РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с. Красный Яр Астраханской области 24 июля 2020 года

Красноярский районный суд Астраханской области в составе:

председательствующего судьи Черкасовой Е.В.,

при секретаре Дорошковой К.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-227/2020 по иску ФИО1 к ФИО2 расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику о расторжении договора купли-продажи от 14 июля 2018 года. В обоснование требований указав, что 14 июля 2018 г. между ним и ФИО2 заключен договор купли-продажи (28 июля 2018 г. дополнительное соглашение к нему) жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

адрес> После вселения 23.08.2018 года Истец обнаружил, что в доме присутствовал запах химического характера, предполагаемым источником которого могут являются шпалы, использованные при строительстве дома. Результаты исследования пробы воздуха показали, что имеет место превышение ПДК толуола на 0,04 мг/м3по содержанию толуола в жилом доме, что является опасным для проживания, жизни и (или) здоровья человека, просит расторгнуть договор купли – продажи от 14 июля 2018 г., и взыскать с ФИО2 денежные средства в сумме 1300 000 рублей, уплаченные по договору купли-продажи. 

Истец ФИО1 и его представитель по доверенности и ордеру Аман А. в судебном заседании исковые требования поддержали по обстоятельствам, изложенным в иске, просили удовлетворить. Истец ФИО1 в судебном заседании пояснил, что дом осматривали в разное время года: зимой и весной, сделка состоялась летом, осматривали визуально, дом им понравился, на момент оформления сделки претензий к качеству приобретаемого имущества у них не было. Продавец препятствий в осмотре дома не оказывал, все помещения им осматривались лично. После вселения в домовладение через некоторое время семья почувствовала неприятный химический запах, ухудшилось состояние здоровья.

Ответчик ФИО2 и его представитель адвокат Разумейко А.В., а так же представитель ФИО3 в судебном заседании возражали против удовлетворения требований, дополнительно пояснив, что запрещенных в строительстве строительных материалов им не использовалось, строили дом для себя и длительное время проживали в нем со своей семьей, ни у кого из членов его семьи проблемы со здоровьем не выявлялись, какие-либо неприятные запахи не наблюдались Истец перед покупкой дома неоднократно осматривал его, ни кто не препятствовал в осмотре дома, дом осматривали и родственники истца. Кроме того, доводы о том что жилое помещение при продаже имело скрытые недостатки, были предметом судебного разбирательства и не нашли своего подтверждения. Просили в удовлетворении требований отказать в полном объеме.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании заявленные требования поддержала по обстоятельствам, изложенным в иске, дополнительно пояснила, что дом осматривали, на момент визуального осмотра недостатков выявлено не было, запахи отсутствовали, претензий к дому не имели. После вселения в домовладение появились неприятные запахи, у всех членов семьи возникли проблемы со здоровьем, головные боли. Полагает, что причиной являются шпалы, из которых построен дом.

Представитель ГКУ АО «Центр социальной поддержки населения Красноярского района» ФИО5 просит в интересах детей удовлетворить исковые требования. 

Третье лицо Управление Пенсионного фонда (Государственное учреждение) Российской Федерации в Красноярском районе Астраханской области о времени и месте судебного разбирательства извещено в порядке стаей 113, 115 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание представитель не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствии. 

ПАО Сбербанк о времени и месте судебного разбирательства извещено в порядке стаей 113, 115 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание представитель не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, решение по делу оставляют на усмотрение суд.

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о времени и месте судебного разбирательства извещено в порядке стаей 113, 115 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание представитель не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, решение по делу оставляют на усмотрение суд.

Суд, выслушав стороны по делу, специалистов и экспертов, свидетеля, заключение представителя органа опеки и попечительства, исследовав материалы дела, приходит к выводу о следующем.

Согласно ч.1 ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям (ст.432 ГК РФ). Существенными являются условия о предметедоговора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые длядоговоровданного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключениидоговора.

Статьей 557 ГК РФ установлено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующийдоговору.

Согласно статье 475 ГК РФ, еслинедостаткитовара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатковтовара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимыхнедостатков,недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Из материалов дела следует, что 14 июля 2018 г. между ФИО2, и ФИО1 был заключен договор купли-продажи, по которому продавец продал, а покупатель купил земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства площадью 1200 кв.м. по адресу: 

<

...> расположенным на нем жилым домом общей площадью 116,10 кв.м..

Стоимость недвижимого имущества определена договором в размере 1300000 рублей, из которых: 1250000 рублей составляет стоимость жилого дома и 50000 рублей - стоимость земельного участка (дополнительное соглашение № 1 к договору купли-продажи от 14 июля 2018 г.). 

Пунктом 3 указанного договора установлено, что оплата между сторонами производится в следующем порядке: денежные средства в размере 547000 рублей оплачены за счет собственных средств покупателя, которые должны быть переданы в момент подписания договора, денежные средства в размере 753000 рублей за счет кредитных средств ПАО Сбербанк.

Расчет между сторонами произведен полностью. При подписании договора продавцом от покупателя получены денежные средства в размере 547000 рублей, ПАО Сбербанк перечислены денежные средства в размере 753000 рублей, из которых 453026 рублей внесены за счет средств материнского (семейного) капитала.

В соответствии с пунктом 8 договор является актом приема-передачи жилого дома и земельного участка 

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области 26 июля 2018 г.

Из пункта 6 договора следует, что до заключения настоящего договора покупатель ознакомился с техническим (строительным) состоянием и комплектностью вышеуказанного объекта недвижимости путем внутреннего осмотра, произведенного им перед заключением настоящего договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец, претензий по вопросу их комплектности и качества к продавцу не имеет, выполнить необходимый косметический ремонт согласен за счет своих сил.

