Дело № 2-3269/2019

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

17 мая 2019 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе 

председательствующего судьи А.А. Ахметгараева 

при секретаре судебного заседания Е.Н. Яркиной

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Фон» о признании в совокупности соглашения о намерениях, договоров беспроцентного займа, дополнительного соглашения договором долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее также – истец) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фон» (далее также ответчик) о признании в совокупности соглашения о намерениях, договоров беспроцентного займа, дополнительного соглашения договором долевого участия в строительстве, в обоснование требований, указав, что 8 ноября 2017 года между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Фон» было заключено соглашение о намерениях. В соответствии с данным соглашением стороны выразили намерение заключить договор участия в долевом строительстве в отношении помещения для хранения негорючих материалов в предполагаемом к строительству доме, расположенном по адресу: социально-жилищный комплекс, жилой 

<

адрес изъят> подземной автостоянкой на 302 машино-места: 

<

адрес изъят> в срок до 31 декабря 2018 года. Одновременно с заключением вышеуказанного соглашения о намерениях 8 ноября 2017 года между сторонами был заключен договор беспроцентного займа, согласно условиям которого истец принял на себя обязательство передать ответчику денежные средства в размере 40 000 рублей, а ответчик принял на себя обязательство вернуть указанную сумму займа. Срок возврата займа установлен 31 декабря 2018 года. Истцом данное обязательство было исполнено в полном объеме. Далее 28 сентября 2018 года между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к соглашению о намерениях от 8 ноября 2017 года. В соответствии с условиями данного соглашения стороны определили следующие характеристики объектов: строительные номера объектов долевого строительства №

<

номер изъят>, площадь 4,39 кв.м. и 5,06 кв.м., секция 14, этаж 1, на отметке -6.05, блок Е. Стороны согласовали стоимость объекта за 1 кв.м. 10 000 рублей, общая стоимость объектов – 43 900 рублей и 50 600 рублей соответственно. Стороны достигли соглашения внести изменения в соглашение о намерениях, а именно установили, что обязуются в срок до 31 декабря 2018 года заключить договор участия в долевом строительстве в отношении объекта. Истец указывает, что он как лицо надлежащим образом исполнившее свои обязательства по договору внесением платы за спорный объект недвижимости вправе требовать признания данного договора договором долевого участия в строительстве. 29 января 2018 года между сторонами был заключен договор беспроцентного займа, согласно условиям которого истец принял на себя обязательство передать ответчику денежные средства в размере 40 000 рублей, а ответчик принял на себя обязательство вернуть указанную сумму займа. Срок возврата займа установлен 31 декабря 2018 года. Также 2 апреля 2018 года между сторонами был заключен договор беспроцентного займа, согласно условиям которого истец принял на себя обязательство передать ответчику денежные средства в размере 15 000 рублей, а ответчик принял на себя обязательство вернуть указанную сумму займа. Срок возврата займа установлен 31 декабря 2018 года. На основании изложенного истец просит признать в совокупности соглашение о намерениях от 8 ноября 2017 года, договоры беспроцентного займа от 8 ноября 2017 года, 29 января 2018 года и 2 апреля 2018 года, дополнительное соглашение 

<

номер изъят> от 

<

дата изъята> договором долевого участия в строительстве, заключенным между обществом с ограниченной ответственностью «Фон» и ФИО1, в отношении помещений для хранения негорючих материалов предполагаемом к строительству доме по адресу: социально-жилищный комплекс, жилой 

<

адрес изъят> подземной автостоянкой на 302 машино-места: 

<

адрес изъят>, строительные номера объектов долевого строительства №

<

номер изъят>, площадь 4,39 кв.м. и 5,06 кв.м. соответственно, секция 14, этаж 1, на отметке - 6,05, блок Е; признать, что принятое решение суда является основанием для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в отношении указанного объекта.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение «Управление жилищной политики Исполнительного комитета муниципального образования города Казани». 

Истец в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть в ее отсутствие. 

Представитель ответчика, будучи надлежащим образом извещенным о дате и времени судебного заседания, в судебное заседание не явился. 

Представитель третьего лица муниципального казенного учреждения «Управление жилищной политики Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Республики Татарстан в судебное заседание не явился, просил рассмотреть в его отсутствие. 

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также Закон об участии в долевом строительстве) указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве установлены только два способа, которыми допускается привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства): на основании договора участия в долевом строительстве и жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В силу части 1 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве, застройщиком является хозяйственное общество, которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее также Закон о содействии развитию жилищного строительства), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».

Согласно положениям части 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Законом о содействии развитию жилищного строительства либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (часть 3 статьи 3 ФЗ № 214-ФЗ).

В силу части 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В части 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В соответствии с частью 5 указанной нормы при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Судом установлено, что 8 ноября 2017 года между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Фон» было заключено соглашение о намерениях, в соответствии с которым стороны выразили намерение заключить договор участия в долевом строительстве в отношении помещения для хранения негорючих материалов в предполагаемом к строительству доме, расположенном по адресу: социально-жилищный комплекс, жилой 

<

адрес изъят> подземной автостоянкой на 302 машино-места: 

<

адрес изъят>.

