дело № 3а-90/2020

16OS0000-01-2019-000696-12

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 20 мая 2020 года 

Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Сафиной М.М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нуреевой Д.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью 

<

данные изъяты> к Кабинету Министров Республики Татарстан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью 

<

данные изъяты> обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: деловое управление (код 4.1), магазины (код 4.4), обслуживание автотранспорта (код 4.9), производственная деятельность (код 6.0)) площадью 2 748 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес> (далее – земельный участок с кадастровым номером ....). 

Являясь собственником объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, и его фактическим пользователем, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 4 120 000 рублей по состоянию на 9 ноября 2018 года.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью «ФИО9. поддержал административное исковое заявление по изложенным в нем основаниям. 

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Кабинета Министров Республики Татарстан ФИО10 административный иск не признал.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Исполнительный комитет муниципального образования города Казани при надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения дела представителей для участия в судебном заседании не направили. 

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон) предусмотрено право юридических лиц оспорить результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее также – постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации), кадастровая стоимость может быть оспорена, в том числе, лицами, имеющими исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. 

Статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду закреплено за гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

В силу постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 3 октября 2012 года № 827 «О продаже земельных участков, находящихся в собственности Республики Татарстан или государственная собственность на которые не разграничена, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации», цена земли в населенных пунктах Республики Татарстан с численностью населения свыше 500 тысяч человек составляет семнадцатикратный размер ставки земельного налога, которая, в свою очередь, исчисляется от кадастровой стоимости. 

Из содержания постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 9 февраля 1995 года № 74 «Об арендной плате за землю», постановления Исполнительного комитета муниципального образования город Казани от 31 декабря 2015 года № 4726 «Об утверждении типовых форм договоров аренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного пользования землей на территории город Казани» усматривается, что арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан, государственная собственность на которые не разграничена, а также находящиеся в муниципальной собственности, рассчитывается исходя из размера ставки земельного налога, удельного показателя кадастровой стоимости земли. 

Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером .... расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами ...., .... ...., .... (т. 1 л.д. 162-163), собственником которых является общество с ограниченной ответственностью 

<

данные изъяты> (т. 1 л.д. 30-41), следовательно, оно имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду, при этом выкупная цена (арендная плата) за земельный участок рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. 

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона).

Согласно статье 24.19 Федерального закона при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Федерального закона, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенного пункта города Казани утверждены постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 25 ноября 2013 года № 927 по состоянию на 1 января 2013 года. 

Земельный участок с кадастровым номером .... поставлен на государственный кадастровый учет 9 ноября 2018 года, его кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на указанную дату филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Татарстан на основании пункта 2.1.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменений категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 августа 2006 года № 222, с использованием удельных показателей кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования, утвержденных названным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан, в размере 21 778 064 рубля 88 копеек (т. 1 л.д. 156-160, 161). 

Не согласившись с величиной кадастровой стоимости земельного участка, общество с ограниченной ответственностью 

<

данные изъяты> обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, которое поступило в комиссию 2 июля 2019 года и отклонено решением комиссии от 19 июля 2019 года № 205 (т. 1 л.д. 45-46). 

При разрешении спора о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка суд исходит из положений части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, возлагающих на стороны обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. 

В подтверждение величины рыночной стоимости земельного участка административный истец представил суду отчет об оценке от 14 февраля 2019 года № 11282, подготовленный оценщиком закрытого акционерного общества «Независимая консалтинговая компания «

<

данные изъяты> (т. 2 л.д. 1-144).

Кабинет Министров Республики Татарстан и Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан заявили о недостоверности представленных административным истцом сведений о величине рыночной стоимости земельного участка. Для проверки соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, правильности определения в нем рыночной стоимости земельного участка и установления ее действительной величины судом назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «

<

данные изъяты>

Как следует из заключения эксперта от 20 февраля 2020 года № 18-Э/2020 (т. 2 л.д. 157-219), представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в части соответствия нормативно-методической экспертизы. 

Отвечая на поставленные судом вопросы, эксперт установил, что рыночная стоимость в представленном отчета определена неправильно и определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером .... в ином размере, который по состоянию на 9 ноября 2018 года составил 10 739 431 рубль.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «ФАК» указал на незначительность выявленного экспертом нарушения федерального стандарта оценки, несоответствие его вывода о неправильном определении рыночной стоимости формальному характеру нарушения, настаивал на определении размера рыночной стоимости на основании отчета об оценке. 

Представитель Кабинета Министров Республики Татарстан и Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан с размером рыночной стоимости, определенной экспертом, также не согласился. 

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о его соответствии требованиям, установленным частью 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». 

Заключение эксперта содержит подробное описание проведенных исследований с указанием примененных методов, обоснование сделанных в результате исследования выводов и ответы на поставленные судом вопросы.

При определении рыночной стоимости земельного участка экспертом применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора и отказа от применения иных подходов и методов изложено в заключении эксперта. 

