Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 июля 2020 года г.Мытищи Московская область 

Мытищинский городской суд Московской области

в составе судьи Наумовой С.Ю.,

при секретаре судебного заседания Бушминой Н.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО3 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании купли-продажи квартиры,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО2 с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, на основании Договора купли-продажи квартиры, заключённого 30.10.2019г. между ФИО3 (покупатель) и ФИО2 (продавец). 

Истец свои требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО3 (покупатель) и ответчиком ФИО2 (продавец) был заключён договор купли-продажи квартиры, по условиям которого, ответчик обязался передать истцу в собственность однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, а истец обязалась принять и оплатить данную квартиру (п.1).

Стороны определили стоимость квартиры в 3 200 000 рублей, которая согласно п.4 Договора является окончательной и изменению не подлежит. Непосредственно перед заключением Договора, на основании Соглашения от 29.10.2019г. истец передала ответчику аванс в размере 50 000 рублей, который входит в общую стоимость квартиры (п.4 Соглашения об авансе).

Таким образом, после государственной регистрации перехода права по сделке на истце лежит обязанность оплаты ответчику денежных средств в размере 3 150 000 рублей.

В соответствии с п.5 Договора расчёт за квартиру должен производиться в течение 5-и рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права по настоящему договору.

От выполнения данной обязанности истец не отказывалась, намерена исполнить оплату квартиры в полном объёме и в установленные договором сроки. 

30.10.2019г. стороны подали в Управление Росреестра все необходимые документы для государственной регистрации перехода прав на недвижимость.

19.12.2019г. из Росреестра истцу поступило уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации в связи с подачей ответчиком заявления о прекращении государственной регистрации перехода права. До настоящего времени ответчик уклоняется от регистрации перехода прав. По указанным мотивам истец вынуждена обратиться в суд для разрешения данного спора.

Истец просила суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущества – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> на основании Договора купли-продажи, заключённого 30.10.2019г. между ФИО3 (покупатель) и ФИО2 (продавец).

В судебное заседание истец не явилась, обеспечила явку своего представителя по доверенности ФИО6, который исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, просил их удовлетворить.

Ответчики ФИО2 в судебном заседании просил отказать истцу в иске, поскольку требования не обоснованы и не законны. Также ответчик указал, что он просил суд учесть, что данный договор купли-продажи квартиры был заключён в ущерб его интересам. Продавать квартиру он не желал, истец воспользовалась его доверием, так как они знакомы довольно продолжительное время. На период подписания договора купли-продажи квартиры его здоровье было сильно подорвано. Сам договор он детально не изучал и не отдавал отчёт своим действиям при его подписании. Ответчик обратил внимание суда на то, что истец умолчала о фактах, которые могли бы повлиять на совершение сделки, а именно кадастровая стоимость квартиры намного выше той стоимости, которая указана в договоре. С продажи квартиры истец вынужден будет оплатить налог, размер которого будет превышать 350 000 рублей, так как он является собственником жилья менее трёх лет. Он пожилой человек и данная квартира является его единственным жильём. Возможности приобрести другое жильё, у него нет. Возможности сняться с регистрации и зарегистрироваться в другом жилом помещении, он не имеет. Так же ответчик пояснил суду, что у него возникают сомнения и по порядку расчётов по сделке, так как в п. 11 договора аванса предусмотрен порядок расчёта по сделке в виде банковской ячейки, а в договоре купли-продажи данный порядок расчёта не предусмотрен и на момент сдачи документов в Управление Росреестра, истец ему не предоставила документ, подтверждающий открытие ячейки в Банке. Более того, ввиду невозможности выполнения им обязательства передачи истцу в собственность квартиры, ответчиком истцу было направлено письменное уведомление о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время ответчик не желает продавать квартиру и желает отказаться от сделки, о чём уведомил истца, а также подал в Росреестр заявление о приостановлении регистрации сделки. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> в судебное заседание не явился, предоставил письменный отзыв на иск, где указал, что поскольку заявленные требования не затрагивают интересов третьего лица, то он оставляет их разрешение на усмотрение суда. Одновременно третье лицо просило суд о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Заслушав объяснения представителя истца, возражения ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования ФИО3 не обоснованы и не подлежат удовлетворению.

В силу части 2 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, то есть, представлены сторонами.

На основании статьи 60 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определёнными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Из части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ следует, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

По смыслу ст. ст. 1, 9, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

С учетом правового содержания ст.153 ГК РФ, а также общих условий действительности сделок, последние представляют собой осознанные, целенаправленные, волевые действия лиц, совершая которые, они ставят цель достижения определённых правовых последствий.Таким образом, обязательным условием сделки как волевого правомерного юридического действия субъекта гражданских правоотношений является направленность воли лица при совершении сделки на достижение определённого правового результата (правовой цели), влекущего установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей на основе избранной сторонами договорной формы.

Материалами дела подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО3 (покупатель) и ответчиком ФИО2 (продавец) был заключён договор купли-продажи квартиры, по условиям которого, ответчик обязался передать истцу в собственность однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, а истец обязалась принять и оплатить данную квартиру (п.1).

Согласно п.4 Договора цена приобретаемой квартиры составляет 3 200 000 (три миллиона двести тысяч) рублей.

Согласно п.5 Договора, расчёт между сторонами будет произведён полностью в течении 5 (пяти) рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права по настоящему договору.

ДД.ММ.ГГГГ все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности были сданы в Управление Росреестра.

По утверждению истца, от выполнения данной обязанности истец не отказывалась, она намерена исполнить оплату квартиры в полном объёме и в установленные договором сроки. 

Как указано выше, 30.10.2019г. стороны подали в Управление Росреестра все необходимые документы для государственной регистрации перехода прав на недвижимость, но 19.12.2019г. из Росреестра истцу поступило уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации в связи с подачей ответчиком заявления о прекращении государственной регистрации перехода права.

Ответчик не отрицает, что им было подано заявление о прекращении государственной регистрации, поскольку он не желает продавать квартиру и хочет отказаться от сделки. 

Оценив имеющиеся по делу доказательства, суд счёл доказанным, что при совершении сделки ответчик не в полной мере осознавал последствия данной сделки и желал её совершение, что привело к тому, что в дальнейшем он отказался от сделки. В настоящее время ответчик обратился к истцу с заявлением о расторжении договора, а также подал заявление о приостановлении государственной регистрации сделки. 

В соответствии с положениями статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи на сторону продавца возложена обязанность передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а на сторону покупателя - принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

Изменение и расторжение договора в соответствии с п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон, договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, из существа договора купли-продажи квартиры, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора, поскольку продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определённой денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

Положениями ст. ст. 485, 486 ГК РФ на покупателя возложена обязанность оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, в силу возмездного характера договора купли-продажи, при его заключении покупатель вправе рассчитывать на получение стоимости товара, следовательно, уклонение покупателя от исполнения обязательства по оплате товара свидетельствует о существенном нарушении им условий договора, что в свою очередь не исключает права другой стороны - продавца требовать расторжения договора с возвратом переданного товара после его расторжения.

При этом, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьёй 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Поскольку обязанность по оплате спорной квартиры ФИО3 в полном объёме не произведена, что стороны не отрицают, ответчик в настоящее время не желает отчуждать квартиру и желает расторгнуть договор купли-продажи, суд исковые требования ФИО3 оставляет без удовлетворения.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании купли-продажи квартиры – отказать в полном объёме.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Мытищинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья