционное участие в финансировании строительства указанных крышных котельных, как сооружений вспомогательного использования, выполняющих вспомогательную и обслуживающую функции, каждая котельная предназначена исключительно для горячего водоснабжения и теплоснабжения соответствующего многоквартирного жилого дома. Застройщик обязуется осуществить строительство каждой котельной на кровле соответствующего жилого дома и передать котельные соинвестору для оформления в собственность последнего (т.1 л.д.160-164, 172-176, 184-187).

17 и 18 мая 2014 года заключены соглашения о замене лица в обязательстве, по которым права и обязанности соинвестора ООО «Рубеж-И» по вышеуказанным договорам соинвестирования с согласия застройщика переданы новому соинвестору ФИО21 (т.1 л.д.165-167, 177-179, 189-191).

25 октября 2014 года между ООО «Проксима-1» и ФИО21 подписаны три акта зачета взаимных требований, согласно которым в счет полной оплаты инвестиционных взносов за котельные в суммах 

<

данные изъяты> рублей, 

<

данные изъяты> рублей и 

<

данные изъяты> рублей зачтен долг ООО «Проксима-1» перед ФИО21 по договорам займа 2012 года (т.1 л.д.169, 181, 193).

По актам приема-передачи от 27 октября 2016 года застройщик передал ФИО21 спорные котельные (т.1 л.д.168, 180, 192), право собственности ответчика на них зарегистрировано в ЕГРП 18 и 19 декабря 2016 года (т.1 л.д.10-12).

1 января 2017 года между индивидуальным предпринимателем ФИО21 (арендодатель) и ООО «Теплоснабжение» (арендатор) заключены три договора аренды сроком на 11 месяцев, по условиям которых арендатору во временное владение и пользование переданы вышеуказанные крышные котельные, предназначенные для использования последним исключительно для горячего водоснабжения и теплоснабжения соответствующего многоквартирного жилого дома (корпус 2, корпус 3 и корпус 4). Арендная плата по каждому договору составляет 150 000 рублей в месяц (т. 2 л.д.176-196).

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что спорные крышные котельные являются самостоятельными объектами гражданских прав, они не являются помещениями, расположенными непосредственно в жилых домах, не отвечают признакам общего имущества многоквартирного дома, не входят в состав имущества, перечисленного в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. На момент заключения договоров соинвестирования от 18 января 2014 года истцы не являлись собственниками квартир, в связи с чем их права не затронуты. 

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда согласилась с выводами суда.

С такими выводами нельзя согласиться в связи со следующим.

Статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

По смыслу положений статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (в частности, такие помещения, как межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

Пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, определено, что в состав общего имущества в частности входят нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Таким образом, выяснение вопроса, предназначены ли спорные нежилые помещения котельных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, либо имеют самостоятельное функциональное назначение, имеются ли в данных котельных инженерные коммуникации, иное обслуживающее помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), является существенным обстоятельством для правильного разрешения данного спора. 

Однако в нарушение части 2 статьи 56 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не определил данные обстоятельства в качестве имеющих значение для дела и не вынес их на обсуждение сторон.

Между тем, как следует из имеющейся в материалах дела проектной декларации строительства многоэтажного жилого комплекса «Москворецкий» теплоснабжение и горячее водоснабжение строящихся многоквартирных жилых домов предусмотрено от крышных газовых котельных, установленных на каждом доме (т.2 л.д.53).

Из текстов договоров соинвестирования от 18 января 2014 года, договоров аренды от 1 января 2017 года следует, что спорные крышные котельные выполняют вспомогательную и обслуживающую функции, каждая котельная предназначена исключительно для горячего водоснабжения и теплоснабжения соответствующего многоквартирного жилого дома.

В актах приема-передачи котельных от 27 октября 2016 года от застройщика также указано, что спорные котельные выполняют вспомогательную и обслуживающую функции, в связи с чем в силу положений части п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не требуется получение отдельного разрешения на строительство. 

Согласно выписок в ЕГРП зарегистрировано право собственности ФИО21 на крышные котельные, назначение: нежилое, площадь каждой 27 кв.м. 

Из договоров аренды от 1 января 2017 года следует, что в помещениях спорных котельных установлено газовое оборудование котлов.

Сведения о том, что спорные котельные предназначены для иного, самостоятельного использования, в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что спорные крышные котельные не отвечают признакам общего имущества многоквартирного дома и не входят в состав имущества, перечисленного в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, противоречит вышеуказанным нормам права и сделан без учета имеющихся в деле доказательств.

Нельзя согласиться и с выводом суда о том, что спорные котельные не являются помещениями, расположенными непосредственно в жилых домах, поскольку материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривалось, что данные котельные построены застройщиком на кровле (крыше) многоквартирных жилых домов, то есть на составной части жилого дома, которая в силу прямого указания закона находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома (пункт 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Судами не учтено, что спорные котельные являются вспомогательными помещениями многоквартирного жилого дома, при этом жилые помещения этого дома не могут эксплуатироваться по своему прямому назначению без вспомогательных помещений, к которым относится котельная, предназначенная для теплоснабжения соответствующего многоквартирного жилого дома.

Учитывая установленный частью 2 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации запрет на отчуждение доли в праве общей долевой собственности, как отчуждение самих объектов общего имущества отдельно от передачи прав на самостоятельные объекты недвижимости, нельзя признать соответствующими указанным нормам материального права выводы судов о том, что договорами соинвестирования, заключенными 18 января 2014 года застройщиком с ООО «Рубеж-И», не затронуты права истцов, поскольку в то время они не являлись собственниками квартир.

В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с положениями приведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.

Заключение сделок без учета положений норм статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, как и внесение застройщиком в проектную документацию многоквартирного дома указания на то, что крышные газовые котельные не включаются в состав общего имущества в доме, является нарушением не только требований закона, но и прав участников долевого строительства, правомерно рассчитывающих на получение в силу закона прав на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на его инженерные системы теплоснабжения. 

Ссылку суда на то, что ТСЖ «Москворецкое» не имеет самостоятельного экономического интереса, также нельзя признать правильной, поскольку товарищество собственников жилья по настоящему делу выступает не как самостоятельный хозяйствующий субъект, а как лицо, обязанное в силу пункта 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

С учетом изложенного президиум находит, что допущенные судом и оставленные без внимания судебной коллегией нарушения норм процессуального и материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 11 декабря 2017 года подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум 

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 11 декабря 2017 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение.

Председательствующий О.Н.Гаценко