Дело № 2-4470/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

г. Вологда 14 сентября 2017 года 

Вологодский городской суд Вологодской области в составе: 

председательствующего судьи Бахаревой Е.Е.,

при секретаре Сальниковой С.Ю., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО7, ФИО8, ПАО Сбербанк о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, 

установил:

ФИО6 обратился в суд с иском к ФИО7, ФИО8, ПАО «Сбербанк России», в котором, увеличив требования, просил признать недействительным договор купли - продажи квартиры от 21.06.2016 заключенный между ФИО1 и ФИО7, ФИО8 в отношении однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, и применить последствия недействительности сделки. Прекратить право общей совместной собственности ФИО8, ФИО7 на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №. Признать право собственности ФИО6 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. в порядке наследования. Прекратить ипотеку на жилое помещение, расположенную по адресу 

<

адрес>, кадастровый №. В обоснование заявленных требований истец указал, что истец являлся родным братом и единственным наследником ФИО1, умершей 31.01.2017.

21.06.2016 года между ФИО1 и ФИО7, ФИО8 был заключен договор купли - продажи квартиры, согласно которому покупатели приобретают в собственность однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Указанная квартира принадлежала сестре истца на праве собственности на основании Договора на передачу квартиры в собственность граждан от 10.12.2002. Согласно п. 3 Договора Покупатели приобретают указанную квартиру за 1 300 000 рублей. На основании п.4 приобретение квартиры осуществляется за счёт собственных денежных средств в сумме 700 000 рублей, которые согласно п.5 передаются при подписании договора, а так же 600 000 рублей за счёт средств банковского кредита, которые передаются в срок до 05 июля 2016 года.

Однако, истец считает, что ФИО1 на протяжении 40 лет страдала психическим заболеванием, в связи с этим не могла осознавать суть подписываемого договора. Ответчики предоставили расписку, которая по их мнению, подтверждает передачу денежных средств в размере 700 000 рублей. Однако, в ходе дачи объяснений 14.03.2017 оперативному уполномоченному ОП № 2 УМВД России по г. Вологде ФИО8 давал показания о том, что по договору стоимость квартиры составляла 1 300 000 рублей, но «по факту он купил её за 500 000 рублей». Истец является наследником по закону и имеет законные основания претендовать на квартиру, считает, что суд может признать за ним право собственности в порядке наследования.

В отношении права собственности на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу ОАО «Сбербанк России». Истец считает, что в случае удовлетворения заявленных требований истца и переходе право собственности к истцу, ипотека на указанную квартиру, установленная в пользу ОАО "Сбербанк России", должна быть прекращена.

В судебном заседании истец и его представитель по доверенности ФИО9 увеличенные исковые требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить. Представитель истца пояснила, что исковые требования в части признания договора купли-продажи недействительным основывают на ст. 177, п. 1 ГК РФ. Был проведена комплексная экспертиза согласно, которой установлено, что ФИО1 не могла понимать смысл своих действий при заключении договора купли-продажи. Не согласны с позицией ответчика, который утверждает, что квартира была продана за 1 300 000 рублей, ссылаясь на расписку, которая изготовлена в печатном виде, а ФИО1 просто поставила свою подпись. Напечатанная расписка не нарушает требования законодательства, но с учетом психического состояния ФИО1, необходимо учесть, что она не писала расписку полностью, могла не понимать ее содержания. В заключении эксперт указывает, что ФИО1 не могла понимать юридический смысл получения денежных средств. Расписка не является бесспорным доказательством передачи денежных средств. Квартира была продана за 500 000 рублей. Свидетели говорили, что ФИО1 предлагала квартиру за 500 000 рублей. Свидетель ФИО2 ходила в банк, снимала деньги для ФИО1. Согласно материалам КУСП ФИО10 пояснял, что договором устанавливалась стоимость квартиры в 1 300 000 рублей, но фактически купил квартиру за 500 000 рублей. Деньги он перевел на счет ФИО1. В другом объяснении Сковородников давал показания, что «мы с ней встретились, обговорили стоимость, договорились, что я покупаю за 1 300 000». Они могли договориться о чем угодно, но в следующих показаниях в марте, он уже утверждает, что купил квартиру за 500 000 рублей. Истец - наследник по закону и имеет право претендовать на квартиру. 

