Дело № 3а-532/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

20 декабря 2018 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Борозненко Л.Р.,

с участием 

представителя административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика Правительства Ростовской области ФИО2,

представителя заинтересованного лица Администрации г. Ростова-на-Дону ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ЗАО «Кубанская марка» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л :

ЗАО «Кубанская марка» (далее также Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: ..., ..., ..., находящихся по адресу: ..., и земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., равной их рыночной стоимости. Кадастровая стоимость земельных участков, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что влияет на размер уплачиваемого земельного налога и арендной платы. Общество просит суд установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости в суммах 7 520 000 рублей, 6 110 000 рублей, 7 350 000 рублей, 27 680 000 рублей соответственно (согласно отчетам об оценке).

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – Администрация г. Ростова-на-Дону и Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) г. Ростова-на-Дону, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала требования, уточнив, что просит установить кадастровую стоимость объектов в суммах, определенных по итогам судебной оценочной экспертизы.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО2 возражал против удовлетворения требований в уточненной редакции в соответствии с заключением судебной экспертизы. 

Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону ФИО3 оспаривал обоснованность требований в части размера рыночной стоимости, определенной как по заключению судебной экспертизы, так и по отчету об оценке.

Иные лица, участвующие в деле, и их представители в суд к назначенному времени не явились.

ДИЗО г. Ростова-на-Дону на стадии подготовки дела к рассмотрению представило письменные возражения на административный иск.

От других лиц, участвующих в деле, чьи представители не явились в суд, отзывы, ходатайства не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Действующие в настоящее время результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов области Ростовской области утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 по состоянию на 1 января 2014 года.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

Статьей 24.18 Федерального закона предусматривается, что основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

Судом установлено, что Общество является собственником земельных участков, расположенных по адресу: ...,

с кадастровым номером ... площадью 3 268 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины продовольственные и промтоварные, 

с кадастровым номером ... площадью 2 466 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины продовольственные и промтоварные, 

с кадастровым номером ... площадью 2 964 кв.метра, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – предприятие общественного питания.

На основании договора аренды земельного участка от 15 декабря 2017 года № 37391, заключенного с ДИЗО г. Ростова-на-Дону, Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... площадью 11 902 кв.метра, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – строительство многоквартирного жилого дома, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: .... По условиям договора арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта.

Являясь плательщиком земельного налога в отношении первых трех участков и плательщиком арендной платы за пользованием последним из названных участков, Общество имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости объектов в соответствие с их рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость перечисленных ниже земельных участков определена в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ:

земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 24 октября 2017 года в сумме 20 916 507,20 рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 24 октября 2017 года в сумме 15 783 386,40 рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 24 октября 2017 года в сумме 18 970 785,60 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 48 031 473,16 рублей.

30 мая 2018 года Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области с заявлениями о пересмотре указанной кадастровой стоимости. Решениями Комиссии от 18 июня 2018 года заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на основании установления их рыночной стоимости по отчетам об оценке отклонено со ссылкой на несоответствие отчетов требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлены в суд отчеты об оценке от 28 апреля 2018 года № 17-18/1 и 17-18/2, составленные оценщиком .... (ООО «Институт оценки, бизнеса и права», г. Краснодар). Согласно выводам оценщика рыночная стоимость объектов на соответствующие даты оценки составляла:

земельного участка с кадастровым номером ... – 7 520 000 рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... – 6 110 000 рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... – 7 350 000 рублей, 

земельного участка с кадастровым номером ... – 27 680 000 рублей.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 6 декабря 2018 года № 62-2018 судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» ...., рыночная стоимость объектов с учетом их индивидуальных особенностей составляла: 

земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 24 октября 2017 года 13 326 904 рубля,

земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 24 октября 2017 года 10 056 348 рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 24 октября 2017 года 12 087 192 рубля, 

земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 28 326 760 рублей.

Проанализировав доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в экспертном заключении. Эти выводы, по сравнению с выводами, изложенными в отчете об оценке, суд признает более убедительными и аргументированными. 

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд отмечает, что оно содержит полное описание проведенного исследования. Экспертом проведен детальный анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте. Размер рыночной стоимости исчислен экспертом с применением сравнительного подхода, при котором в качестве объектов-аналогов приняты участки, характеристики которых максимально приближены к оцениваемому объекту. Принципы отбора объектов-аналогов подробно описаны в заключении. Сведения о них проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения поправок или отсутствие таковой, величина корректировок в каждом случае объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Допущения относительно признаков объектов-аналогов, не указанных в текстах объявлений о продаже, сделаны экспертом корректно и мотивированно. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Доводы, приведенные представителем Администрации г. Ростова-на-Дону, не согласившегося с заключением судебной экспертизы, не содержат сведений о нарушениях, которые позволили бы обоснованно поставить под сомнение объективность и правильность выводов, изложенных в заключении эксперта. Доказательства иной, более высокой рыночной стоимости объектов Администрация г. Ростова-на-Дону не представила и о получении дополнительных доказательств по этому вопросу не ходатайствовала.

При указанных обстоятельствах суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость земельных участков равным этому размеру. 

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельных участков в государственный реестр недвижимости в силу ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 25 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что поскольку Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи ими заявления об оспаривании кадастровой стоимости считается дата обращения в Комиссию.

Следовательно, датой обращения Общества с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости надлежит считать 30 мая 2018 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах по делу, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объектов в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом их индивидуальных характеристик. Незаконные и необоснованные действия со стороны административных ответчиков при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости установлены не были. 

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. 

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объектов, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривалось. 

При указанных обстоятельствах судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административного истца.

ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 45 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца в пользу экспертной организации.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 3 268 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины продовольственные и промтоварные, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 24 октября 2017 года в размере 13 326 904 рубля.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 2 466 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины продовольственные и промтоварные, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 24 октября 2017 года в размере 10 056 348 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 2 964 кв.метра, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – предприятие общественного питания, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 24 октября 2017 года в размере 12 087 192 рубля.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 11 902 кв.метра, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – строительство многоквартирного жилого дома, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 28 326 760 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости перечисленных земельных участков считать 30 мая 2018 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ЗАО «Кубанская марка» в пользу ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 45 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 20 декабря 2018 года

Судья О.А.Руднева