Продавец обязуется передать объекты недвижимости покупателю в том качественном состоянии, как они есть на день подписания договора купли – продажи. Если в дальнейшем покупатель обнаружит недостатки в качестве и комплектности проданного объекта недвижимости, о которых продавец знал, но не предупредил о них в момент заключения договора, то наступают последствия, предусмотренные статьями 475, 480 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если недостатки в качестве являются скрытыми и на момент заключения договора продавец не знал и не мог знать о них, то он освобождается от ответственности.

Таким образом, на момент подписания договора купли-продажи и передачи недвижимого имущества разногласий по качеству недвижимости между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома ФИО1 не предъявлял, спорный объект был передан продавцами и принят покупателем, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания.

Предъявляя исковые требования, ФИО1 ссылался на то, что жилой дом был передан ему ненадлежащего качества, не пригоден для проживания, имеет скрытые недостатки, которые не могли быть обнаружены в процессе заключения договора купли-продажи и осмотра, а, именно, выявился химический запах (запах креозота). Кроме этого, при выяснении причин запахов истцом был проведен осмотр дома, в результате которого установлено, что продавцом при строительстве дома использовались шпалы. Об указанных недостатках он не был поставлен в известность продавцом.

Как уже установлено вступившим в законную силу судебным актом (определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 21.01.2020 г. по гражданскому делу по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 14.07.2018г. и применении последствий недействительности сделки) на момент подписания договора купли-продажи и передачи недвижимого имущества разногласий по качеству жилого дома между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома ФИО1 не предъявлял, спорный объект был передан продавцом и принят покупателем, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания.

Согласно проведённой по вышеуказанному гражданскому делу судебной комиссионной строительно-технической экспертизы от21.03.2019 года какие-либо несоответствия инженерно-техническим требованиям объекта, пожарной безопасности, требованиям экологического и санитарно-эпидемиологического характера отсутствуют. Основные строительные конструкции объекта исследования находятся в работоспособном и ограниченно работоспособном техническом состоянии, что исключает возникновение на данном объекте исследования каких-либо аварий (аварийных ситуаций), следовательно, фактическое состояние данного объекта исследования не угрожает жизни и здоровья граждан. Проба воздуха закрытых помещений (гостиная) по адресу: 

<

...> не соответствует требованиям ГН 2.1.6.3492-17, так как в помещении имеет место превышение предельно-допустимой концентрации по содержанию метилбензола (толуола) на 0,02 мг/м3. Пробы воздуха в остальных помещениях соответствуют требованиям ГН 2.1.6.3492-17 по исследованным показателям. При этом определить источник возникновения санитарно-гигиенической опасности в помещении № 4 «Жилая» объекта исследования не представилось возможным без применения газоанализирующего оборудования, эксплуатируемого обученным персоналом (специалистами).

Эксперт ФИО6 в судебном заседании, как по настоящему делу, так и по вышеуказанному, подтвердил заключение комиссионной экспертизы, пояснил, что шпалы при строительстве жилого дома не использовались, применялся брус от распила шпалы. Использование бруса не являлось скрытым, а доступно было визуальному осмотру как внутри дома, так во внешней его стороне, что отражено на представленных в экспертное заключение фотографиях. Исследованный жилой дом конструктивно безопасен для проживания в нем граждан. Запрет либо разрешение на использование при строительстве жилых домов шпал либо бруса от их распила, нормами действующего законодательства не предусмотрены, методика определения безопасности их использования при строительстве жилого дома отсутствует. В ходе проведения исследования спорного жилого дома химический запах в помещении присутствовал, был настолько ощутимым, что ни какой другой запах его смягчить не мог, покупатели не могли его не заметить или перепутать с запахом еды.

Таким образом, ФИО1, действуя в собственном интересе, проявляя должную осмотрительность, должен был проверить качество приобретаемого имущества, убедиться, что оно соответствует желаемому предмету сделки. Истец до заключения сделки имел возможность осматривать дом и проверить его качество, в том числе, с участием специалиста.

Суд отклоняет довод истца о том, что факт продажи непригодного для проживания дома подтверждается постановлением администрации МО «Красноярский район» от 06.12.2018 года №1615 «О признании жилого помещения не пригодным для проживания».

Данное постановление вынесено на основании экспертного заключения №5.377 от 28.09.2018 года ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Астраханской области», обследование объекта не производилось. Таким образом, постановление администрации муниципального образования подтверждает только тот факт, что по состоянию на 28.09.2018 года в спорном объекте недвижимости имелось превышение концентрации ПДК по толуолу. 

При этом объективных доказательств, наличия превышения концентрации вредных веществ на момент заключения договора купли-продажи суду не предоставлено, так же как не представлено доказательств, что источником выделения вредных веществ является именно использованный при строительстве брус от распила железнодорожных шпал. 

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пояснениям эксперта ФИО7, при осмотре жилого дома химический запах в помещении был настолько ощутимым, что ни какой другой запах не мог его перебить. 

Оценивая по своему внутреннему убеждению представленные сторонами доказательства, суд, сопоставляя показания истца о том, что при осмотре дома химический запах не ощущался, с показаниями экспертов ФИО6 и ФИО8 (осматривавших дом после его приобретения) о наличии в помещении явного стойкого характерного химического запаха, приходит к выводу о том, что источник выделения вредных веществ мог появиться в жилом помещении после его приобретения истцами.

При указанных обстоятельствах, исковые требования о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных на 

<

...>., удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка – отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда, через Красноярский районный суд, в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 24.07.2020 года.

Судья: Е.В.Черкасова