УИД 31RS0002-01-2020-003119-13 

Дело № 2-140/2021

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 28.07.2021

Белгородский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Тюфановой И.В.,

при секретаре судебного заседания Тимашовой М.А.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя администрации городского поселения «Поселок Разумное» Белгородского района, администрации Белгородского района – ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к администрации городского поселения «Поселок Разумное» Белгородского района о признании земельного участка выморочным, прекращении права собственности, взыскании задолженности по договору купли-продажи, обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

26.09.2011 ФИО7 и ОАО «Белгородская ипотечная корпорация» (в настоящее время и далее – АО «БИК») заключили договор купли-продажи земельного участка № (адрес обезличен). 

Покупатель частично оплатил стоимость земельного участка в размере 25000 руб.

В соответствии с пунктами 2.3, 2.5 договора на ФИО8 возложена обязанность по строительству на земельном участке жилого дома в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. В противном случае, покупатель обязан возместить полную стоимость земельного участка. В соответствии с п. 4.2 договора покупатель был обязан участвовать в инвестировании строительства инженерных сетей в размере 75000 руб.: при заключении договора – 4000 руб., ежегодно с 2012 по 2016 годы – по 7000 руб.

13.12.2015 ФИО9 умер, не исполнив обязательства по договору.

Дело инициировано иском АО «БИК» к администрации городского поселения «Поселок Разумное» Белгородского района (с учетом уточнения требований) о признании земельного участка № (информация скрыта) и возведенного на нем земельного участка по адресу: (адрес обезличен) выморочным имуществом, прекращении права собственности ФИО10 на земельный участок, взыскании задолженности по договору в размере 1733302 руб. (в том числе: 848 000 руб. – оставшаяся часть стоимости земельного участка, 184790 руб. – задолженность по оплате расходов на проведение инженерных сетей, 638953 руб. – проценты по договору), расходов по оплате государственной пошлины – 34559 руб., по проведению экспертизы – 27 000 руб.; производстве взыскания из стоимости выморочного имущества; с обращением взыскания на заложенное (выморочное) имущество - земельный участок и расположенный на нем объект незавершенного строительства (строение) путем продажи с публичных торгов, установлением начальной продажной стоимости: земельного участка – 1008000 руб., объекта незавершенного строительства (строение) – 800 000 руб. 

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, представитель ответчик и третьего лица полагался на усмотрение суда.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 26.09.2011 ФИО11. приобрел у АО «БИК» земельный участок №(адрес обезличен), частично оплатив его стоимость в размере 25000 руб. при общей сумме 848000 руб.

В соответствии с пунктами 2.3, 2.5 данного договора для оплаты оставшейся части стоимости земельного участка покупателю предоставляется отсрочка на 8 лет, по истечении которой долг прощается, в случае строительства на земельном участке жилого дома в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Кроме того, пунктом 4.2 договора было предусмотрено, что покупатель обязан участвовать в инвестировании строительства инженерных сетей (общей стоимостью 259790 руб.) в размере 75000 руб.: при заключении договора – 4000 руб., ежегодно с 2012 по 2016 годы – по 7000 руб. За нарушение срока подключения жилого дома к инженерным сетям покупатель уплачивает штраф в размере, равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей (259790 руб.) и суммой, фактически уплаченной покупателем.

Кроме того, в соответствии с пунктом 5.5 договора за нарушение срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, покупатель должен уплатить проценты на оставшуюся часть стоимости земельного участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период с даты государственной регистрации права собственности на участок до момента оплаты оставшейся части цены участка. 

Право собственности на земельный участок зарегистрировано за ФИО12 19.10.2011, следовательно, строительство жилого дома и подключение его к инженерным коммуникациям должны были быть осуществлены до 19.10.2016.

Однако 13.12.2015 ФИО13 умер, что подтверждается копией свидетельства о смерти от 15.12.2015 (л.д. 20).

До момента смерти на земельном участке ФИО14 был возведен объект незавершенного строительства (строение), право собственности на который за ним зарегистрировано не было.

Соответственно, является обоснованным требование истца о взыскании задолженности по договору купли-продажи в связи с неисполнением покупателем обязательств по строению жилого дома в размере 1733302 руб., из которых 848 000 руб. – оставшаяся часть стоимости земельного участка, 184790 руб. – задолженность по оплате расходов на проведение инженерных сетей (259790 руб. – 75000 руб.), 638953 руб. – проценты за нарушение строительства за период с 19.10.2011 по 18.05.2021.

Согласно пунктам 1 - 3 статьи 1151 ГК РФ в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным. В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества; доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах 2 и 3 пункта 2 статьи 1151 ГК РФ объекты недвижимого имущества. Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность РФ. Порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность РФ, а также порядок передачи его в собственность субъектов РФ или в собственность муниципальных образований определяется законом.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 1152 ГК РФ для приобретения выморочного имущества (статья 1151) принятие наследства не требуется. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 49 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 неполучение свидетельства о праве на наследство не освобождает наследников, приобретших наследство, в том числе при наследовании вымороченного имущества, от возникших в связи с этим обязанностей (выплаты долгов наследодателя, исполнения завещательного отказа возложения и т.п.).

В силу пункта 1 статьи 1157 ГК РФ при наследовании выморочного имущества отказ от наследства не допускается.

