Гражданское дело № 2-48/2024

39RS0011-01-2023-000896-39

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

24 января 2024 г. г. Зеленоградск

Зеленоградский районный суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Безруких Е.С., 

при секретаре Супруновой Л.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании 

гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, неустойки, расходов по оплате госпошлины, 

по встречному иску ФИО2 к ФИО1 об изменении условий договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, неустойки, расходов по оплате госпошлины. 

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому ответчица приобрела у истца земельный участок с КН №, площадью 1002518 кв.м, расположенный в 

<

адрес>. Цена договора составила 500000000 рублей и подлежала уплате в срок до 30.12.2022 (п.п.2.1, 2.2). Право собственности на указанный земельный участок на основании данного договора было зарегистрировано за ФИО2 Однако в установленный договором срок денежные средств в счет его стоимости уплачены не были. В связи с этим, полагает, что на данную денежную сумму подлежат начислению проценты в порядке ст. 395 ГК РФ. 

Ссылаясь на положения ст.ст. 549, 555, 310, 486, 395 ГК РФ, просил взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ: задолженность по оплате в размере 500000000 рублей, проценты в порядке ст. 395 ГК РФ за период с 31.12.2022 по 03.07.2023 в размере 19006849 рублей, проценты в порядке ст. 395 ГК РФ за период с 04.07.2023 по дату фактического возврата суммы задолженности в полном объеме. 

ФИО3 обратилась со встречным иском к ФИО1 об изменении условий договора купли-продажи земельного участка. В обоснование указала, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка, по которому ФИО2 приобрела земельный участок с КН №, площадью 1002518 кв.м, расположенный в 

<

адрес>. Цена договора составила 500000000 рублей. На момент заключения договора указанный земельный участок большей частью был расположен в территориальной зоне 1 ЖЗ 021 – зона застройки среднеэтажными жилыми домами (1-5) этажей. В связи с принятием Правил землепользования и застройки 31.08.2021, земельный участок полностью вошел в зону Ж-4 – зону застройки индивидуальными жилыми домами. Полагает, что данное изменение территориальной зоны существенно снизило стоимость земельного участка. Кроме того, земельный участок с КН № был разделен, и образованный из него земельный участок с КН №, площадью 52276 кв.м был передан в собственность муниципального образования под школу. 

ФИО2 не могла предвидеть изменение территориальной зоны, а если бы предвидела, то не заключила бы договор с указанной выше ценой. Данное обстоятельство ФИО2 не могла преодолеть. Исполнение договора без изменения его условий настолько нарушит соотношение имущественных интересов сторон, и повлечет для нее такой ущерб, что она в значительной степени лишится того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Ссылаясь на положения ст.ст. 450, 451 ГК РФ просила изменить договор от ДД.ММ.ГГГГ купли продажи земельного участка с КН №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 1002518 кв.м, заключенный между ФИО2 и ФИО1, а именно снизить стоимость земельного участка с 500 000 000 рублей до 202 646 117 рублей, изложив пункты 2.1 и 2.2 договора в следующей редакции:

«2.1. Стоимость земельного участка, указанного в п. 1.1 настоящего Договора, составляет 202 646 117 (двести два миллиона шестьсот сорок шесть тысяч сто семнадцать) рублей.

2.2. Расчеты производятся в следующем порядке:

Денежные средства в размере 202 646 117 (двухсот двух миллионов шестисот сорока шести тысяч ста семнадцати) рублей перечисляются на расчетный счёт Покупателя по предоставленным им реквизитам после регистрации перехода права собственности на имя Покупателя, полностью или частями в срок до 30.12.2022».

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом. 

Представитель истца (ответчика по встречному иску) по доверенности ФИО4 в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила удовлетворить. 

Ответчица (истица по встречному иску) ФИО2, в судебное заседание не явилась, о месте и времени извещен надлежащим образом. 

Представитель ответчика по доверенности ФИО5 в судебном заседании иск ФИО1 не признал. Согласился с наличием задолженности в размере 202 646 117 рублей. Встречные требования поддержал, просил удовлетворить. 

Судом в порядке ст. 43 ГПК РФ в качестве третьего лица была привлечено Межрегиональное управление Федеральной службы по финансовому мониторингу по северо-Западному федеральному округу, представитель которого в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом. 

Выслушав стороны, исследовав все доказательства по делу в их совокупности, и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка с КН №, площадью 1002518 кв.м, расположенный в 

<

адрес>, из земель населенных пунктов на период проектирования и строительства комплекса жилья. 

Пунктами 2.1, 2.2. указанного договора, стоимость земельного участка с КН № установлена соглашением сторон в размере 500000000 рублей, и подлежала уплате после подписания договора и подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности, но не позднее 30.12.2022. (т.1 л.д. 107-108)

Из материалов дела, пояснений сторон следует, что ФИО2, установленный договор срок и до настоящего времени стоимость земельного участка в размере 500000000 рублей ФИО1 вы выплатила.

Вместе с тем, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств в виде изменения территориальной зоны, в которой расположен указанный земельный участок, ФИО2, просит изменить условия договора от ДД.ММ.ГГГГ, уменьшив его цену. 

В соответствии ч.1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По смыслу ч.2 ст. 450 ГК РФ, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом. 

В силу ч.1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Частью 2 ст. 451 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Исходя из обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что указанной совокупности условий для изменения договора у ФИО2 не имеется. 

Как следует из договора, ФИО2 приобрела земельный участок с КН № для проектирования и строительства комплекса жилья. 

