дело № 2-1397/2019

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

19 сентября 2019 года город Озёрск 

Озёрский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Гибадуллиной Ю.Р. 

при секретаре Хусаиновой А.К. 

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Си Групп Урал» о признании пункта договора недействительным, взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве, штрафа и компенсации морального вреда 

У С Т А Н О В И Л:

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Си Групп Урал» (далее по тексту – ООО «Си Групп Урал», ответчик) о признании пункта договора долевого участия №№ недействительным, взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве в размере 90452 рубля 30 коп., штрафа в размере 50% от взысканной с ответчика суммы, и компенсации морального вреда в сумме 5000 рублей.

В обоснование требований указали на то, что 20 ноября 2015 года между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома №№, по условиям которого ответчик обязался построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать истцу в собственность квартиру №№, проектной площадью 

<

> кв. м, стоимостью 3303 000 руб. Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от 28 декабря 2017 года квартира была передана истцу фактической площадью 

<

> кв.м, то есть на 

<

> кв.м меньше, чем указано в договоре. 18 марта 2019 года истцами была направлена претензия ответчику с требованием о возврате излишне уплаченных денежных средств в сумме 90452 рубля 30 коп. Учитывая, что ответчиком претензия дольщиков оставлена без удовлетворения, истцы обратились в суд с настоящим иском. 

В судебное заседание истцы ФИО1, ФИО2 не явились, извещены надлежащим образом (л.д.59, 60), от них имеется заявление о рассмотрении дела в их отсутствие (л.д.7).

Ответчик представителя в судебное заседание не направил, о дне рассмотрения дела извещен. От представителя поступил отзыв на иск, в котором просит отказать в удовлетворении иска в полном объеме. В отзыве указали, что наличие добровольно заключенного истцом договора ДД.ММ.ГГГГ от 20 ноября 2015 года с указанным в п.3.4 условием, что взаимные выплаты не производятся в случае передачи квартиры меньшей площади или большей площади, не противоречит закону, поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для участника долевого строительства, а также необоснованных преимуществ для застройщика. Учитывая положения добровольно заключенного истцами договора от 20 ноября 2015 года, принятие истцами квартиры по акту приема-передачи без возражений меньшей площадью, позволяют сделать вывод об отсутствии в действиях застройщика нарушений законодательства о долевом участии в строительстве делающих непригодным переданную квартиру для использования. Пункт 3.4. договора закрепляет обоюдное отсутствие обязанностей сторон по возврату (доплате) денежных средств при отклонении площади передаваемой квартиры от соответствующей проектной площади и не устанавливает какого-либо преимущества застройщика перед участником долевого строительства. При заключении договора долевого участия в строительстве стороны находились в равном положении, поскольку разница между проектной и фактической площадью могла измениться в пользу любой из сторон. При подписании договора от 20 ноября 2015 года истцы приняли условие п.3.4 договора, согласовав стоимость объекта долевого строительства в твердой цене. В связи с чем ответчик просит отказать в удовлетворении иска в полном объеме (л.д.62-65).

Исследовав материалы дела, огласив отзыв на иск, суд не находит иск подлежащим удовлетворению.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 20 ноября 2015 года истцы заключили с ООО "Си Групп Урал" договор № № участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик обязался в срок не позднее 31 декабря 2017 года (пункт 3.2) передать участнику в собственность квартиру №№ проектной площадью с учетом площади лоджии, балкона – 

<

> кв. м, общей проектной площадью без учета площади лоджии, балкона -

<

> кв.м, находящуюся на 

<

> этаже в жилом доме по адресу: 

<

адрес> (пункт 3.1), а участник обязался уплатить цену квартиры, определенную договором в размере 3303 000 руб. и принять ее в собственность при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома (пункт 3.3) (л.д.8-15). 

Обязательства по оплате стоимости квартиры в установленном договором размере исполнены истцом, что представителем ответчика не оспаривалось.

Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства квартира была передана истцу 28 декабря 2017 года (л.д.16-17). Из акта приема-передачи следует, что фактическая площадь передаваемого истцу жилого помещения без учета площади лоджии, балкона составила 

<

> кв. м, то есть отклонение фактической площади от проектной площади составило 

<

> кв.м., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д.18-23).

В связи с чем истцами заявлены требования о взыскании излишне уплаченных денежных средств в размере 90452 рубля 30 коп.

Пунктом 3.4 договора № № участия в долевом строительстве жилого дома от 20 ноября 2015 года предусмотрено, что если общая площадь квартиры по результатам обмеров органа технической инвентаризации окажется более или менее той, что указана в пункте 3.1 договора, цена останется без изменений (л.д.9).

Согласно пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации. В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Указанным требованиям договор, заключенный между истцом и ответчиком, соответствует.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подп. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Таких фактов при рассмотрении дела судом не установлено и истцы на это не ссылаются.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

На основании пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422).

Из буквального толкования пункта 3.4 договора следует, что цена договора не подлежит изменению, как в случае увеличения, так и в случае уменьшения фактической площади возведенного объекта, указанное условие было согласовано сторонами добровольно при заключении договора, на качество объекта незначительное уменьшение его площади не повлияло, то какого-либо нарушения прав истца суд не усматривает. Фактически была передана квартира с незначительными отклонениями от проектной площади.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. 

Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Частью 2 данной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон, в случае если договором установлена такая возможность и условия ее изменения. 

Частью 5 данной статьи предусмотрено, что цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание ) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. 

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Как следует из содержания договора долевого участия стоимость передаваемого объекта недвижимости является фиксированной и составляет 3303 000 рублей, установлена не на единицу ее площади, не поставлена в зависимость от стоимости одного квадратного метра помещения, определена на основании свободного волеизъявления сторон и не подлежала изменению в случае если окажется более или менее той, чем указана в договоре.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Проанализировав условия договора, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для признания пункта 3.4 договора недействительным, как нарушающий нормы материального права.

Возможность передачи квартиры меньшей площади следует из пункта 3.4 договора, возможность такого отступления была согласована сторонами. 

При подписании договора участия в долевом строительстве истцы приняли условие пункта 3.4 договора, согласовав стоимость объекта долевого строительства в твердой цене, отсутствие оснований для изменения цены в случае различия проектной и фактической площади, что соответствует статье 421 ГК РФ о свободе договора. 

Оснований для применения положений статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» не имеется, так как пункт 3.4 договора долевого участия закрепляет обоюдное отсутствие обязанностей сторон по возврату (доплате) денежных средств при отклонении площади передаваемой квартиры от соответствующей проектной площади и не устанавливает какого-либо преимущества застройщика перед участником долевого строительства. При заключении договора долевого участия в строительстве стороны находились в равном положении, поскольку разница между проектной и фактической площадью могла измениться в пользу любой из сторон, и такое изменение было обусловлено особенностями строительства, при котором достижение абсолютного совпадения параметров возведенного объекта его проектным параметрам затруднительно. 

При таких обстоятельствах, исходя из содержания условий договора заключенного между сторонами, при его толковании в соответствии с правилами статьи 431 ГК РФ, не имеется оснований полагать, что ответчиком нарушены условия договора перед истцом, соответственно, отсутствуют и основания для удовлетворения требования о признании пункта 3.4 договора недействительным, об уменьшении покупной цены, компенсации морального вреда и штрафных санкций. 

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Си Групп Урал» о признании пункта договора участия в долевом строительстве жилого дома недействительным, взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве, штрафа и компенсации морального вреда - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Озёрский городской суд Челябинской области.

Председательствующий - Ю.Р.Гибадуллина

<

>

<

>

<

> 

<

>

<

>