Мотивированное 

решение

 составлено 16 июля 2021 года

Дело № 2-1269/2021

УИД 76RS0017-01-2021-000710-98

Р Е Ш Е Н И Е

(з а о ч н о е)

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Ярославский районный суд Ярославской области в составе

председательствующего судьи Сайфулиной А.Ш.,

при секретаре Никулиной Г.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ярославле

15 июля 2021 года

гражданское дело по иску ФИО2 и ФИО3 к ООО «Монолит» о признании инвестиционного договора договором участия в долевом строительстве, 

у с т а н о в и л:

В соответствии с инвестиционным договором № 30 от 26.09.2017 (л.д. 39-40), подписанным между ООО «Монолит» (Застройщик) и ФИО2, ФИО3 (Инвесторы), Инвесторы принял на себя обязательство осуществить частичное финансирование (в сумме 

<

данные изъяты>) строительства многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, а застройщик обязался осуществить строительство указанного жилого дома и после завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность инвестору двухкомнатную квартиру, общей площадью 78,32 кв.м., расположенную на 1 этаже указанного дома (номер квартиры на площадке - 43).

В соответствии с п. 2.3, 2.4 указанных договоров Застройщик обязался завершить строительство и сдать готовый многоквартирный дом в эксплуатацию не позднее 4-го квартала 2017 года, срок передачи квартиры в собственность инвестору – не позднее 28.02.2018.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № (далее по тексту – ЗУ:6068) общей площадью 4817 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – многоквартирные жилые дома до 4-х этажей (включительно), принадлежит на праве собственности ООО «Монолит», в отношении ЗУ:6068 зарегистрирована ипотека, а также запреты на совершение действий по регистрации.

ФИО2 и ФИО3 обратились в суд с иском к ООО «Монолит», просили признать вышеуказанный инвестиционный договор договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> на ЗУ:6068.

В обоснование иска указали, что ООО «Монолит» является собственником ЗУ:6068. Истцы приобретали квартиру исключительно для проживания. Многоквартирный дом не построен, квартира истцам не передана. В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. Истцы считают, что указанный инвестиционный договор по своей правовой природе являются договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, фактически между сторонами сложились отношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья.

Определением суда от 06.04.2021 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Департамент строительства Ярославской области (л.д. 1).

В судебное заседание истцы не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежаще. Представитель истцов по доверенности ФИО4 иск поддержал в объеме заявленных требований.

Остальные участники судебного разбирательства в суд не явились, о месте и временит судебного заседания извещены надлежаще, возражений по иску не представили. С согласия представителя истца судом определено рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного судопроизводства.

Заслушав участников процесса, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Приговором Ярославского районного суда Ярославской области от 23.09.2019 по делу №1-134/2019, вступившим в законную силу, ФИО5 признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. 2 ст. 200.3 УК РФ, ему назначено наказание в виде 2 лет лишения свободы (условно).

Судом установлено, что ФИО5 совершил привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, совершенное в особо крупном размере. ФИО5 приобрел от имени ООО «Монолит» в собственность общества два земельных участка в 

<

адрес>, где на основании полученных разрешений, фактически являясь владельцем и руководителем ООО «Монолит», выполняя с 25.06.2014 формально оформленные на ФИО1., а с 14.09.2017 - на него самого, функции директора организации, единолично осуществляя в ней организационно-распорядительные и административно-хозяйственные функции, осуществлял строительство двух многоэтажных жилых домов. При этом ФИО5 нарушил требования Закона № 214-ФЗ. В неустановленный период времени по 06.10.2017 у ФИО5 возник умысел, направленный на привлечение денежных средств граждан в особо крупном размере для строительства в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Реализуя данный преступный умысел, в нарушение требований Закона, ФИО5, действуя в личных корыстных интересах, осуществил привлечение денежных средств граждан в особо крупном размере, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, как лично, так и через других лиц, не осведомленных о преступных намерениях ФИО5, получавших денежные средства граждан для ФИО5 с его ведома и по его указанию, по договорам инвестирования, которые заведомо для ФИО5 не подлежали государственной регистрации, либо без наличия заключенного с гражданами в установленном законом порядке договора участия в долевом строительстве.

