дело № 3а-402/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ставрополь 16 августа 2017 года 

Ставропольский краевой суд в составе 

председательствующего судьи Фомина М.В., 

при секретаре Краснослободцевой Ю.С.,

с участием представителя административного истца на основании доверенности ФИО1, представителя заинтересованных лиц администрации г. Пятигорска и МУ «Управления имущественных отношений администрации г. Пятигорска» на основании доверенности ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению открытого акционерного общества «Гостиница «Пятигорск» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, 

установил:

ОАО «Гостинца «Пятигорск» обратилось с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- с кадастровым номером 85, нежилое здание, торговый центр, площадью 3562,2 кв.м., расположенное по адресу:.. ..., в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 46449 300 руб., 

- с кадастровым номером 151, нежилое здание, коммерческий центр, площадью 1 242, 8 кв.м., расположенное по адресу:.. .., в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 17049 900 руб.; 

- с кадастровым номером 6, земельный участок, площадью 1 494 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: для размещения и строительства коммерческого центра, расположенный по адресу:.. .., в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 930600 руб.; 

- с кадастровым номером 123, земельный участок, площадью 8 366 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: для использования в долевую собственность торгового центра (Литер А), складского помещения (Литер Б) и трансформаторной подстанции, расположенный по адресу:.. ..., в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 5210 900 руб.; 

- с кадастровым номером 21, земельный участок, площадью 1 413 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: для организации открытых стоянок для временного хранения автомобилей, расположенный по адресу:.. ..., в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 311 000руб.; 

- с кадастровым номером 2, земельный участок, площадью 2 122 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: под нежилым зданием учреждения (литер А), складом и мастерской (литер В), расположенный по адресу:.. .., в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 467 000руб.; 

- с кадастровым номером 42, земельный участок, площадью 1 786 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: под нежилым зданием гостиницы, расположенный по адресу:.. ..., в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 1 112 400 руб.

В обоснование требований административным истцом указано на то, что он является собственником объектов капитального строительства, арендатором земельных участков. По условиям договоров аренды арендная плата рассчитывается исходя из удельного показателя кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. 

Приказами Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1380 и 1382 от 27.11.2015 года утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 111423773,49 руб., 73529457,85 руб., 9417055,50 руб., 18442847 руб., 3987005,58 руб., 5 700519,58 руб., 8032838,62 руб., соответственно. 

Кадастровая стоимость значительно превышает размер рыночной стоимости объектов недвижимости на основании отчетов № 0061 и 0062 от 16.11.2016 года, выполненных АНО «Экспертно-Консультационное Бюро», положительных экспертных заключений Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков «Деловой Союз Оценщиков» № 6737 и 6738 от 23.11.2016 года, нарушает права и законные интересы истца, поскольку влечет неоправданное увеличение размера арендной платы, налоговых платежей. 

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № 1425 от 22.12.2016 года заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено. 

В судебном заседании представитель административного истца ОАО «Гостиница «Пятигорск» на основании доверенности ФИО1 на заявленных исковых требованиях настаивала, заключение эксперта ООО «ГлавЭксперт» Ж. № 58/17 от 16.06.2017 года считала недостоверным, просила назначить по делу производство повторной судебной экспертизы. В обоснование указала на недостаточную квалификацию эксперта (небольшой стаж экспертной деятельности), на допущенные им нарушения пункта 25 ФСО № 1, пунктов 3, 5 ФСО № 3, пунктов 11, 22 ФСО № 7, выразившиеся в некорректном анализе рынка оцениваемых объектов, отсутствии обоснования выбора аналогов, существенно отличающихся по основным ценообразующим факторам (площади, сегменту рынка), в существенном отличии результатов сравнительного и затратного подходов и их согласования. 

Представитель заинтересованных лиц администрации г. Пятигорска и МУ «Управления имущественных отношений администрации г. Пятигорска» на основании доверенностей ФИО2 в судебном заседании, не оспаривая право административного истца на обращение в суд, с иском не согласился, возражений против заявленного истцом ходатайства о назначении повторной экспертизы не представил. 

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли. 

На основании части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) суд, с учетом мнения явившихся лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ФИО3, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу. 

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), пункта 1 статьи 390, пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п. 5).

Налог на имущество организаций устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса.

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. 

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями) (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями статьи 24.18 данного Закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абзац 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности, пункт 8 ФСО № 4).