Под долгами наследодателя, по которым отвечают наследники, следует понимать все имевшиеся у наследодателя к моменту открытия наследства обязательства, не прекращающиеся смертью должника (статья 418 ГК РФ), независимо от наступления срока их исполнения, а равно от времени их выявления и осведомленности о них наследников при принятии наследства.

Таким образом, наследник должника при условии принятия им наследства становится должником перед кредитором в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

Аналогичные положения содержатся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании».

Из ответа Белгородской областной нотариальной палаты от 16.11.2020 следует, что наследственное дело к имуществу ФИО15 (дата обезличена) года рождения, умершего 13.12.2015 не открывалось. Сведений о наследниках наследодателя, составе наследственного имущества и иной информации в нотариальной палате не имеется.

Какие-либо доказательства, свидетельствующие о фактическом принятии наследственного имущества, либо его части кем-либо из наследников умершего ФИО16 в материалы гражданского дела не представлены. В частности, иного недвижимого имущества в собственности ФИО17 зарегистрировано не было.

Спорный земельный участок и объект незавершенного строительства находятся в запущенном состоянии (согласно представленным истцом актам обследования), что свидетельствует об отсутствии доказательств фактического принятия данного имущества наследниками ФИО18. 

В силу пункта 5 приведенного постановления Пленума на основании пункта 3 статьи 1151 ГК РФ, статьи 4 Федерального закона от 26.11.2001 № 147-ФЗ «О введении в действие части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» впредь до принятия соответствующего закона, определяющего порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность РФ, а также порядок передачи его в собственность субъектов РФ или в собственность муниципальных образований, при рассмотрении судами дел о наследовании от имени муниципальных образований выступает их соответствующие органы в рамках компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Стоимость перешедшего к наследникам имущества, пределами которой ограничена их ответственность по долгам наследодателя, определяется его рыночной стоимостью на время открытия наследства вне зависимости от ее последующего изменения ко времени рассмотрения дела судом (абзац 1 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9).

Поскольку после смерти ФИО19 наследственное дело не открывалось, в права наследования никто не вступал: за принятием наследства никто не обратился и сведений о фактическом принятии наследства не имеется, суд приходит к выводу о том, что оставшееся после смерти ФИО20 имущество в виде земельного участка и объекта незавершенного строительства является выморочным, соответственно, ответственность по долгам ФИО21 несет администрация городского поселения «Поселок Разумное» Белгородского района, на территории которой расположено выморочное имущество в пределах его стоимости.

Следовательно, запись о регистрации права собственности ФИО22 на земельный участок подлежит прекращению.

В силу пункта 1 статьи 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

Из указанной нормы, положений статей 1151 и 1175 ГК РФ следует, что переход к муниципальному образованию выморочного имущества в виде жилого помещения не влечет прекращение залога, невозможность обращения взыскания на него по долгам наследодателя либо прекращение обязательств, обеспеченных залогом.

Для определения стоимости выморочного имущества по ходатайству представителя истца проведена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению ООО «Диалог центр» от 02.04.2021 №57-21 рыночная стоимость земельного участка составляет 1260000 руб., объекта незавершенного строительства – 1100 000 руб.

Согласно статье 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

На основании статьи 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (статья 348 ГК).

Согласно части 1 статьи 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ и процессуальным законодательством.

В соответствии со статьей 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания не допускается, если нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (пункт 2 статьи 348 ГК РФ).

Поскольку сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от размера оценки предмета залога, нарушение обязательства, обеспеченного залогом, является существенным, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Следовательно, суд полагает необходимым установить начальную продажную цену выморочного имущества в размере 80% его рыночной стоимости: земельного участка в размере 1008000 руб., объекта незавершенного строительства (строение) – 800 000 руб. 

Учитывая удовлетворение требований, в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная при подаче иска – 34559 руб. (статья 98 ГПК РФ), расходы на проведение экспертизы – 27000 руб. 

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

удовлетворить иск АО «Белгородская ипотечная корпорация» к администрации городского поселения «Поселок Разумное» Белгородского района о признании земельного участка выморочным, прекращении права собственности, взыскании задолженности по договору купли-продажи, обращении взыскания на заложенное имущество.

Признать выморочным имуществом земельный участок (адрес обезличен). 

Погасить запись о регистрации права собственности ФИО23 на земельный участок (адрес обезличен).

Взыскать с администрации городского поселения «Поселок Разумное» Белгородского района за счет выморочного имущества ФИО24 задолженность в общей сумме 1733302 руб. (в том числе: 848 000 руб. – оставшаяся часть стоимости земельного участка, 184790 руб. – задолженность по оплате расходов на проведение инженерных сетей, 638953 руб. – проценты по договору), расходы по оплате государственной пошлины – 34559 руб., расходы по проведению экспертизы – 27 000 руб., но не более стоимости выморочного имущества.

Взыскание денежных средств с администрации городского поселения «Поселок Разумное» Белгородского района в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» производить из стоимости выморочного имущества. 

Обратить взыскание на заложенное (выморочное) имущество - земельный участок (адрес обезличен) путем его продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость земельного участка в размере 1008000 руб., объекта незавершенного строительства (строение) – 800 000 руб. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд Белгородской области.

Судья 

Мотивированное решение суда изготовлено 30.07.2021.