Ответчик ФИО8 и его представитель по доверенности ФИО11 (также представитель ФИО7) исковые требования не признали по доводам, изложенным в письменном объяснении ответчиков. Представитель ответчиков пояснила, что вывод о том, что ФИО1 страдала психическими расстройствами, подтвержден экспертным заключением. Признание договора купли-продажи квартиры повлечёт признание права истца на квартиру. Согласно ст. 167 п. 2 ГК РФ каждая сторона должна возвратить другой все полученное по сделке. Истцу необходимо возвратить сумму по сделке. Таким образом, предмет доказывания - установление фактически полученного сторонами. На основании материалов дела суд может прийти к выводу, что стоимость квартиры по договору купли-продажи не соответствует рыночной стоимости. Истец должен был доказать, что квартира была продана за 500 000 рублей. Цена квартиры может быть занижена с целью избежать возврата денег в 1 300 000 рублей, которые ФИО1 получила по сделке. Квартира была продана за 1 300 000 рублей, то, что стороны договорились не свидетельствует о том, что они квартира не была куплена за эту цену. При жизни ФИО1 боялась рассказать о реальной цене, по которой продала квартиру, потому что боялась истца, что у нее похитят деньги. Ответчики указывали, что квартира продана 1 300 000 руб., что подтверждается договором купли-продажи, распиской, которая подписана ФИО1 собственноручно. Свидетель ФИО3 не участвовала в сделке, поэтому достоверно пояснять за какую сумму предлагалась квартира не может, при заключении сделки она также не присутствовала. ФИО2 пояснила, что только снимала со счета деньги в размере 500 000 рублей, из чего она делает вывод, что квартира была куплена именно за эту сумму. ФИО2 при совершении сделки не присутствовала, поэтому о цене квартиры также не может утверждать. Свидетели отвечали, что ФИО1 была набожной, могла передать деньги в церковь. Также ФИО1 могла сама потратить деньги. В случае удовлетворения увеличенных исковых требований истца, прошу суд применить двойную реституцию и взыскать с истца стоимость квартиры.

В судебном заседании 22.05.2017г. представитель ответчиков пояснила, что мама ответчика ФИО7 продала свою квартиру, а деньги поделила между детьми, передав ФИО7 в сентябре 2015 года 700 000 руб.. В судебном заседании 22.05.2017г. ответчик ФИО8 пояснил, что о продаже квартиры ФИО1 он узнал от ФИО3, которая приходилась тещей его знакомому. Это было в мае 2016 года. Изначально ФИО3 говорила, что продает квартиру за 500 000 руб., но из разговора с ФИО1 он узнал, что продает она квартиру за 1 300 000 руб.. ФИО1 это объяснила тем, что не хочет, чтобы кто-то знал о фактической сумме с продажи квартиры и самой сделке. Это касалось родственников, в особенности брата. О сделке знали ФИО2 и ФИО3. Он и жена договорились с ФИО1, что если банк в течение месяца одобрит им выдачу кредита, то они купят у ФИО1 квартиру. Они ухаживали за ФИО1. По договоренности между ними, последняя до смерти должна была проживать в своей квартире. 700 000 руб. лично было передано ФИО1 после сделки, о чем имеется расписка, 500 000 руб. были переведены безналичным путем на ее счет в банке, 100 000 руб. также переданы ФИО1 наличными. Наличными деньги передавались у ФИО1 дома. Всего ей было передано 1 300 000 руб.. В Сбербанк было дано поручение, чтобы перевели на счет только 500 000 руб., а 100 000 руб. выдали на руки. В отделе полиции он узнал, что истцу кто-то рассказал про 500 000 руб.. Ему, то есть ответчику было непринципиально говорить про стоимость квартиры. Чтобы не было лишних вопросов и так как истцу рассказали про 500 000 руб., то он подтвердил, что купил квартиру за 500 000 руб.. 

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна. В судебном заседании 22.05.2017г. ФИО7 пояснила, что они с мужем живут в деревянном доме, давно хотели купить квартиру, ее мама дала им денег исключительно на покупку жилья. При жизни ФИО1 была адекватной, вменяемой. Они с мужем ухаживали за ней.

Представитель ответчика ПАО №Сбербанк России» по доверенности ФИО12 исковые требования не признал по доводам, изложенным в возражениях. 

Представитель 3-их лиц Управления Росреестра по Вологодской области, ГУ-Управления Пенсионного фонда РФ в 

<

...> лицо нотариус ФИО13 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Суд, рассмотрев дело в пределах заявленных исковых требований, заслушав участвующих в деле лиц, оценив показания свидетелей ФИО4, ФИО5, ФИО3, ФИО2, изучив материалы гражданского дела и оценив собранные по нему доказательства в их совокупности, приходит к следующему. 

ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершая 31.01.2017 года, являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от 10.12.2002г..

27.06.2016г. право собственности ФИО1 прекращено на основании договора купли-продажи квартиры от 21.06.2016 и 27.06.2016 зарегистрировано право общей совместной собственности ФИО7 и ФИО14. 