Как следует из материалов дела, административный истец является собственником объектов недвижимости:

с кадастровым номером 85, нежилое здание, торговый центр, площадью 3562,2 кв.м., расположенное по адресу:.. ...;

с кадастровым номером 151, нежилое здание, коммерческий центр, площадью 1 242, 8 кв.м., расположенное по адресу:.. ..,

с кадастровым номером 6, земельный участок, площадью 1 494 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: для размещения и строительства коммерческого центра, расположенный по адресу:.. ...

Право собственности истца на данное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке 17.01.2014 года, 17.12.2008 года, 17.12.2008 года, соответственно. 

Также на основании договоров аренды № 608/06 от 28.07.2006 года, № 04/14 ю от 15.01.2014 года, № 13/10ю от 17.05.2010 года, заключенных сроком на 49 лет, и договорам уступки прав, административный истец является арендатором земельных участков: 

- с кадастровым номером 123, земельный участок, площадью 8 366 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: для использования в долевую собственность торгового центра (Литер А), складского помещения (Литер Б) и трансформаторной подстанции, расположенный по адресу:.. ...;

- с кадастровым номером 21, площадью 1 413 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: для организации открытых стоянок для временного хранения автомобилей, расположенный по адресу:.. ...; 

- с кадастровым номером 2, площадью 2 122 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: под нежилым зданием учреждения (литер А), складом и мастерской (литер В), расположенный по адресу:.. ..; 

- с кадастровым номером 42, площадью 1 786 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: под нежилым зданием гостиницы, расположенный по адресу:.. ....

По условиям договоров арендная плата рассчитывается исходя из показателя кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административными истцами по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной могут быть юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, в том числе арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, административный истец, являясь плательщиком налогов и арендной платы, размер которых зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости, вправе оспорить в установленном законом порядке результаты его государственной кадастровой оценки. 

Из имеющихся в деле кадастровых паспортов от 27.10.2016 года следует, что сведения об объектах капитального строительства внесены в государственный кадастр недвижимости 17.12.2011 года, сведения о земельных участках внесены в государственный кадастр недвижимости 27.12.2002, 13.02.2002, 12.03.2007, 11.12.2008, 24.12.2012 года и являются ранее учтенными. 

Приказами Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1380 и 1382 от 27.11.2015 года утверждены результаты государственной кадастровой оценки принадлежащих истцу объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 111423773,49 руб., 73529457,85 руб., 9417055,50 руб., 18442847 руб., 3987005,58 руб., 5 700519,58 руб., 8032838,62 руб., соответственно. 

В декабре 2015 года сведения о кадастровой стоимости внесены в ГКН. 

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимости в сумме 46449 300 руб., 17049 900 руб., 930600 руб., 5210 900 руб., 311 000руб., 467 000руб., 1 112400 руб. были представлены отчеты об оценке № 0061 и 0062 от 16.11.2016 года, выполненные оценщиком АНО «Экспертно-Консультационное Бюро» ФИО4, являющимся членом саморегулируемой организации Некоммерческого партнерства «Деловой Союз Оценщиков», экспертами которого 23.11.2016 года на данный отчет были даны положительные экспертные заключения № 6737 и 6738. 

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В процессе рассмотрения дела в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости объектов недвижимости, по ходатайству представителя административного истца определением Ставропольского краевого суда от 16.02.2017 года была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «ГлавЭксперт».

Согласно заключению эксперта Ж. № 58/17 от 16.06.2017 года рыночная стоимость принадлежащего истцу имущества определена в следующем размере:

- с кадастровым номером 85, нежилое здание, торговый центр, площадью 3562,2 кв.м., расположенное по адресу:.. ..., по состоянию на 01.01.2015 года, 80699 599 руб., 

- с кадастровым номером 151, нежилое здание, коммерческий центр, площадью 1 242, 8 кв.м., расположенное по адресу:.. .., по состоянию на 01.01.2015 года, 51302 256 руб.; 

- с кадастровым номером 6, земельный участок, площадью 1 494 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: для размещения и строительства коммерческого центра, расположенный по адресу:.. .., по состоянию на 01.01.2015 года, 5774 310 руб.; 

- с кадастровым номером 123, земельный участок, площадью 8 366 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: для использования в долевую собственность торгового центра (Литер А), складского помещения (Литер Б) и трансформаторной подстанции, расположенный по адресу:.. ..., по состоянию на 01.01.2015 года, 14657 232 руб.; 