Согласно пункту 2 соглашения ООО «ФОН» обязуется заключить договор участия в долевом строительстве, указанный в п.1 настоящего соглашения, в срок до 31 декабря 2018 года, но не ранее получения ООО «ФОН» всей необходимой документации, позволяющей ему в соответствии с требованиями законодательства в области долевого строительства привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов.

На момент заключения данного соглашения у ответчика отсутствовала проектная документация, получившая положительное заключение государственной экспертизы, а также разрешение на строительство. Договор аренды земельного участка, на котором предполагается ведение строительства, а также сведения о его государственной регистрации суду не представлены. 

Характеристики объекта, в отношении которого стороны намереваются заключить договор долевого участия в строительстве, в соглашении не определены.

В дальнейшем 28 сентября 2018 после получения ООО «ФОН» разрешения на строительство 

<

номер изъят> от 29 июня 2018 года ООО «ФОН» и ФИО1 заключено дополнительное соглашение 

<

номер изъят> к соглашению о намерениях от 8 ноября 2017 года, в котором определили предмет соглашения и внесли соответствующие изменения в соглашение в следующей редакции: 

«Сторона-2 выражает намерение в срок до 31 декабря 2018 года заключить договор участия в долевом строительстве в отношении помещения для хранения негорючих материалов в предполагаемом к строительству доме по адресу: социально-жилищный комплекс, жилой 

<

адрес изъят> подземной автостоянкой, 

<

адрес изъят>: строительные номера объектов долевого строительства – 38Е, 39Е; проектная общая площадь (оплачиваемая) – 4,39 кв.м. и 5,06 кв.м. соответственно; секция - 14; этаж- 1, на отметке -6,05; блок Ж; цена 1 кв.м – 10 000; общая цена объекта – 43 900 рублей и 50 600 рублей соответственно». 

До настоящего времени договор долевого участия в отношении указанного объекта сторонами не заключен. Строительство жилого дома не начато. 

Соглашение о намерениях от 8 ноября 2017 года с учетом дополнительного соглашения к нему не содержит существенных условий договора долевого участия, а именно согласованное условие о самом передаваемом объекте (местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), гарантийном сроке, способах обеспечения исполнения обязательств застройщиком.

Анализ представленных доказательств позволяет суду прийти к выводу о том, что ООО «ФОН» в правоотношениях, сложившихся с истцом, не отвечает требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (часть 1) и 3 (части 1 и 2) Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а соглашение о намерениях, в котором стороны договорились заключить договор долевого участия в будущем, не содержит всех необходимых условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 названного Закона. 

Таким образом, правовых оснований для признания соглашения о намерениях от 8 ноября 2017 года договором участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: ул. 

<

адрес изъят>) договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома не имеется.

Также между ФИО1 (Займодавец) и ООО «ФОН» (Заемщик) были заключены договоры беспроцентного займа от 8 ноября 2017 года, 29 января 2018 года согласно которому Займодавец передает Заемщику денежные средства в размере 40 000 рублей соответственно, а Заемщик обязуется вернуть указанную сумму займа в сроки, определенные настоящим Договором.

Пунктом 2 предусмотрено, что Заемщик обязан возвратить Займодавцу полученную сумму займа в срок не позднее 31 декабря 2018 года. 

2 апреля 2018 года между сторонами был заключен договор беспроцентного займа, согласно условиям которого истец принял на себя обязательство передать ответчику денежные средства в размере 15 000 рублей, а ответчик принял на себя обязательство вернуть указанную сумму займа. Срок возврата займа установлен 31 декабря 2018 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

Буквальное толкование условий договоров займа от 8 ноября 2017 года, 29 января 2018 года, 2 апреля 2018 года приводит к выводу о том, что между сторонами возникли правоотношения по договору займа. 

Из содержания договоров прямо следует, что денежные средства передаются взаем, договорами определен срок возврата займа, в договорах отсутствует указание о том, что исполнение обязательств по договору займа связывается с исполнением или неисполнением соглашения о намерениях. Так же как и в соглашении о намерениях отсутствует ссылка на указанный договор займа и прекращении обязательств по оплате по договору долевого участия, который стороны намереваются заключить, прекращением обязательств по договору займа. 

Доводы, изложенные в исковом заявлении о том, что переданные по договору займа денежные средства фактически внесены в счет оплаты стоимости помещения для хранения негорючих материалов, не является основанием для признания соглашения о намерениях договором долевого участия. В этом случае законом предусмотрены иные последствия внесения денежных средств с нарушением требований Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», предусмотренные частью 3 статьи 3.

На момент заключения соглашения о намерениях 8 ноября 2017 года у ответчика отсутствовала проектная документация и разрешение на строительство, а сторонами в соглашении о намерениях не был определен какой-либо конкретный объект, в отношении которого стороны намереваются заключить договор долевого участия. 

Совокупность данных обстоятельств, по мнению суда, указывает на то, что целью заключения договора займа и внесения истцом денежных средств в ООО «ФОН» было осуществление дополнительного финансирования ООО «ФОН» для получения им проектной и разрешительной документации для строительства дома жилого дома по 

<

адрес изъят>

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения иска не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Фон» о признании в совокупности соглашения о намерениях, договоров беспроцентного займа, дополнительного соглашения договором долевого участия в строительстве отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд города Казани.

Судья А.А. Ахметгараев

Мотивированное решение изготовлено 22 мая 2019 года, судья