Из проанализированных предложений о продаже земельных участков в городе Казани по состоянию на 9 ноября 2018 года экспертом отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектами исследования по месторасположению, виду разрешенного использования, проведен сравнительный анализ объектов-аналогов с объектом исследования по всем элементам сравнения, применены необходимые корректировки, процедура введения которых, равно как и неприменение иных корректировок, подробно описаны в заключении эксперта.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованны, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, сведения о квалификации эксперта имеются в материалах дела. 

Обращаясь к доводам административного истца, следует отметить, что исходя из поставленных перед экспертом вопросов, а также порядка проведения экспертизы отчетов об оценке, установленного федеральным стандартом оценки № 5, соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и правильность определения рыночной стоимости являются самостоятельными предметами исследования, отличными друг от друга по целям, методам и процедурам исследования. 

Так, в рамках нормативно-методической экспертизы экспертом проверено соблюдение оценщиком требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. По результатам проверки эксперт указал на нарушение оценщиком пункта 12 федерального стандарта оценки № 3, выразившееся в ненадлежащем заверении копий представленных заказчиком документов. 

Разрешая последовательно вопрос о правильности определения в отчете рыночной стоимости, эксперт проверил обоснованность выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных подходов, соответствие выполненного в отчете расчета стоимости объекта исследования соответствующим подходам и методам. 

В исследовательской части заключения по данному вопросу эксперт указал, что анализ рынка недвижимости выполнен оценщиком не в полном объеме, поскольку им представлены только предложения о продаже земельных участков под производственно-складскую застройку, в то время как оцениваемый земельный участок имеет более широкое разрешенное и фактическое использование. Эксперт также отметил некорректное использование поправки на расположение относительно автомагистралей, поскольку информация о расположении объекта-аналога в глубине промышленной застройки не соответствует тексту объявления о расположении его на первой линии. Выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют отличные от оцениваемого земельного участка виды разрешенного использования, из чего эксперт сделал вывод о необходимости корректировки цен таких объектов по данному ценообразующему фактору. В отношении некоторых объектов-аналогов отсутствуют сведения о разрешенном использовании, передаваемых имущественных правах, в связи с чем эксперт признал некорректным использование этих объектов для расчетов. 

Таким образом, вывод эксперта о неправильном определении рыночной стоимости, сделанный по результатам самостоятельной процедуры исследования на предмет подтверждения стоимости объекта оценки, вытекает из изложенных в заключении замечаний в части анализа рынка, выбора объектов-аналогов, введения корректирующих коэффициентов, и не входит в противоречие с суждением эксперта относительно отчета об оценке. 

При исследовании судом заключения эксперта сомнений в его обоснованности не возникло, противоречий в выводах эксперта, неполноты, неясности заключения, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы не установлено, стороны ходатайств об их назначении не заявляли, доказательств, способных опровергнуть выводы эксперта, равно как и сведений об иной рыночной стоимости земельного участка суду не представили. 

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Определяя действительную величину рыночной стоимости земельного участка, суд принимает во внимание, что достоверность представленных административным истцом сведений о величине рыночной стоимости земельного участка в результате судебной экспертизы не подтвердилась, следовательно, рыночная стоимость должна быть установлена на основании доказательства, не опровергнутого в ходе судебного разбирательства – заключения эксперта.

При таких обстоятельствах суд считает возможным удовлетворить требование административного истца к Кабинету Министров Республики Татарстан, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан об определении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 9 ноября 2018 года в размере 10 739 431 рубль.

Частью пятой статьи 24.20 Федерального закона 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно пункту 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости на основании установления рыночной стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

В пункте 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости судам следует иметь в виду особенности действия во времени нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки. В той части, в какой эти нормативные правовые акты порождают правовые последствия для налогоплательщиков, они действуют во времени в порядке, определенном федеральным законом для вступления в силу актов законодательства о налогах и сборах (статья 5 Налогового кодекса Российской Федерации).

Установленная судом кадастровая стоимость применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28). 

С учетом даты подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (2 июля 2019 года), сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, следует применять для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 года и учитывать при определении налоговой базы с 9 ноября 2018 года до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

Вместе с тем требование об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка также предъявлено административным истцом к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, которое в данном случае не является органом, утвердившим оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости или осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, в связи с чем административное исковое заявление в этой части удовлетворению не подлежит.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «

<

данные изъяты> удовлетворить частично.

Определить кадастровую стоимость земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: деловое управление (код 4.1), магазины (код 4.4), обслуживание автотранспорта (код 4.9), производственная деятельность (код 6.0)) площадью 2 748 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 10 739 431 рубль по состоянию на 9 ноября 2018 года.

Указанные сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором административным истцом подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, то есть с 1 января 2019 года, а также учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, то есть с 9 ноября 2018 года, на период до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 2 июля 2019 года.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью 

<

данные изъяты> в части требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, заявленных к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Сафина М.М.

Справка: решение принято в окончательной форме 27 мая 2020 года.

Судья Сафина М.М.