- с кадастровым номером 21, земельный участок, площадью 1 413 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: для организации открытых стоянок для временного хранения автомобилей, расположенный по адресу:.. ..., по состоянию на 01.01.2015 года, 2729 916 руб.; 

- с кадастровым номером 2, земельный участок, площадью 2 122 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: под нежилым зданием учреждения (литер А), складом и мастерской (литер В), расположенный по адресу:.. .., по состоянию на 01.01.2015 года, 5570 250 руб.; 

- с кадастровым номером 42, земельный участок, площадью 1 786 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: под нежилым зданием гостиницы, расположенный по адресу:.. ..., по состоянию на 01.01.2015 года, 5686 624 руб. 

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд находит его достоверным, оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение содержит исчерпывающие ответы на все поставленные вопросы, в том числе описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», согласно которому эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта. 

Из содержания заключения эксперта Ж. № 58/17 от 16.06.2017 года следует, что исследование объектов капитального строительства проводилось с применением затратного и сравнительного подходов, земельных участков с применением сравнительного подхода, с учетом результатов анализа соответствующего сегмента рынка, на основании осмотра объектов оценки. 

Согласно пунктам 12-14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. 

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (пункты 16 – 17 ФСО № 1). 

Экспертное заключение Ж. № 58/17 от 16.06.2017 года полностью соответствует указанным требованиям, приведенные в нем выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. 

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду представлено не было, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что в распоряжении эксперта был предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется. 

Вопреки доводам административного истца, подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пункта 22 ФСО № 7, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам, определенным экспертом ценообразующим факторам.

В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям. 

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены. 

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) в разделе «Анализ и определение корректировок».

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7. 

В соответствии с положениями пунктов 10, 11 ФСО № 7 в заключении приведено исследование рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемых объектов и другие виды использования, необходимые для определения их стоимости, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

В силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В заключении экспертом Ж. приводится описание выбранных методов, позволяющее понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

На основании пункта 25 ФСО № 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Целью согласования результатов использования методов и подходов к оценке является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

При рассмотрении настоящего спора судом установлено, что согласно заключению эксперта Ж. согласование результатов полученных различными подходами при определении стоимости объектов оценки, проведено путем введения для каждого из них соответствующего весового коэффициента, отражающего степень его достоверности, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации. 

Пункт 30 ФСО № 7 позволяет эксперту не приводить после проведения процедуры согласования свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться стоимость исследуемого объекта, если это не указано в задании на оценку. Для разрешения поставленной судом задачи у эксперта не было необходимости производить расчет с учетом возможного интервала коэффициентов для каждого элемента сравнения. Из справочника оценщика недвижимости, в котором представлены обоснованные шкалы корректировок, эксперт взял усредненные значения из предложенных диапазонов коэффициентов для целей ответа на поставленный судом вопрос, что также свидетельствует об объективности оценки. 

Вопреки доводам административного истца, эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика.

Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 ФСО № 3, статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ.

Таким образом, доводы представителя административного истца о недостоверности заключения эксперта не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. 

Суждения представителя административного истца ФИО5, обладающей согласно диплому о профессиональной переподготовке от 28.02.2015 года квалификацией оценщика, и проведенный ею анализ рынка на основании решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, представленный в судебном заседании 26.07.2017 года, не могут свидетельствовать о недостоверности заключения эксперта. 

Само по себе наличие иного результата оценки или мнения специалиста не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Данный вывод согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлениях от 05.07.2016 года № 15-П, от 11.07.2017 года № 20-П, Определении от 03.07.2014 года № 1555-О.

Несоответствие подготовленного экспертом Ж. заключения требованиям закона при рассмотрении настоящего административного дела судом не установлено. 

В этой связи предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, в том числе, комиссионной, суд по настоящему делу не усматривает.

При этом, представленные административным истцом отчеты об оценке № 0061 и 0062 от 16.11.2016, выполненные АНО «Экспертно-Консультационное Бюро», положительные экспертные заключения на них, не отвечают указанным выше требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 20 постановления Пленума от 30.06.2015 года № 28, исследуя указанные выше доказательства в совокупности с другими доказательствами по делу, в частности, заключением эксперта Ж. № 58/17 от 16.06.2017 года, суд выявил их несоответствие требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктам 5, 11 ФСО № 3, пункту 22 ФСО № 7, в результате чего информация, использованная оценщиком, не является достаточной, проверяемой, а выводы достоверными. 