Указанным приговором установлено, что ФИО5, действуя умышленно, осознавая отсутствие зарегистрированного в установленном Законом № 214-ФЗ порядке договора участия в долевом строительстве между ООО «Монолит» и каждым из истцов, имея возможность для соблюдения требований Закона № 214-ФЗ, при отсутствии обстоятельств, препятствующих соблюдению Закона № 214-ФЗ, как фактический руководитель застройщика – ООО «Монолит» осуществил незаконное привлечение денежных средств ФИО2 и ФИО3 в сумме 

<

данные изъяты> руб., получив их на основании заключенного между ООО «Монолит» и ФИО2, ФИО3 инвестиционного договора № 30 от 26.09.2017 за Квартиру № в доме, расположенном на ЗУ:6068, 

Из указанного приговора, вступившего в законную силу, следует, что все истцы по настоящему делу были признаны потерпевшими.

В силу ч. 4 ст. 61 ГПК РФ вступившие в законную силу приговор суда по уголовному делу, иные постановления суда по этому делу и постановления суда по делу об административном правонарушении обязательны для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого они вынесены, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.

Суд приходит к выводу, что заявленные истцами требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

На момент привлечения денежных средств истцов для строительства, Закон № 214-ФЗ предусматривал следующие положения:

- настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ);

- привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (ч. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ);

- запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (ч. 2.1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ);

- по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ);

- договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ);- договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору; 6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона (ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ);- условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор (ч. 4.1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ);- при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015) указано, что изучение судебной практики показало, что и после закрепления изложенных выше требований к привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), связанному с возникновением у них права собственности на жилые помещения в таких домах (объектах недвижимости), которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке, а также введения запрета, предусмотренного частью 2.1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона: заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости); заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность. При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.В соответствии с п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.Суд приходит к выводу, что отношения, сложившиеся между истцами и ответчиком, регулируются положениями Закона № 214-ФЗ, а заключенные инвестиционные договоры, исходя из существа сделок и фактически сложившихся отношений сторон, подлежат признанию договорами участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на ЗУ: 6068.Так, ООО «Монолит» имело в собственности ЗУ:6068, на котором должен был быть возведен многоквартирный жилой дом. Строительство дома не являлось самовольным: осуществлялось на основании разрешения на строительство многоквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями в 

<

адрес>, выданного 14.11.2016 Администрацией Заволжского сельского поселения ЯМР, срок действия разрешения - до 31.12.2017, что установлено вышеуказанным приговором.Предмет указанного инвестиционного договора соответствует определению договора участия в долевом строительстве (ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ): ООО «Монолит» обязалось построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать квартиры истцам, а истцы обязались уплатить обусловленную договором цену и принять квартиры.Инвестиционный договор не был зарегистрирован в качестве договора участия в долевом строительстве (ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ) и не содержал сведений о способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (п. 5 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Однако, данные обстоятельства также не исключают возможность удовлетворения иска, так как требования о регистрации договора участия в долевом строительстве, о способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, впрочем, как и требования об определении гарантийного срока, направлены на защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, являются дополнительной гарантией для граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов. Верховным судом РФ неоднократно указывалось, что отсутствие, напр., регистрации договора долевого участия, не может являться основанием для отказа во включении гражданина в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства домов и чьи права нарушены, что иное толкование данного требования закона не будет отвечать целям защиты прав пострадавших граждан, поскольку повлечет дополнительные препятствия в восстановлении их нарушенных прав. Суд учитывает, что если бы инвестиционный договор соответствовал всем требованиям, предъявляемым к договорам долевого участия в долевом строительстве, настоящий спор отсутствовал бы.Учитывая изложенное, иск подлежит удовлетворению. На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд р е ш и л: Исковые требования удовлетворить.Признать инвестиционный договор № 30 от 26.09.2019, подписанный между обществом с ограниченной ответственностью «Монолит» и ФИО2, ФИО3, договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 4817 кв.м.Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. 

Судья А.Ш. Сайфулина