В соответствии с действовавшими на тот момент Правилами землепользования и застройки МО «Переславское сельское поселение», утвержденными Решением поселкового Совета депутатов МО «Переславское сельское поселение» от 21.12.2010 № 20, земельный участок с КН №, в соответствии с был расположен в территориальных зонах: 1 ЖЗ 021 2 ОДЗ- многофункциональная: зона застройки среднеэтажными домами и общественно-деловых зон; 1 ЖЗ 0400-зона застройки индивидуальными жилыми домами обычной степени комфортности без дополнительных ограничений; 6 РЗ 012-территория зеленых насаждений общего пользования (скверы, бульвары, набережные, природные зоны отдыха в населенных пунктах – кроме парков и лесопарков). 

Решением окружного Совета депутатов Зеленоградского городского округа от 31.08.2021 № 99 были утверждены Правила землепользования и застройки МО «Зеленоградский городской округ» (далее также ПЗЗ), в соответствии с которым указанный земельный участок стал относится к территориальной зоне Ж-4 – зона застройки индивидуальными жилыми домами. 

Градостроительными регламентами в указанной зоне допускается строительство индивидуальных жилых домов, домов блокированной застройки, зданий и сооружений бытового обслуживания, общественного питания, магазинов и пр. 

При этом решением окружного Совета депутатов Зеленоградского городского округа от 24.06.2019 N 320 был утвержден Генеральный план МО "Зеленоградский городской округ". В силу положений глав 3, 4 ГрК РФ, подлежали приведению в соответствие с Генеральным планом и Правила землепользования и застройки, о чем ФИО2, являющаяся застройщиком и с этой целью приобретшая спорный земельный участок, не могла не знать. При этом она не была лишена возможности принять участие в публичных слушаниях при обсуждении ПЗЗ, как и не была лишена возможности оспорить их в соответствующей части, если полагала свои права изменением территориальной зоны нарушенными. 

Однако, как следует из пояснений представителя ФИО2, она указанными правами не воспользовалась и с требованиями об уменьшении цены договора не обращалась вплоть до подачи ФИО1 иска в суд о взыскании задолженности по договору купли-продажи. 

Представленное представителем ФИО2 заключение специалиста №03-10-2023 от 25.10.2023, выполненное АНО «Бюро экспертиз, оценки и права», не может быть принято судом в качестве доказательства, подтверждающего существенное снижение цены земельного участка с КН №, поскольку цена договора в размере 500000000 рублей, из которой исходил специалист, являлась договорной, что соответствует принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Расчет рыночной стоимости на дату заключения договора не производится и в заключении не приведен. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ стороны не могли исходить из того, что территориальная зона земельного участка с КН № не изменится, поскольку за пол года до этого был принят новый Генеральный план муниципального образования, в котором находится данный земельный участок. При этом ФИО2, хоть и не является лицом, уполномоченным на утверждение ПЗЗ, однако в соответствии с Градостроительным законодательством имела возможность при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась, повлиять на отнесение данного земельного участка к той или иной зоне. Кроме того, из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения указанных обстоятельств несет ФИО1 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что совокупности условий, предусмотренных частью 2 ст. 451 ГК РФ для изменения условий договора не имеется, в связи с чем данные требования не подлежат удовлетворению. 

Согласно ч.1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ч.1 ст. 485 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В соответствии с ч.1 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с ч.1 ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч.1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что с ФИО6 подлежит взысканию в пользу ФИО1 задолженность по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в размере 500000000 рублей, и в этой части заявленные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению. 

Согласно ч.3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса. 

В соответствии со ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истцом представлен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами (неустойки) за период с 31.12.2022 по 24.01.2024 начисленных на сумму основной задолженности, согласно которому размер процентов составляет 55074668,77 рублей. Ответчиком данный расчет не оспорен, судом расчет проверен и является правильным, суд с ним соглашается. 

Вопреки доводам представителя ФИО5 оснований для применения положений Постановления Правительства РФ от 28 марта 2022 г. № 497 о моратории не имеется, поскольку проценты за период с 01.04.2022 и до 01.10.2022 ко взысканию не заявлены. 

В соответствии с ч.3 ст. 395 ГК РФ, проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

При таких обстоятельствах, суд полагает подлежащими удовлетворению и требования о взыскания задолженности по процентам за пользование чужими денежными средствами за период 31.12.2022 по 24.01.2024, а также о взыскании с процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму основного долга с 25.01.2024 до даты фактической оплаты задолженности исходя из величины ключевой ставки Банка России. 

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Истцом ФИО1 при подаче иска была оплачена госпошлина в размере 60000 рублей, которая в полном объеме подлежит взысканию с ответчицы ФИО2 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить. 

Взыскать с ФИО2 (паспорт №, выдан 

<

данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ) в пользу ФИО1 (паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ) задолженность по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в размере 500000000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 31.12.2022 по 24.01.2024 в размере 55074668 рублей 77 копеек, расходы по уплате госпошлины в размере 60000 рублей, а всего 555134668 рублей 77 копеек. 

Взыскать с ФИО2 (паспорт №, выдан 

<

данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ) в пользу ФИО1 (паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ) проценты за пользование чужими денежными средствами по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, начисленные на сумму основного долга с 25.01.2024 до даты фактической оплаты задолженности исходя из величины ключевой ставки Банка России (в порядке ст. 395 ГК РФ). 

В удовлетворении встречного иска ФИО2 – отказать полностью. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Калининградского областного суда через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с 31 января 2024 года. 

Мотивированное решение составлено 31 января 2024 года. 

Копия верна, подпись -

Судья, подпись - Е.С. Безруких