На несоответствие отчетов об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности также указывает и решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости № 1425 от 22.12.2016 года.

В связи с вышеизложенным, данные доказательства не могу быть положены в основу решения, поскольку опровергаются заключением эксперта, свидетельствующим о наличии в них недостатков, ставящих под сомнение достоверность выводов оценщика.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных ОАО «Гостиница «Пятигорск» требований, установлении кадастровой стоимости принадлежащих обществу объектов недвижимости:

с кадастровым номером 85 в сумме 80699599 руб.;

с кадастровым номером 151 в сумме 51302 256 руб.;

с кадастровым номером 6 в сумме 5774 310 руб.;

с кадастровым номером 123 в сумме 14657 232 руб.; 

с кадастровым номером 21 в сумме 2729 916 руб.;

с кадастровым номером 2 в сумме 5570 250 руб.;

с кадастровым номером 42 в сумме 5686 624 руб. 

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 года, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2015 года. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления ОАО «Гостиница «Пятигорск» следует считать дату его обращения в комиссию, а именно 06.12.2016 года (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

По настоящему делу в качестве административных ответчиков истцом привлечены ФГБУ «ФКП Росрсестра» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управление Росреестра по Ставропольскому краю, а также министерство имущественных отношений Ставропольского края.

Согласно пункту 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 года № 457 (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017 года), Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также функции по государственной кадастровой оценке. 

В соответствии с приказом Росреестра от 12.05.2015 года № П/210 ФГБУ «ФКП Росреестра» наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменении их количественных и (или) качественных характеристик.

При этом, на основании Федерального закона от 03.07.2016 года № 361-ФЗ и приказа Росреестра от 18.10.2016 года № П/0515 признаны утратившими силу с 01.01.2017 года положения части 2 статьи 3 Закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и приказ Росреестра от 11.03.2010 года № П/93 о делегировании подведомственным Росреестру государственным бюджетным учреждениям полномочий по осуществлению государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведению государственного кадастра недвижимости.

В таких обстоятельствах на основании статьи 37, частей 1 и 2 статьи 47, части 5 статьи 41, пункта 3 части 3 статьи 135 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в пунктах 1, 3 и 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, ФГБУ ФКП Росреестра в лице филиала по Ставропольскому краю следует считать ненадлежащим ответчиком. 

На основании части 1 статьи 106, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, с административного истца в пользу экспертного учреждения подлежат взысканию расходы по проведению экспертизы в размере 181900 руб. 

Предусмотренных частью 3 статьи 109 КАС РФ оснований для освобождения истца от возмещения судебных расходов не имеется. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд 

решил:

административное исковое заявление открытого акционерного общества «Гостиница «Пятигорск» об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 85, нежилое здание, торговый центр, площадью 3562,2 кв.м., расположенного по адресу:.. ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 80699 599 руб. 

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 151, нежилое здание, коммерческий центр, площадью 1 242, 8 кв.м., расположенного по адресу:.. .., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 51302 256 руб. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 6, площадью 1 494 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: для размещения и строительства коммерческого центра, расположенного по адресу:.. .., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 5774 310 руб. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 123, площадью 8 366 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: для использования в долевую собственность торгового центра (Литер А), складского помещения (Литер Б) и трансформаторной подстанции, расположенного по адресу:.. ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 14657 232 руб. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 21, площадью 1 413 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: для организации открытых стоянок для временного хранения автомобилей, расположенного по адресу:.. ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 2729 916 руб. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 2, земельный участок, площадью 2 122 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: под нежилым зданием учреждения (литер А), складом и мастерской (литер В), расположенного по адресу:.. .., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 5570 250 руб. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 42, земельный участок, площадью 1 786 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: под нежилым зданием гостиницы, расположенного по адресу:.. ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 5686 624 руб. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 06.12.2016 года.

В удовлетворении исковых требований открытого акционерного общества «Гостиница «Пятигорск» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества «Гостиница «Пятигорск» в пользу ООО «ГлавЭксперт» в счет оплаты экспертизы 181 900 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда.

Решение в окончательной форме изготовлено 18.08.2017 года. 

Судья М.В. Фомин