27.06.2016 зарегистрирован залог в силу закона на срок с 27.06.2016 – 120 месяцев, залогодержатель – Публичное акционерное общество «Сбербанк России» на основании договора купли-продажи квартиры от 21.06.2016. 

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что истец ФИО6 является единственным наследником умершей ФИО1. 

ФИО6 обратился в Вологодский городской суд Вологодской области с исковым заявлением к ФИО8, ФИО7 о признании недействительным договора купли- продажи квартиры от 21.06.2016 заключенного между ФИО1 и ФИО7, ФИО8 в отношении однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, и применении недействительности сделки, ссылаясь на психическое состояние умершей. 

По ходатайству истца ФИО6 судом была назначена комплексная посмертная судебная психолого-психиатрическая экспертиза, согласно которой ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершая 31 января 2017 года страдала хроническим психическим расстройством в форме: 

<

данные изъяты>. 

<

данные изъяты>. ФИО1 в момент оформления договора купли-продажи квартиры 21 июня 2016 года не могла понимать значение своих действий и руководить ими, она не могла понимать юридический смысл совершаемых действий - распоряжение жилым помещением, получение денежных средств. С учетом тяжелого психического и соматического состояния ФИО1 на момент оформления договора купли-продажи ее волеизъявление не было свободным. Имевшиеся у ФИО1 нарушения мышления (паралогичность), нарушения эмоционально-волевой сферы (эмоциональная лабильность, вспыльчивость, раздражительность, агрессивность, дисфоричность), недостаточность критических и прогностических способностей лишали ее способности понимать значение своих действий и руководить ими при оформлении договора купли-продажи квартиры 21.06.2016 года.

На основании изложенного, суд с учетом положений ст. ст. 167, 171, 177 ГК РФ приходит к выводу о признании оспариваемого договора недействительным и применении последствий недействительности сделки.

На основании ст. 218 п.2 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

При таких обстоятельствах по делу, суд признает недействительным договор купли - продажи квартиры от 21.06.2016 заключенный между ФИО1 и ФИО7, ФИО8 в отношении однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, и применяет последствия недействительности сделки, в виде прекращения право общей совместной собственности ФИО8, ФИО7 на вышеуказанную квартиру и признания право собственности ФИО6 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. в порядке наследования. 

Одновременно с этим, последствие недействительности сделки в виде возврата денежных средств, суд считает подлежащим частичному исполнению и при этом исходит из следующего. 

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Исходя из указанной нормы права, на покупателе лежит обязанность оплатить приобретенное имущество и при возникновении спора относительно данного обязательства представить доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства.

Ответчики в доказательство уплаты денежных средств умершей ФИО1 по договору купли-продажи от 21.06.2016 ссылаются на текст договора, расписку, подписанные ФИО1 собственноручно, наличие у них необходимой суммы для покупки квартиры и на приобретение спорного объекта недвижимости с использованием кредитных денежных средств.

Действительно, согласно п. 3 договора купли-продажи, продавец продает, а покупатель приобретает спорную квартиру за 1 300 000 руб.. В соответствии с п.4 договора, приобретение спорной квартиры осуществляется «покупателями» частично за счет собственных средств в сумме 700 000 руб., частично, вы сумме – 600 000 руб. за счет средств банковского кредита, предоставляемого покупателям ПАО Сбербанк России. Одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателями на недвижимое имущество оно передается в залог банку. Право залогодержателя удостоверяется закладной. Согласно п.5 договора, расчет между покупателями и продавцом производится в следующем порядке: передача собственных средств продавцу производится в день подписания основного договора купли-продажи; передача кредитных средств продавцу в счет оплаты квартиры осуществляется в срок до 05 июля 2016 года, но не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателям, а также государственной регистрации ипотеки недвижимого имущества в силу закона в пользу банка и оформления закладной. 

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд считает, что достаточных, допустимых доказательств подтверждающих приобретение ответчиками спорной квартиры за цену, указанную в договоре купли-продажи от 21.06.2016, суду не представлено. Из заключения судебной комплексной посмертной психолого-психиатрическая экспертизы следует, что ФИО1 года не могла понимать значение своих действий и руководить ими, она не могла понимать юридический смысл совершаемых действий - распоряжение жилым помещением, получение денежных средств. Таким образом, напечатанный текст расписки, подписанный ФИО1 в вышеуказанном состоянии не может быть признан судом достоверным доказательством передачи денежных средств в сумме 700 000 руб.. Иных доказательств, подтверждающих передачу ФИО1 денежных средств в указанной сумме, суду не представлено. 

Кроме того, в своем объяснении ФИО8 от 14.03.17г., данным им в ходе рассмотрения материала № от 13.03.2017 пояснил, что по договору стоимость квартиры составила 1 300 000 руб., а по факту он купил ее за 500 000 руб.. То, что квартиру ФИО1 продавала за 500 000 руб. подтвердили в судебном заседании и свидетели ФИО3, ФИО2. Оснований не доверять которым у суда не имеется. К доводам ответчика о том, что в полиции он подтвердил, что купил квартиру за 500 000 руб. из-за того, чтобы не было лишних вопросов, и истец говорил про 500 000 руб., суд относится критически и расценивает, как способ скрыть истинные обстоятельства дела. Ссылку ответчиков на объяснение ФИО8 от 11.02.2017г. в материалах проверки № от 04.02.2017г, в котором он якобы указал, что купил квартиру за 1 300 000 руб., суд признает несостоятельной, поскольку в указанной объяснении утвердительного пояснения о приобретении спорной квартиры за 1 300 000 руб. не содержится, а речь ведется только о договоренности по поводу ее приобретения, тогда как, в последующем объяснении ответчик однозначно и недвусмысленно изложил, что приобрел спорную квартиру у ФИО1 за 500 000 руб.. Доказательств обратного суду не представлено. 

Доводы представителя ответчиков о том, что мама ответчика ФИО7 продала свою квартиру, а деньги поделила между детьми, передав ФИО7 в сентябре 2015 года денежную сумму для покупки жилья, суд не может принять в качестве обоснования того, что на момент сделки у ответчиков имелась необходимая денежная сумма, поскольку оспариваемая сделка заключена спустя продолжительное время, 21.06.2016г.. Доказательств того, что денежные средства не были потрачены до этого времени на другие цели и нужды, суду не представлено. Кроме того, к расписке, представленной ответчиком ФИО15, суд относится критически, поскольку она составлена двумя лицами, находящимися в близких родственных отношениях, то есть заинтересованными в благоприятном для ответчика ФИО7 исходе дела.

Письменных доказательств получения ФИО1 денежной суммы в размере 100 000 руб. от ответчиков, суду вообще не представлено. 

Судом с достоверностью установлен факт получения ФИО1 денежных средств за проданную спорную квартиру в размере 500 000 руб., которые были переведены ответчиком ФИО7 на счет ФИО1, что подтверждается письменными документами, представленными в материалах дела.

При таких обстоятельствах по делу, суд считает возможным взыскать с ФИО6 в пользу ФИО8, ФИО7 денежную сумму за квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> размере 500 000 руб., то есть по 250 000 руб. в пользу каждого.

В отношении права собственности на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу ОАО «Сбербанк России». В материалы дела представлен кредитный договор между ОАО «Сбербанк России» и ответчиками.

В соответствии с п. 2 ст. 354 Гражданского кодекса РФ и ст. 42 Федерального закона РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случаях, когда имущество, являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (ст. 301 ГК РФ) залог в отношении этого имущества прекращается.

При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу (ч.2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 42 Федерального закона 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

Таким образом, ипотека на спорную квартиру, установленная в пользу ОАО "Сбербанк России", должна быть прекращена.

Доводы ПАО Сбербанк о том, что Банк в рассматриваемой ситуации является добросовестным залогодержателем в силу ст. 335 ГК РФ и право залога должно за ним сохраниться с переходом прав и обязанностей залогодателя на собственника спорного имущества, основаны на неверном толковании норм права, поскольку установленные в названной норме последствия не применяются, если вещь, переданная в залог, выбыла из владения собственника помимо его воли (абз.3 ч.2 ст. 335 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанны с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины, а именно: со ФИО8 и ФИО7 по 4 250 руб. с каждого (по 4 100 руб. за удовлетворение требования о признании права собственности на квартиру, исходя из стоимости в 500 000 руб., и по 150 руб. за требование о признании договора купли-продажи недействительным), с ПАО Сбербанк в размере 300 руб., 

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования ФИО6 удовлетворить. 

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 21.06.2016 заключенный между ФИО1 и ФИО7, ФИО8 в отношении однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, и применить последствия недействительности сделки. 

Прекратить право общей совместной собственности ФИО8, ФИО7 на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №. 

Признать право собственности ФИО6 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. в порядке наследования. 

Прекратить ипотеку на жилое помещение, расположенную по адресу 

<

адрес>, кадастровый №.

Взыскать с ФИО6 в пользу ФИО8, ФИО7 денежную сумму за квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> размере по 250 000 руб. в пользу каждого.

Взыскать со ФИО8 в пользу ФИО6 расходы по уплате государственной пошлины в размере по 4 250 руб.. 

Взыскать со ФИО8 в пользу ФИО6 расходы по уплате государственной пошлины в размере по 4 250 руб.. 

Взыскать с ПАО Сбербанк в пользу ФИО6 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Е.Е. Бахарева 

Мотивированное решение изготовлено 19.09.2017.